ハノイの低価格アパートが消滅した理由

2018年、ハノイの新規供給物件のうち、手頃な価格のマンションの割合は35%でした。しかし、2024年にはこの数字は0%にまで減少しました。ベトナム不動産協会によると、この状況には主に3つの理由があります。

2018年、ハノイの新規供給物件のうち、手頃な価格のマンションの割合は35%でした。しかし、2024年にはこの数字は0%にまで減少しました。ベトナム不動産協会によると、この状況には主に3つの理由があります。

ベトナム不動産協会（VARS）によると、2023年以降、ハノイでは1㎡あたり2,500万ドン以下のマンションが姿を消し、今後再び現れる可能性は低いとのことです。一方で、高級マンションセグメントはますます「テレビや雑誌を席巻」しています。過去9ヶ月間で、ハノイで販売されているマンションの80%は、販売価格が1㎡あたり5,000万ドン以上でした。

しかし、「絶滅」状態に陥る前に、2018年に新規発売された手頃な価格のアパートの割合は35％に達し、その後2019年には20％に減少し、2020年にはわずか12％になりました。2021年と2022年には、ハノイの手頃な価格のアパートの供給量は減少し続け、販売開始されたアパートの総供給量の約4％を占めるに過ぎませんでした。

ハノイ郊外の地区にあるアパートも、1平方メートルあたり3,000万ドン以上する。写真：タン・ヴー

VARS の見解では、この状況には主に 3 つの理由があります。

まず、投資家や不動産開発業者自身は、高級住宅に比べて利益率が低いため、手頃な価格の住宅セグメントには興味を示しません。手頃な価格のアパートを建設するには、土地資金、建設、運営に至るまで、多くのコストを最適化する必要があります。

同協会の専門家は「利益率がわずか15％程度なので、資金が1～2年停滞したり、販売が1～2年遅れたりすれば、開発業者は損失を被ることになる」と結論付けた。

さらに、企業の投入コストの中でも、都心部における土地資金の枯渇が進む中で、土地コストが上昇しています。そのため、企業は資本を補うためにマンション価格を値上げせざるを得ません。

第二に、政府は社会住宅や手頃な価格の住宅開発を促進するための多くの政策を導入しているものの、土地や計画に関する法的手続きは依然として大きな障壁となっています。複雑な許認可手続き、長期間にわたる手続き、そして大都市における住宅開発のための土地基金の減少により、プロジェクト開発者は、この分野への投資を慎重に検討する必要があります。

さらに、社会住宅分野における住宅購入者向けの信用支援政策は、同時並行的に実施されていません。低・中所得者向けの優遇金利や融資先といった金融支援パッケージは、依然としてアクセスが困難で手続きも複雑です。

第三に、高級物件は高い利益率をもたらしながらも流動性も高いため、マンション価格が近い将来「冷え込む」可能性は低いでしょう。一部の物件では、正式販売開始直後から最大99%の吸収率を記録しました。

この傾向は、経済発展に伴い高所得層の顧客基盤が着実に拡大していることによってさらに強まっています。さらに、住宅所有条件を緩和する新たな法的枠組みのおかげで、外国人や海外在住ベトナム人からの資金もベトナムの不動産市場に流入しています。

しかし、たとえこの消費意欲の高い顧客層が増加傾向にあるとしても、ハノイ市民の大多数は依然として生活を維持できるだけの収入しかありません。統計総局の最新報告書によると、2023年のハノイ市の一人当たり平均所得はわずか686万9000ドン/月です。現在の住宅価格と比較すると、国会議員グエン・コン・ロン氏（ドンナイ代表団）の発言「公務員は家を買うために何百年も働く必要はない」との状況と似ています。

需要と供給の不均衡に対処するため、VARS は、地価税および法人税を免除する政策の適用、または低価格の商業住宅プロジェクトの基準と比較して建築密度や土地利用係数を高める政策など、投資家が低価格の商業アパートを開発するのに有利な条件を作り出す政策を政府が研究し策定すべきであると勧告しています。

「政府は、手頃な価格の住宅を建設するために、政府と民間セクターの協力プロジェクトを促進すべきである。民間セクターが建設・開発プロセスの大部分を担い、政府は土地に対する優遇措置と法的支援を提供する」とVARSは述べた。

ベトナム不動産ブローカー協会は、供給を促進するだけでなく、管理機関が低価格アパートの供給の開発と維持を支援するための基金を研究・設立すること、不動産投機を制限する政策を発行すること、情報システムと市場データを構築することなどを提案した。

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出典: https://baodautu.vn/batdongsan/nguyen-nhan-khien-can-ho-binh-dan-tai-ha-noi-tuyet-chung-d230856.html