Peluang bandar satelit

Orang yang mempunyai keperluan perumahan sebenar masih sukar untuk mencari tempat untuk "menetap" dalam erti kata sebenar kerana kekurangan bekalan.

Selepas Bandar Ho Chi Minh memperluaskan sempadan pentadbirannya, ramai orang menjangkakan ini akan menjadi rangsangan kepada pasaran perumahan, membantu meningkatkan bekalan, sekali gus membawa harga ke tahap yang lebih mudah diakses. Bagaimanapun, realitinya adalah sebaliknya, kerana harga pangsapuri terus meningkat sementara bekalan masih terhad.

Trend pembelian rumah sedang berubah

Laporan pasaran perumahan untuk Bandar Ho Chi Minh dan kawasan sekitarnya pada Ogos 2025 oleh DKRA Consulting (di bawah Kumpulan DKRA) menunjukkan bahawa hartanah kediaman di Ho Chi Minh City dan wilayah jiran telah menerima tanda pemulihan yang positif. Beliau memetik segmen pangsapuri dengan bekalan 28,114 unit yang dibawa ke pasaran, meningkat 58% dalam tempoh yang sama, dengan kadar penyerapan lebih daripada 20,000 unit, 3.1 kali lebih tinggi daripada pada 2024. Segmen rumah bandar dan vila merekodkan bekalan sebanyak 10,133 kali ganda produk, meningkat 4 kali ganda, 71% daripada tahun sebelumnya. lebih tinggi daripada tempoh yang sama. Petak tanah sahaja mempunyai bekalan sebanyak 7,167 produk, hanya meningkat sedikit sebanyak 3% tetapi kadar serapan mencapai 1,130 produk, meningkat sebanyak 2.2 kali ganda.

Kawasan bandar komersial 826 EC kini merupakan pusat pelaburan dan kediaman di Bandar Raya Ho Chi Minh Selatan dengan kelebihan lokasinya - persimpangan sambungan Le Van Luong dan Long Hau, dengan buku merah untuk setiap plot dan harga yang berpatutan.

Menurut Encik Vo Hong Thang, Timbalan Ketua Pengarah DKRA Consulting, pasaran jelas berubah. Wilayah Tay Ninh kini menyumbang 40% daripada bekalan dan 67% daripada penggunaan utama rumah bandar dan vila dalam 8 bulan pertama tahun ini. Segmen pangsapuri di kawasan lama Binh Duong malah mengatasi Ho Chi Minh City (lama), menyumbang 45.5% daripada bekalan dan 46.7% daripada penggunaan. Walau bagaimanapun, masih terdapat pembezaan yang kukuh, Ho Chi Minh City terutamanya memberi tumpuan kepada segmen pangsapuri kelas A yang mewah, manakala kawasan jiran menerajui pasaran dalam segmen pertengahan dan mampu milik.

Mengenai pembeli, Encik Pham Lam, Pengerusi Kumpulan DKRA, berkata mereka kini boleh dibahagikan kepada dua kumpulan utama: membeli untuk hidup dan membeli untuk melabur. Kumpulan pelaburan biasanya mereka yang sudah memiliki hartanah, mempunyai wang terbiar, memahami pasaran dan kewangan, dan berminat dengan keuntungan, lokasi trafik, perancangan masa depan, pelabur dan kaedah pembayaran. Sebaliknya, kumpulan yang membeli untuk tinggal biasanya pemilik rumah kali pertama, dengan jumlah wang yang sederhana, membuat keputusan berhati-hati, memberi lebih perhatian kepada faktor seperti lokasi, persekitaran tempat tinggal, kemudahan, harga dan sokongan bank.

Encik Lam memetik data daripada DKRA Realty (Agensi Pemasaran Am dan Pengedaran Kumpulan DKRA) menunjukkan bahawa nisbah pelanggan pelaburan masih dominan berbanding kumpulan yang membeli kediaman. Umur pembeli rumah untuk pelaburan biasanya dari 35 - 44, menyumbang 37%, manakala kumpulan membeli untuk kediaman tertumpu dalam kumpulan umur 25 - 34, menyumbang 40%. Terutama, majoriti pelanggan pelaburan hartanah masih tinggal di Ho Chi Minh City.

Menurut pengerusi Kumpulan DKRA, "gelombang" hartanah telah merebak ke kawasan satelit dan kawasan yang bersempadan dengan Bandar Ho Chi Minh yang diperluas, seperti Can Gio, Can Giuoc, dan Long Hau. Ini menjadi zon penampan yang penting dengan kelompok projek rumah bandar, utiliti segerak, nilai mampan, sesuai untuk keperluan perumahan sebenar dengan bajet kira-kira 3 bilion VND. Sebagai contoh, projek 826 EC bersebelahan dengan Taman Perindustrian Long Hau, yang dilaksanakan oleh Hai Thanh Real Estate Trading Company Limited, telah menarik perhatian yang besar berkat dasar menyokong 70% pinjaman dalam 30 tahun, pembiayaan faedah 15 bulan, tempoh tangguh prinsipal 24 bulan dan diskaun keutamaan untuk pembayaran pantas dan pembelian borong. Projek ini menyediakan 760 rumah bandar dengan keluasan 80 - 120 m², dengan 98% infrastruktur siap dan sedia untuk pembinaan.

Satu lagi trend yang turut diperhatikan ialah golongan muda semakin cenderung memilih perumahan di kawasan satelit. Mereka menghargai pengalaman hidup hijau, dikaitkan dengan kawasan bandar besar yang berkembang ke arah pengangkutan awam. Selain itu, faktor undang-undang yang telus dianggap sebagai prasyarat. Untuk memenuhi permintaan ketat ini, ramai pelabur terus menambah baik produk mereka, membangunkan kawasan bandar hijau - pintar - mampan, dikaitkan dengan sambungan infrastruktur yang sistematik.

Perlu membangunkan bandar satelit

Dari perspektif makro, ahli ekonomi Dr. Can Van Luc berkata bahawa gambaran ekonomi global dalam tempoh 2025 - 2026 masih menghadapi banyak warna kelabu apabila kadar pertumbuhan diramalkan perlahan, daripada 2.8% pada 2024 kepada 2.3% dalam tempoh 2 tahun akan datang, menurut data daripada Bank Dunia. Beliau menunjukkan sebab utama yang datang daripada konflik geopolitik yang tidak berkesudahan di Timur Tengah dan Ukraine, tekanan inflasi yang berterusan, risiko hutang awam yang semakin meningkat dan kemerosotan pertumbuhan dalam 3 ekonomi utama AS, China dan Kesatuan Eropah. Walau bagaimanapun, dalam gambar itu, masih terdapat titik terang apabila pelaburan awam global menunjukkan tanda-tanda pemulihan.

Bagi Vietnam, menurut Dr. Can Van Luc, keadaan agak optimistik terima kasih kepada pemacu pertumbuhan baharu dan menonjol. Salah satu daripadanya ialah aliran modal pelaburan langsung asing (FDI) berdaftar, dijangka mencapai 26.14 bilion USD pada 2025, naik 7.3% berbanding tahun sebelumnya dan boleh meningkat kepada 42 - 46 bilion USD pada 2026, bersamaan dengan pertumbuhan 12% - 14%. Daripada jumlah itu, sektor hartanah sahaja menyumbang 5 bilion USD, kira-kira 20% daripada jumlah modal FDI dalam 8 bulan pertama 2025. Secara umumnya, titik terang ekonomi Vietnam terletak pada pemulihan pelaburan, peningkatan FDI walaupun agak perlahan, dan ledakan industri pelancongan.

Di samping itu, orientasi dasar baharu juga mewujudkan impak yang jelas terhadap pasaran hartanah. Dr Can Van Luc berkata bahawa penyiapan institusi tanah, dengan pindaan Undang-undang Tanah 2024 dan Undang-undang Perniagaan Hartanah, bersama-sama dengan proses pengaturan pentadbiran, telah membuka peluang besar. Bandar Ho Chi Minh sahaja, selepas penggabungan, kawasan itu meningkat 2.4 kali ganda, penduduk meningkat sebanyak 37%, KDNK mencapai 2,078 trilion VND, menyumbang 67.74% daripada keseluruhan wilayah, KDNK per kapita mencapai 19.49 juta VND. Ini adalah asas untuk menjangkakan satu kejayaan, memberi kesan kuat kepada pasaran hartanah.

Seiring dengan itu adalah beberapa siri dasar utama seperti membina satu set dasar tonggak untuk menggalakkan ekonomi hijau dan pendigitalan, melaksanakan Resolusi 21/2021/QH15 mengenai perumahan, mempelbagaikan sumber modal melalui Tabung Perumahan Negara, mengukuhkan pencegahan rasuah dalam pengurusan tanah, menukar model pentadbiran 2 peringkat untuk meningkatkan kecekapan pengurusan. Kesemuanya dianggap sebagai penggerak untuk membantu pasaran hartanah khususnya segmen satelit berpeluang untuk berlepas.

Pakar perancangan, Dr. Sains dan Arkitek Ngo Viet Nam Son bersetuju dengan pandangan di atas dan percaya bahawa penggabungan kawasan jiran untuk meluaskan ruang Bandar Ho Chi Minh akan membawa bandar ini ke era "super urban" dari segi kawasan, penduduk dan peranan ekonomi. Skala unggul membawa kelebihan besar dari segi ruang pembangunan dan sumber pasaran, tetapi pada masa yang sama menimbulkan cabaran besar dari segi pengurusan bandar, peruntukan infrastruktur dan kawalan pergerakan orang.

Dalam konteks itu, pakar ini percaya bahawa perancangan kawasan bandar Ho Chi Minh City mestilah mempunyai wawasan jangka panjang mulai sekarang sehingga 2030-2050 dengan model multi-center. Daripada memampatkan segala-galanya ke dalam teras pusat, bandar yang diperluaskan itu perlu membangunkan bandar satelit dalam tali pinggang, masing-masing mengambil fungsi khusus seperti industri, perkhidmatan, pendidikan - latihan, bandar pintar atau resort eko. Rangkaian berbilang kutub ini hanya benar-benar berkesan apabila dihubungkan dengan sistem pengangkutan antara wilayah moden termasuk tali pinggang, lebuh raya, kereta api bandar, memastikan pergerakan mudah antara kawasan pusat dan satelit. "Lebih penting lagi, perancangan itu menekankan kriteria "bandar satelit yang boleh didiami", yang bermaksud bahawa bandar-bandar ini mesti benar-benar sesuai untuk didiami untuk menarik penduduk menetap dalam jangka panjang. Hanya apabila infrastruktur teknikal dan sosial dilaburkan secara serentak, disertai dengan utiliti penting dalam kesihatan, pendidikan dan pekerjaan, orang ramai akan berasa selamat untuk tinggal. Ini adalah kunci bagi bandar satelit untuk memainkan peranan mereka dalam pembangunan yang seimbang dan berdaya tahan pada masa yang sama. wilayah" - pakar ini menekankan.

Forum Hartanah Kediaman 2025

Dalam konteks pasaran perumahan yang menghadapi banyak masalah berkaitan bekalan dan kenaikan harga hartanah... Persatuan Hartanah Vietnam (VNREA) dengan kerjasama Akhbar Nguoi Lao Dong dan Komuniti Kajian Hartanah telah menganjurkan "Forum Hartanah Perumahan 2025" dengan tema "Gelombang Satelit" pada petang 18 September di Hotel New World Saigon (HCMC).

Forum ini akan membangkitkan isu-isu berikut: Bagaimanakah dokumen undang-undang mempengaruhi pasaran hartanah; Bagaimanakah tiga pemacu data institusi - kewangan - membentuk "standard satelit Vietnam" dalam tempoh 5 tahun akan datang; Apakah penyelesaian yang dimiliki oleh agensi pengurusan dalam mengurus, menyokong perniagaan, menstabilkan pasaran dan mengorientasikan pembangunan mampan untuk hartanah satelit?

Puluhan projek berskala besar

Mengikut perangkaan daripada DKRA Consulting, Ho Chi Minh City dan kawasan jirannya pada masa ini mempunyai kira-kira 18 projek kawasan bandar dengan skala lebih 100 hektar, berjumlah lebih 16,500 hektar, di mana 8 projek telah dan sedang dilaksanakan dengan keluasan lebih 3,500 hektar, menyediakan pasaran lebih 50.

Sumber: https://nld.com.vn/thoi-co-cua-do-thi-ve-tinh-196250917203234645.htm