120兆ドンの融資パッケージに対するさらなる解決策

ベトナム国家銀行は先日開催された銀行業界のオンライン会議において、社会住宅および労働者住宅の整備のための120兆ドンの優遇融資パッケージをより優遇的な方向に見直していると発表した。これは、実施から1年以上が経過した現在でも、このパッケージの融資額が全体の1%未満、約1兆1440億ドンに過ぎないためである。

住宅購入者に対するさらなる金利引き下げ

6月20日、国家銀行のダオ・ミン・トゥ常任副総裁は、グオイ・ラオ・ドン紙の記者に対し、同銀行がこの融資パッケージの一部内容の修正を検討しており、近く政府に承認を求めて提出する予定であることを確認した。

トゥ氏によると、国家銀行は、1年以上前から実施している4行（ベトコムバンク、BIDV、アグリバンク、ビエティンバンク）に加え、より多くの商業銀行の参加を促すことで、融資パッケージの規模を拡大する計画です。同時に、優遇金利も引き上げられ、借り手はベトコムバンク、BIDV、 アグリバンク、ビエティンバンクの4行の平均中長期融資金利よりも3パーセントポイント低い、年約5％の金利を享受できるようになります。

しかし、杜氏によると、借り手はこの優遇措置を最初の5年間のみ享受でき、その後は徐々に減額され、10年後には終了するため、借り手はこれに頼ることはできないとのことだ。社会住宅を営む企業（DN）は、通常の融資金利と比較して1.5～2パーセントポイントの優遇金利を維持していく。

「残された課題は、関係省庁や関係部門が他の障壁の解決に注力すること、特に公営住宅の購入資格を持つ対象者を拡大し、多くの人々がこの融資パッケージを利用できるようにすることだ」とトゥ氏は述べた。

社会住宅開発のための120兆ドンの優遇融資パッケージは、4つの国有商業銀行が自主的に資金を動員し、2023年4月から実施するプログラムです。金利は通常の融資金利より1.5～2パーセント低い水準です。この融資パッケージは、2030年までに100万戸の社会住宅を建設するという目標の実現に貢献することが期待されています。

しかし、実施から1年後、4つの国有商業銀行に加え、TP銀行とVP銀行という2つの民間商業銀行がそれぞれ5兆ドンの融資額で加わりましたが、融資実績は全体の1%未満、約1兆1,440億ドンにとどまりました。このうち約1兆1,000億ドンは11件のプロジェクトへの投資家向けであり、残りは住宅購入者向けです。

国家銀行は、融資の遅延の理由として、受益者に関する規制が複雑で、優遇融資の借り入れが困難になっていることを挙げた。一方、グエン・タイン・ギ建設大臣は、融資対象となる社会住宅プロジェクトのリストが限定的に公表されたことが原因だと指摘した。現在、着工済みであるにもかかわらず、地方自治体の融資対象リストに含まれていないプロジェクトが59件ある。

さらに、投資家の中には、信用残高条件が確保されていない、抵当に入れることのできる他の資産がない（社会住宅プロジェクトは土地使用料が免除されているため抵当に入れない）、他の信用機関から借り入れているなど、信用条件を満たしていない人もいます。

さらに建設省は、国立銀行が投資家向け金利を8％、住宅購入者向け金利を7.5％に2度引き下げたものの、これらの金利は依然として高く、優遇期間も3～5年以内と短いため、「実際には借り手を引きつけていない」と指摘した。

ホーチミン市ビンタン地区のレタン社会住宅アパート。写真：TAN THANH

融資対象の追加提案

これらの問題を解決するため、グエン・タン・ギ大臣は、建設省が2024年4月末に優遇融資の対象となるプロジェクト、対象、条件、基準を定めるガイドラインを発表したと述べた。用地取得費用や建設許可取得のための補償条件など、一部の手続きが簡素化され、投資家が120兆ドン規模の融資パッケージにアクセスするための融資リストを速やかに公表できるようになる。

また、建設省は、企業に対し、120兆ドン規模の支援策の優遇融資対象リストに掲載されるよう、主体的に融資対象や条件を確認し、省・中央直轄市の人民委員会に登録するよう求めた。

企業の観点から、ホーチミン市社会住宅開発投資株式会社のグエン・ホン・ルオン取締役会長は、120兆ドン規模の融資パッケージの効果を高めるためには、許認可関係機関が企業による社会住宅建設を積極的に支援する必要があると述べた。「計画に沿って公有地の利用を検討し、企業が用地の整地や移転に関する補償を交渉できるようにすることで、クリーンランド基金を創設する必要がある」

ホーチミン市、ハノイ、ダナンなどの大都市では、土地価格が未確定であっても、企業が土地取得費用を製品価格に含めることを認めることが重要です。これにより、企業は補償対象土地を1平方メートルあたり1,000万ドン以下で計上し、建設費は建築面積1平方メートルあたり約100万ドンの範囲内で配分することが認められます。これにより、社会住宅の価格が低所得者層のニーズと能力により適したものとなるでしょう」とルオン氏は述べました。

一方、ホーチミン市不動産協会のレ・ホアン・チャウ会長は、融資対象をさらに2つの対象者に拡大することを検討するよう提案した。1つは1戸あたり35億ドン以下の商業用住宅の購入者、もう1つは労働者や労働者が借りる下宿屋の新築や改築、アップグレードのために融資を受けられる家主である。

チャウ氏によれば、本質的にこれは優遇的な社会住宅融資パッケージではなく、社会住宅プロジェクトや労働者住宅の投資家や住宅購入者向けの、商業貸出金利より 1.5 ～ 2 パーセント低い金利の商業融資パッケージにすぎないからです...

ホーチミン市の社会住宅プロジェクトへの資金調達手続きを担当するアグリバンク・ビン・チュウ支店のファム・ヴァン・ドゥオン支店長は、このプロジェクトで住宅購入のための融資を受ける資格のある顧客は、120兆ドンの融資を受けることができると述べた。融資金利は銀行と顧客の間の合意に基づいて適用されるが、商業融資金利よりも常に1.5～2パーセントポイント低くなる。

融資期間について、ドゥオン氏によると、投資家がプロジェクトの法的書類をすべて完了した後、銀行はプロジェクト実施のために3年以内に融資を実行するという。住宅購入者については、銀行は収入に基づいて融資期間を決定する。例えば、現在、公営住宅の販売価格は20億～30億ドンで、元金と利息を毎月支払うには1世帯あたり1500万ドンの貯蓄が必要となる。この経済水準に基づき、銀行は顧客の返済能力に合わせて、約15年の融資期間を決定する。

出典: https://nld.com.vn/them-giai-phap-cho-goi-tin-dung-120000-ti-dong-19624062021540596.htm