동선구, 주민 부족에도 불구하고 '사업용지 매각' 여전히 활발

최근 8월 9일, 탄호 아성 인민위원회는 탄호아성 동선군 룽통타운의 신규 주거지역 프로젝트 OM-7(OM17, CX7)에 대한 투자 정책을 승인하는 결정을 발표했습니다.

이에 따라 본 사업은 22.6헥타르가 넘는 면적에 157개의 주거용 필지를 건설하여, 관할 당국이 승인한 신주거지역 OM-7(OM-17, CX7)의 1/500에 해당하는 세부 계획 규모를 실현하는 것을 목표로 합니다. 이를 통해 주택 개발을 위한 토지 기금을 조성하고, 동선 지역의 도시화 촉진에 기여하는 동시에 토지 기금을 효과적으로 활용하여 국가 예산을 확보할 수 있습니다.

동선구에서는 많은 주택 건설 프로젝트가 주민들을 위한 주택을 개발하고, 도시화를 가속화하며, 국가 예산을 위한 수입을 창출하는 목표로 시행되고 있습니다.

구조 측면에서, 본 프로젝트는 106세대의 세미디태치드 하우스, 32세대의 세미디태치드 하우스, 그리고 승인된 계획에 따라 토지 사용권에 따라 토지 매수자가 건설한 빌라 19세대로 구성됩니다. 투자자는 본 프로젝트 내 세미디태치드 하우스와 주거용 토지를 개발 및 거래하기 전에 세미디태치드 하우스 건설을 완료하고 관련 법규를 준수해야 합니다.

이 프로젝트의 총 예상 초기 투자 비용은 약 2,811억 4천만 VND이며, 프로젝트 운영 기간은 50년입니다. 토지 사용권을 보유한 주택 구매자는 안정적이고 장기적인 토지 사용권을 누릴 수 있습니다. 기술 인프라 구축 완료 후 토지 관련 법률 규정에 따라 토지 사용권 경매가 진행될 예정입니다. 이 프로젝트는 국가가 토지를 인도하는 시점으로부터 늦어도 24개월 이내에 프로젝트 규모에 따른 건설 항목 건설 투자를 완료할 예정입니다.

응우이 두아 틴(Nguoi Dua Tin) 의 연구에 따르면, 이는 지난 몇 년 동안 동손(Dong Son) 지역에서 투자가 진행된 수십 개의 프로젝트 및 주거 지역 중 하나이며, 가까운 미래에 투자 및 경매될 예정입니다. 특히, 투자 및 완료된 많은 프로젝트와 주거 지역의 입주율이 상대적으로 낮고, 많은 프로젝트 부지가 "버려져" 사회 자원의 낭비를 초래하고 있습니다.

많은 지역에 동기식 인프라를 구축하기 위해 수십억 동이 투자되었지만 현재는 버려진 상태입니다.

예를 들어, 동선구 동틴사 3220번지(MB3220)는 주민들의 주택수요를 해결하기 위해 새로운 주거지역을 건설한다는 목표로 계획되었지만, 수년간 운영된 후에도 여전히 거의 방치된 상태이며, 기반시설 체계가 노후화 조짐을 보이고, 토지자원이 낭비되고, 사회 투자 자본이 묻혀 있습니다.

비슷한 상황으로, 조사 결과 MBQH1164, MBQH3696... 등 동선 지역의 다른 많은 MBQH 지역에서도 위와 같은 상황이 발생하고 있는 것으로 나타났습니다. 이들 지역은 수십억, 때로는 수천억 VND에 달하는 예산으로 동기식 인프라 구축에 투자했지만, 현재는 거의 사람이 살지 않고 있으며, 많은 토지가 방치되고 잡초가 무성하여 공급 과잉 및 사회 자원 낭비의 위험이 있습니다. 한편, 동선 지역에서는 또 다른 개발 사업과 새로운 주거 지역 건설이 계속해서 "공개"되고 있습니다. 3월, 탄호아성 인민위원회는 동선 지역 인민위원회에 약 80헥타르에 달하는 MBQH 총 면적 중 15개 계획 부지(허가 면적 29.32헥타르)에 대한 토지 사용권 경매 계획을 승인하도록 승인했습니다.

수백 개의 토지가 있는 MB3220 내부에는 새로 지어진 주택이 1~2채에 불과합니다.

탄호아(Thanh Hoa) 성의 프리랜서 부동산 투자자이자 중개인인 응우옌 응옥 박(Nguyen Ngoc Bac) 씨에 따르면, 최근 몇 년간 동선(Dong Son) 지역의 부동산 시장은 비교적 활발했으며, 특히 이 지역이 탄호아 시에 합병된다는 소식이 전해지자 많은 투자자들이 이곳으로 몰려들었습니다. 이와 동시에 동선 지역은 최근 들어 지속적으로 매물을 내놓고 있습니다. 하지만 최근 많은 주택 지역이 공실과 대규모 매물로 드러났듯이, 이는 주로 투기 활동으로 인한 "가상" 수요임을 현실에서 확인할 수 있습니다. 공실에도 불구하고 해당 지역의 토지 가격은 여전히 ​​저렴하지 않습니다. 토지 평균 가격은 위치에 따라 제곱미터당 1천만 동에서 2천만 동 사이로 변동합니다. 필지당 100제곱미터가 넘는 면적은 저소득층과 중산층이 매수하기 쉽지 않습니다.

응우이 두아 틴(Nguoi Dua Tin) 의 연구에 따르면, 2022년 동선구의 총 국가 예산 수입은 약 2조 7,200억 동(VND)에 달해 성(省) 예산의 424%에 달하며 역대 최고치를 기록했습니다. 특히, 구 합병 전 토지 매각을 통해 발생한 막대한 수입은 사회 기반 시설 투자 및 신농촌 건설에 필요한 재원을 확보하여 지역 도시화 속도를 가속화하는 데 기여했습니다. 그러나 일반적으로 과잉 공급, 주택 기반 시설 건설에 대한 막대한 투자가 효과적으로 이루어지지 않는 상황, 사람들이 경작한 토지를 개간하여 사용하지 않는 상황 등은 토지 낭비로 이어져 사회의 막대한 공유 자원을 고갈시키는 결과를 초래합니다.

MBQH1164 역시 전반적으로 우울한 상태입니다.

또한, 높은 경제적 가치를 지닌 부동산 경매 과정에서 많은 주체들이 국가 자산을 횡령하고 이를 공모하여 착취했습니다. 예를 들어, 2022년 3월, 탄호아성 경찰청 산하 수사경찰국은 "부동산 경매 활동 규정 위반" 혐의로 이들을 구금하고, 경매 주관사인 호앙응우옌 주식 경매 회사(탄호아시 동토구 즈엉딘응에 거리) 본사를 수색했습니다. 경매 과정에서 앞서 언급한 MB3220 관련 위반 사항이 발견되었습니다.

사회 기반 시설 자원 낭비 위험에 대해 금융 아카데미 강사이자 경제 전문가인 딘 쫑 틴은 언론과의 인터뷰에서 주택과 도시 지역 방치는 오랫동안 사회에 존재해 온 문제이며 해결하기 어려운 문제라고 지적했습니다. 주택 수요가 있는 사람들은 저렴한 주택 프로젝트에 접근할 수 없는 반면, 투자자들은 중저가 및 고급 주택 건설에만 집중하기 때문에 역설적으로 주택 부족 현상이 발생합니다. 따라서 관리 기관은 부동산 시장이 올바른 방향으로 발전하고 사회 자원 낭비를 방지하며 빈곤층이 더 많은 주택을 얻을 수 있도록 규제하기 위해 신규 프로젝트 허가 시 신중해야 합니다.

동선구는 원래 2023년 7월에 탄호아시에 합병될 예정이었습니다. 그러나 총리가 2023년 2월에 탄호아시를 승인하는 결정에 서명할 때까지 기다려야 했고, 그 밖의 여러 이유로 인해 이 계획은 2024년이나 2025년으로 연기되었습니다.

비엣 푸옹

원천: https://www.nguoiduatin.vn/thanh-hoa-vang-nguoi-o-huyen-dong-son-van-miet-mai-ban-dat-du-an-a621100.html