Segmen tanah pertanian kekal sunyi

Undang-undang Tanah 2024 membenarkan individu yang tidak terlibat secara langsung dalam pengeluaran pertanian menerima pemindahan tanah penanaman padi. Ini adalah peluang untuk pelabur berpotensi, tetapi "sekeping kek" ini tidak mudah untuk dimakan.

Jika dahulu hanya mereka yang secara langsung mengeluarkan padi sahaja yang dibenarkan mendapat hak guna tanah padi, dengan peraturan baru yang ada sekarang, individu yang tidak terlibat secara langsung dalam pengeluaran pertanian, sekiranya mempunyai syarat dan kemampuan untuk menanam padi, juga dibenarkan menerima hak pindah milik tanah untuk melabur dalam pengeluaran.

Dalam seminar hartanah baru-baru ini, Encik Le Van Binh, Timbalan Pengarah Jabatan Tanah ( Kementerian Sumber Asli dan Alam Sekitar ) berkata apabila Undang-undang Tanah 2024 berkuat kuasa, segmen ini akan berkembang pesat.

Malah, dalam tempoh 2020-2022, keadaan transaksi tanah pertanian agak panas. Banyak perniagaan dan orang perseorangan membeli tanah pertanian dengan tujuan untuk menukarnya kepada plot untuk dijual sehingga menimbulkan demam ketika itu.

Walaupun pasaran dijangka lebih rancak, pada hakikatnya, segmen tanah pertanian dan tanah hutan hanya menarik minat pelabur besar yang teratur seperti perusahaan. Kerana peraturan baru itu hanya mewujudkan keadaan yang menggalakkan untuk petani dan sesuai untuk perusahaan yang melabur dalam sektor pertanian, manakala aktiviti memungut dan membeli tanah pertanian dan menunggu tujuan untuk ditukar, membahagi dan menjual plot tanah untuk pelabur kecil akan menjadi sangat sukar untuk dilaksanakan.

Cik Ha Kien, broker dan pelabur tanah dalam banyak segmen di Hanoi, Hoa Binh , Thai Nguyen berkongsi bahawa pada masa ini segmen tanah pertanian masih "tenang" kerana cukai dan bayaran penukaran untuk tanah pertanian dan tanah hutan agak tinggi, jadi pelabur kecil tidak melabur dalam segmen ini. Sebaliknya, "orang besar" yang perlu melabur sehingga puluhan hektar tanah padi, tanah hutan, supaya mereka kemudiannya boleh merancang semula menjadi tanah perkhidmatan, pelancongan, perdagangan, projek perumahan... nampaknya teruja untuk menyertai permainan.

Pemimpin sebuah syarikat hartanah di Hanoi berkongsi bahawa syarikatnya merancang untuk "memburu" hutan berskala besar dan tanah pertanian di Hoa Binh dan Thai Nguyen, malah "memancing jauh dari pantai" dengan pergi ke Central Highlands untuk membeli tanah.

Mengenai penukaran tanah pertanian, Encik Le Van Binh menyatakan bahawa adalah perlu untuk mengikuti perancangan dan mematuhi sasaran lebih daripada 3 juta hektar tanah padi bagi menjamin keselamatan makanan negara. Oleh itu, pelabur hartanah perlu berhati-hati dan memahami peruntukan undang-undang untuk mengelakkan pelaburan tidak berkesan, membeli pada harga tinggi tetapi menghadapi kesukaran untuk mencairkan.

Menurut Persatuan Broker Hartanah Vietnam, dalam tempoh 6 bulan pertama 2024, segmen tanah telah bertambah baik dengan tanah yang dilelong dan tanah yang dipecah bahagi. Sementara itu, tanah projek dan tanah pertanian dan perhutanan tidak menunjukkan tanda-tanda pemulihan, dengan kecairan yang suram dan urus niaga yang perlahan. Malah ramai pelabur yang memegang tanah pertanian mahu menjual barangan mereka pada masa ini, tetapi ia sukar.

Pengarah pembrokeran hartanah menganalisis bahawa margin keuntungan pelaburan segmen ini adalah kira-kira 25-30%/tahun, jika boleh ditukar kepada tanah kediaman, ia akan mencecah 35-40%/tahun. Peluang untuk tanah pertanian meningkat dalam nilai sepanjang dekad boleh meningkat 3-5 kali ganda nilai, atau lebih tinggi. Bagaimanapun, mengikut senarai harga tanah yang dijangka, bagi melengkapkan permohonan penukaran tanah kediaman untuk tanah pertanian, kosnya akan meningkat 9 kali ganda berbanding sekarang.

Sebagai contoh, jika pelabur ingin mengubah tujuan penggunaan dan mengasingkan plot tanah pertanian seluas 1,000 m2 di Dong Anh (Hanoi), yuran penggunaan tanah semasa ialah 6.6 bilion VND, tetapi jika dikira mengikut harga senarai harga draf baharu, jumlah ini meningkat kepada 61.8 bilion VND. Oleh itu, bayaran guna tanah sahaja untuk sebidang tanah seluas 100 m2 adalah lebih daripada 6 bilion VND. Pada harga ini, orang yang membeli tanah kediaman yang ada adalah lebih murah daripada cukai yang perlu dibayar apabila menukar tanah pertanian.

Selain itu, Undang-undang Tanah 2024 menetapkan bahawa tanah pertanian yang terbiar atau tidak digunakan secara berterusan selama 12-24 bulan akan dikenakan penalti pentadbiran dan boleh dibatalkan. Oleh itu, pelabur yang memegang tanah pertanian perlu segera menyelesaikan prosedur untuk menukarnya kepada tanah kediaman atau menukarnya kepada pertanian jika mereka tidak mahu kehilangan segala-galanya.

"Sekiranya anda membeli tanah untuk menangkap gelombang pelaburan, mengikut perancangan, tetapi perancangan wilayah digantung, lambat untuk dilaksanakan atau diselaraskan, pelabur mungkin menghadapi senario terburuk iaitu menjual tanpa sesiapa pun membeli. Selain itu, membeli tanah pertanian, terutamanya plot yang tidak boleh ditukar, risiko muflis juga boleh berlaku jika leverage kewangan digunakan," kata seorang pelabur hari ini membincangkan tentang risiko tanah pertanian.

Sumber: https://baodautu.vn/batdongsan/phan-khuc-dat-nong-nghiep-van-im-hoi-lang-tieng-d222126.html