非現実的な住宅価格高騰、投機阻止策の提案、マンション市場が牽引、アクセルを踏むべき時

投機や営利目的の売買を制限するための提案された措置、2024年第4四半期の市場シナリオ、2024年土地法に基づく国民の土地情報へのアクセス権など、最新の不動産ニュースです。

建設省は、企業、投資家、取引所、仲介業者などの不動産事業活動に対する管理を強化し、取引所を通じた取引活動を国営化することを目指します。（写真：リン・アン）

投機により住宅価格は非現実的なほど高騰している

建設省が10月17日に開催した2024年第3四半期定例記者会見で、住宅・不動産市場管理局（建設省）のヴオン・ズイ・ズン副局長は、同省が投機や営利目的の短期売買を制限するため、不動産事業活動に関する税制を検討・改正することを提案し、 財務省から承認されたと述べた。

複数の住宅や土地を所有・利用する人に課税し、投機や利益目的の短期売買を制限するという提案は、今年初めから不動産・住宅価格が継続的に高騰している状況を背景に提案された。

建設省は、 ハノイやホーチミン市などいくつかの主要な省や都市の調査や報告書の統計によると、マンション価格は第2四半期に平均5～6.5％上昇し、地域によっては年間25％上昇したと述べた。

ズン氏は、建設省が最近、住宅価格構造と住宅価格変動を分析し、市場安定化のための解決策を提案する報告書を発表したと述べた。住宅価格の分析によると、価格変動には様々な原因があり、特に土地使用料や人件費などの投入コストの変動が含まれる。

特に第3四半期では、法律の施行後に不動産供給は改善したものの、依然として供給量は限られていることが顕著です。これは、供給量の少なさが、近年の住宅価格の変動の要因の一つであることを示していると言えます。

また、建設省の担当者によると、投機家やブローカーも価格刺激やインフレに影響を与え、市場情報の混乱を引き起こして住宅価格を押し上げているという。

ハノイの不動産価格が継続的に上昇している現状をみて、建設省のグエン・ベト・フン副大臣は、投機や市場心理による原因もあると述べた。

「投機は住宅価格を非現実的なほど高騰させる可能性があります。特に、価格上昇を待って住宅を購入しようとする心理と相まって、その傾向が顕著になります。これが、ハノイの住宅価格が最近高騰している理由です」と副大臣は強調した。

不動産市場の健全な発展を安定させるための解決策を提案した住宅・不動産市場管理局の副局長は、建設省が多くの解決策を提案してきたと述べた。特に、不動産事業活動に関連する税制の検討、改正、補足を行い、投機や利益目的の短期売買を抑制することを提案した。

「この提案は財務省および関係省庁からも承認されています。しかしながら、この政策が影響を受ける主体に与える影響を包括的に評価することも必要です。企業、個人、売り手、買い手など、あらゆる主体への影響を徹底的に評価するために、徹底的かつ包括的な調査を実施する必要があります。解決策は投機的な行動と価格高騰を抑制することですが、市場全体への悪影響や個人および企業の取引への影響を回避するために、国際慣行およびベトナムの特殊状況と整合させる必要があります」とズン氏は述べた。

さらに同省は、2024年土地法の規定に従って地方の土地価格表を調整することで、市場への悪影響を回避し、投資家と人々の権利を保障すると指摘した。

さらに同省は、不動産事業活動を公開し透明化するために、国営のフロアを通じた取引活動の推進に向けて、企業、投資家、取引フロア、ブローカーなどの不動産事業活動の管理を強化するとも述べた。

この問題に加え、グエン・ベト・フン副大臣は、購入者の心理を安定させるための解決策を強調しました。「持続可能な開発に向けて不動産市場を安定させるという目標を達成するには、土地、住宅、財政、投資政策において、一連の解決策が同時に実施されなければなりません」とベト氏は述べました。

2024年第4四半期の市場見通し

ベトナム不動産ブローカー協会のグエン・ヴァン・ディン会長は、2023年不動産事業法、2023年住宅法、2024年土地法の3つの法律が2024年8月1日に施行されて以来、不動産市場関係者は新法制度へのアクセスを積極的に加速させていると述べた。これにより、新法の規定は徐々に正確に理解されるようになり、これは段階的な実務適用の重要な前提となっている。そのため、2024年第4四半期には、投資家と不動産サービス事業者がアクセルを踏み込み、より印象的な成果をもたらす可能性が高い。

ディン氏はまた、2024年第4四半期には、不動産市場は特定のセグメントにおいて幅広い回復を記録するだろうと述べた。高級マンションを中心に、マンションが引き続き市場を牽引するだろう。

市場における新規アパート供給は、ハノイ市とホーチミン市郊外からもたらされています。ハノイでは、北部の大規模な都市圏の魅力により、ヴィラとタウンハウスのセグメントがより活況を呈するでしょう。また、土地セグメントでは、まだ価格が高騰していない地域で、法的に問題のない土地が、引き続き南北の投資家によって「集められる」でしょう。

公営住宅に関して、不動産仲介業者協会会長は、住宅購入者の負担を軽減する規制が正式に「発効」する2024年第4四半期には、不動産市場において「マッチした」需要が急増するとコメントしました。供給は全般的に改善しています。

しかしながら、二つの特別都市圏における社会住宅の供給は依然として困難に直面しています。住宅需要の面で州内二大市場であるこの都市圏では、多くの課題が残っており、社会住宅の不足は依然として厳しい現実であり続けるでしょう。

さらに、産業用不動産は不動産市場の輝かしい星であり続けるでしょう。工場および工業用地の賃貸価格は引き続き上昇するでしょう。この分野は、効果的な貿易協定や外交活動によって促進される外国直接投資（FDI）の資本流入、そして国内外企業の事業拡大ニーズによって、引き続き力強い成長を続けるでしょう。特に、eコマースの拡大に伴う倉庫や物流施設の需要は顕著です。

ホーチミン市は最高地価が6億8700万ドン/m2以上になると予想している

10月16日、ホーチミン市土地価格評価評議会は、市人民委員会の土地価格表を規制する決定を修正および補足する決定案の評価について報告した。

報告書では、市土地価格評価評議会が報告書第10487号における天然資源・環境局の提案、評議会の作業部会の意見、および決定02/2020を修正および補足する決定案に同意したと述べられている。

同時に、評議会はホーチミン市天然資源環境局に対し、法規制に基づくすべての書類と手続きを完了し、検討と決定のためにホーチミン市人民委員会に提出するよう指示した。

評価委員会はまた、以前の提出書類では、天然資源環境局が市内の補償金を計算するために農地価格データを使用し、耕作や生産活動のための純粋な農地の価格を十分に反映していない農地価格を提案していたと述べた。

現在、報告書第10487号では、天然資源環境省が、農業生産活動の安定性が適切であることを確保するために、決定第56/2023号に従って土地価格調整係数（係数K）を乗じた、決定第02/2020号で規定された農地価格に基づいて、農地の土地価格リストを作成しました。

同評議会は、これは国家による土地収用の場合には影響を及ぼさないと評価した。なぜなら、その場合、土地を収用された人は、補償額を計算するために市場価格に従って特定の土地価格を決定されるからである。

同時に、天然資源環境局は、現在の徴収率を適切に維持する方向で、ハイテク農業ゾーン内の農地の価格リストを作成しました。

住宅地については、天然資源環境局が価格データベースや市場の譲渡地価から土地価格情報を収集し、市の実際の社会経済状況に基づいて、各地区およびトゥドゥック市に適した住宅地の価格表を提案します。

同時に、各地区の境界にある場所、トゥドゥック市、同じエリア内の道路区間やルートの価格も見直し、均衡化されました。

そのうち、1区のグエンフエ通り、レロイ通り、ドンコイ通りの土地価格が最も高く、最高値は6億8,720万ドン/㎡に達しました。前回の草案では最高値が8億1,000万ドン/㎡でしたが、この水準は引き下げられました。

2024年土地法に基づく土地情報への国民のアクセス権

2024年土地法（2024年8月発効）第24条は、国民の土地情報へのアクセス権を規定している。

具体的には、次のようになります。

1. 国民は以下の土地情報にアクセスできます。

a) 土地利用計画、計画、土地利用に関する計画が管轄の国家機関によって決定され、承認されている。

b) 土地統計及び土地目録の結果

c）土地の割り当ておよび賃貸。

d) 土地価格表が公表されました。

d) 国が土地を干拓する場合の補償、支援および移住計画が管轄当局によって承認されている。

e) 土地紛争の検査、検査および解決の結果、土地に関する苦情および告発の解決の結果、土地法違反の処理の結果。

g) 土地に関する行政手続き

h) 土地に関する法的文書

i) 法律で定めるその他の土地に関する情報

2. 土地情報へのアクセスは、この法律、情報へのアクセスに関する法律、その他の関連する法律の規定に従って行われる。

したがって、人々は上記の規定に従って土地情報にアクセスする権利を有します。

出典: https://baoquocte.vn/bat-dong-san-moi-nhat-gia-nha-cao-phi-thuc-te-de-xuat-bien-phap-chan-dau-co-chung-cu-dan-dat-thi-truong-thoi-diem-an-nut-tang-toc-290571.html