여러 지역의 부동산 시장이 여전히 바닥을 치고 있는 가운데, 최근 하노이 와 북부 일부 지방 및 도시의 아파트와 토지 가격이 급등하면서 투자자들은 놀라움을 금치 못했습니다. 그러나 탄오아이(하노이)에서 1m²당 1억 동(VND)이 넘는 토지 경매에서 낙찰받은 사람이 계약금을 포기하자, 많은 사람들은 이것이 투기꾼들의 속임수였음을 깨달았습니다.
구매 및 재판매를 여러 번 제어합니다.
건설부는 지난주 각 지자체에 보낸 문서에서 부동산 시장이 최근 지속 불가능한 궤도로 발전했으며 많은 잠재적 위험을 안고 있다고 밝혔습니다. 특히 일부 투자자와 중개인들이 부동산 매매를 통해 정보 혼란을 야기하고, 부동산 가격을 부풀려 이익을 취하기 위해 루머를 퍼뜨리고 있다는 점이 지적되었습니다.
해당 부처 문서에는 하노이 외곽 지역에서 여론을 들끓게 한 토지 경매가 언급되어 있습니다. 해당 기관에 따르면, 최초 낙찰가보다 몇 배나 높은 역대 최고 낙찰가는 사회 경제적 발전과 부동산 시장의 건전한 발전에 부정적인 영향을 미쳤습니다.
이러한 상황을 방지하기 위해 건설부는 각 성 및 중앙 직할시 인민위원회에 여러 과제를 집중적으로 이행할 것을 요청했습니다. 여기에는 지역 내 기업, 투자자, 거래소, 중개업체의 부동산 사업 활동을 검사하고 검토하는 것이 포함됩니다. 또한, 관계 당국은 특히 가격 상승이 예상되지 않는 지역, 사업장, 아파트 단지의 부동산 매매를 여러 차례 단속하고, 가격 인플레이션, 가격 조작, 투기 행위를 검사, 조사 및 시정 조치를 취하며, 토지법, 부동산 사업법 및 관련 법률 위반 사항을 처리해야 합니다.
건설부가 서면으로 상기시키자, 칸호아성 인민위원회는 공식 공문 제9648호를 발표하여 관련 기관에 해당 지역의 토지 이용권 경매 조직을 검토하여 법률 준수, 홍보 및 투명성을 보장하도록 지시했다. 토지 이용권 경매에서 법적 규정 위반, 특히 시장을 조작하기 위한 공모 행위, 가격을 부풀려 현실에 맞지 않게 시장을 조작하는 행위 등을 신속히 탐지하고 엄격히 처리하라는 지시를 내렸다.
칸호아성 인민위원회 부위원장인 쩐 호아 남(Tran Hoa Nam) 씨에 따르면, 지방 부동산 시장을 안정시키기 위해 지방은 사회주택 개발을 지속적으로 촉진하고, "2021~2030년 동안 저소득층과 공업단지 근로자를 위한 사회주택 아파트 100만 채 이상 건설에 투자" 프로젝트를 효과적으로 이행하고, "120,000억 VND 신용 프로그램"을 효과적으로 이행할 것입니다.
한편, 카인호아성 재무부 레 꾸옥 탄 부국장은 2025년에 41채의 주택과 토지를 경매에 부칠 예정이라고 밝혔습니다. 이는 개발투자기금과 닌호아성 도시관리국이 수익 창출 및 개발 자원 보충을 위해 관리하는 토지입니다.
또한, 칸호아 성은 반퐁 경제구역(반닌 현과 닌호아 타운 일부), 나트랑 시, 그리고 깜람 신도시 지역 등 세 곳의 주요 개발 구역 계획(1/2,000 규모) 완료에 집중하고 있습니다. 계획이 완료되면 신규 사업의 입찰 및 경매가 진행될 수 있습니다.
하노이 교외 지역에서는 여러 중개업체가 토지 경매에 나서는 모습이 보인다. 사진: 투이린
보증금 인상과 무거운 벌금
업계 관계자의 관점에서, SGO Homes 부동산 컨설팅 및 개발 주식회사(하노이)의 대표이사인 Le Dinh Chung 씨는 투기 행위와 "가격 인플레이션"을 방지하기 위해 국가는 적절한 토지 가격 프레임워크를 재정의해야 하며, 현재 경매 토지 가격 프레임워크는 시장 가격보다 낮다고 말했습니다.
이와 함께, 투자자들의 투기 행위와 가격 부풀리기를 최소화하기 위해 보증금 수준을 경매 토지 가치의 10~20% 수준으로 높여야 합니다. 특히 토지를 낙찰받고 매수하지 않은 사람들의 경우, 신용 점수를 낮추거나 다른 토지 경매에 참여하지 못하도록 하는 것이 좋다고 정 씨는 권고했습니다. 정 씨는 "가격 및 경매 방식 관리가 필수적입니다."라고 강조했습니다.
칸토 대학교 법학부 행정법학과 학과장인 차우 황 탄 박사에 따르면, 토지 사용권 경매가 가장 효과적이려면 도(省) 인민위원회가 토지 경매 결정을 일관성 있게 내려야 하며, 토지 구획 및 필지의 수량과 위치를 검토하고 결정해야 합니다. 또한 "낙찰 부족"과 희소성 발생을 방지하기 위해 적절한 경매 계획을 수립해야 합니다. 효과적인 경매를 위해서는 토지 구획 및 필지 목록을 검토, 정리 및 공고해야 합니다. 특히, 경매 시 대량 공고 시 과도한 물량이 발생하지 않도록 주의해야 합니다.
"하노이 호아이득 지역의 토지 경매처럼 경매 결과가 시작가보다 몇 배나 높다고 성급하게 결론 내릴 수는 없습니다. 불안정한 상황이지만, 해당 지역의 가격 상승은 분명합니다. 시작가가 너무 낮게 책정된 것은 경매 당시의 실제 시장 가격을 반영하지 못할 가능성이 있습니다."라고 차우 호앙 탄 박사는 말했습니다.
법적인 관점에서, SENLAW 법률 사무소의 응우옌 푸옹 리엔 변호사는 가격 인플레이션과 시장 불안정을 방지하기 위해 시작 가격은 시장 가격에 맞춰 설정되어야 한다고 제안했습니다. 시작 가격은 계약금 산정의 기준이 되며, 낙찰자가 낙찰가를 전액 또는 일부를 지불하지 않을 경우 계약금은 반환되지 않기 때문입니다.
변호사 리엔(Lawyer Lien)에 따르면, 법령 10/2023/ND-CP는 토지 경매 참여 시 보증금을 토지 가치의 20%로 인상하도록 규정하고 있지만, 토지 면적은 경매 시작가(기존보다 4배 높음)를 기준으로 산정되고 있습니다. 하지만 시작가가 낮기 때문에 실효성이 없습니다. "시작가를 낮게 유지하려면 경매 참여자들이 재정적으로 매우 안정적이어야 하므로 보증금 비율을 현재 20%보다 더 높여야 합니다.
또한, 또 다른 해결책은 경매 자산 매매 계약 미체결(보증금 포기)에 대한 행정 벌금을 인상하는 것입니다. 현재 이 행위는 개인에게 700만 동에서 1,000만 동까지의 벌금만 부과됩니다(시행령 82/2020/ND-CP 제23조 1항 c항에 의거). - Lien 씨가 제안했습니다.
한편, 영국 브리스톨 대학교 재무·회계학 석사 과정 강사이자 책임자인 호 꾸옥 투안 박사는 부동산 시장을 안정시키는 유일한 방법은 부동산 사업의 이익이 재화 및 서비스 사업의 이익과 동일하다는 원칙에 따라 합리적인 세금을 부과하는 것이라는 국제적 경험을 인용했습니다. 이를 통해 가격 인플레이션이나 가상 가격을 방지할 수 있습니다.
하노이 교외의 경매 토지 바로 앞에 있는 토지 거래 지점. 사진: THUY LINH
토지열병이 발생할 가능성은 낮습니다.
빈즈엉성 벤캣시 당위원회 서기인 부이 민 탄 씨는 최근 사이공 강변의 안타이, 안디엔, 락밥 방면과 4번 순환도로변 지역에 주로 '토지 열풍'이 불고 있다고 말했습니다. 이는 공증 사무소에 거래하러 오는 사람들의 수에서 잘 드러납니다. 또한 토지 사용료로 인한 예산 수입도 같은 기간에 비해 훨씬 더 뚜렷하게 증가했습니다.
하지만 탄 씨는 새로운 토지법 덕분에 투기와 가격 상승이 크게 감소했다고 말했습니다. 또한, 지방 정부는 토지 이용 계획과 기능별 용도 구역을 엄격하게 관리하고 있으며, 명확한 법적 지위를 가진 계획 및 부동산 사업에 대한 정보를 주민들에게 적극적으로 홍보하고 있습니다.
빈즈엉성 부동산 회사의 이사인 응우옌 후 응이아 씨는 부동산 시장이 다시 '뜨거워진다'면 투기와 가격 인플레이션이 예전처럼 극심하지 않을 것이라고 인정했습니다. 그 이유는 두 가지입니다. 첫째, 새로운 토지법이 각 지역의 토지 가격을 엄격하게 규제했기 때문에 '100억 동짜리 토지를 매수하고 1억 동을 세금으로 신고하는' 관행이 제한될 것입니다. 둘째, 은행 대출을 위한 토지 가격 평가 업무가 훨씬 더 엄격해졌습니다.
이전에는 은행이 자체 감정평가기관을 설립하여 토지의 실제 가치가 감정평가은행보다 낮은 경우가 있었습니다. 이제 독립적인 감정평가기관이 설립되었지만, 절대적인 가치는 아니지만 이전보다 더 엄격해질 것입니다.
거래 대상이 아닌 프로젝트를 홍보합니다.
빈투언성에서 건설부는 부동산 시장 회복 시 가격 투기를 방지하기 위해 여전히 거래 대상이 아닌 33개 부동산 프로젝트 목록을 발표했습니다. 이 중 17개는 주거 및 도시 지역 프로젝트이고 16개는 리조트 관광 프로젝트입니다. 이 중 어느 것도 규정상 부동산 사업 거래 대상이 아닙니다. 이 프로젝트들은 대부분 판티엣시와 인근 지역의 "황금 토지"에 위치하고 있습니다.
이전에는 이 33개 프로젝트가 빈투언성 일부 부동산 프로젝트의 투자자와 유통업체가 매수자로부터 대금을 받기 위해 부지 확보, 예약, 등록 등의 방식으로 부동산 매매 및 양도를 진행했기 때문에 지방정부의 "공개" 처분을 받았습니다. 이러한 방식은 주택법, 부동산사업법 및 관련 법률에서 규제하지 않습니다.
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출처: https://nld.com.vn/kip-thoi-ngan-chan-thoi-gia-nha-dat-196240916203716217.htm
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