わずか1万ドンから不動産投資資金を誘致、まだ禁止されず「口笛」吹かれている、そしてなぜ？

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多額の資本がなくても不動産投資は可能

6月18日午後の財務省の定例記者会見で、国家証券委員会のブイ・ホアン・ハイ副委員長は、VPS証券会社と協力し、同社に対し、分割不動産の形での証券証書の配布を直ちに停止するよう要請したと述べた。

国家証券委員会の責任者によると、現在、この不動産投資手法に関する規制はない。「管理機関は、これを多くのリスクを伴う投資手法と評価しており、VPS社に対し、この商品の販売を停止するよう求めています」とハイ氏は述べた。

この人物はまた、海外市場にはこの種のビジネスに伴うリスクを管理・制限するための特別な規制があるが、ベトナムにはまだそれがないと述べた。

グエン・ドゥック・チ財務副大臣も、財務省がこの件に関して証券委員会に指示したと述べた。

チー氏によれば、現行法では禁止規定はないが、国家管理機関の観点から、証券委員会は証券会社の活動を厳しく監視する責任があるという。

これらの事業者が提供するサービスは、認可を受けた事業分野および業種の範囲内でなければなりません。もしその範囲外にある場合は、経営陣が包括的な評価を行うために事業を停止する必要があるとチー氏は断言しました。

不動産投資分譲モデルとは、本質的には複数の投資家に株式を分割して販売するものです。このモデルは4～5年前にベトナム市場に登場しました。これ以前にも同様のモデルを展開していた企業としては、Moonka、Houze Invest、Sunshine Homesなどが挙げられます。

最近、Fnest JSC は VPS Securities Company の SmartOne アプリケーションを通じて不動産投資サービスを提供しています。

参加するには、お客様はVPS投資家である必要があります。各不動産は事業部門によって評価され、株式へと転換されます。株式はFnest単位で主要投資家に売却されます。1Fnestは1万VNDに相当します。例えば、250億VNDの不動産は250万Fnestに相当します。Fnestが提供する不動産ポートフォリオは、ヴィラ、ショップハウス、アパートメントなど、非常に多岐にわたります。

VietNamNetの記者で弁護士のマイ・タオ氏と話したTAT法律事務所は、このモデルの強みは、多額の資本を投資する必要がなく、不動産の一部を所有したいという希望に応じて不動産に投資できる投資家の心理に正しく作用することだと評価した。

「従来の不動産ビジネスモデルに4.0テクノロジープラットフォームを組み合わせた新しい外観を追加することで、顧客に不動産ビジネスモデルよりも多くの価値をもたらすことが約束されていますが、不動産市場にこのような「ハイブリッド」形式を作り出すと、このビジネス活動に不安定さが生じやすく、それを規制するための特定の法的廊下がない場合は紛争が発生しやすくなります」と弁護士のマイ・タオ氏は述べ、これがこのモデルの欠点であり、取引の関係者が注意を払う必要があると考えています。また、政府の管理機関は、取引に参加する人々に必要な警告を出す必要があります。

fnest ベトナムネット.png — Fnestは、ハノイとホーチミン市のアパート、ショップハウス、ヴィラなどの不動産を紹介しています。現在、すべて完売となっています。購入を希望する投資家は、セカンダリーマーケット（売買市場）で購入する必要があります。6月20日のスクリーンショット。

弁護士は、不動産市場におけるこの種の事業は本質的に企業のための資金調達の一形態であると分析している。彼らは不動産を、運転資金を容易に調達するために市場から資金を引き出す金融投資チャネルとみなしている。そのため、法的には、不動産を市場に出すために確保すべき条件に加えて、「株式」という概念が用いられており、投資家がその不動産の所有権について容易に誤解を招いている。

「実際には、投資家は当事者間の合意に基づき、不動産価値の一部を株式という形で現金化して保有しているに過ぎません。現在、法律には不動産所有権を株式に分割する規定がないため、将来の不動産の所有権と管理権をめぐる紛争が生じやすいのです」と、弁護士のマイ・タオ氏は述べた。

利益と流動性の価値について、弁護士は、これはモデルを販売するユニットからの一方的なコミットメントのみを示しており、投資家に対する保証措置はないため、小口投資家が必要に応じて資金を引き出すことは困難であると述べた。さらに、サービス手数料を支払う必要があり、このモデルの運用価格の管理も不明確で透明性に欠けている。

紛争が発生した場合、誰が責任を負うのでしょうか?

投資用不動産に関連する紛争の場合、誰が責任を負うのかという問題について、弁護士のマイ・タオ氏は、解決は合意と裁判所または仲裁での解決という2つのメカニズムに基づいていると述べた。

具体的には、本件における紛争解決の根拠は、契約条項及び契約に添付されているその他の文書（ある場合）に基づきます。当事者間に、当事者の権利及び責任に関する明確な規定があり、かつ法令の規定に違反していない場合は、当該規定が適用されます。本モデル取引において、当事者間に具体的な規定がない場合には、関連する法的規制に基づき、当事者の責任を確定します。

「責任に関しては、Fnestと証券会社の2つの部門が、投資家の権利を確保し、不動産関連規制およびその他の関連法を遵守するための紛争解決について、第一義的な責任を負う必要があります。違反があった場合は、契約上の紛争解決と、権利侵害があった場合の投資家への補償（ある場合）に従って解決されます」と弁護士は述べた。

専門家はまた、このモデルの問題点の一つとして不動産評価を指摘しました。不動産評価は、紛争発生時に当事者が解決の根拠を得るのに役立つ、あるいは投資家が適切な投資を行うための財務能力を把握するのに役立つ、独立した活動です。

しかし、紛争を制限するために、専門家は投資家が直接投資家に提供を求めることにより、不動産の法的文書（土地使用権証明書、家屋所有権証明書、建設許可証、プロジェクト受諾議事録など）を確認することに注意を払うことを推奨しています。上記の情報は、建設局、天然資源環境局、公証人事務所などの管轄当局で調べることができ、その不動産が投資家によって争われておらず、抵当に入れられておらず、保証されていないことを確認できます。

さらに、投資家は、投資家契約の条項も考慮する必要があります。なぜなら、契約は民法の規定に基づく当事者間の合意であるためです。特定の法律分野に直接的な規定がない場合は、民法が適用されます。

さらに、金融、投資、不動産を専門とする弁護士などの専門家に相談し、客観的な視点からプロジェクトを評価する必要があります。訴訟や仲裁が必要となる紛争が発生した場合には、必要な証拠を集約し、投資家の資産の散逸を回避するための緊急措置を講じる必要があります。