부동산 프로젝트 이전 어려움에 직면

현재 부동산 매매 및 양도는 법적 절차상 많은 어려움에 직면해 있습니다.

2024년 마지막 몇 달 동안, 주택 공급이 부족한 상황에서 자금력이 풍부한 많은 국내외 부동산 사업자들은 시장의 새로운 주기를 예상하고 투자를 계속하기 위해 명확한 법적 지위를 가진 깨끗한 토지 펀드와 프로젝트를 적극적으로 '사냥'하고 있습니다.

명확한 법적 지위를 갖춘 프로젝트가 우선적으로 고려됩니다.

기록에 따르면 최근 몇 달 동안 수많은 신규 프로젝트 투자 계약이 지속적으로 발표되었습니다. 예를 들어, 9월에는 쯔엉손 부동산(Truong Son Real Estate Company)과 힘람(Him Lam Company)이 롱안성 득 호아(Duc Hoa) 지구에 214,921헥타르 규모의 주택 개발 사업에 대한 등록을 완료했으며, 총 투자액은 11조 2,210억 동입니다.

에버랜드 그룹은 9월 하이퐁 시 신도시 2곳에 대한 투자 검토를 제안했으며, 총 투자액은 약 5조 VND에 달합니다. 이 중 안즈엉(An Duong) 구의 홍타이(Hong Thai) 신도시 개발 사업은 21.8헥타르 규모로, 총 예상 사업비는 약 1조 9,000억 VND이며, 부지 정리 비용은 약 920억 VND입니다. 투이응우옌(Thuy Nguyen) 구 호아동(Hoa Dong) 사장과 람동(Lam Dong) 사장의 신도시 개발 사업은 약 30.6헥타르 규모로, 총 예상 사업비는 약 2조 9,920억 VND이며, 부지 정리 비용은 약 1,270억 VND입니다.

또한, 이 그룹은 하노이 동안현 낌노(Kim No)에 위치한 신도시 개발 프로젝트 G19에도 등록했습니다. 이 프로젝트는 총 예비 사업비 약 2조 1,830억 동(VND)이 투입되며, 2024년부터 2029년까지 완료될 예정입니다. 그러나 이 기업은 역량 및 경험 요건을 충족하지 못해 실격 처리되었습니다.

최근 호치민시에서 말레이시아 그룹 자회사인 스카이월드 개발(SkyWorld Development Company Limited)이 투안탄 부동산 생산·무역·사업 주식회사(Thuan Thanh Real Estate Production, Trading and Business Joint Stock Company)의 지분 100%를 3,500억 동(VND)에 인수했다고 발표했습니다. 이에 따라 투안탄은 호치민시 8군에 위치한 2,060m² 규모의 토지에 대한 유일한 법적 사용자입니다.

한편, 일본 기업인 니시닛폰 철도는 남롱 그룹으로부터 파라곤 다이푹 프로젝트(동나이) 지분 25%를 2,600만 달러에 인수했습니다. 마찬가지로, 트라이포드 테크놀로지 코퍼레이션(대만-중국)은 소나데지 쩌우득 회사로부터 바리아붕따우에 위치한 18헥타르 규모의 산업용지를 "인수"했습니다.

몇 달 전, 남부 시장에서는 Kim Oanh Group Corporation이 두 일본 파트너인 NTT Urban Development, Sumitomo Forestry, Kumagai Gumi Co. Ltd와 협력하여 Binh Duong에 총 10억 달러가 넘는 투자로 The One World 프로젝트를 공동으로 시행하는 대규모 거래가 성사되었습니다.

한 부동산 회사의 투자 컨설팅 이사는 기자들과의 인터뷰에서 "우리는 다국적 기업 및 투자 펀드와 협력하고 있습니다. 그들은 베트남 부동산 프로젝트를 인수하거나 투자 건설, 제품 교환, 일반 판매 대행 등에 협력하고 싶어한다고 말했습니다."라고 밝혔습니다.

특히, 아파트 프로젝트, 주거 지역, 토지 구획 및 타운하우스에 우선권이 주어지지만, 더 중요한 것은 해당 프로젝트가 합법적인 지위를 가져야 하고, 토지세 의무를 완수했으며, 건설 허가를 받았거나 받을 예정이며, 판매 자격이 있어야 한다는 것입니다...".

베트남 부동산 시장은 외국인 투자자들에게 매우 매력적입니다. 사진: HOANG TRIEU

법적 얽힘, 거래 어려움

Vietpearl Group Real Estate Corporation의 사장인 Tran Minh Ngoc Viet 씨에 따르면, 국내외 투자자들은 미래에 강력한 개발 잠재력이 있는 지역에서 프로젝트나 청정 토지 펀드를 적극적으로 '사냥'하고 있습니다.

비엣펄 그룹(Vietpearl Group) 또한 토지 기금 확충 기회를 모색하고 있으며, 매각 프로젝트 논의를 위한 준비를 마쳤습니다. 그러나 현재 프로젝트 매매 및 이전 절차는 법적 절차, 특히 프로젝트 이전 관련 절차에서 많은 어려움을 겪고 있습니다.

비엣 씨는 프로젝트 이전 과정에서 가장 큰 장애물은 법적 문제와 토지 가치 평가라고 말했습니다. 그의 조사에 따르면, 잠재적 프로젝트의 약 60%가 긴 승인 절차나 현실과 맞지 않는 토지 가격으로 인해 어려움을 겪고 있는 것으로 나타났습니다.

이러한 문제들이 해결된다면, 특히 산업용지 부문과 잘 계획된 주거 지역을 중심으로 토지펀드 거래 활동이 매우 활발해질 것이며, 국내외 투자자의 요구를 충족시킬 수 있을 것입니다.

세빌스 베트남 투자 컨설팅의 쩐 티 칸 린 부국장은 외국인 투자자들이 베트남, 특히 도심 지역의 좋은 가격의 부동산 프로젝트를 항상 찾고 있다고 말했습니다. 하지만 프로젝트의 법적 지위가 명확하고 즉시 시행 가능한 상태여야 한다는 점이 중요합니다. 실제로 많은 프로젝트가 시행 과정에서 지연되어 투자자들에게 손실을 초래했습니다.

린 씨는 2024년에 세빌스가 많은 국내외 투자자들을 맞이하고 자문을 제공했다고 전했습니다. 투자자들은 다양한 유형의 자산에 대한 투자를 요청했지만, 특히 오피스 빌딩과 같은 운영 부동산에 관심을 보였습니다. 주거용 부동산은 공급이 매우 부족하여 여전히 물색 중입니다.

하지만 린 여사는 부동산 관련 법률의 채택 및 적용을 통해 시장이 긍정적으로 조정되어 법률 제도를 강화하고 투자자들에게 유리한 기반을 마련할 수 있을 것이라고 믿고 있습니다.

실제로 일본, 싱가포르, 말레이시아, 한국, 중국 투자자들은 오랫동안 베트남 부동산에 관심을 가져왔습니다. 최근에는 유럽과 중동 투자자들의 수가 증가하고 있습니다.

명확한 법적 서류를 갖춘 프로젝트, 편리한 교통 인프라를 갖춘 호치민시 및 주변 지역의 도시 지역은 계속해서 투자자를 유치할 것입니다. 린 씨는 2025년 경제와 부동산 시장이 회복되면 투자자들이 프로젝트 참여에 더욱 자신감을 갖고 공급이 더욱 풍부해질 것이라고 믿습니다.

당사자들에게 직접 자문하고 협력하는 중개 컨설턴트이자 LMP Lawyers의 창립자 겸 대표 변호사인 르 민 피외 박사는 프로젝트 매매 거래의 성공을 위해서는 여러 요소가 필요하다고 생각합니다. 그중에서도 당사자들의 화합과 공감은 매우 중요합니다.

특히 풋옵션은 외국인 투자자들이 프로젝트가 설정된 사업 목표를 달성하지 못할 경우를 대비하여 매우 관심을 갖는 요소 중 하나입니다. 뿐만 아니라, 매수자는 풋옵션 행사 시 매도자가 재매수 의무를 이행할 충분한 재정 여건을 갖추지 못할 경우를 대비하여 추가적인 요건을 요구하기도 합니다.

M&A 거래 감소

외국인투자청 통계에 따르면, 2024년 1~10월 외국인 투자자의 자본금 출자 및 지분 매매(M&A) 거래는 2,669건으로, 총 자본금 출자액은 36억 8천만 달러를 넘어섰습니다. 이는 2023년 동기 대비 건수는 10.4%, 금액은 29% 감소한 수치입니다. 특히 부동산 시장은 법률적 이슈로 인해 공급이 감소할 것으로 예상됩니다. 2024년은 부동산 관련 법률이 본격적으로 시행되는 시기로, 불투명한 이슈가 많아 투자자와 시장의 관심이 쏠리고 있습니다.

출처: https://nld.com.vn/chuyen-nhuong-du-an-bat-dong-san-gap-kho-19624122522114545.htm