위성도시의 기회

호찌민시가 행정 구역을 확장한 후, 많은 사람들은 이것이 주택 시장에 활력을 불어넣어 공급을 늘리고, 결과적으로 가격을 더 쉽게 접근할 수 있는 수준으로 끌어올릴 것이라고 기대했습니다. 그러나 현실은 정반대였습니다. 아파트 가격은 계속 오르는 반면 공급은 부족했습니다.

주택 구매 트렌드가 변화하고 있습니다

DKRA 컨설팅(DKRA 그룹 산하)이 2025년 8월 호치민시와 주변 지역의 주택 시장 보고서를 발표하면서 호치민시와 인근 지역의 주거용 부동산이 회복의 긍정적인 조짐을 보이고 있다고 밝혔습니다. 그는 아파트 부문에서 28,114유닛이 시장에 공급되어 같은 기간 대비 58% 증가했으며, 흡수율은 20,000유닛 이상으로 2024년보다 3.1배 높았다고 밝혔습니다. 타운하우스와 빌라 부문에서는 10,133개의 제품이 공급되어 전년 대비 71% 증가했으며, 4,817개의 제품이 소비되어 같은 기간보다 4배 높았습니다. 토지 구획만 해도 7,167개의 제품이 공급되어 3% 증가에 그쳤지만, 흡수율은 1,130개 제품으로 2.2배 증가했습니다.

Thời cơ của đô thị vệ tinh - Ảnh 1. — 826 EC 상업 도시 지역은 현재 남부 호치민시의 투자 및 주거 중심지로, 르 반 르엉 확장 지역과 롱 하우가 교차하는 곳에 위치하며, 각 구획에 대한 적법한 등기부등본과 합리적인 가격을 자랑합니다.

DKRA 컨설팅의 부총괄이사 보 홍 탕(Vo Hong Thang) 씨에 따르면, 시장은 분명히 변화하고 있습니다. 떠 이닌성(Tay Ninh)은 현재 올해 첫 8개월 동안 타운하우스와 빌라 공급량의 40%, 주요 소비량의 67%를 차지하고 있습니다. 빈증 구시 가지의 아파트 시장은 호치민시(구시가지)를 앞지르며 공급량의 45.5%, 소비량의 46.7%를 차지했습니다. 그러나 여전히 강력한 차별화가 존재합니다. 호치민시는 주로 고급 A급 아파트 시장에 집중하는 반면, 인근 지역은 중저가 아파트 시장을 주도하고 있습니다.

DKRA 그룹 회장인 팜 램(Pham Lam) 씨는 구매자에 대해 현재 두 가지 주요 그룹, 즉 거주 목적 구매와 투자 목적 구매로 나눌 수 있다고 말했습니다. 투자 목적 구매는 일반적으로 이미 부동산을 소유하고 여유 자금이 있으며, 시장과 금융에 대한 이해도가 높고 수익성, 교통, 입지, 미래 계획, 투자자 및 지불 방법에 관심이 있는 사람들입니다. 반면, 거주 목적 구매는 일반적으로 적당한 자금을 가진 첫 주택 구매자로, 신중한 결정을 내리고 입지, 주거 환경, 편의시설, 가격, 은행 지원 등의 요소를 더 중요하게 고려합니다.

램 씨는 DKRA 그룹 마케팅 및 유통 대행사인 DKRA Realty의 자료를 인용하며, 투자 고객 비중이 여전히 주택 공동 구매보다 높다는 것을 보여주었습니다. 투자 목적 주택 구매자의 연령대는 일반적으로 35세에서 44세 사이로 37%를 차지하는 반면, 주택 공동 구매는 25세에서 34세 사이에 집중되어 40%를 차지합니다. 특히 부동산 투자 고객의 대다수는 여전히 호찌민시에 거주하고 있습니다.

DKRA 그룹 회장에 따르면, 부동산 "열풍"은 깐조(Can Gio), 깐주옥(Can Giuoc), 롱하우(Long Hau)와 같은 확장된 호치민시 인근 위성 지역과 지역으로 확산되고 있습니다. 이러한 지역은 타운하우스 프로젝트, 동기식 유틸리티, 지속 가능한 가치, 약 30억 VND의 예산으로 실제 주택 수요에 적합한 지역으로 중요한 완충 지대로 부상하고 있습니다. 예를 들어, 하이탄 부동산 무역 유한회사(Hai Thanh Real Estate Trading Company Limited)가 시행하는 롱하우 산업단지 인근의 826 EC 프로젝트는 30년 만기 70% 대출 지원, 15개월 이자 금융, 24개월 원금 유예, 그리고 신속한 대금 지불 및 도매 구매 시 우대 할인 등의 정책으로 큰 주목을 받고 있습니다. 이 프로젝트는 80~120m² 면적의 760세대 타운하우스를 제공하며, 98%의 기반 시설이 완공되어 즉시 입주 가능합니다.

또 다른 주목할 만한 추세는 젊은이들이 위성 지역의 주택을 선택하는 경향이 점점 더 커지고 있다는 것입니다. 이들은 대중교통 방향으로 개발되는 대도시 지역과 연계된 친환경적인 생활 경험을 중시합니다. 또한, 투명한 법적 요건 또한 필수 조건으로 간주됩니다. 이러한 엄격한 수요를 충족하기 위해 많은 투자자들은 끊임없이 상품을 개선하고, 체계적인 인프라 연결을 갖춘 친환경적이고 스마트하며 지속 가능한 도시 지역을 개발하고 있습니다.

위성도시 개발 필요

거시적 관점에서 경제학자 칸 반 뤽 박사는 세계은행 자료에 따르면 2025년에서 2026년 사이의 세계 경제 전망은 2024년 2.8%에서 향후 2년간 2.3%로 성장률이 둔화될 것으로 예상되면서 여전히 여러 가지 불투명한 측면에 직면해 있다고 말했습니다. 그는 중동과 우크라이나의 끝없는 지정학적 갈등, 지속적인 인플레이션 압력, 공공 부채 위험 증가, 그리고 미국, 중국, 유럽 연합 3대 경제 대국의 성장률 하락이 주요 원인이라고 지적했습니다. 그러나 세계 공공 투자가 회복 조짐을 보이는 등 긍정적인 측면도 있다고 덧붙였습니다.

Can Van Luc 박사에 따르면 베트남의 경우 새롭고 눈에 띄는 성장 동력 덕분에 상황이 다소 낙관적입니다. 그중 하나는 등록된 외국인 직접 투자(FDI) 자본 유입으로, 2025년에는 전년 대비 7.3% 증가한 261억 4천만 달러에 이를 것으로 예상되며, 2026년에는 12~14% 성장하여 420억~460억 달러에 이를 것으로 예상됩니다. 이 중 부동산 부문만 50억 달러를 차지하며, 2025년 첫 8개월 동안 전체 FDI 자본의 약 20%를 차지합니다. 전반적으로 베트남 경제 의 밝은 면은 투자 회복, 다소 둔화되고 있지만 FDI 증가, 그리고 관광 산업의 호황에 있습니다.

또한, 새로운 정책 방향은 부동산 시장에도 뚜렷한 영향을 미치고 있습니다. 칸 반 룩 박사는 토지 제도의 완성, 2024년 토지법 및 부동산사업법 개정, 그리고 행정 절차 개선이 큰 기회를 열어주었다고 말했습니다. 호치민시만 해도 합병 후 면적이 2.4배, 인구는 37% 증가했으며, 국내총생산(GRDP)은 2,078조 동(VND)에 달해 전체 지역의 67.74%를 차지합니다. 1인당 국내총생산(GRDP)은 1,949만 동(VND)에 달했습니다. 이는 부동산 시장에 큰 영향을 미칠 획기적인 변화를 기대하게 하는 기반이 됩니다.

이와 함께 녹색 경제와 디지털화를 촉진하기 위한 일련의 핵심 정책 수립, 주택 관련 결의안 21/2021/QH15 이행, 국가주택기금을 통한 자금원 다변화, 토지 관리 부패 방지 강화, 관리 효율성 향상을 위한 2단계 행정 모델 전환 등 일련의 핵심 정책들이 시행되고 있습니다. 이러한 정책들은 부동산 시장, 특히 위성 시장이 도약할 수 있는 기회를 제공하는 원동력으로 여겨집니다.

계획 전문가이자 과학 및 건축학 박사인 응오 비엣 남 손(Ngo Viet Nam Son)은 위의 관점에 동의하며, 호찌민시의 공간 확장을 위한 주변 지역 통합이 이 도시를 면적, 인구, 그리고 경제적 역할 측면에서 "초대도시" 시대로 이끌 것이라고 믿습니다. 이러한 우월한 규모는 개발 공간과 시장 자원 측면에서 큰 이점을 제공하지만, 동시에 도시 관리, 인프라 배치, 그리고 인구 이동 통제 측면에서 상당한 어려움을 야기합니다.

이러한 맥락에서 이 전문가는 호찌민시 도시 지역 계획은 지금부터 2030년에서 2050년까지의 장기적인 비전을 가지고 다중심 모델을 구축해야 한다고 주장합니다. 모든 것을 중심부에 집중시키는 대신, 확장된 도시는 산업, 서비스, 교육 훈련, 스마트 도시, 생태 휴양지 등 특화된 기능을 담당하는 벨트(belt) 지역에 위성 도시를 개발해야 합니다. 이러한 다극적 네트워크는 벨트 라인, 고속도로, 도시 철도를 포함한 현대적인 지역 간 교통 시스템으로 연결되어 중심부와 위성 도시 간의 편리한 이동을 보장할 때에만 진정한 효과를 발휘합니다. "더 중요한 것은, 이 계획이 "살기 좋은 위성 도시"의 기준을 강조한다는 점입니다. 즉, 이러한 도시는 주민들이 장기적으로 정착할 수 있도록 진정으로 살기 좋은 곳이어야 합니다. 기술 및 사회 기반 시설이 동시에 투자되고, 보건, 교육, 고용 등 필수적인 공공 서비스 시설이 함께 제공될 때에만 사람들은 안심하고 거주할 수 있습니다. 이것이 위성 도시가 중심부의 부담을 줄이는 동시에 지역 전체의 균형 있고 지속 가능한 발전을 촉진하는 데 중요한 역할을 하는 핵심입니다."라고 이 전문가는 강조했습니다.

2025 주거용 부동산 포럼

주택 시장이 공급과 부동산 가격 상승으로 인해 많은 문제에 직면한 가운데... 베트남 부동산 협회(VNREA)는 Nguoi Lao Dong 신문과 Real Estate Review Community와 협력하여 9월 18일 오후 뉴월드 사이공 호텔(HCMC)에서 "위성파"를 주제로 "주택 부동산 포럼 2025"를 개최했습니다.

포럼에서는 다음과 같은 문제를 제기합니다. 법률 문서는 부동산 시장에 어떤 영향을 미치는가? 세 가지 제도적, 금융적, 데이터적 요인이 향후 5년 동안 "베트남 위성 표준"을 어떻게 형성할 것인가? 관리 기관은 위성 부동산을 관리하고, 기업을 지원하고, 시장을 안정화하고, 지속 가능한 개발을 지향하기 위해 어떤 솔루션을 가지고 있는가?

수십 개의 대규모 프로젝트

DKRA 컨설팅의 통계에 따르면, 호치민시와 그 주변 지역은 현재 100헥타르 이상 규모의 도시 지역 프로젝트가 약 18개, 총 16,500헥타르 이상이며, 그 중 3,500헥타르 이상 규모의 프로젝트가 8개 시행 중이며, 시장에 50,000개 이상의 주택 상품을 제공하고 있습니다.

출처: https://nld.com.vn/thoi-co-cua-do-thi-ve-tinh-196250917203234645.htm