Menentukan harga tanah: Pengauditan pun sukar

Pada 18 Oktober, Forum "Menggalakkan Pemulihan dan Pembangunan Ekonomi: Perkara Utama dan Peranan Audit Negeri" telah berlangsung di Hanoi. Salah satu topik penting Forum ialah “Pengurusan Tanah dan Harga Tanah - Ketidakcukupan daripada Amalan dan Aktiviti Audit Negeri” yang dipengerusikan oleh Timbalan Ketua Audit Negara Ha Thi My Dung dan Timbalan Menteri Sumber Asli dan Alam Sekitar Le Minh Ngan.

Di Forum itu, bukan sahaja wakil pelabur hartanah "mengeluh" tentang kesukaran, tetapi beberapa wilayah dan bandar besar turut berkongsi kesulitan yang dihadapi oleh pihak berkuasa ini.

Oleh itu, Bengkel ini dijangka "mengenal pasti" kesukaran dan masalah dalam menentukan harga tanah, dan dari situ mencadangkan penyelesaian dengan Audit Negeri.

“Pengurusan tanah dan penilaian tanah - Ketidakcukupan daripada amalan dan melalui aktiviti audit negeri” yang dipengerusikan oleh Timbalan Ketua Audit Negara Ha Thi My Dung dan Timbalan Menteri Sumber Asli dan Alam Sekitar Le Minh Ngan. Foto: Hoang Tu

Wilayah dan bandar juga menghadapi kesukaran untuk menentukan harga tanah.

Pada bengkel itu, Jawatankuasa Rakyat Hanoi berkata bahawa sejak kebelakangan ini, agensi ini telah melaksanakan secara menyeluruh desentralisasi dan perwakilan kuasa untuk meningkatkan inisiatif Jawatankuasa Rakyat peringkat daerah dalam pengambilan tanah; pembersihan tapak; menentukan harga tanah tertentu sebagai asas pampasan dan penempatan semula; segera menyelesaikan masalah yang berkaitan dengan pengambilan tanah, pampasan, sokongan, penempatan semula, dan pelaksanaan projek pelaburan awam di bandar (projek Ring Road 3 dan Ring Road 4; projek kereta api, dll.).

Melalui amalan, Jawatankuasa Rakyat Bandar Hanoi menilai bahawa penggunaan harga tanah kediaman untuk menentukan harga sewa tanah bagi unit perkhidmatan awam yang telah bertukar kepada autonomi kewangan mengikut peruntukan Perkara d, Fasal 3 Dekri 44/ND-CP bertarikh 15 Mei 2014 Kerajaan adalah tidak wajar.

Sementara itu, Jawatankuasa Rakyat Wilayah Khanh Hoa juga sedang bergelut dengan "membetulkan kesilapan" dalam menentukan harga tanah untuk banyak projek terdahulu.

Jawatankuasa Rakyat Wilayah Khanh Hoa mengulas bahawa penilaian tanah ialah anggaran nilai tanah dalam bentuk kewangan untuk tujuan penggunaan yang ditetapkan, pada masa yang ditetapkan. Penilaian tanah memainkan peranan penting dalam ekonomi serta aktiviti pengurusan tanah Negeri.

Sebagai tambahan kepada tugas menentukan harga tanah tertentu untuk memenuhi kutipan yuran guna tanah, sewa tanah, pampasan dan sokongan penempatan semula di kawasan itu, wilayah Khanh Hoa juga perlu menentukan harga tanah untuk membetulkan projek dengan pelanggaran mengikut kesimpulan Jawatankuasa Pemeriksaan Pusat dan Inspektorat Kerajaan. Ini adalah tugas baru, istimewa dan sangat sukar untuk tugas menentukan harga tanah tertentu di wilayah itu.

Agensi ini berkongsi kerja menentukan harga tanah tertentu untuk mengatasi projek haram dan projek mengutip bayaran guna tanah. Jawatankuasa Tetap Jawatankuasa Parti Wilayah dan Jawatankuasa Rakyat Wilayah telah mengarah rapat tetapi masih lambat dan tidak memenuhi keperluan tugas yang diberikan kerana masalah: Projek akibat pelarasan perancangan, perubahan struktur dan bentuk penggunaan tanah mesti menentukan semula harga tanah; Masalah dengan dokumen undang-undang untuk pelaburan, tanah, perancangan pembinaan, butiran, jenis tanah; Tiada data mengenai harga tanah pasaran, ...

Jabatan Perancangan dan Pembangunan Sumber Tanah, Kementerian Sumber Asli dan Alam Sekitar, menilai rangka kerja harga tanah dan senarai harga tanah dibina mengikut peraturan, dengan mengambil kira harga tanah biasa di pasaran.

Namun, melalui hasil rumusan Resolusi No. 19-NQ/TW, meringkaskan pelaksanaan Undang-undang Tanah 2013, dapat dilihat bahawa sehingga kini, beberapa peruntukan undang-undang mengenai harga tanah tidak lagi berkesan dalam amalan, mendedahkan beberapa batasan seperti beberapa kaedah penentuan harga tanah tidak sesuai dengan keadaan sebenar maklumat mengenai pengurusan hak guna tanah dalam konteks harga tanah, tidak sesuai untuk pasaran harga tanah, tidak sesuai untuk pasaran harga tanah.

Pelabur "mengeluh" tentang kesukaran

Bercakap di bengkel tersebut, Encik Le Hoang Chau - Pengerusi Persatuan Hartanah Bandaraya Ho Chi Minh (HoREA) memberi penilaian tentang status semasa "penentuan harga tanah" untuk "menentukan harga tanah tertentu" mengikut peruntukan Undang-undang Tanah 2013.

Peserta Bengkel “Pengurusan Tanah dan Penilaian Tanah - Ketidakcukupan daripada Amalan dan Aktiviti Audit Negeri” di bawah Forum “Menggalakkan Pemulihan dan Pembangunan Ekonomi: Perkara Utama dan Peranan Audit Negeri”. Foto: Hoang Tu.

Menurut Encik Le Hoang Chau, Undang-undang Tanah dan Dekri 44/2014/ND-CP 2013 telah menetapkan "5 kaedah penilaian tanah" dan "penggunaan kaedah penilaian tanah" tetapi ia tidak lengkap, tidak khusus, tidak dekat dengan keadaan praktikal, beberapa peruntukan tidak benar-benar "standard", seperti menetapkan "kaedah pengiraan" sahaja sedangkan ini adalah "kaedah pengiraan" sedangkan ini adalah "kaedah pengiraan" sahaja; atau tidak menetapkan "kaedah penilaian tanah besar-besaran" sedangkan pada hakikatnya Negara telah menggunakan "kaedah penilaian tanah besar-besaran" untuk membina harga tanah "bingkai harga tanah" atau "senarai harga tanah"; atau hanya menggunakan "kaedah pekali pelarasan harga tanah" untuk projek di mana plot tanah dan lot tanah mempunyai nilai kurang daripada 30; 20; 10 bilion VND mengikut "senarai harga tanah", tetapi tidak digunakan untuk projek di mana plot tanah dan lot tanah mempunyai nilai yang lebih tinggi.

Penggunaan "kaedah penilaian tanah" tidak memberikan hasil yang boleh dipercayai. Sebagai contoh, projek yang sama oleh unit perunding penilaian tanah yang sama menggunakan 2 "kaedah penilaian tanah" yang berbeza untuk "menentukan harga tanah", yang selalunya memberikan 2 keputusan yang berbeza dengan perbezaan kira-kira 20%; atau projek oleh 2 unit perunding penilaian tanah dan menggunakan "kaedah penilaian tanah" yang sama untuk "menentukan harga tanah" juga memberikan 2 keputusan yang sangat berbeza.

Encik Chau memberikan contoh projek kawasan bandar di wilayah Binh Thuan di mana agensi negeri pertama menilai nilai tanah pada 900 bilion VND, agensi negeri kedua memeriksa dan menilai nilai tanah sehingga 1,800 bilion VND, dan agensi negara ketiga memeriksa semula dan menilai nilai tanah pada lebih daripada 3,000 bilion VND.

Oleh kerana penentuan harga tanah menyebabkan kesukaran kepada ramai pelabur, Encik Le Hoang Chau menilai peranan Audit Negara yang sangat penting dalam melaksanakan tugas mengaudit kerja "menentukan harga tanah, menilai harga tanah, memutuskan harga tanah" untuk "menentukan harga tanah tertentu untuk mengira yuran penggunaan tanah, sewa tanah untuk projek menggunakan tanah, untuk "menilai dan mengesahkan kewangan awam yang berkaitan dengan ketepatan dan kejujuran aset kewangan. pengurusan dan penggunaan kewangan awam, aset awam, pematuhan undang-undang dan kecekapan dalam pengurusan dan penggunaan kewangan awam dan aset awam".

Malah pengauditan adalah masalah.

Wilayah Audit Negeri Saya berkata bahawa pada masa ini, mengikut peraturan, kita mempunyai 5 kaedah penilaian tanah. Melalui amalan audit, ia menunjukkan bahawa: terutamanya lokaliti menggunakan kaedah perbandingan untuk mengira harga tanah tertentu apabila memberi pampasan bagi tanah; kaedah lebihan untuk penilaian tanah di kawasan perancangan; kaedah pendapatan dalam penilaian tanah pertanian dan kaedah pekali pelarasan harga tanah untuk plot tanah yang kecil dan bernilai rendah.

Banyak lokaliti mengalami kelewatan dalam penilaian tanah tertentu. Masa untuk meluluskan harga tanah untuk mengutip yuran guna tanah selalunya lebih lewat daripada masa untuk peruntukan tanah. Terdapat projek yang telah bertahan 2 hingga 3 tahun tanpa kelulusan harga tanah.

Dalam kebanyakan kes, harga tanah tidak atau belum diselaraskan tepat pada masanya apabila pelarasan perancangan menjejaskan harga tanah atau apabila kitaran penstabilan harga sewa tanah 5 tahun berakhir. Kelewatan dalam penilaian tanah menyebabkan bayaran guna tanah tidak digerakkan tepat pada masanya ke dalam bajet negeri.

Audit menunjukkan bahawa dalam banyak projek, harga tanah tidak dinilai dengan sewajarnya - jauh lebih rendah daripada harga lelongan atau harga rujukan pasaran pada masa penilaian. Dalam banyak kes, pemilihan aset setanding yang tidak serupa, digabungkan dengan kuantiti yang tidak sesuai dan pelarasan faktor yang berbeza, mengurangkan nilai tanah yang dinilai.

Terdapat projek yang memilih aset setanding pada satu masa yang jauh daripada masa penilaian, tetapi tidak termasuk faktor penyesuaian harga perbandingan kepada tahap pada masa penilaian. Banyak projek mengambil maklumat harga aset setanding mengikut kontrak jualan di pejabat notari, yang tidak memastikan kebolehpercayaan dan ketepatan maklumat harga pada kontrak berbanding dengan harga transaksi sebenar.

Di samping itu, banyak faktor yang termasuk dalam penilaian tidak mempunyai asas yang jelas, atau tidak ditentukan untuk bersesuaian dengan realiti seperti: kadar pelaburan, kadar penghunian, margin keuntungan standard pelabur, nisbah kos jualan, faktor diskaun aliran tunai...

Audit Negeri Wilayah I menilai amalan tersebut dan mendapati kesukaran dan ketidakcukupan dalam menentukan kos pelaburan pembangunan dalam kaedah lebihan semasa menilai tanah. Pengauditan menunjukkan bahawa tidak ada konsistensi antara lokaliti: beberapa lokaliti ditubuhkan mengikut kadar pelaburan, beberapa lokaliti ditubuhkan mengikut anggaran terperinci; beberapa lokaliti membuat anggaran sementara dan memerlukan penyelesaian terperinci.

Peranan Audit Negara

Dr. Vu Dinh Anh menilai bahawa penilaian tanah secara umum dan kaedah penilaian tanah khususnya merupakan salah satu subjek audit utama Audit Negara sejak kebelakangan ini.

Aktiviti pengauditan untuk kandungan ini perlu mengikut rapat keperluan Resolusi Pusat mengenai pemansuhan rangka kerja harga tanah (rangka kerja harga tanah yang ditetapkan dalam Dekri 96/2019/ND-CP adalah asas kepada lokaliti mengeluarkan senarai harga tanah bagi tempoh 2020-2024), mempunyai mekanisme dan kaedah untuk menentukan harga tanah dan prinsip tugasan, tanggungjawab dan fungsi pasaran. agensi yang bertanggungjawab menentukan harga tanah.

Sehubungan itu, Kerajaan Pusat membangunkan kriteria dan prosedur untuk memeriksa dan menyelia lokaliti dalam pembangunan senarai harga tanah. Majlis Rakyat Wilayah memutuskan dan memeriksa serta menyelia pelaksanaan harga tanah.

“Audit Negeri menjalankan audit penilaian tanah, kebebasan majlis penilaian tanah, kapasiti organisasi perunding penilaian tanah, kapasiti dan etika penilai, serta pematuhan peraturan memastikan publisiti dan ketelusan seperti: Harga tanah awam, urus niaga wajib melalui lantai dagangan, pembayaran melalui bank, tanpa wang tunai;…” - Dr. harga.

Sumber: https://www.congluan.vn/xac-dinh-gia-datden-kiem-toan-cung-gap-kho-post268997.html