산업용 부동산 시장 전망: 꾸준한 성장

2023년 국내외 경제 의 어려움에도 불구하고 베트남 산업용 부동산 시장은 여전히 ​​매우 강력한 성장세를 보이고 있습니다. 앞으로 베트남 산업용 부동산 시장이 직면한 여러 과제들을 지적하면서도, 대부분의 전문가들은 중장기적으로 이 시장의 전망을 높게 평가하고 있습니다.

베트남의 산업용 부동산 시장은 여전히 ​​매우 빠르게 성장하고 있습니다. 일러스트 사진: VNA

입주율이 좋다

세빌스 베트남은 11월 3일 발간한 "베트남 산업 부동산 주목: 꾸준한 성장" 보고서에서 "상반기 변동성이 컸던 베트남은 주요 시장 성장 동력 덕분에 꾸준한 성장을 보였습니다. 젊고 역동적인 인력, 경쟁력 있는 인건비, 수출 지향적 경제, 안정적인 사업 환경, 지리적 위치, 그리고 베트남의 적극적인 자유무역협정(FTA) 참여가 주요 요인입니다."라고 밝혔습니다.

세빌스 베트남에 따르면 2023년에는 총 122,900헥타르 규모의 397개 산업단지가 조성될 예정이며, 이 중 292개 산업단지가 운영 중이며 총 87,100헥타르가 넘습니다. 또한, 총 35,700헥타르 규모의 106개 산업단지가 건설 중입니다. 전국 산업단지의 입주율은 80%가 넘으며, 주요 북부 지방의 입주율은 83%, 주요 남부 지방의 입주율은 91%에 달합니다.

북부 핵심 경제 구역에는 12,000헥타르 규모의 임대 부지에 68개의 산업 단지 프로젝트가 등록되었습니다. 토지 임대료는 전년 대비 30% 상승하여 임대 기간당 평균 138달러/m²에 달했습니다. 이 지역의 임차인들은 주로 전자 및 컴퓨터, 자동차 조립 및 제조, 기계 및 장비, 그리고 태양광 관련 부품 분야에서 사업을 운영하고 있습니다. 북부 지역에서 사업을 운영하는 주요 기업으로는 삼성, LG전자, 캐논, 현대, 혼다, 빈패스트 등이 있습니다.

남부 핵심 경제권에는 24,883헥타르 규모의 임대 부지에 122개의 산업단지 프로젝트가 등록되었습니다. 토지 임대료는 전년 대비 15% 상승하여 임대 기간당 평균 174달러/m²에 달했습니다. 임차인들은 주로 식음료 가공, 건축 자재, 섬유, 고무 및 플라스틱 제품 분야에서 사업을 운영하고 있습니다. 주요 임차 기업으로는 레고, 산토리 펩시코 , 인텔, 유니레버, 코카콜라, 금호타이어 등이 있습니다.

같은 견해를 공유하는 Knight Frank Vietnam Company는 최신 보고서에서 현재 산업단지 입주율이 매우 긍정적이며, 하노이 교외 지역은 78%, 호치민시는 92%라고 밝혔습니다. 베트남 최대 도시 두 곳의 산업단지 임대료 또한 2022년에서 2023년 사이에 급격히 상승했으며, 특히 하노이 교외 지역은 14%, 호치민시는 58% 상승했습니다.

나이트 프랭크 베트남에 따르면, 기성 공장 및 창고(RBF 및 RBW) 시장은 2018년 이후 강력한 외국인 투자를 유치해 왔으며, 현재까지 투자자 수는 5배 증가했습니다. 이러한 호황으로 인해, 특히 기성 창고 공급량이 210만 제곱미터에 달하는 호치민시 교외 지역에서 발생하는 어려움은 임차인에게 유리한 시장을 형성하는 데 기여했습니다. 남부 지역의 평균 임대료는 m²당 월 4.5달러, 북부 지역의 평균 임대료는 m²당 월 4.7달러입니다.

"이러한 추세는 예상된 것이며 산업용 부동산 시장에 위협이 되지 않습니다. 이는 가까운 미래에 경쟁력 있는 임대료를 유지하는 데 도움이 될 것이며, 특히 태국을 비롯한 동남아시아 국가들과 경쟁하기 위해 시장이 성숙되고 확장되는 동안에도 경쟁력 있는 임대료를 유지할 수 있을 것입니다. 태국의 기성 창고 공급량은 2021년부터 2024년까지 연평균 성장률(CAGR) 6.6%로 성장할 것으로 예상되는데, 이는 베트남의 15%보다 높은 수치입니다."라고 Knight Frank Vietnam의 대표이사인 알렉스 크레인은 말했습니다.

한편, 부동산 서비스 회사 CBRE 베트남에 따르면, 미국, 유럽, 일본 기업의 수요 증가에 힘입어 2023년 3분기에 기성 공장 및 기성 창고의 흡수율이 증가했습니다. 2023년 첫 9개월 동안 남부 시장은 45만 제곱미터의 신규 공장 및 창고를 기록했습니다. 풍부한 신규 공급으로 인해 남부 1선 도시(호치민시, 빈증성, 동나이성, 롱안성)의 두 유형의 건물 임대료는 비교적 안정적입니다. 평균 창고 임대료는 m²당 월 4.5달러, 공장 임대료는 m²당 월 4.9달러입니다.

이와 함께 기성 창고(서비스 창고 제외)의 입주율은 56%로 신규 공급 물량 증가로 하락세를 이어갔습니다. 반면, 기성 공장의 입주율은 91%로 양호한 수준을 유지했습니다. 중국, 베트남, 일본, 미국, 유럽 연합 출신 임차인들은 베트남 시장의 산업용지, 창고, 공장 등을 적극적으로 찾고 있으며, CBRE 검색 건수의 약 70~80%를 차지합니다.

CBRE 베트남 관계자는 "베트남이 최근 미국, 한국, 중국 등 포괄적인 전략적 파트너들과 협력을 강화하고 있는 만큼, 이들 국가의 임차인들이 앞으로도 베트남 산업용 부동산 시장 수요를 주도할 것으로 예상된다"고 말했다.

장기 전망

세빌스 베트남에 따르면, 제조업 및 산업 생산 PMI의 상승은 베트남 산업용 부동산 시장의 전망을 보여줍니다. 또한, 세빌스와 같은 컨설팅 회사들은 다국적 제조, 물류, 전자상거래 기업들의 문의 및 현장 조사 건수가 증가하고 있다고 기록했는데, 이는 산업재 수요 증가를 반영합니다.

박딴우옌 현(빈증성) 산업단지. 사진: 홍닷 - VNA

그러나 세빌스 베트남 산업 서비스 부문 부장인 존 캠벨 씨는 앞으로 베트남 산업용 부동산 시장이 몇 가지 과제에 직면할 것이라고 지적했습니다.

캠벨 씨에 따르면, 베트남의 모든 교통 인프라의 원활한 운영을 보장하는 수준은 역내 다른 국가들에 비해 여전히 낮습니다. 교통 인프라가 급속도로 확장되고 있지만, 경제·사회 성장 속도를 따라가지 못하고 있습니다. 도시 인구와 화물 운송의 급속한 증가는 인프라 수요의 주요 원동력이지만, 항만 및 항구의 수용 능력은 아직 최대치에 도달하지 못했습니다.

반면 캠벨 씨는 베트남이 고부가가치 산업 유치와 생산성 향상에 집중함에 따라, 숙련 노동력에 대한 수요도 증가할 것이라고 말했습니다. 베트남의 인건비는 중국의 3분의 1에 불과하지만, 생산성 또한 같은 수준보다 낮습니다.

게다가 2022년 말부터 시행되는 엄격한 신규 방화 규정은 산업 개발업체, 제조업체, 물류 기업들에게 어려움을 야기했습니다. 주요 외국 투자자들은 관련 인증을 획득하는 데 어려움을 겪고 있으며, 이 문제로 인해 일부 프로젝트가 지연되었습니다.

캠벨 씨는 현존하는 과제들을 해결하기 위해 베트남 정부는 생산성과 효율성을 높이기 위해 인프라에 대한 투자를 지속하고 베트남 노동력의 역량을 향상시켜야 한다고 말했습니다. 또한, 지원 산업 육성, 공급망 강화, 투자 및 토지 이용 절차 간소화, 그리고 디지털화 적용은 모두 베트남 산업의 핵심 영역입니다.

나이트 프랭크 베트남(Knight Frank Vietnam)의 알렉스 크레인(Alex Crane) 상무는 산업용 부동산 부문의 몇 가지 상반된 추세를 지적하며, 높은 금융 비용, 짧은 토지 소유권, 그리고 아시아 지역의 현저히 저렴한 임대료를 자랑하는 다른 시장과의 경쟁으로 인해 운영 자산의 자본화율이 디플레이션 압력을 받고 있다고 말했습니다. 베트남의 자본화율은 전국적으로 고품질 기성 공장 및 창고(RBF 및 RBW)의 추가 공급으로 인해 현재 9~12%에서 상승하고 있습니다.

알렉스 크레인 씨는 2024년 산업용 부동산 부문 전망을 언급하며, 국제 최저 관세와 높은 물류 비용이 제조업체들의 베트남 투자 유치에 걸림돌이 될 것이라고 지적했습니다. 베트남은 여러 양자 및 다자간 자유무역협정(FTA)에 서명했지만, 인건비와 건설비 상승 또한 베트남의 비용 우위에 부분적으로 영향을 미치고 있습니다.

나이트 프랭크 베트남에 따르면, 이는 토지 가격을 통해 명확히 드러납니다. 예를 들어, 방콕(태국) 교외의 산업용지 임대료는 현재 임대 기간당 82~164달러/m²로, 하노이 교외(임대 기간당 80~250달러/m²)와 호치민 교외(임대 기간당 95~280달러/m²)보다 훨씬 낮습니다. 알렉스 크레인 씨는 산업 및 가공 부동산이 여전히 베트남의 주요 시장이지만, 2024년에는 투자 유치 및 기존 부지 확보에 많은 어려움을 겪을 것이라고 강조했습니다.

그러나 국제 통화 기금(IMF)과 HSBC 은행이 모두 베트남이 2023년에 약 4.7%~5%의 GDP 성장률을 달성할 것으로 전망하자, Knight Frank Vietnam의 대표는 장기적인 개발 전망에 대해 낙관적인 입장을 표명했습니다. 알렉스 크레인 씨에 따르면, 베트남은 인프라에 대한 지출과 투자에 대한 의지가 이 지역에서 가장 강한 편이며, 데이터 센터 시장도 법적 장벽 완화와 인프라에 대한 집중에 따라 변혁을 맞이할 준비가 되어 있습니다.

탄하이