ជម្លោះរ៉ាំរ៉ៃរវាងអ្នកវិនិយោគ និងអ្នកទិញផ្ទះ

ជាក់ស្តែង អគារផ្ទះល្វែងជាច្រើននៅ ទីក្រុងហាណូយ មានបញ្ហាដែលកើតឡើងទាក់ទងនឹងតំបន់ទូទៅ និងឯកជន។ ជម្លោះភាគច្រើនកើតចេញពីភាគីមិនអាចកំណត់ និងឯកភាពលើផ្នែកណាដែលជារឿងធម្មតា និងមួយណាជាឯកជន ដែលនាំឱ្យមានជម្លោះរវាងភាគី។

ទាក់ទងនឹងបញ្ហានេះ ឯកសារច្បាប់របស់រដ្ឋទាក់ទងនឹងការគ្រប់គ្រង និងប្រតិបត្តិការនៃអគារអាផាតមិន បានផ្តល់បទប្បញ្ញត្តិយ៉ាងលម្អិត និងពេញលេញ។ ថ្មីៗនេះ សារាចរណែនាំលេខ ០៥ របស់ ក្រសួងសំណង់ ដែលជាឯកសារបង្រួបបង្រួម ទាក់ទងនឹងការគ្រប់គ្រង និងប្រតិបត្តិការអគារផ្ទះល្វែង ត្រូវបានចេញផ្សាយ។

យោងតាមលោកស្រី Vu Kieu Hanh នាយកគ្រប់គ្រងអចលនទ្រព្យ Savills Hanoi ជម្លោះក្នុងគម្រោងផ្ទះល្វែងមានប្រភពមកពីកង្វះភាពពេញលេញ និងតម្លាភាពក្នុងឯកសារដែលគ្រប់គ្រងការប្រើប្រាស់តំបន់រួម និងឯកជន នៅពេលដែលវិនិយោគិនអភិវឌ្ឍ និងសាងសង់គម្រោង។ ទោះបីជាពួកគេត្រូវបានកំណត់យ៉ាងច្បាស់នៅក្នុងឯកសារច្បាប់ក៏ដោយ។ នេះនាំឱ្យមានភាពមិនច្បាស់លាស់ក្នុងការកំណត់កម្មសិទ្ធិ និងសិទ្ធិប្រើប្រាស់នៅពេលក្រោយ។

កន្លែងចតរថយន្តងាយស្រួលរយៈពេលវែងរវាងអ្នកវិនិយោគនិងអ្នកទិញផ្ទះ រូបភាព ១ — អគារផ្ទះល្វែងជាច្រើននៅទីក្រុងហាណូយមានបញ្ហាដែលកើតឡើងទាក់ទងនឹងតំបន់រួម និងឯកជន ជាពិសេសជម្លោះជុំវិញកន្លែងចតរថយន្ត។ (រូបថត៖ BG)

អ្នកស្រី Hanh បានបន្ថែមថា "ចាំបាច់ត្រូវយល់ថាគ្រប់ផ្នែកដែលទាក់ទងនឹងប្រព័ន្ធរចនាសម្ព័ន្ធ ច្រករបៀង ផ្លូវដើរធម្មតា និងប្រព័ន្ធដែលមិនអាចបំបែកបាន គឺជាតំបន់កម្មសិទ្ធិរួម។ ទោះជាយ៉ាងណាក៏ដោយ តំបន់មួយក្នុងចំណោមតំបន់ដែលតែងតែជួបប្រទះជម្លោះនៅក្នុងអគារផ្ទះល្វែងគឺជាកន្លែងចតរថយន្ត"។

យោងតាមច្បាប់ស្តីពីលំនៅឋានឆ្នាំ 2014 តំបន់សម្រាប់ចតកង់ យានជំនិះសម្រាប់ជនពិការ យានជំនិះកង់ពីរ និងយានជំនិះកង់បី គឺជាកម្មសិទ្ធិរួមគ្នា និងប្រើប្រាស់ដោយម្ចាស់ផ្ទះល្វែង។ ចំពោះកន្លែងចតរថយន្ត អ្នកជួល/អ្នកទិញអាផាតមិនអាចទិញ ឬជួលបន្តបាន។

អ្នកស្រី ហាន់ វិភាគថា "តាមពិតទៅ នៅតាមអគារផ្ទះល្វែងភាគច្រើន ប្រាក់ចំណូលពីកន្លែងចតម៉ូតូ (កម្មសិទ្ធិរួម) នឹងត្រូវប្រគល់ជូនមូលនិធិប្រតិបត្តិការរបស់អគារវិញ។ ទោះយ៉ាងណាក៏ដោយ តើតំបន់នេះត្រូវបានគ្រោងទុក ផ្ទៃដីកម្មសិទ្ធិរួមមានចំនួនប៉ុន្មាន ហើយពីទីនោះ ការកំណត់ចំណូលជាក់លាក់ក្នុងមួយយានជំនិះ នៅតែមិនច្បាស់លាស់។ នេះធ្វើឱ្យមានការជជែកដេញដោលមិនចេះចប់។

ដើម្បីដោះស្រាយវិវាទ និងកម្រិតផលប៉ះពាល់លើដំណាក់កាលខាងក្រោម លោកស្រី ហាន់ មានប្រសាសន៍ថា អ្នកវិនិយោគត្រូវគិតទុកជាមុន និងគណនាឱ្យបានត្រឹមត្រូវនូវផ្នែកទូទៅ និងឯកជនពីដំណាក់កាលរចនា ក៏ដូចជាបង្ហាញយ៉ាងច្បាស់នៅក្នុងកិច្ចសន្យាលក់ និងរបាយការណ៍ សេដ្ឋកិច្ច និងបច្ចេកទេសនៃការវិនិយោគសំណង់។ ក្រុមប្រឹក្សាភិបាលត្រូវមានសិទ្ធិចូលប្រើរាល់កំណត់ត្រានៃការបញ្ចប់គម្រោងដោយយោងតាមបទប្បញ្ញត្តិនៃឯកសាររួម 05/VBHN-BXD សារាចរស្តីពីបទប្បញ្ញត្តិស្តីពីការគ្រប់គ្រង និងការប្រើប្រាស់អគារអាផាតមិន។

លើសពីនេះ វិនិយោគិនត្រូវយល់ព្រមជាមួយភាគីពាក់ព័ន្ធ ដើម្បីបង្កើតច្បាប់សម្រាប់តំបន់រួម និងមធ្យោបាយផ្សេងៗ។ ពីទីនោះ ធ្វើកិច្ចព្រមព្រៀងទូទៅ និងការឯកភាពលើខ្លឹមសារទាក់ទងនឹងសិទ្ធិ ការប្រើប្រាស់ និងការការពារទ្រព្យសម្បត្តិ ដើម្បីជៀសវាងជម្លោះដែលកើតឡើង។

ផ្នែករួម និងឯកជននៃគម្រោងក៏ពាក់ព័ន្ធមួយផ្នែកផងដែរក្នុងការកំណត់ថ្លៃសេវាគម្រោងដែលម្ចាស់នីមួយៗត្រូវចូលរួមចំណែក។ យោងតាមលោកស្រី Hanh បទប្បញ្ញត្តិស្តីពីថ្លៃសេវាអតិបរមាក្នុងគម្រោងផ្ទះល្វែងដែលមានជណ្តើរយន្តក្នុងទីក្រុងមិនត្រូវលើសពី 16,500 ដុង/ម២/ខែ។

ថ្លៃសេវាក៏ត្រូវបានកំណត់ឱ្យបញ្ចូលក្នុងកិច្ចសន្យាលក់ដែរ ដូច្នេះអ្នកទិញត្រូវយោងទៅលើកម្រិតថ្លៃសេវាដែលម្ចាស់ត្រូវចូលរួមចំណែក។ ដោយសារតែនៅពេលដាក់ឱ្យដំណើរការ ចិត្តគំនិតទូទៅរបស់អ្នករស់នៅតែងតែឆ្ពោះទៅរកតម្លាភាពក្នុងកម្រិតថ្លៃសេវា និងរបៀបប្រើប្រាស់ប្រាក់ពីថ្លៃសេវាដែលពួកគេបានបង់។ នេះតម្រូវឱ្យអ្នកវិនិយោគ និងអង្គភាពគ្រប់គ្រងយកចិត្តទុកដាក់លើបញ្ហានេះ។

កន្លែងចតរថយន្តងាយស្រួលរយៈពេលវែងរវាងអ្នកវិនិយោគនិងអ្នកទិញផ្ទះ រូបភាព ២ — រូបថតគំនូរ។ (ប្រភព៖ CP)

អ្នកជំនាញ Savills ជឿជាក់ថា ដើម្បីកំណត់តម្លៃសេវាកម្មសមស្រប វិនិយោគិន និងអង្គភាពគ្រប់គ្រងគួរតែពិចារណាលើកត្តាដែលជះឥទ្ធិពលដោយផ្ទាល់ទៅលើថ្លៃដើមនៃតម្លៃសេវាកម្មសាងសង់អាផាតមិន។ ការចំណាយនេះនឹងអាស្រ័យលើខ្នាត លក្ខណៈស្ថាបត្យកម្ម ការរចនា និងឧបករណ៍នៃគម្រោង។ បន្ទាប់ពីមានព័ត៌មានចាំបាច់ទាំងអស់ អង្គភាពគ្រប់គ្រងអាចគណនាថ្លៃប្រតិបត្តិការដែលបង្កើតបានជាថ្លៃសេវា។

ថ្វីបើទាំងនេះគឺជាចំណុចតូចណាស់នៅក្នុងខ្សែសង្វាក់ការងាររបស់អង្គភាពគ្រប់គ្រងប្រតិបត្តិការក៏ដោយ ពួកវាប៉ះពាល់ដោយផ្ទាល់ដល់តម្លៃឯកតានៃថ្លៃប្រតិបត្តិការ។ ដូច្នេះ ការគ្រប់គ្រងត្រូវមានភាពតឹងរ៉ឹង និងអនុវត្តដោយអង្គភាពគ្រប់គ្រងប្រតិបត្តិការប្រកបដោយវិជ្ជាជីវៈ ដើម្បីអាចគាំទ្រទាំងវិនិយោគិន និងប្រជាពលរដ្ឋ ដើម្បីបង្កើនប្រសិទ្ធភាពនៃការចំណាយលើការគ្រប់គ្រង ក៏ដូចជាតម្លាភាពក្នុងសកម្មភាព និងសេវាកម្មគ្រប់គ្រងនៅក្នុងគម្រោង។

វាអាចត្រូវបានគេមើលឃើញថានៅក្នុងនិន្នាការនៃការអភិវឌ្ឍន៍ដ៏ខ្លាំងក្លានៃទីផ្សារលំនៅឋាននៅប្រទេសវៀតណាម អ្នកវិនិយោគត្រូវយកចិត្តទុកដាក់លើការងារគ្រប់គ្រង និងប្រតិបត្តិការ ហើយចាត់ទុកវាជាតម្លៃបន្ថែមសម្រាប់គម្រោង ក៏ដូចជាដំណោះស្រាយដើម្បីបញ្ចៀសហានិភ័យនៃជម្លោះរវាងអង្គភាពពាក់ព័ន្ធ។ តម្លៃលក់ផលិតផលអចលនៈទ្រព្យត្រូវបានគ្រោងទុកដោយអ្នកវិនិយោគតាំងពីដំណាក់កាលមុនគម្រោងត្រូវបានបង្កើតឡើង និងដាក់ឱ្យដំណើរការ។

លោកស្រី Hanh បានសង្កត់ធ្ងន់ថា "ទោះជាយ៉ាងណាក៏ដោយ កត្តារក្សាតម្លៃគឺអាស្រ័យលើគុណភាពនៃការគ្រប់គ្រងគម្រោង និងប្រតិបត្តិការ។ ដូច្នេះតួនាទីរបស់អង្គភាពគ្រប់គ្រង និងប្រតិបត្តិការមានសារៈសំខាន់ក្នុងបរិបទនៃការកើនឡើងនៃតំបន់ទីក្រុងដែលមានចំនួនប្រជាជនច្រើន និងការផ្គត់ផ្គង់ច្រើន។"

ប្រភព