តើទីផ្សារអចលនទ្រព្យឡើងកម្តៅឬត្រូវរងឥទ្ធិពលដោយក្រុមអ្នកប៉ាន់ស្មាន?

មានវត្តមាននៃក្រុមប៉ាន់ស្មាន។

យោងតាមព័ត៌មានដែលចេញផ្សាយថ្មីៗនេះដោយសមាគមអ្នកអចលនទ្រព្យវៀតណាម (VARS) ទីផ្សារអចលនទ្រព្យវៀតណាមក្នុងត្រីមាសទី 3 ជាពិសេស និង 9 ខែដំបូងនៃឆ្នាំ 2024 ក៏បានបង្ហាញពីការងើបឡើងវិញជាវិជ្ជមានបន្ទាប់ពីរយៈពេលដ៏លំបាកមួយ ដោយសារស្ថិរភាព សេដ្ឋកិច្ច និងគោលនយោបាយគាំទ្ររបស់រដ្ឋាភិបាល។

ជាពិសេស ច្បាប់លំនៅឋានឆ្នាំ 2023 ច្បាប់អាជីវកម្មអចលនទ្រព្យឆ្នាំ 2023 និងច្បាប់ភូមិបាលឆ្នាំ 2024 ដែលចូលជាធរមានជាផ្លូវការចាប់ពីថ្ងៃទី 1 ខែសីហា ឆ្នាំ 2024 ពោលគឺ 5 ខែមុនជាងបទប្បញ្ញត្តិមុនៗបានរួមចំណែកធ្វើឱ្យច្រករបៀងផ្លូវច្បាប់មានភាពល្អឥតខ្ចោះ និងបើកវដ្តថ្មីសម្រាប់ទីផ្សារក្នុងទិសដៅសុវត្ថិភាព សុខភាព និងនិរន្តរភាពជាងមុន។

ទិន្នន័យក៏បង្ហាញផងដែរថា ផ្នែកអចលនទ្រព្យចាប់ពីលំនៅដ្ឋាន ពាណិជ្ជកម្ម រហូតដល់អចលនទ្រព្យឧស្សាហកម្ម សុទ្ធតែបង្ហាញសញ្ញានៃការរីកចម្រើនជាវិជ្ជមាន ជាមួយនឹងគម្រោងថ្មីៗជាច្រើនដែលកំពុងត្រូវបានអនុវត្ត។ លើសពីនេះ លោកស្រី Pham Thi Mien នាយករងនៃ VARs IRE បាននិយាយថា ទីផ្សារអចលនទ្រព្យលំនៅដ្ឋានបានចាប់ផ្តើមកត់ត្រាសញ្ញានៃ "ឡើងកំដៅ"។ ផ្តើមចេញពីរឿងដេញថ្លៃដីធ្លីកាន់តែក្តៅគគុកជាងពេលណាៗទាំងអស់ ជាមួយនឹងការដេញថ្លៃដែលធ្វើឡើង “ពេញមួយយប់” ថតបានរាប់រយ សូម្បីតែរាប់ពាន់នាក់ក៏ទទួលយកទៅ “ហូបបាយ ដេកលក់ ដើម្បីប្រជែងយកកន្លែងមួយ តម្លៃឈ្នះក៏ខ្ពស់មិនធ្លាប់មាន ស្មើនឹងដីនៃគម្រោងដែលមានហេដ្ឋារចនាសម្ព័ន្ធវិនិយោគល្អផងដែរ។

ទីផ្សារអចលនទ្រព្យកំពុងឡើងកម្តៅ ឬត្រូវរងផលប៉ះពាល់ពីក្រុមវិនិយោគ? រូបភាពទី 1 — សកម្មភាពដេញថ្លៃដីដែលមានភាពអ៊ូអរត្រូវបានគេចាត់ទុកថាជាសញ្ញានៃការឡើងកម្ដៅទីផ្សារ។

បន្ទាប់មកទៀត កំដៅនៃទីផ្សារក៏ត្រូវបានដឹកនាំដោយផ្នែកអាផាតមិន ដោយតម្លៃបន្តកំណត់កម្រិតខ្ពស់ថ្មីទាំងនៅក្នុងទីផ្សារបឋម និងទីពីរ។ តម្រូវការខ្ពស់បានធ្វើឱ្យម្ចាស់អាផាតមិនរាប់ពាន់នាក់ទទួលបានការហៅទូរសព្ទសុំលក់ផ្ទះជាប្រចាំ។ ទោះបីជាតម្លៃលក់ខ្ពស់ក៏ដោយ គម្រោងអាផាតមិនដែលទើបនឹងចេញថ្មីបានកត់ត្រាអត្រាស្រូបយកបានល្អ។

រួមជាមួយនឹងប្រភេទអាផាតមិន គម្រោងអគារទាបដែលទើបនឹងបើកថ្មីរបស់អ្នកវិនិយោគធំៗក៏បានកត់ត្រាចំនួន "កំណត់ត្រា" នៃការកក់ បើទោះបីជាតម្លៃកើនឡើងក៏ដោយ។ អាផាតមិនជាច្រើនមានទីតាំងល្អ មិនត្រឹមតែតម្លៃខ្ពស់ប៉ុណ្ណោះទេ ប៉ុន្តែដើម្បីទិញវា អតិថិជន/អ្នកវិនិយោគក៏ត្រូវទទួលយកការបង់ប្រាក់ខុសគ្នាដែរ។

ទោះជាយ៉ាងណាក៏ដោយ បន្ថែមពីលើលទ្ធផលពីការផ្គត់ផ្គង់ និងតម្រូវការជាក់ស្តែង ទីផ្សារក៏បានបង្ហាញពីសញ្ញានៃ "ឡើងកំដៅ" ផងដែរ។ ស្ថានភាពនេះត្រូវបានឆ្លុះបញ្ចាំងនៅក្នុងការរំពឹងទុកដីធ្លី ការជំរុញតម្លៃលំនៅដ្ឋាន និងការកើតឡើងនៃប្រតិបត្តិការអចលនទ្រព្យដែលគ្មានតម្លាភាព។ អ្នកវិនិយោគតូចតាចជាច្រើនបានចូលរួមក្នុងទីផ្សារក្នុងគោលបំណងរុករក ដែលធ្វើឲ្យតម្លៃអចលនទ្រព្យឡើងខ្ពស់មិនសមហេតុផល។ សញ្ញានៃ "ការឡើងកំដៅ" ក៏ត្រូវបានបង្ហាញនៅក្នុងផ្នែកអាផាតមិនជាមួយនឹងតម្លៃសួរខ្ពស់នៃអាផាតមិនដែលបានផ្ទេរ ដោយសារតែ "ជំនួយ" នៃក្រុមប៉ាន់ស្មានមួយចំនួន។

យោងតាម VARS សញ្ញាទាំងនេះសុទ្ធតែកើតចេញពីកង្វះការផ្គត់ផ្គង់។ ជាពិសេសនៅក្នុងត្រីមាសទី 3 នៃឆ្នាំ 2024 ទីផ្សារអចលនទ្រព្យលំនៅដ្ឋានបានបន្តកត់ត្រាការផ្គត់ផ្គង់ផលិតផលចំនួន 22,412 ដែលផ្តល់ជូននៅលើទីផ្សារ ជាមួយនឹងផលិតផលថ្មីប្រហែល 14,750 បានចេញលក់ ធ្លាក់ចុះ 25% ធៀបនឹងត្រីមាស ប៉ុន្តែកើនឡើង 60% ពីមួយឆ្នាំទៅមួយឆ្នាំ។

ទីផ្សារកំពុងកើនឡើង

ទោះបីជាមានការថយចុះស្ថិតិនៃបរិមាណក៏ដោយ ក៏ការផ្គត់ផ្គង់នៅត្រីមាសទី 3 ឆ្នាំ 2024 នៅតែបង្ហាញពីកំណើននៅពេលដែលគម្រោងថ្មីមួយចំនួនបានបង្ហាញខ្លួន ជាពិសេសជាមួយនឹងវត្តមាននៃគម្រោងខ្នាតធំដែលបានចាប់ផ្តើមដាក់ពង្រាយ និងពាក្យចចាមអារ៉ាមនៅលើទីផ្សារដែលធ្វើឱ្យទីផ្សារកាន់តែមានភាពរស់រវើក។ ក្នុងរយៈពេល 9 ខែដំបូងនៃឆ្នាំ 2024 ទីផ្សារបានកត់ត្រាផលិតផលថ្មីចំនួន 38,797 សម្រាប់លក់។

ទោះជាយ៉ាងណាក៏ដោយការផ្គត់ផ្គង់នៅតែកត់ត្រាភាពខុសគ្នាខ្លាំងនៅពេលដែល 70% នៃការផ្គត់ផ្គង់ថ្មីបានមកពីផ្នែកផ្ទះល្វែង។ ក្នុងនោះ ផលិតផលដែលមានតម្លៃជាង ៥០លានដុងក្នុងមួយម២ ឬលើសពីនេះត្រូវបានគេត្រួតត្រា។ ទីផ្សារស្ទើរតែគ្មានអាផាតមិនពាណិជ្ជកម្មដែលមានតម្លៃសមរម្យ។ បើនិយាយពីតំបន់ ភាគខាងជើងបាននាំមុខការផ្គត់ផ្គង់ថ្មីជាមួយនឹង 46% បន្ទាប់មកតំបន់កណ្តាលមាន 29% និងភាគខាងត្បូងមាន 25% ។

ទិន្នន័យស្រាវជ្រាវ VARS ក៏បង្ហាញផងដែរថា ទោះបីជាការផ្គត់ផ្គង់ភាគច្រើនស្ថិតនៅក្នុងផ្នែកលំដាប់ខ្ពស់ និងប្រណីតក៏ដោយ ទីផ្សារទាំងមូលបានកត់ត្រាប្រតិបត្តិការជោគជ័យប្រហែល 10,400 នៅក្នុងត្រីមាសទីបីនៃឆ្នាំ 2024 ដែលស្មើនឹងអត្រាស្រូបយក 51% ។ នេះឆ្លុះបញ្ចាំងពីការចាប់អារម្មណ៍របស់ទីផ្សារលើផលិតផលអចលនទ្រព្យថ្មីៗ ទោះបីជាការផ្គត់ផ្គង់ថ្មីភាគច្រើនត្រូវបានបញ្ចប់ទៅតាមស្តង់ដារខ្ពស់ ហើយតម្លៃវិនិយោគ ជាពិសេសតម្លៃទាក់ទងនឹងដីធ្លីកំពុងកើនឡើង។

ក្នុងរយៈពេល 9 ខែដំបូងនៃឆ្នាំ 2024 ទីផ្សារបានកត់ត្រាប្រតិបត្តិការជោគជ័យចំនួន 30,589 ដែលខ្ពស់ជាងរយៈពេលដូចគ្នាក្នុងឆ្នាំ 2023 ចំនួន 2.5 ដង។ គម្រោងថ្មីៗជាច្រើនបានបើកដំណើរការនៅចុងខែកញ្ញា ដោយចាប់ផ្តើមទទួលការកក់ ហើយបានកត់ត្រាការប្រាក់ និងប្រាក់បញ្ញើយ៉ាងច្រើនផងដែរ។

ទីផ្សារអចលនទ្រព្យកំពុងឡើងកម្តៅ ឬត្រូវរងផលប៉ះពាល់ពីក្រុមវិនិយោគ? រូបភាពទី 2 — អាផាតមិនកំពុងនាំមុខការផ្គត់ផ្គង់ទីផ្សារអចលនទ្រព្យ។

នៅក្នុងលក្ខខណ្ឌនៃតម្លៃលក់ តម្លៃលំនៅដ្ឋាននៅតែបន្ត "បោះយុថ្កា" ក្នុងកម្រិតខ្ពស់ទាំងនៅក្នុងទីផ្សារបឋម និងទីពីរ ជាពិសេសនៅក្នុងផ្នែកផ្ទះល្វែង។ អតុល្យភាពរវាងការផ្គត់ផ្គង់ និងតម្រូវការកាន់តែធ្ងន់ធ្ងរទៅៗ ដោយសារការផ្គត់ផ្គង់ ទោះបីជាមានភាពប្រសើរឡើងក៏ដោយ ក៏នៅតែពិបាកក្នុងការបំពេញតម្រូវការ។ លើសពីនេះ ការផ្គត់ផ្គង់ថ្មីភាគច្រើនបន្តត្រូវបានបញ្ចប់ក្នុងកម្រិតស្តង់ដារខ្ពស់ ជាមួយនឹងការចំណាយលើការវិនិយោគ ជាពិសេសការចំណាយទាក់ទងនឹងដីធ្លីកើនឡើង។

នៅក្នុងទីផ្សារ HCMC តែម្នាក់ឯង កម្រិតតម្លៃបឋមនៅតែមានស្ថេរភាពក្នុងកម្រិតខ្ពស់ ដោយសារការផ្គត់ផ្គង់ភាគច្រើនបានមកពីគម្រោងដែលកំពុងបន្ត។ ទន្ទឹមនឹងនេះ កម្រិតតម្លៃបឋមនៅតាមបណ្តាខេត្ត និងក្រុងជុំវិញទីក្រុងហូជីមិញ បានកើនឡើងបន្តិច ចាប់ពី 3-5% ដោយការផ្គត់ផ្គង់ថ្មីមានតម្លៃលក់ខ្ពស់ជាង។

ការស្រាវជ្រាវលើសន្ទស្សន៍តម្លៃអាផាតមិន ដែលឆ្លុះបញ្ចាំងពីការប្រែប្រួលតម្លៃលក់ជាមធ្យមនៃគម្រោងក្នុងសំណុំគំរូនៃ 150 គម្រោងដែលត្រូវបានជ្រើសរើស និងសង្កេតដោយ VARS ក៏បង្ហាញផងដែរថា គិតត្រឹមត្រីមាសទី 3 ឆ្នាំ 2024 តម្លៃលក់ជាមធ្យមនៃចង្កោមគម្រោងនៅ ទីក្រុងហាណូយ កំពុងឡើងដល់ 60 លានដុង/m2 កើនឡើង 64% បើធៀបនឹងត្រីមាសទី 2 ឆ្នាំ 2019 តម្លៃលក់ជាមធ្យមនៃចង្កោមទីក្រុងហូ។ 49.2 លានដុង/m2 ដល់ 64.2 លានដុង/m2 កើនឡើង 30.6%។

តម្រូវការអចលនទ្រព្យ រួមទាំងលំនៅដ្ឋាន និងការវិនិយោគបន្តផ្លាស់ប្តូរទៅតំបន់ជាយក្រុង ខេត្ត/ក្រុងជុំវិញតំបន់ទីក្រុងពិសេសទាំងពីរ និងទីផ្សារបន្ទាប់បន្សំ ជាមួយនឹងជម្រើសជាច្រើនក្នុងតម្លៃសមរម្យជាង។ ផ្ទះល្វែង និងផ្ទះតម្លៃក្រោម 3 ពាន់លានដុង កំពុងត្រូវបាន "តាមប្រមាញ់" យ៉ាងខ្លាំងនៅទីក្រុងហាណូយ និងទីក្រុងហូជីមិញ។

ប្រភព៖ https://www.congluan.vn/thi-truong-bat-dong-san-dang-tang-nhiet-hay-bi-tac-dong-boi-cac-nhom-dau-co-post316642.html