ハノイの多くの不動産投資家は、土地分野の無秩序かつ事実上の価格上昇を目の当たりにして「静観」している。
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市場は冷え込んでいるが、価格は依然として上昇している
「ハノイの不動産価格は非常に高騰しています。環状4号線周辺の土地は、旧正月期間と比べて少なくとも20%上昇しました。今、家や土地を購入する際、もし地主が10ドンを提示してきたら、私は6ドンしか支払わず、その後交渉します。現在の価格は完全に架空のもので、不動産の真の価値を反映していません」と、ハノイの不動産取引センター所長ゴ・スアン・チュック氏はダウ・トゥ紙の記者に語った。
この人物は、土地価格は主に売主の口コミによって根拠もなくつり上げられているが、2024年第2四半期の取引量は実際には活発ではないと述べた。実際、価格が継続的に新たなピークに達しているという事実は、多くの顧客を混乱させ、お金を使うことをためらわせている。
「実際の取引量は多くないものの、売り手は市場を探るために継続的に価格を引き上げています。2024年第1四半期の熱狂は落ち着き、買い手の熱意も薄れています」とチャック氏はコメントした。
2024年土地法における年間土地価格表の規制は、売り手が不動産価格を上げるために最もよく使われる理由です。
同様に、市場サイクルを利用して「サーフィン」する経験豊富な投資家のディン・フオン氏も、現在の市場状況に躊躇を表明した。
「ハノイの不動産価格はあらゆるセグメントで上昇しています。私の観察では、取引件数は今のところ旧正月明けの時期と同程度ですが、価格は継続的に上昇しています。そのため、私や不動産投資業界の多くの友人は、頭金を急ぐ必要がありません」とフオン氏は述べた。
この投資家は、事実を挙げて、ハドン地区の土地価格は2024年第1四半期と比較して15〜20％上昇したと述べた。この上昇は、ヴァンクアン地区のような賑やかな場所からイエンギア地区のような中心部から遠く離れた場所まで、ほとんどの地域で発生した。
「ハドン地区では、環状4号線に近く、幹線道路が通る50平方メートルの土地が、テト前には35億ドンで売りに出されていましたが、今では70億ドンにまで値上がりしています。わずか半年で不動産価格が倍増する状況は、環状4号線周辺ではもはや珍しくありません」とフオン氏は述べた。
ドンアン区で最大3,000億ドン相当の土地を保有する「土地探し」チームのメンバーは、昨年の旧正月前に投機筋がスアンカイン区とコーロア区で土地を大量に購入したことを明らかにした。現在、これらの地域で好立地の土地は1平方メートルあたり2億ドンに達している。
この関係者によると、上記のチームは2023年から一連の土地を現在の価格の約3分の1の価格で購入し始めたという。その多くは銀行が差し押さえた不動産であるため、価格は市場価格よりも軟調である。
現在の土地価格について議論した際、この投機家グループのメンバーは、価格が過度に高騰していることを認めました。売主が提示した金額は、現在の実際の価値ではなく、将来の期待を反映したものでした。
投資家は「冷静さ」を保つ必要がある
不動産業者は皆、2024年土地法の年間土地価格表に関する規制が、売り手が不動産価格を引き上げるために最も多く利用する理由であることに同意しています。
従来、補償価格は政府が5年ごとに公表する土地価格の枠組みに基づいていました。この時間的ギャップにより、補償価格と実際の取引価格の間に大きな乖離が生じていました。しかし、新法では、土地価格は市場原理に基づいて決定されるため、企業がプロジェクトを実施する際には、用地取得のための補償費用が以前よりも増加します。投資家は利益目標を確保するために、エンドユーザー向けの製品価格を引き上げざるを得なくなります。
「アパート、ショップハウス、ヴィラの価格が上昇すると、住宅不動産セグメントもその影響を受けずにはいられません。年間土地価格表は2026年まで適用されませんが、不動産業者はこれを理由に現在、販売価格を吊り上げています」とフオン氏は分析した。
この投資家は、8月1日から施行されたばかりの不動産関連の3つの法律、2024年土地法、2023年住宅法、2023年不動産事業法の状況では、投資家が大規模な取引に資金を投入する根拠はあまりないと付け加えた。
ゴ・スアン・チュック氏も同様の見解を示し、投資家は冷静さを保ち、市場の動向に追随してFOMO（取り残される恐怖）に陥らないようにすべきだと述べた。可能であれば、投資家は年末まで待って、3つの新法の影響をより明確に把握し、最終的な判断を下すのが賢明だろう。
不動産市況情報サイト「Batdongsan.vn」が2024年第2四半期に実施した調査によると、今年上半期のハノイ市における売地（土地区画、宅地）の検索数は、2023年の同時期と比較して118％増加した。
購入者心理は好調な回復を記録しているものの、当ウェブサイトの専門家は、次の四半期に市場が大きく変動する可能性は低いと予測しています。その理由は、購入者が依然として経営政策のさらなる効果を期待していることと、預金金利が再び上昇していることにあります。
この感情は、2024年第2四半期の土地取引状況に関する325人の不動産仲介業者への調査結果に明確に反映されています。それによると、35％の不動産仲介業者は取引量は安定していると回答し、29％は取引量が減少していると回答しました。
Batdongsan.comのグエン・クオック・アン副社長は、この調査は現在から2024年第4四半期末まで続き、2025年初頭に終了すると述べた。市場が安定期に入って初めて、不動産市場は完全に回復できる。この段階は早くても2026年第1四半期に到来すると予測されている。
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出典: https://baodautu.vn/batdongsan/nha-dau-tu-toat-mo-hoi-vi-gia-dat-nen-ha-noi-d222125.html
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