기업들은 새로운 토지 가격표를 보고 깜짝 놀랐다.

1월 10일, 리아타임스와 베트남 부동산 연구소는 "2024년 토지법에 따른 토지 가격표 ​​적용: 베트남 부동산 시장의 지속 가능한 발전을 위한 문제점과 해결책"이라는 주제로 워크숍을 개최했습니다.

1월 10일, 리아타임스와 베트남 부동산 연구소는 "2024년 토지법에 따른 토지 가격표 ​​적용: 베트남 부동산 시장의 지속 가능한 발전을 위한 문제점과 해결책"이라는 주제로 워크숍을 개최했습니다.

기업들은 새로운 토지 가격표를 보고 깜짝 놀랐다.

지가체계 폐지와 새로운 획기적 지가표 관련 규제는 2024년 토지법의 중요한 성과입니다. 시장에 더욱 가까운 투명한 지가를 기반으로 토지 관리 및 부동산 시장 발전에 새로운 장이 열립니다. 지가 상승은 예산 절감에 기여하고 토지 환수 대상자들의 공감대를 형성할 것입니다. 이를 통해 토지 분쟁 및 소송을 줄이고 사업 부지 정리를 촉진할 것으로 예상됩니다. 그러나 새로운 지가표의 효과와 영향에 대한 우려는 여전히 존재합니다.

2024년 토지법 제257조는 기존 토지가격표를 2025년 12월 31일까지 적용하되, 필요한 경우 성(省) 인민위원회가 실제 상황에 맞게 토지가격표를 조정할 수 있도록 규정하고 있습니다. 이는 지방자치단체가 2026년 1월 1일부터 정식으로 적용할 새로운 토지가격표를 점진적으로 개발하여 일부 토지 사용자의 권리와 의무에 영향을 미치는 갑작스러운 가격 변동을 방지하기 위한 과도기적 규정입니다. 동시에, 과거 토지가격 결정 근거 부족으로 중단되었던 사업들을 해소할 것입니다.

예비 통계에 따르면 약 25개 지자체가 조정된 토지가격표를 발행했으며, 이는 올해 말까지 유효합니다. 그러나 많은 지자체에서 조정된 토지가격표는 기존 토지가격표 대비 급격한 인상으로 인해 강한 반발을 불러일으켰습니다.

예를 들어, 2024년 10월 31일부터 시행된 호치민시의 조정 토지 가격표는 약 4~38배 상승했으며, 최고가는 6억 8,720만 동/m²입니다. 마찬가지로 하노이 의 경우, 최근 발표된 조정 결정에 따른 가격표의 토지 가격은 2025년부터 적용된 기존 가격표 대비 2~6배 상승했습니다. 이 중 최고가는 6억 9,530만 동/m²입니다. 박장성의 조정 토지 가격표 ​​역시 최고가인 1억 2,000만 동/m²를 기록했으며, 이는 기존 가격표 대비 약 2.4배 상승한 수치입니다.

투자, 사업,스포츠 , 문화 등 다양한 용도의 토지 가격이 급등했습니다. 토지를 임대하고 매년 임대료를 지불하는 많은 기업들이 발이 묶인 것처럼 보이며, 토지 임대료가 급등하면 투자 및 사업 계획이 파탄나고, 수익이 감소하며, 심지어 손실까지 발생할 수 있는 위험에 직면하여 사업 효율성을 측정하기 어려워지고 있습니다. 전문가들은 지역 기업과 투자 환경에 미치는 부정적인 영향을 피하기 위해 이 문제에 대한 해결책을 찾아야 한다고 강조합니다.

실질적인 문제에 직면한 도(省) 인민위원회는 시장에 적합한 토지 가격표 ​​작성, 예산 수입 증대, 그리고 토지 접근성 확대, 기업 지원, 투자 유치, 그리고 국민의 토지 비용 부담 경감을 위한 토지 가격 통제 간의 균형을 신중하게 검토하여 그 영향을 충분히 평가해야 합니다. 그러나 시장 원칙에 따라 토지 가격을 결정함에 있어 국가, 국민, 기업 간의 이해관계의 조화를 확보하는 것은 쉬운 문제가 아닙니다. 특히 시장 요인이 다양하고 정보가 불안정하며 혼란스러울 때 더욱 그렇습니다.

지방 당국에 대한 압력은 엄청납니다. 토지 가격표가 기업과 투자를 저해하는 것이 아니라 진정한 개발 원동력이 되도록 하는 방법을 찾아야 합니다. 이 두 가지 요소 사이의 균형을 찾는 것이 토지 가격 체계를 완성하고 지속 가능한 사회 경제적 발전에 기여하는 "열쇠"입니다.

워크숍 개요: "2024년 토지법에 따른 토지 가격표 ​​적용: 베트남 부동산 시장의 지속 가능한 발전을 위한 문제점과 해결책".

토지 가치 평가의 큰 병목 현상

GP.Invest의 회장인 응우옌 꾸옥 히엡 씨는 워크숍에서 "토지 평가로 인해 심각한 혼잡이 발생하고 있습니다."라고 말했습니다.

히엡 씨에 따르면, GP.Invest는 9개월 전에 토지 배정이 결정되었지만 아직 토지 가격이 결정되지 않은 프로젝트를 진행하고 있습니다 . 다른 기업들의 프로젝트들도 2년이 지났지만 아직 토지 가격이 결정되지 않았습니다. 심지어 완공된 주택 프로젝트조차도 아직 토지 가격이 결정되지 않아 많은 어려움을 겪고 있습니다.

"제가 강조하고 싶은 것은 이렇습니다. 만약 토지 가격이 이렇게 오른다면, 우리의 투자 매력은 여전히 ​​유효할까요? 왜 현재 우리 산업 단지의 입주율은 어디에서나 80~90%에 달할까요? 그 답은 첫째, 인건비가 저렴하고, 둘째, 토지 비용이 합리적이며, 셋째, 물류가 편리하다는 것입니다. 하지만 현재 인건비가 점점 높아지고 있는 상황에서 토지 비용만 줄여도 우리의 투자 매력은 여전히 ​​유효할까요? 베트남은 여전히 ​​동남아시아 투자의 희망찬 지역일까요?"라고 히엡 씨는 질문했습니다.

GP.Invest 회장 Nguyen Quoc Hiep 씨.

히엡 씨에 따르면, 현재의 토지 가격 산정 방식은 일반 기업, 토지 임대 기업, 특히 부동산 기업의 이익을 전혀 고려하지 않고 있습니다. 토지 가격 상승은 모든 기업에 영향을 미칩니다.

그렇다면 어떤 기업이 감히 그 프로젝트를 추진하겠습니까? 기업들이 감히 나서지 않는다면 어떻게 지역 사회에 지속 가능한 소득원을 확보할 수 있겠습니까? 단 1년 만에 같은 지역, 같은 필지의 토지를 배정하기로 결정했는데, 4개월이나 차이가 나서 땅값이 물가 상승률보다 더 빠른 40%나 오르는 이유는 무엇입니까?

히엡 씨는 "자연자원환경부는 토지 가격 결정에 있어 지방자치단체에 더 구체적인 지침을 제공해야 하며, 특히 잉여금법에 따른 가격 계산 방법에 대한 지침을 제공해야 한다"고 말했습니다.

토지 가격이 상승하여 시장에 영향을 미칠 것입니다.

2024년 토지법 시행 이후, 관련 법률을 상세히 기술한 여러 법령이 발표되었습니다. 그러나 현재 문제는 법 집행입니다. 예를 들어, 호찌민시에는 현재 토지 가격 관련 문제가 있는 부동산 상품이 5만 8천 개에 달합니다.

호치민시에서 깐조(Can Gio) 지역은 기존 대비 1.7배에서 2.7배로 조정되었습니다. 3군은 2.7배로 가장 낮은 상승률을 기록했고, 혹몬(Hoc Mon) 지역은 최대 38배까지 상승했습니다. 현재 토지 가격표의 상승률은 이전 가격표를 크게 웃돌고 있습니다.

호찌민시는 2023년부터 2024년 말까지 토지 가격을 약 1.64배 인상했습니다. 현재 새로운 조정에도 불구하고 토지 가격 상승률은 비슷한 수준을 유지하고 있습니다. 따라서 3년 이내에 기업들은 더 많은 세금과 수수료를 납부해야 하는 등 재정적 부담에 큰 변화를 겪게 될 것입니다. 이는 기업들에게 상당한 재정적 압박을 가하고 있습니다.

호치민시 부동산협회 회장인 레 황 짜우(Le Hoang Chau) 씨는 위 정보를 인용하여 토지 가치 평가 문제에 대한 권고안을 제시했습니다. 법령 102/2024/ND-CP는 농업용지, 비농업용지, 상업 및 서비스용지를 포함한 토지 유형을 명시하고 있습니다. 그러나 골프장용지는 제4항과 제5항 모두에서 규정하고 있습니다. 제4항은 골프장 부지가 포함된 공공 토지에 대해 언급하고 있지만, 골프장 관리 하에 있는 생산 및 사업용지는 제5항에 명시되어 있습니다. 그러나 호치민시 인민위원회는 비농업 생산 및 사업용지에 대한 일반적인 규정을 담은 조정된 토지 가격표를 발표했지만, 구체적인 분류는 명시하지 않았습니다.

차우 씨는 총 면적 약 20헥타르의 사이공 동물원과 식물원을 예로 들었습니다. 그중 상업용 및 서비스용지는 수천 제곱미터에 불과했지만, 전체 면적이 상업용 및 서비스용지로 책정되어 해당 기업은 약 9,000억 동(VND)에 달하는 세금을 납부해야 했습니다. 언론이 보도되자 호치민시는 뒤늦게 이를 검토하고 더 정확한 평가를 위해 재검토가 필요하다고 결론지었습니다.

호치민시 부동산 협회 회장, 레 황 짜우 씨.

호치민시 부동산협회는 정부와 각 부처 및 관련 기관에 1차 조정이 부동산 시장에 즉각적인 영향을 미치지 않을 것으로 보인다고 보고했습니다. 현재 평가 방식은 여전히 ​​잉여금에 기반하고 있으며 토지 가격표만을 전적으로 반영하고 있지 않기 때문입니다. 그러나 사업 시행을 위한 토지 매입 및 보상 단계에서 토지 가격이 급등하여 시장 불균형을 초래할 수 있는 문제가 발생할 수 있습니다.

"우리가 항상 강조하는 원칙은 국가, 토지 이용자, 투자자, 이 세 주요 주체의 이익을 조화시키는 것입니다. 그러나 실제로는 이 원칙이 시행 과정에서 충분히 보장되지 않았습니다. 따라서 조정된 토지가격표를 발행한 25개 지자체에 대해 즉시 영향평가를 실시할 것을 제안합니다.

지금부터 2026년 1월 1일 토지가격표가 적용될 때까지, 우리는 이 지역들에 대한 새로운 토지가격표의 영향에 대한 사전 검토 및 평가를 진행해야 합니다. 새로운 토지가격표를 발표하지 않고 기존 가격표를 여전히 유지하고 있는 지역에 대해서도 철저한 평가가 필요합니다. 이를 통해 새로운 정책이 이해관계 조화의 원칙을 실제로 보장하는지 여부를 판단할 것입니다."라고 차우 씨는 제안했습니다.

상업 서비스용 토지는 '입양아'처럼 취급되고 있다

CEO그룹 부란안 부사장은 여전히 ​​'자연적' 주거용 토지와 '채택된' 상업용 및 서비스용 토지 사이에 큰 격차가 존재하며, 상업용 및 서비스용 토지의 지가 규제는 여전히 많은 한계와 미흡함이 있어 개선이 필요하다고 평가했습니다.

실제로 현재 지자체들은 관광 및 리조트 사업에 사용되는 상업 및 서비스용 토지에 대해 매우 높은 일회성 토지 임대료를 징수하는 경우가 많습니다. 높은 상업 및 서비스용 토지 가격은 부동산 가격 상승으로 이어지고, 이는 투자자들이 상업 및 서비스용 토지에 대한 관광 및 리조트 사업 투자를 꺼리게 만듭니다.

CEO 그룹 부사장, Vu Lan Anh 여사.

란 아인 여사는 "저희 의견으로는 토지 가격표에서 상업용 및 서비스용 토지의 가격을 결정할 때 지방자치단체는 '시장'과 '이해관계 조화'의 원칙에 따라 과학적으로 결정하고 계산하여 상업용 및 서비스용 토지의 가격이 주거용 토지 가격의 약 20~40%가 되도록 해야 합니다."라고 말했습니다.

이 제안의 이유는 승인된 도시 및 관광·리조트 사업의 1/500 세부 계획에 따른 현재 사업용 토지 이용 구조가 전체 사업 면적의 약 40%에 불과하기 때문입니다. 도시형 사업 투자자는 투자 및 시공 완료 후 기술 기반 시설의 잔여 토지 면적의 60%를 국가에 이관하여 관리·운영하게 됩니다. 아파트 단지는 주민들이 선출한 관리위원회가 관리·운영하게 됩니다. 관광·리조트 사업 투자자는 전체 사업에 투자하고, 사업 기간 동안 기술 기반 시설 시스템 및 사회 기반 시설의 관리·운영 비용을 부담해야 합니다.

2025년 1월 10일 14:55

CEO그룹 부란안 부사장은 04번째 주제인 상업 서비스용지의 역할과 토지 가격 결정 시 발생하는 문제점에 대해 연설했습니다.

2024년 토지법 조항에 따르면, 상업용 및 서비스용 토지는 상업 및 서비스 시설 건설, 그리고 사업, 무역 및 서비스업에 필요한 기타 시설(관광 및 휴양 시설(호텔, 관광 빌라, 관광 아파트 등) 포함)을 위한 토지입니다. 상업용 및 서비스용 토지가 현재의 역할을 강화하고 향후 더욱 중요해지도록, 특히 관광 리조트 개발 사업에 사용되는 상업용 및 서비스용 토지의 합리적인 지가 규제가 특히 중요합니다.

현행 법률 규정, 특히 2024년 토지법은 토지 가격표를 "시장" 원칙에 따라 작성하고 "국가, 토지 사용자 및 투자자 간의 이익 조화" 원칙과 실제 적용을 규정하고 있지만, CEO 그룹은 여전히 ​​"자손" 주거용 토지와 "입양" 상업용 및 서비스용 토지 간의 격차가 심하고 상업용 및 서비스용 토지의 지가 규정에는 여전히 많은 한계와 미흡함이 있어 개선이 필요하다고 평가합니다.

실제로 현재 지자체들은 관광 및 리조트 사업에 사용되는 상업용 및 서비스용 토지에 대해 매우 높은 일회성 토지 임대료를 징수하는 경우가 많습니다. 상업용 및 서비스용 토지의 높은 가격은 부동산 가격 상승으로 이어져 투자자들이 상업용 및 서비스용 토지에 대한 관광 및 리조트 사업 투자를 꺼리게 만듭니다. 저희는 지자체가 토지가격표에서 상업용 및 서비스용 토지의 가격을 결정할 때 "시장가치"와 "이해관계 조화"의 원칙에 따라 과학적으로 결정하고 계산하여 상업용 및 서비스용 토지의 가격이 주거용 토지 가격 대비 약 20%에서 40% 수준이 되도록 해야 한다고 생각합니다.

이 제안은 다음과 같은 여러 가지 이유에 근거합니다.

첫째, 승인된 도시 및 관광·리조트 사업 1/500 세부 계획에 따른 사업용 토지 이용 구조는 전체 사업 면적의 약 40%입니다. 도시 프로젝트 투자자는 투자 및 건설 완료 후 기술 기반 시설의 잔여 토지 면적의 60%를 국가에 이관하여 관리·운영하게 됩니다. 아파트 단지는 주민들이 선출한 관리위원회가 관리·운영합니다. 관광·리조트 프로젝트 투자자는 전체 사업에 투자하고, 사업 기간 동안 기술 기반 시설 및 사회 기반 시설 시스템의 관리·운영 비용을 부담해야 합니다.

따라서 상업용 및 서비스용지의 지가수준은 주거용지가격의 최대 40%로 제한하는 것이 과학적 근거가 있습니다.

둘째, 관광 및 리조트 지역을 개발하는 데 있어 상업 서비스 토지의 포괄적인 역할, 즉 관광의 핵심 경제 부문을 위한 숙박 인프라입니다.

위의 분석에 따르면 다음을 권장합니다.

첫째, 주거용 토지 가격과 비교했을 때 상업용 및 서비스용 토지의 가격이 약 20~40% 정도라고 생각해 보세요.

둘째, 리조트사업의 내부도로, 조경수, 폐수처리장, 광장 등 기술기반시설 토지면적에 대해서는 (i) 사업기간 전체에 걸쳐 토지임대료를 면제하고, 사업용지 면적에 대해서만 토지임대료를 산정하는 방안과 (ii) 사업자가 기술기반시설을 국가에 인계할 수 있도록 하는 방안(도시지역 사업과 동일한 방식)을 검토하는 것이 바람직하다.

셋째, 상업 및 서비스용 토지 가격 산정 시 잉여금 방식과 관련하여, 토지 사용권 경매에서 낙찰된 토지 가격을 기준으로 수익을 산정하는 경우가 많은데, 이는 소규모 토지를 참고하는 경우가 많습니다. 대규모 사업에 사용될 소규모 토지의 가격을 산정하는 것은 적절하지 않습니다.

또한, 토지의 총 개발 비용 산정 시 비용 산정 기준이 적절하지 않습니다. 토지 가격을 산정하는 건설 투자 비용은 국가에서 발행하는 투자자본비율을 기준으로 하며, 이 자본비율은 프로젝트의 실제 건설 투자 비용보다 훨씬 적습니다. 이러한 비용은 설계 견적과 승인된 시공 도면을 기반으로 과학적으로 계산됩니다. 매각 비용은 매출의 1%로만 산정할 수 있지만, 실제 매각 비용은 약 10%에서 15%입니다. 이자 비용은 총 대출 자본의 50%에 대해서만 산정되며, 1~2년 동안만 계산됩니다.

위와 같은 계산으로는 수익은 최고 수준으로 계산되는 반면, 계산된 비용은 실제 비용에 비해 부족하거나 부족하거나 낮아 사업체들이 막대한 토지 이용료를 지불하게 되고, 부동산 가격이 상승하여 시장 거품이 발생하고, 토지 가격 결정 원칙을 제대로 따르지 못하는 문제가 발생합니다.

위와 같은 문제점을 파악한 바에 따라 토지가격 산정 시 잉여금법 적용과 관련된 규정을 다음과 같이 개정할 것을 건의합니다.

첫째, 수익은 경매 낙찰 가격이나 소규모 토지의 샘플 가격에 따라 결정되는 것이 아니라 충분히 오랜 기간 동안의 일반적인 시장 가치에 따라 결정되어야 합니다.

둘째, 비용은 정확하고 충분하며 현실에 부합하도록 산정되어야 합니다. 구체적으로, 비용은 국가기관이 승인한 견적에 따라 산정되어야 하며, 판매 비용은 기업의 실제 지급액(제안 수준은 10%)에 따라 산정되어야 합니다. 이자 비용은 전체 대출금을 기준으로 산정되며, 해당 프로젝트의 투자 정책 결정/투자 결정에서 관할 국가기관이 승인한 건설 투자 기간 동안 산정되어야 합니다.

2025년 1월 10일 14:45

하노이 법학대학교 경제법학부장이자 대학평의회 부회장인 응우옌 꽝 뚜옌 조교수가 새로운 토지 가격표 ​​발행 및 적용과 관련된 법적, 실무적 문제에 대해 연설했습니다.

현재 토지 가격 문제는 병목 현상의 병목 현상입니다. 현재 많은 지역에서는 시행되지 못한 "보류" 사업들이 많습니다. 가장 큰 이유 중 하나는 토지 가격을 확정할 수 없기 때문입니다. 따라서 저는 토지 가격 문제에 대한 법률적 관점의 몇 가지 의견을 제시하고자 합니다.

현재 토지법 규정에는 많은 혁신이 있습니다. 이는 획기적인 변화이지만, 지방 정부에 부담을 주는 측면도 있습니다. 토지 가격 체계를 폐지하고 토지 가격표만 적용하는 결의안 18호를 이행합니다. 특히 토지 가격표 ​​작성은 지방 인민위원회에 위임될 것입니다. 즉, 지방 정부가 직접 결정하고 책임을 지는 것입니다. 이와 함께 법률, 시행령, 회람 등이 있습니다. 전체적으로 볼 때 법적 체계가 더욱 완벽하고 적합해지고 있음을 알 수 있지만, 세부적으로 살펴보면 여전히 많은 제약이 있습니다.

토지가격 결정 규정에는 시장원칙을 포함한 5대 원칙이 있는데, 시장원칙이 무엇인지 명확하게 설명하지 않아 지자체가 적용하기 어렵습니다.

현재 부동산 시장은 m²당 2천만~3천만 동(VND)에 달하는 부동산 시장이 "멸종"되어 직장인들이 집을 살 수 없게 되었습니다. 따라서 시장 원리가 무엇인지 명확히 해야 한다고 생각합니다. 둘째, 시장 원리를 결정하는 기준은 무엇인지, 이 또한 명확히 해야 합니다.

그리고 토지 가격을 시장 가격에 따라 정하는 것은 원칙이 아니라는 점을 분명히 해야 합니다. 시장 가격에 따라 결정하는 것은 잘못이며, 우리는 "시장 원칙"을 따라야 합니다.

또한, 지가 결정의 5대 원칙은 조화를 보장해야 합니다. 그렇다면 조화란 무엇일까요? 이 또한 명확히 해야 합니다. 제 생각에 조화란 모든 당사자에게 이익이 보장되는 것을 의미합니다. 지금과 같은 지가 결정 상황이 지속된다면 사업은 반드시 "얼어붙을" 것입니다.

다음으로, 토지 가치 평가 컨설팅을 담당하는 팀과 기관을 보호하기 위한 매우 명확한 법적 장치가 마련되어야 한다고 제안합니다. 그들은 전문가이므로, 올바른 법적 절차를 준수한다면 마땅히 보호받아야 합니다. 그래야만 컨설턴트들이 감히 토지 가치 평가 컨설팅을 할 수 있을 것입니다.

토지 가치 평가 전문가를 포함한 물적 자원도 확보해야 합니다. 돌이켜보면 우리나라에는 토지 가치 평가 전문가가 수백 명이나 되는데, 과연 그들이 토지 가치를 제대로 평가할 수 있을까요? 세미나 개최 외에도 자원환경부가 지자체를 지원하고 지도해야 한다고 생각합니다. 지자체가 직접 나서서 하는 것은 매우 어렵습니다.

현재 토지 가치 평가는 어려운데, 그 이유 중 하나는 현재의 입력 데이터와 정보를 사용할 수 없고 표준이 아니기 때문입니다.

게다가, 특히 상업용 및 서비스용 토지의 경우 획일적인 토지 가격을 설정하는 것은 불가능하다는 의견에 동의합니다. 사회경제적으로 발전하는 지역의 사업들은 각기 다른 가격을 적용해야 합니다. 각 사업군별로, 특정 지역에서는 다른 가격이 적용됩니다. 구체적인 세부 사항이 있어야 합니다. 그래야만 현재 토지 가격을 점진적으로 낮출 수 있습니다. 그렇지 않으면 토지 가격은 자원이 아닌 병목 현상으로 남게 될 것입니다.

2025년 1월 10일 14:30

호치민시 부동산협회 회장인 Le Hoang Chau 씨가 연설을 했습니다.

토론: 토지가격표를 개발할 때 "국가, 토지사용자, 투자자 간의 이해관계 조화" 원칙과 "시장원칙"을 구현하고, 도내 각 토지 유형별 토지 임대료를 산정할 때 토지 임대 단위 가격의 비율(%)을 합리적으로 규제하여 매력적인 투자 환경을 조성하고 안전하고 건강하며 지속 가능한 부동산 시장을 개발합니다.

제18호 결의안부터 2024년 토지법까지, 우리는 부동산 시장과 관련된 정책 메커니즘을 점점 더 통일되고 명확하게 구축하기 위한 많은 노력을 볼 수 있으며, 이전에 존재했던 법적 격차를 메우고 있습니다.

2024년 토지법 시행 이후, 관련 법률을 상세히 기술한 여러 법령이 발표되었습니다. 그러나 현재 문제는 법 집행입니다. 예를 들어, 호찌민시에는 현재 토지 가격 관련 문제가 있는 부동산 상품이 5만 8천 개에 달합니다.

오늘 워크숍에서는 토지 가치 평가에 대한 권고안을 제시하고자 합니다. 법령 102/2024/ND-CP는 농업용지, 비농업용지, 상업 및 서비스용지를 포함한 토지 유형을 자세히 설명합니다. 그러나 골프장용지는 조항 4와 조항 5 모두에서 규제되는 것을 알 수 있습니다. 조항 4는 골프장 부분이 있는 공공 토지에 대해 언급하지만, 골프장 관리 하에 있는 생산 및 사업용지는 조항 5에 있습니다. 그러나 호치민시 인민위원회는 비농업 생산 및 사업용지를 명확하게 분류하지 않고 그룹화하는 규정과 함께 조정된 토지 가격표를 발표했습니다. 예를 들어, 사이공 동물원과 식물원의 경우 총 면적이 약 20헥타르이고 그중 상업 및 서비스용지는 수천 제곱미터에 불과하지만 전체 면적이 상업 및 서비스용지로 가격이 책정되어 기업은 거의 9,000억 VND에 달하는 세금을 납부해야 했습니다. 언론이 개입한 후에야 도시는 뒤돌아보고 더 정확한 평가를 위해 다시 살펴볼 필요가 있다는 결론을 내렸습니다.

현재 조정된 토지 가격표 ​​작성이 진행 중이며, 베트남 부동산협회 종합 자료에 따르면 25개 지방자치단체가 토지 가격표를 조정했습니다. 세부적으로 분석해 보면 대부분 지방자치단체에서 이전 대비 수배의 상승률을 기록한 것을 알 수 있습니다. 호치민시의 경우, 깐조(Can Gio) 군은 1.7배에서 2.7배로 조정되었습니다. 3군(3)이 2.7배로 가장 낮은 상승률을 기록한 반면, 혹몬(Hoc Mon) 군은 최대 38배까지 상승하여 현재 토지 가격표의 상승률이 이전 가격표를 크게 상회했습니다.

따라서 정부와 관계 부처에 보고한 바에 따르면, 현재 평가 방식은 여전히 ​​잉여금에 기반하고 있으며 토지 가격표만을 전적으로 반영하고 있지 않기 때문에 1차 조정이 부동산 시장에 즉각적인 영향을 미치지는 않을 것으로 보입니다. 그러나 사업 시행을 위한 토지 매입 및 보상 단계에서 토지 가격이 급등하여 시장 불균형을 초래할 수 있는 문제가 발생할 수 있습니다.

우리가 항상 강조하는 원칙은 국가, 토지 이용자, 투자자라는 세 주체의 이해관계 조화입니다. 그러나 현실적으로 이 원칙은 시행 과정에서 충분히 보장되지 않았습니다. 따라서 조정된 토지가격표를 공표한 25개 지자체에 대해 즉시 영향평가를 실시할 것을 제안합니다. 지금부터 2026년 1월 1일 토지가격표가 시행될 때까지 해당 지자체에 대한 새로운 토지가격표의 영향에 대한 사전 검토 및 평가를 진행해야 합니다. 새로운 토지가격표를 공표하지 않고 기존 토지가격표를 유지하고 있는 지자체에 대해서도 철저한 평가를 실시하여 새로운 정책이 이해관계 조화의 원칙을 진정으로 보장하는지 판단해야 합니다.

호찌민시는 2023년부터 2024년 말까지 토지 가격을 약 1.64배 인상했습니다. 현재 새로운 조정에도 불구하고 토지 가격 상승률은 비슷한 수준을 유지하고 있습니다. 따라서 3년 이내에 기업들은 더 많은 세금과 수수료를 납부해야 하는 등 재정적 부담에 큰 변화를 겪게 될 것입니다. 이는 기업들에게 상당한 재정적 압박을 가하고 있습니다.

따라서 저희는 시에서 시행령 103호에 따른 최저 세율인 0.25%에서 1.5%까지 세율을 적용할 것을 제안했습니다. 시는 여전히 법을 준수하고 있지만, 이것이 현실에 적합한지는 의문입니다. 이 시행령은 최소 10년의 기간을 두고 있으므로, 초기 단계에서 0.25~1.5%의 세율을 적용하는 것은 상당히 높은 수준입니다. 토지 임대료 산정 비율을 0.25~0.5%로 설정하여 기업의 재정적 부담을 줄이고 기업들이 변화에 점진적으로 적응할 수 있는 여건을 조성하는 것이 바람직합니다.

출처: https://baodautu.vn/batdongsan/doanh-nghiep-dung-hinh-khi-nhin-bang-gia-dat-moi-d240222.html