중앙 경제 관리연구원 전 부소장인 쩐 킴 청(Tran Kim Chung) 부교수에 따르면, 2024년 부동산 시장에는 세 가지 시나리오가 있다고 합니다. 청 박사는 "어떤 시나리오를 택하든 시장은 2년 전보다 나아질 것"이라고 예측했습니다.
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| 중앙경제관리연구소 전 부소장 Tran Kim Chung 박사 부교수 |
내년의 발전은 항상 전년도의 기반 위에 세워집니다. 선생님, 많은 분들이 2023년 부동산 시장이 매우 나쁘다고 생각하시는지요?
전반적으로 평가하면 2023년 부동산 시장은 상당히 어둡다고 할 수 있지만, 시장의 각 부문을 따로 분석해보면 전부 회색인 것은 아닙니다.
특히, 다소 침체된 시장 상황 속에서도 산업용 부동산 부문은 상당히 호조를 보이고 있습니다. 이는 2023년 외국인 직접 투자 유치가 크게 증가한 데 따른 것입니다.
통계청에 따르면, 2023년 베트남 내 외국인 투자자의 신규 등록 자본금, 조정 등록 자본금, 그리고 자본 출자 및 주식 매수액은 약 366억 달러에 달해 전년 대비 32% 이상 증가했습니다. 중저가 상업용 아파트 부문 또한 매매가와 거래량 모두 양호한 수준을 보이고 있습니다. 초호화 빌라와 주요 입지의 부동산 부문은 높은 가치를 지니고 있지만, 거래량은 적고 가격 하락폭은 거의 없습니다. 관광 및 리조트 부동산 부문도 회복 조짐을 보이고 있습니다.
즉, 2023년 부동산 시장 발전이 수용 가능하다고 생각하십니까?
베트남 부동산 시장은 실제로 1993년에 형성되었는데, 바로 최초의 토지법이 발표된 시기입니다. 30년간 부동산 시장을 관찰하면서 저는 10년마다 시장이 난관 - 회복 - 안정 - 성장의 순환을 반복한다는 것을 발견했습니다. 특히, 이러한 난관은 국회가 새로운 토지법(1993년, 2003년, 2013년) 통과를 검토하던 시기에 자주 발생했습니다. 당시 상황에 따라 각 단계는 약 2~3년 정도 지속되었습니다.
시장의 이러한 어려운 시기는 2022년 2분기에 시작되어 2024년 초에 국회가 토지법(개정안)을 통과시키면서 곧 끝날 것입니다. 2023년 시장은 "10년 주기"의 어려운 시기에 있지만, 쇠퇴하거나 악화되지 않고 비교적 안정적입니다. 이는 순환 법칙의 긍정적인 측면입니다.
이전 토지법 개정과는 달리, 이번에는 국회에서 주택법과 부동산사업법을 모두 개정하기 때문에 부동산 시장의 회복세가 더욱 강해질 것으로 예상됩니다. 하지만 세 가지 법률 모두 2025년 초에 시행될 예정이므로, 2024년 부동산 시장은 여전히 세 가지 시나리오로 요약될 수 있습니다.
이 3가지 시나리오는 구체적으로 어떤 것인가요?
첫 번째 시나리오에서 모든 요소가 변하지 않는다면 시장은 상승세를 이어가겠지만, 그 속도는 느릴 것입니다.
두 번째 시나리오는 충격이 있을 때 시장이 강하게 성장한다는 것입니다.
아무도 원하지 않지만 여전히 발생할 수 있는 세 번째 시나리오는 세계 경제가 어려움에 처하고, 세계 무역이 감소하고, 외국인 투자가 감소하고, 국내 생산과 사업 활동이 회복되지 않고, 특히 은행 신용과 회사채를 비롯한 투자 자금 흐름이 감소할 경우 부동산 시장이 침체되는 것입니다. 하지만 어떤 시나리오를 보더라도 시장은 2년 전보다 여전히 호전되고 있습니다.
이 세 가지 시나리오 중에서 저는 두 번째 시나리오에 가깝습니다. 다만 올해는 토지법, 부동산사업법, 주택법이 국회를 통과하여 2025년까지 시행되지 않아 부동산 시장 운영에 관한 법률 제도는 바뀌지 않았습니다.
왜 그렇게 낙관적인 전망을 가지고 있나요?
부동산 시장이 경제 회복과 발전에 특별히 중요하다는 점을 깨닫고, 정부와 총리는 2023년 초부터 일련의 지침과 관리 문서를 발표하여 시장의 어려움, 특히 법률과 자본 재원과 관련된 어려움과 장애물을 제거하기 위한 정책, 과제, 솔루션을 동시에 시행해 왔습니다.
최근 공식 발표 1376/CD-TTg(2023년 12월 17일자)에서 총리는 부동산 시장의 안전하고 건강하며 지속 가능한 발전을 촉진하기 위한 해결책을 지속적이고 과감하며 시의적절하고 효과적으로 이행할 것을 각 부처, 지자체 및 지방자치단체에 요청했습니다. 각 부처, 지자체 및 지방자치단체는 이를 시급하고 중요한 과제 중 하나로 인식하고, 어떤 문제든 해결에 집중해야 하며, 회피하거나, 강요하거나, 실수를 두려워하거나, 책임을 회피해서는 안 된다는 원칙에 따라 해결해야 합니다.
건설부 장관이 직접 위원장으로 하는 부동산 사업 시행상의 어려움과 장애 제거를 검토, 촉구, 지도하는 총리실 업무반은 더욱 과감하고, 강력하고, 포괄적이며, 시의적절하게 법적 절차상의 어려움과 장애를 지도하고 제거해야 하며, 특히 주택 사업, 대도시권 사업, 파급 효과가 있는 산업단지 등 부동산 사업의 시행을 가속화해야 한다. 분권화, 허가화, 불필요한 행정절차의 축소를 가속화해야 하며, 국민과 사업체에 어려움과 불편을 초래하는 사안과 우회적인 처리로 인한 지연을 단호히 처리해야 한다.
하지만 시장은 수요와 공급에 따라 운영되므로 정치적 결정만으로는 충분하지 않습니까?
부동산 시장과 직접적으로 관련된 최고 법률 문서가 발표되었습니다. 정부는 지침 시행령을 시급히 완성하고 있으며, 정부와 총리의 결의에 힘입어 기업, 투자자, 그리고 국민의 신뢰를 회복했습니다. 이는 시장이 곧 회복될 것이라는 믿음을 뒷받침하는 중요한 근거입니다.
부동산 시장은 2022년 2분기 초부터 침체기에 접어들었습니다. "10년 법칙"에 따르면, 시장 침체 기간은 약 1.5~2년입니다. 2024년 2분기에는 정확히 2년이 될 것이며, 시장은 안정되고 발전할 것입니다.
시장은 수요와 공급의 법칙에 따라 운영됩니다. 공급 측면에서, 정부는 2021년부터 2030년까지 저소득층과 산업단지 근로자를 위한 사회주택 아파트 최소 100만 채 건설에 120조 동(VND)을 투자하기로 결정했지만, 현재 이 신용 패키지는 거의 사용되지 않고 있습니다. 부동산 시장에서 가장 중요한 부문인 주택 공급을 늘리기 위해 총리는 각 부처에 사회주택, 근로자 주택, 아파트 개보수 및 재건축을 위한 120조 동(VND) 규모의 우대 대출 신용 프로그램을 획기적이고 효과적으로 시행할 수 있는 실현 가능한 해결책을 마련하도록 지시했습니다.
수요를 촉진하기 위해 총리는 은행권에 BBS 기업에 대한 신용대출을 촉진하기 위한 실질적이고 효과적인 솔루션을 마련하고, 기업, 부동산 프로젝트 및 주택 구매자가 보다 편리하게 신용원에 접근하고 자본 및 현금 흐름의 어려움을 신속하게 해결할 수 있도록 상업은행에 대한 지시, 촉구 및 안내를 강화할 것을 요청했습니다.
총리는 빈그룹, FPT, 마산, 노바랜드, 흥틴, 선그룹, 겔렉심코, 타세코, 베카멕스 IDC, 팟닷 등 부동산 및 제조 기업 대표들과 회의를 갖고 어려움과 장애물을 지속적으로 해소해 나가고자 했습니다. 이는 부동산 시장의 "디엔홍 회의"로 볼 수 있으며, 메커니즘, 합법성, 자본 조달, 시장 수요 및 공급 측면에서 많은 어려움과 장애물이 이번 회의를 통해 최대한 빨리 해소될 것입니다.
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