(댄 트리) - 전문가들에 따르면, 현재 토지세, 건설비, 투자비 등 비용이 상승하고 있어 아파트 가격 하락이 어려워지고 있습니다. 동시에 투자자들은 높은 투자 비용으로 인해 더 높은 수익을 기대하고 있습니다.
아파트 가격이 계속 오르고 있다
시장조사기관 자료에 따르면, 지난 9개월 동안 하노이 에서 신규 분양된 아파트 공급량은 1만 9천 가구를 넘어섰으며, 이는 2023년 전체 공급량을 상회하는 수치입니다. 이처럼 풍부한 공급량 덕분에 올해는 지난 4년간 하노이의 주택 공급 부족 악순환을 끊을 수 있을 것으로 예상됩니다. 올해 전국적으로 약 3만 가구의 아파트가 공급될 것으로 예상됩니다.
아파트 공급 증가에도 불구하고 하노이의 매매가는 1차 시장과 2차 시장 모두에서 상승세를 이어가고 있습니다. 1차 시장의 평균 매매가는 6,400만 VND/m²(부가세 및 관리비 제외)로 호찌민시보다 3% 낮았습니다.
2차 시장에서는 평균 매매 가격이 전 분기 대비 지속적으로 상승하여 ㎡당 4,600만 동(부가세 및 관리비 제외)에 도달했으며, 이는 전 분기 대비 5.5%, 전년 대비 약 26% 상승한 수치입니다. 2차 매매 가격 상승세는 멈출 기미가 보이지 않으며, 현재 호찌민시의 2차 아파트 가격과는 ㎡당 약 200만 동 차이에 불과합니다.
많은 아파트의 매매 가격이 단 한 달 만에 수억 동이 올랐습니다(그림: 두옹땀).
단트리 기자의 조사에 따르면, 지난 한 달 동안 하노이의 아파트 가격은 계속해서 상승세를 보이고 있으며, 식을 기미가 보이지 않습니다.
구체적으로, 9월 중순 빈홈 스마트 시티 프로젝트의 64m² 면적에 침실 2개짜리 주택이 약 42억 VND에 매물로 나왔습니다. 현재까지 해당 주택은 45억 VND에서 47억 VND 사이의 가격대에 매물로 나와 있습니다.
탕롱 1호 프로젝트에서는 87m² 면적에 침실 2개가 있는 아파트가 9월 말 57억 VND에 분양 공고되었습니다. 그러나 현재 이 아파트의 가격은 60억 VND로 인상되었습니다.
집을 사야 하는 남딘 (Nam Dinh) 출신 응우옌 반 응우(Nguyen Van Ngu) 씨는 지난 3개월 동안 가족이 남뜨리엠(Nam Tu Liem)과 하동(Ha Dong) 지역의 여러 아파트를 꾸준히 알아보고 있다고 밝혔습니다. 약 30억 동(VND)의 예산으로 응우 씨는 약 65~70m² 크기의 2베드룸 아파트를 구매할 계획입니다.
"찾아볼수록 집주인이 제시한 가격이 더 높아집니다. 예를 들어, 하노이 남뚜리엠에 있는 미딘(My Dinh) 지역의 68제곱미터 주택이 8월에 약 33억 동(VND)에 매물로 나왔습니다. 집주인은 같은 집을 37억 동(VND)에 매물로 내놓았습니다."라고 그는 말했습니다.
아파트 가격이 하락하기 어려운 이유는 무엇일까?
부동산 전문가 쩐 꽝 쭝은 많은 사람들이 여전히 아파트 가격이 떨어지기를 기다리고 있지만, 이는 불가능해 보인다고 말했습니다. 새 가격표에 따른 토지세, 건설 비용, 제품 설계 투자 등 프로젝트 개발 기업의 모든 투입 요소가 크게 증가하고 있기 때문입니다.
토지 자금이 점점 부족해지는 상황에서, 특히 도심의 아름다운 입지를 확보하기 위해서는 기업들이 막대한 자금을 투자해야 합니다. 토지 가격이 높으면 인기 상품을 개발하는 투자자들은 반드시 손실을 보게 됩니다. 아름다운 입지를 가진 프로젝트 개발자들은 그 입지에 걸맞은 상품을 만들어야 하므로, 저렴한 가격은 있을 수 없습니다.
하노이의 아파트 프로젝트(사진: Duong Tam).
CBRE 베트남의 응우옌 호아이 안(Nguyen Hoai An) 상무는 새로 출시된 프로젝트 대부분이 가격이 높은 기존 도시 지역에 위치하고 있다고 밝혔습니다. 또한, 높은 매매가는 투자 수요가 큰 데 기인하며, 도심 지역의 실제 주택 수요를 충족하는 상품으로 현금 흐름이 여전히 유입되고 있습니다. 따라서 시장 유동성은 여전히 긍정적으로 유지되고 있습니다.
신제품 출시 시, 투자자들은 해당 지역과의 매매가 상관관계를 신중하게 계산하기 때문에 신축 건물 가격이 이전 단계나 주변 프로젝트보다 낮을 가능성은 낮습니다. 이는 자재비 상승에도 불구하고 투자자의 예상 수익을 보장하기 위한 조치입니다.
베트남 부동산협회(VARS) 회장 응우옌 반 딘 박사에 따르면, 최근 하노이의 아파트 공급은 증가했지만 여전히 주민들의 수요를 충족시키지 못하고 있습니다. 게다가, 대부분의 신규 공급은 높은 투자 비용과 토지 비용으로 높은 기준에 맞춰 완공되고 있습니다.
현재 높은 투자 비용으로 인해 투자자들은 이전보다 더 높은 수익을 기대하고 있습니다. 따라서 1차 아파트 가격 하락은 매우 어렵습니다. 1차 아파트 시장의 높은 가격은 2차 아파트 시장의 급격한 가격 상승으로 이어졌습니다.
부동산 공급은 증가했지만 가격은 하락하지 않은 이유를 건설부 최근 기자회견에서 설명하면서, 주택 및 부동산 시장 관리국(건설부)의 부엉 두이 둥 부국장은 부동산 공급은 최근 일부 지역과 지방에서 부동산 가격이 상승한 여러 이유 중 하나일 뿐이라고 말했습니다.
그에 따르면 부동산 가격 상승은 최근 토지 관련 비용 변동과 새로운 산정 방식 및 토지 가격표 적용의 영향이 일부 작용한 것으로 분석됩니다. 또한, 많은 투자자들이 협회나 단체를 결성하여 경매에 참여하고, 초기 가격보다 몇 배나 높은 가격을 지불한 후, 낙찰 후 해당 지역의 가상 가격 수준을 설정하여 차익을 노리는 "보증금 포기" 현상도 나타나고 있습니다.
"낙찰가가 최초 낙찰가보다 몇 배 높은 토지사용권 경매는 인근 지역의 토지 가격, 부동산 가격, 주택 가격을 상승시키는 영향을 미칠 것입니다. 동시에 이는 주택 사업 시행 비용을 증가시켜 사업에 어려움을 초래하고 공급을 감소시켜 부동산 시장에 부정적인 영향을 미칠 것입니다."라고 그는 말했습니다.
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출처: https://dantri.com.vn/bat-dong-san/chung-cu-o-ha-noi-bot-khan-hiem-nhung-gia-rao-ban-van-cao-chot-vot-do-dau-20241024155319977.htm
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