Propondo a ordem e o conteúdo da determinação do preço da terra segundo 4 métodos

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O Ministério de Recursos Naturais e Meio Ambiente está buscando comentários sobre o projeto de Decreto sobre preços de terras, que estipula especificamente os procedimentos e conteúdos de determinação de preços de terras de acordo com quatro métodos, incluindo comparação, renda, excedente e coeficientes de ajuste de preços de terras relacionados à implementação da Lei de Terras (alterada) de 2024, em vigor a partir de 1º de janeiro de 2025.

Assim, com base na finalidade do uso do solo a ser avaliado, nas características do terreno ou área a ser avaliada, nas informações coletadas e nas condições para aplicação dos métodos de avaliação de terras prescritos na Cláusula 6, Artigo 158 da Lei de Terras, a organização de consultoria em avaliação de terras contratada para determinar a avaliação de terras é responsável por analisar, selecionar métodos de avaliação de terras apropriados e propor no Relatório Explicativo o desenvolvimento de um plano de avaliação de terras como base para a agência de recursos naturais e meio ambiente submeter ao Conselho de Avaliação de Terras no mesmo nível para decisão.

As informações sobre preços de terrenos, preços de aluguel de terrenos e preços de aluguel de imóveis para aplicar o método de comparação, o método do excedente e para desenvolver coeficientes de ajuste de preços de terrenos são informações dentro de um período de no máximo 24 meses a partir do momento da avaliação de terrenos e antes, coletadas no banco de dados nacional de terrenos e no banco de dados nacional de preços.

As informações também podem ser coletadas das seguintes fontes: Preço vencedor do leilão de direitos de uso da terra, caso o vencedor do leilão tenha cumprido as obrigações financeiras de acordo com a decisão que aprova os resultados do leilão na unidade que organiza o leilão de direitos de uso da terra; Preço da terra registrado no contrato de transferência de direitos de uso da terra que foi autenticado e certificado no Cartório de Registro de Imóveis; Preço da terra usado para cobrar obrigações financeiras para casos de transferência de direitos de uso da terra coletados na autoridade fiscal; Preço do aluguel da terra, preço do aluguel do imóvel registrado no contrato de aluguel da terra, aluguel do imóvel ou coletados na autoridade fiscal; Preço de transferência da terra, preço do aluguel do terreno, preço do aluguel do imóvel bem-sucedido no mercado coletados em pregões imobiliários com confirmação e selo do pregão imobiliário; Preço de transferência da terra no mercado coletados por meio de entrevistas diretas com o cedente ou cessionário.

As informações sobre custos e receitas provenientes do uso do solo não agrícola para aplicação do método de renda são coletadas das seguintes fontes:

O custo de geração de renda pelo uso da terra especificado no Ponto b desta Cláusula será determinado com base nas normas e preços unitários emitidos por agências estaduais competentes; caso não haja normas e preços unitários emitidos por agências estaduais competentes, o custo será baseado em informações e dados médios de custos reais comumente disponíveis no mercado de pelo menos 3 lotes de terra com a menor distância do lote de terra ou área de terra a ser avaliada e não será limitado pelos limites administrativos de unidades administrativas de nível municipal, distrital ou provincial.

Renda de produção e atividades comerciais registradas em demonstrações financeiras ou preços de aluguel de terrenos, preços de aluguel de imóveis coletados de acordo com "Preços de aluguel de terrenos, preços de aluguel de imóveis registrados em contratos de aluguel de terrenos, contratos de aluguel de imóveis ou coletados em autoridades fiscais; Preços de transferência de terrenos, preços de aluguel de terrenos, preços de aluguel de imóveis bem-sucedidos no mercado são coletados em pregões imobiliários com confirmação e carimbo do pregão imobiliário" dentro de 3 anos consecutivos até o final do trimestre mais recente com dados anteriores ao momento da avaliação.

Caso a renda do terreno a ser avaliado não seja completa a cada ano e não reflita com precisão a renda real do uso do terreno, colete informações sobre preços de aluguel de terrenos e preços de aluguel de instalações de pelo menos três terrenos para comparação.

As informações sobre custos e receitas provenientes do uso de terras agrícolas para aplicação do método de renda devem ser coletadas em agências de estatística, agências tributárias e agências de desenvolvimento agrícola e rural; nos casos em que não haja estatísticas ou dados de agências tributárias ou agências de desenvolvimento agrícola e rural, as informações devem ser coletadas sobre os custos reais comuns no mercado de pelo menos 3 lotes de terra com a menor distância até o lote de terra ou área de terra a ser avaliada, conforme estipulado no regulamento "Com a menor distância até o lote de terra ou área de terra a ser avaliada e não limitado pelos limites administrativos das unidades administrativas de nível municipal, distrital e provincial", especificamente como segue:

Dentro de um período de 03 anos consecutivos até o final do trimestre mais recente com dados antes do momento da avaliação para terras de cultivo anual, terras de aquicultura, terras de produção de sal, outras terras agrícolas; Pelo menos 3 colheitas consecutivas antes do momento da avaliação para terras de cultivo perene; Durante um ciclo de exploração antes do momento da avaliação para terras florestais de produção, terras de cultivo industrial de acordo com regulamentações legais especializadas.

Ao aplicar métodos de comparação, o método do excedente deve priorizar a seleção de terrenos comparáveis na seguinte ordem: Semelhantes em localização, condições de infraestrutura, área, tamanho, formato, coeficiente de uso do solo, densidade de construção, altura da construção e outros fatores que afetam o preço do terreno em comparação com o terreno a ser avaliado; O momento da transferência ou vitória no leilão de direitos de uso do solo é o mais próximo do momento da avaliação; Tem a menor distância do terreno ou área de terreno a ser avaliada e não é limitado pelos limites administrativos das unidades administrativas de nível municipal, distrital e provincial.

Ao coletar informações para aplicar métodos de avaliação de terras, as organizações de consultoria em avaliação de terras devem ser honestas, objetivas e legalmente responsáveis pela precisão das informações da investigação.

A unidade organizadora do leilão de direitos de uso da terra, o cartório de registro de terras, a autoridade tributária, o órgão de estatística e a agência de desenvolvimento agrícola e rural serão responsáveis por fornecer informações para o trabalho de avaliação de terras, por escrito ou eletronicamente, no prazo máximo de 5 dias úteis a partir da data da solicitação por escrito da organização de consultoria em avaliação de terras. A organização de consultoria em avaliação de terras será responsável por armazenar, gerenciar e utilizar as informações e dados coletados de acordo com as disposições legais.

O projeto de lei acaba de ser anunciado. O Departamento de Recursos Naturais e Meio Ambiente é responsável por publicar o projeto de lista de preços de terras na página eletrônica de informações do Comitê Popular Provincial, do Departamento de Recursos Naturais e Meio Ambiente, por 30 dias, para coletar comentários de órgãos, organizações e indivíduos relevantes. O Comitê Popular Provincial submete a lista de preços de terras ao Conselho Popular do mesmo nível para aprovação.

O Conselho Popular Provincial instrui o Comitê Popular Provincial a organizar a conclusão da lista de preços de terras para decisão sobre promulgação; anunciar publicamente a lista de preços de terras em 1º de janeiro de cada ano e atualizá-la no Banco de Dados Nacional de Terras.

Com base nos requisitos para a gestão estatal dos preços locais da terra, o Comitê Popular provincial deverá submeter ao Conselho Popular do mesmo nível para aprovação antes de decidir ajustar, alterar ou complementar a lista de preços da terra no ano nos seguintes casos: Ao formar novas estradas e ruas ainda não incluídas na lista de preços da terra atual; quando projetos que usam terra foram concluídos e colocados em uso, mas o preço da terra ainda não está incluído na lista de preços da terra; casos de aplicação da lista de preços da terra prescrita na Cláusula 3, Artigo 111 e Cláusula 1, Artigo 160 da Lei de Terras, mas o preço da terra ainda não está incluído na lista de preços da terra.

Onde é possível ajustar, alterar e complementar o preço de um tipo de terreno, de vários tipos de terreno ou de todos os tipos de terreno na tabela de preços de terrenos. O Ministério dos Recursos Naturais e Meio Ambiente propõe que seja possível ajustar e complementar a tabela de preços de terrenos em um local de terreno, em vários locais de terreno ou em todos os locais de terreno; em uma área de valor, em várias áreas de valor ou em todas as áreas de valor.

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