ដើម្បីយល់កាន់តែច្បាស់អំពីបញ្ហាទាក់ទងនឹងតម្លៃ តម្លៃទីផ្សារ ក៏ដូចជាតម្លៃ (ខាងក្នុង និងស្នូល) នៃអចលនទ្រព្យ TG&VN បានសន្ទនាជាមួយសាស្ត្រាចារ្យរង លោកបណ្ឌិត Nguyen Minh Ngoc ប្រធាននាយកដ្ឋានវាយតម្លៃ-អាជីវកម្មអចលនវត្ថុ សាកលវិទ្យាល័យហិរញ្ញវត្ថុ និងទីផ្សារ ទីក្រុងហូជីមិញ។
សូមគោរព សាស្ត្រាចារ្យរង បណ្ឌិត ង្វៀន មិញង៉ុក តម្លៃគឺជាកត្តាមួយដែលជះឥទ្ធិពលយ៉ាងខ្លាំងដល់សកម្មភាពវិនិយោគអចលនទ្រព្យ។ តើអ្នកអាចពន្យល់រឿងនេះឱ្យកាន់តែច្បាស់បានទេ?
ដី - អចលនទ្រព្យមានតម្លៃផ្ទាល់ខ្លួន។ ការកើនឡើងនៃតម្លៃសមហេតុផល ឬភាគច្រើនជាតម្លៃមិនសមហេតុផលនៅក្នុងប្រទេសវៀតណាម បានជំរុញគ្រប់វិស័យនៃសង្គមឱ្យស្វែងរកសកម្មភាពវិនិយោគអចលនទ្រព្យ។ ការពិតគោលបំណង និងការអភិវឌ្ឍន៍ប្រធានបទក្នុងរយៈពេល 30 ឆ្នាំចុងក្រោយនៃដី - តម្លៃអចលនទ្រព្យបានធ្វើឱ្យបុគ្គល និងអង្គការជាច្រើនបាត់បង់តុល្យភាពផ្លូវចិត្ត - ហិរញ្ញវត្ថុ - សមហេតុផល។
តម្លៃដី - អចលនៈទ្រព្យគឺជាការបង្ហាញរូបិយវត្ថុនៃតម្លៃនៃដីនោះ - អចលនទ្រព្យ មានន័យថាចំនួនប្រាក់ដែលត្រូវបង់សម្រាប់ដី - អចលនទ្រព្យ។ តម្លៃដី - អចលនទ្រព្យជាទូទៅគឺជាបរិមាណដែលផ្លាស់ប្តូរជុំវិញតម្លៃ។ នៅពេលដែលការផ្គត់ផ្គង់ និងតម្រូវការដី-អចលនទ្រព្យត្រូវគ្នា តម្លៃអាចឆ្លុះបញ្ចាំង និងផ្គូផ្គងតម្លៃនៃដីនោះ-អចលនទ្រព្យ ករណីនេះកម្រនឹងកើតឡើងណាស់។ តម្លៃដី - អចលនទ្រព្យនឹងខ្ពស់ជាងតម្លៃរបស់ពួកគេប្រសិនបើការផ្គត់ផ្គង់ទាបជាងតម្រូវការ។ ផ្ទុយទៅវិញ ប្រសិនបើការផ្គត់ផ្គង់លើសពីតម្រូវការ តម្លៃនឹងទាបជាងតម្លៃនៃ។
 |
| សាស្ត្រាចារ្យរង បណ្ឌិត ង្វៀន មិញង៉ុក។ (ប្រភព៖ RED) |
នេះជាចំណេះដឹងបុរាណក្នុង មីក្រូសេដ្ឋកិច្ច ។ ទោះយ៉ាងណាក៏ដោយ សម្រាប់ហេតុផលផ្សេងៗគ្នា មនុស្សជាច្រើនតែងតែឈប់ (ឬគ្រាន់តែដឹង) ក្នុងន័យទូទៅដូចនោះ។ ជារឿយៗពួកគេមិនមានសមត្ថភាពក្នុងការអនុវត្ត និងអភិវឌ្ឍការគិតសម្រាប់ការវិនិយោគអចលនទ្រព្យ។ មនុស្សតែងតែនិយាយថា "ទីផ្សារមានសំឡេងរបស់វា" ឬ "ទ្រឹស្តីទាំងអស់គឺពណ៌ប្រផេះ។ មានតែដើមឈើនៃជីវិតបៃតងជារៀងរហូត" ... ពីការចាប់យកនិងការយល់ដឹងទូទៅអ្នកវិនិយោគអចលនទ្រព្យត្រូវអភិវឌ្ឍការគិតរបស់ពួកគេសម្រាប់ការសម្រេចចិត្តនិងវិធីសាស្រ្តជាក់លាក់នីមួយៗ។
ដូច្នេះតើកត្តាអ្វីខ្លះដែលជាធម្មតាមានឥទ្ធិពលលើតម្លៃ?
តម្លៃត្រូវបានកំណត់ជាញឹកញាប់ដោយទំនាក់ទំនងនៃការផ្គត់ផ្គង់ និងតម្រូវការនៅក្នុងទីផ្សារ។ ទោះយ៉ាងណាក៏ដោយ ចាំបាច់ត្រូវយល់ឲ្យបានត្រឹមត្រូវ និងទូលំទូលាយអំពីប្រភេទនៃ “ទីផ្សារ”។ ទីផ្សារដែលយើងតែងតែលើកឡើងនៅក្នុងប្រព័ន្ធផ្សព្វផ្សាយដូចជា៖ អាផាតមិន ដីឡូតិ៍ តំបន់ពាណិជ្ជកម្ម… ជាមួយនឹងតំបន់ពេញនិយម ផ្នែក និងទំនិញគឺគ្រាន់តែជាជ្រុងតូចមួយនៃទីផ្សារសរុប។
ប្រសិនបើយើងក្រឡេកទៅមើលផ្ទៃដី 365,000 គីឡូម៉ែត្រការ៉េរបស់វៀតណាម បូករួមទាំងទ្រព្យសម្បត្តិនៅលើដី (រួមទាំងការងារសំណង់ និងទ្រព្យសម្បត្តិដែលជាប់នឹងដីដូចជាដើមឈើដែលមានអាយុច្រើនឆ្នាំជាដើម) ទីផ្សារទាំងមូលគឺធំជាង និងសម្បូរបែបជាង។ ម៉្យាងវិញទៀត ប្រសិនបើយើងគិតតែពីតម្លៃ ប្រមូលព័ត៌មានអំពីតម្លៃជាដើម នោះអ្នកវិនិយោគនឹងនឹកឃើញតំបន់ដែលទាក់ទាញ និងមានប្រសិទ្ធភាពជាងក្នុងការគិតក្នុងសកម្មភាពវិនិយោគរបស់ពួកគេ។ នោះគឺគិតអំពី៖ តម្លៃទីផ្សារ។
មនុស្សជាច្រើននៅតែមិនច្បាស់លាស់អំពីគោលគំនិតនៃតម្លៃទីផ្សារអចលនទ្រព្យ តើអ្នកអាចពន្យល់រឿងនេះឱ្យកាន់តែច្បាស់បានទេ?
ដើម្បីចាប់យកតម្លៃទីផ្សារ ចាំបាច់ត្រូវស្វែងយល់ពីគោលគំនិតនៃតម្លៃ (ខាងក្នុង - ស្នូល) ជាមុនសិន។ បញ្ហានេះនឹងត្រូវបានពិភាក្សាលម្អិតបន្ថែមទៀតខាងក្រោម។ តម្លៃទីផ្សារនៃអចលនទ្រព្យគឺជាមុខងារ និងការប្រើប្រាស់នៃអចលនទ្រព្យដែលប្រើប្រាស់សម្រាប់គោលបំណងជាក់លាក់។ គោលបំណងទាំងនេះអាចមានគោលបំណងច្រើន ឬជាក់លាក់សម្រាប់បុគ្គល ឬស្ថាប័ននីមួយៗ។ តាមការពិត មានគោលដៅចម្រុះបំផុតនៃមុខវិជ្ជាផ្សេងៗគ្នា។ ម្យ៉ាងទៀតចំនួនគោលដៅអចលនទ្រព្យអាចមានរហូតដល់រាប់ពាន់ ឬច្រើនជាងនេះ។
មនុស្សតែងតែនិយាយអំពីតម្លៃទីផ្សារអចលនទ្រព្យពីរប្រភេទ៖ ការប្រើប្រាស់តម្លៃ និងតម្លៃប្តូរប្រាក់។ អចលនៈទ្រព្យមិនគ្រាន់តែប្រើប្រាស់សម្រាប់ការរស់នៅ ធ្វើអាជីវកម្ម ដើម្បីរកប្រាក់ចំណេញ... ប៉ុន្តែថែមទាំងបម្រើគោលបំណងផ្សេងៗ ជួនកាលបម្រើគោលបំណងចំឡែក។
ជាឧទាហរណ៍ នរណាម្នាក់ទិញដីមួយកន្លែង ដើម្បីរង់ចាំរដូវផ្ការីក ដើម្បីសង្កេតមើលការរីកលូតលាស់នៃសត្វល្អិតដ៏កម្រមួយ។ ឬមានប្រភេទអចលនទ្រព្យដែលស័ក្តិសមបំផុតសម្រាប់ការបង្កើនដើមទុនហិរញ្ញវត្ថុ។ នៅពេលប្រើប្រាស់អចលនទ្រព្យនេះសម្រាប់ហិរញ្ញវត្ថុ វានឹងរៃអង្គាសប្រាក់បាន 100 ពាន់លានដុង ប៉ុន្តែប្រសិនបើទិញនិងលក់ដោយសេរី តម្លៃត្រឹមតែ 30 ពាន់លានដុងប៉ុណ្ណោះ។ ម្យ៉ាងទៀត អចលនទ្រព្យនេះគឺជាអចលនទ្រព្យហិរញ្ញវត្ថុ។
ពីឧទាហរណ៍ខាងលើ ការគិតអំពីតម្លៃទីផ្សារនៃអចលនទ្រព្យគឺហួសពីទិដ្ឋភាពធម្មតានៃការទិញ និងលក់ ឬការរស់នៅ។ ពួកគេបម្រើគោលបំណងឯកទេសជាក់លាក់ដែលកើតចេញពីតម្រូវការចម្រុះនៅក្នុងទីផ្សារ។ ហើយតម្លៃជួល ឬតម្លៃលក់មិនគិតថ្លៃមិនអាចប្រើដើម្បីវាស់តម្លៃដែលគេយកមកនោះទេ។
ដូច្នេះហើយ វិនិយោគិនចាំបាច់ត្រូវកំណត់អចលនទ្រព្យនីមួយៗសម្រាប់ផ្នែកនីមួយៗ អតិថិជនម្នាក់ៗ ដើម្បីដឹងពីតម្លៃទីផ្សារឲ្យបានត្រឹមត្រូវ។ តម្លៃនៃអចលនទ្រព្យដែលបុគ្គល ឬអង្គការក្នុងសង្គមអាចរីករាយ និងមានអារម្មណ៍ត្រូវបានចាត់ទុកថាជាតម្លៃទីផ្សារ (ធំទូលាយជាងប្រភេទតម្លៃ)។
ដូច្នេះតម្លៃទីផ្សារអាស្រ័យលើតម្លៃអចលនទ្រព្យច្រើនណាស់លោក?
តម្លៃអចលនទ្រព្យគឺជាការចាប់អារម្មណ៍បំផុត ហើយក៏ជាបញ្ហាពិបាកបំផុតក្នុងការចាប់យក និងវាស់វែងក្នុងការវាយតម្លៃអចលនទ្រព្យ។ ពីការយល់ដឹងពីតម្លៃទីផ្សារ អ្នកវិនិយោគអចលនទ្រព្យអាចបន្តសិក្សា និងធ្វើជាម្ចាស់លើបញ្ហាតម្លៃអចលនទ្រព្យ។ មិនដូចតម្លៃទីផ្សារ តម្លៃអចលនទ្រព្យនៅទីនេះមិនមែនមកពីពាក្យ "ទីផ្សារ" ទៀតទេ។ ម្យ៉ាងទៀត មុនមានទីផ្សារ មុនពេលបង្កើតទីផ្សារ អចលនទ្រព្យមានតម្លៃរៀងខ្លួន។
តម្លៃគឺជាគំនិតអរូបី អត្ថន័យនៃដី - អចលនទ្រព្យនៅក្នុងលក្ខខណ្ឌនៃភាពសមស្រប ការពេញចិត្តជាមួយនឹងតម្រូវការរបស់មនុស្ស។ អចលនទ្រព្យមានសមត្ថភាពបំពេញតម្រូវការរបស់មនុស្សក្នុងទម្រង់តែមួយដាច់ដោយឡែក ប៉ុន្តែតម្លៃរបស់ពួកគេត្រូវបានផ្សារភ្ជាប់ជាមួយនឹងវត្ថុ បាតុភូតចូលទៅក្នុងប្រព័ន្ធតម្លៃសរុបតាមរយៈអន្តរកម្មនៃតម្រូវការចម្បងដែលបានរៀបរាប់ខាងលើ។
 |
សាស្ត្រាចារ្យរង បណ្ឌិត ង្វៀន មិញង៉ុក មានបទពិសោធន៍ជាច្រើនឆ្នាំក្នុងការបណ្តុះបណ្តាលស្តីពីការវាយតម្លៃអចលនទ្រព្យក្នុងវិស័យនេះ។ (ប្រភព៖ RED) |
ពីការយល់ដឹងពីតម្លៃទីផ្សារ អ្នកវិនិយោគអចលនទ្រព្យអាចបន្តសិក្សា និងធ្វើជាម្ចាស់លើបញ្ហាទាក់ទងនឹងតម្លៃអចលនទ្រព្យ។ ទីផ្សារគឺជាប្រភេទមួយ; ទម្រង់មួយ; សំណុំនៃអនុសញ្ញា។ ឬយល់ពីទីផ្សារជាសំណុំនៃសេណារីយ៉ូមួយ; បរិបទដែលមានការប្រែប្រួល និងដំណាក់កាល... មានទស្សនៈ ទស្សនៈ និងសេចក្តីថ្លែងការណ៍ជាច្រើនអំពីទីផ្សារ ជាទូទៅទីផ្សារអចលនទ្រព្យជាពិសេស។ ដូច្នេះហើយតម្លៃទីផ្សារនៃអចលនទ្រព្យក៏ប្រែប្រួលដោយមិនអាចទាយទុកមុនបានដែរ។
ទោះជាយ៉ាងណាក៏ដោយ ប្រសិនបើយើងចូលទៅក្នុងផ្នែកខាងក្នុង ឬសគល់នៃអចលនទ្រព្យ យើងនឹងរកឃើញតម្លៃស្នូលនៃអចលនទ្រព្យ។ តម្លៃស្នូលទាំងនេះ ប្រសិនបើភ្ជាប់ទៅនឹងតម្រូវការជាមូលដ្ឋានដែលមិនអាចផ្លាស់ប្តូរបាននៃអរិយធម៌របស់មនុស្សនឹងបង្កើតប្រព័ន្ធតម្លៃមូលដ្ឋាននៃអចលនទ្រព្យដែលមិនអាស្រ័យលើទីផ្សារណាមួយ គ្រប់ទីកន្លែងក្នុង ពិភពលោក ។
តើអ្នកអាចផ្តល់ឱ្យយើងនូវឧទាហរណ៍ជាក់លាក់មួយចំនួនដើម្បីឱ្យអ្នកអានរបស់យើងយល់កាន់តែច្បាស់អំពីតម្លៃស្នូលនៃអចលនទ្រព្យ?
ឧទាហរណ៍ ព្រៃបុរាណ កោះក្នុងបឹងទឹកសាប រូងភ្នំ កំពូលភ្នំ... តែងតែមានតម្លៃ។ ប៉ុន្តែមិនមានទីផ្សារដាច់ដោយឡែក (ទីផ្សាររង) សម្រាប់អចលនទ្រព្យប្រភេទនេះទេ។ ឧទាហរណ៍មួយទៀត ថ្ម Ruby ពណ៌ក្រហមភ្លឺសុទ្ធដែលមានពណ៌ ឈាម Pigeon ជ្រៅនៅបាតបឹងថាក់បា ខេត្ត Yen Bai មានតម្លៃខាងក្នុងយ៉ាងធំ។
ទោះជាយ៉ាងនេះក្តី វាមិនមានតម្លៃទីផ្សារទេ ដោយសារមានពីរករណី៖ 1/ ដោយសារវាស្ថិតនៅក្រោមបឹង ទើបគេរកមិនឃើញដាក់ចូលទៅក្នុងទីផ្សារលក់ត្បូង។ ២/ ទីផ្សារត្បូងមិនទាន់បានបង្កើតឡើងនៅប្រទេសវៀតណាម ឬក្នុងពិភពលោកទេ (នៅពេលដែលមនុស្សមិនចាត់ទុកត្បូងទទឹមនេះមានតម្លៃ ព្រោះមិនទាន់យល់ច្បាស់)។
ប្រសិនបើយើងពិចារណាបញ្ហាតាមទស្សនៈនៃតម្លៃប្រើប្រាស់ និងតម្លៃផ្លាស់ប្តូរនៃទ្រព្យសកម្ម ថ្មនេះមិនមានតម្លៃប្រើប្រាស់ (គ្មានតម្លៃទីផ្សារ)។ ម្យ៉ាងវិញទៀត ប្រសិនបើ Ruby នេះត្រូវបានរកឃើញ និងផ្លាស់ប្តូរសម្រាប់ការធ្វើដំណើរជុំវិញពិភពលោក វានឹងអភិវឌ្ឍតម្លៃផ្លាស់ប្តូររបស់វា ផ្លាស់ប្តូរទៅជាទំនាក់ទំនងនៃតម្លៃទីផ្សារ (ភាពរីករាយ និងអារម្មណ៍របស់មនុស្សដែលទទួលបានថ្ម) ហើយមិនស្ថិតក្នុងប្រភេទតម្លៃនោះទេ។ ការវិនិយោគអចលនទ្រព្យនៅប្រទេសវៀតណាមត្រូវអនុវត្តសាលានេះដើម្បីកំណត់តម្លៃលាក់កំបាំង បន្ទាប់មកដាក់ចូលទៅក្នុងទីផ្សារអចលនទ្រព្យ។ សូម្បីតែបង្កើតទីផ្សារសាខាសម្រាប់ប្រើប្រាស់ ឬផ្លាស់ប្តូរ។
ដូច្នេះតាមគំនិតរបស់អ្នក ដើម្បីវិនិយោគអចលនទ្រព្យឱ្យមានប្រសិទ្ធភាព តើអ្នកវិនិយោគគួរយកចិត្តទុកដាក់លើកត្តាអ្វីខ្លះ?
ជាការពិត នៅក្នុងការសិក្សាជាច្រើនអំពី “ប្រភេទ” អចលនទ្រព្យដែលត្រូវបានចាត់ទុកថាមានតែមួយគត់នៅក្នុងប្រទេសវៀតណាម (ប៉ុន្តែពេញនិយមនៅលើពិភពលោក ឬកន្លែងដែលមិនមានទីផ្សារសាខាសម្រាប់អចលនទ្រព្យប្រភេទនោះនៅក្នុងពិភពលោក) ខ្ញុំបានរកឃើញប្រភេទអចលនទ្រព្យដែលមិនធ្លាប់ស្គាល់ និងចរាចរនៅក្នុងទីផ្សារអចលនទ្រព្យវៀតណាម។ ហេតុផលគឺដោយសារវៀតណាមកំពុងអភិវឌ្ឍ ក្នុងរយៈពេល 30 ឆ្នាំកន្លងមកនេះ អ្នកចូលរួមទីផ្សារតែងតែផ្តោតលើ "ប្រភេទ" ដែលងាយស្រួលចូលប្រើ ជាមួយនឹងការរុករកតិចតួច ការគិតច្នៃប្រឌិតតិចតួច ...
ដូច្នេះហើយ នៅពេលអនុវត្តជំនាញល្អ និងសមត្ថភាពវាយតម្លៃអចលនទ្រព្យ វិនិយោគិនអាចរកឃើញ "ពេជ្រ" ដ៏មានតម្លៃរាប់មិនអស់ ដែលស្ថិតនៅជុំវិញទីផ្សារដែលគ្មាននរណាម្នាក់រើសបាន។ ម្យ៉ាងវិញទៀត នេះគឺជាឱកាសសម្រាប់វិនិយោគិនក្នុងការកាន់កាប់អចលនទ្រព្យដ៏មានតម្លៃ និងមាននិរន្តរភាពក្នុងតម្លៃថោកបំផុត។
ទោះជាយ៉ាងណាក៏ដោយ អ្នកវិនិយោគក៏ត្រូវស្វែងយល់ពីនិន្នាការសំខាន់ៗរបស់ពិភពលោក ច្បាប់ធម្មជាតិដែលទាក់ទងនឹងអចលនទ្រព្យ ហើយត្រូវការសមត្ថភាព និងវិធីសាស្រ្តក្នុងការទស្សន៍ទាយ "វេន" របស់មនុស្សដើម្បីវាស់តម្លៃអចលនទ្រព្យ។ ទូករបស់ណូអេនឹងគ្មានតម្លៃ (ឬមានតម្លៃតិចតួច) បើគ្មានទឹកជំនន់ដ៏ធំ។ ណូអេនឹងមិនសាងសង់ទូកដោយគ្មាន "ខ្សឹប" ពីនរណាម្នាក់ទេ (ការទស្សន៍ទាយសុបិន្ត) ។
ដូច្នេះ ការវាយតម្លៃអចលនទ្រព្យសម្រាប់ការវិនិយោគទាមទារឱ្យមានការគិតឱ្យបានស៊ីជម្រៅ និងបន្តអំពីតម្លៃ - តម្លៃទីផ្សារ - តម្លៃ (ស្នូល - ខាងក្នុង) ។ ការវាយតម្លៃអចលនទ្រព្យសម្រាប់ការវិនិយោគ មិនត្រឹមតែត្រូវតាមដានយ៉ាងដិតដល់ និងបទពិសោធន៍យ៉ាងស៊ីជម្រៅក្នុងទម្រង់ពហុមុខ និងពហុស្រទាប់ក្នុងទីផ្សារអចលនទ្រព្យ ជាពិសេស និងជីវិតទូទៅប៉ុណ្ណោះទេ ប៉ុន្តែថែមទាំងត្រូវបន្តសិក្សា និងបំពាក់នូវចំណេះដឹងផ្នែកសិក្សារហូតដល់ពួកគេឈប់វិនិយោគ។
សូមអរគុណ!
ប្រភព
Kommentar (0)