不動産セグメントは地方で明らかに回復

市場概要

多くの困難と課題にもかかわらず、ベトナム経済は2024年の最初の数ヶ月で依然として目覚ましい成長を達成し、政府が設定した2024年の成長目標の達成と上回りを目指すための基盤を築きました。これは、不動産市場の回復を促進し、40を超える関連経済セクターの活動を牽引するための前提条件です。

ベトナム不動産市場研究所は、すでに「人気」となっている社会住宅や低価格住宅などの不動産セグメントが不足し、「ミニアパート」や下宿屋での火災が相次いだことで、地方ではさらに切迫した状況になっていると分析した。多くの場所で土地が「熱気」を帯びている兆候が見られる。FDI資本が増加し、多くの投資家を惹きつけている中、産業用不動産の魅力が市場での地位を確固たるものにしている。

2024年第2四半期だけで、主な住宅供給は27,000点以上に達し、20,000点近くの新規製品が販売され、2024年第1四半期の3倍に達しました。住宅セグメント、特に第2四半期のアパートセグメントの販売価格は、新たな価格水準を確立し、市場で安定した状態を維持しました。

また、 ハノイ、ホーチミン、ダナンの主要都市では、マンション価格指数が引き続き上昇傾向を維持しています。具体的には、2023年末以降、ハノイのマンション市場の販売価格の伸び率が上昇し始め、ホーチミン市場の価格上昇率を上回りました。第2四半期までに、ハノイの主要マンションの平均販売価格は6,000万VND/m2に近づきました。2019年第2四半期の価格と比較すると、ハノイの主要マンションの販売価格は58％上昇し、ホーチミン市場の増加率（27％）の2倍以上となりました。一方、ダナンのマンション市場は、南北2つの市場よりも低い価格上昇率を記録しました。

市場調査ワーキンググループメンバー（ベトナム不動産市場調査評価研究所、SGOホームズ総裁）のレ・ディン・チュン氏によると、市場の回復に伴い、投資家の信頼感も回復しつつあるとのことです。市場が急速に回復する中、住宅法、不動産事業法、2024年8月1日に施行される改正土地法など、不動産関連法の整備により不動産法制が整備され、銀行融資金利も低水準にあることが、投資家の市場回帰を促しています。

上記の状況は、不動産分野全体の吸収率の向上に寄与しました。プライマリー不動産市場では、年初から20,600件の住宅物件が成立し、2023年の同時期の3倍に達しました。2024年第2四半期だけでも、14,400件を超える取引が成立し、第1四半期の2.4倍に達しました。実質的な住宅需要と投資需要は前四半期比で約30%増加しました。

「G」時間前

ベトナム不動産市場調査評価研究所のファム・ミエン副所長は、不動産市場の回復は依然として地域によってセグメント間で大きな差異があると指摘した。セグメント別では、マンションセグメントが依然として市場流動性を「支配」する主要セグメントとなっている。低層住宅や土地セグメントでも、中部地域を中心に一部のプロジェクトで売買・譲渡取引が好調な結果を示しており、回復の兆しが見え始めている。

地域別に見ると、北部の不動産市場は、土地、ヴィラ、アパートメントなどあらゆるセグメントにおいて成長を続けており、今後さらに加速する見込みです。 ダナン、ニャチャン、ゲアンなどの市場を含む中部地域では、プライマリーマーケットの高層住宅セグメントとセカンダリーマーケットのキャッシュフロー商品において、プラスの推移が見られ始めています。一方、南部市場の回復過程は不均一で、供給は主に既存プロジェクトの次期販売開始によるもので、供給は少なめとなっています。

社会住宅プロジェクトの実施実績については、2021年から現在までに全国で75件のプロジェクトが完了し、総戸数は39,884戸に達しました。これは、2024年3月15日時点の報告時点と比較すると3件、1,756戸増加していますが、2021～2025年の計画の9.3%にしか達していません。社会住宅分野の取引は改善傾向にありますが、大幅な改善には至っておらず、吸収率は約40%と低く、成約件数は800件を超えています。取引は依然として、産業発展に伴って発展した省や都市からのものが中心です。

Vnreaは、2024年8月1日に施行される住宅法、不動産業法、改正土地法といった関連法が施行されるまで、不動産市場は依然として「ボトルネック」の解消を待ち、真の「回復」を待っている状態だと分析している。これらの法律が施行されれば、「待機」の心理は解消され、不動産事業者は政府管理機関とボトルネックの解消に向けた競争を開始し、投資家は自信を持って商品を供給するようになり、投資家は再び自信を取り戻すだろう。

市場の発展を踏まえ、ベトナム国家法律事務所（Vnrea）は、国家管理機関が速やかに調査を行い、詳細な通達や政令を発行して、法律が直ちに施行され、関係するすべての個人と組織が新しい法的な枠組みを正確かつ十分に、かつタイムリーに把握できるようにすることを勧告する。メカニズムや政策を普及させるための会議、セミナー、プログラムの開催を奨励することにより、法知識の普及を促進する必要がある。同時に、省庁、部局、地方自治体に対し、実施プロセス中に法的な抜け穴や抜け穴が生じないように強く求める。

BIDVのチーフエコノミストであり、BIDVトレーニングおよび研究機関の所長でもあるカン・ヴァン・リュック博士によると、3つの法律の公式発効日が規制よりも5か月早まったことで、不動産市場の回復が促進され、土地の評価、用地の整地、移住、社会住宅プロジェクトの実施に関連する障害が取り除かれ、不動産市場が安全で健全かつ持続可能な方向に発展するための基盤が構築されたとのことです。

専門家は、ベトナムの不動産市場を開放するためには、最近の市場障壁を迅速かつ完全に解決すること、企業や投資家が資本にアクセスする機会を開放すること、人々が収入を増やす機会を得て需要を増やすことができるよう最低賃金を引き上げること、工業用、商業用、リゾート用不動産分野を維持・促進するために投資の流入を誘致することが必要であると断言している。

不動産市場は再び活況を呈しており、政府、省庁、支局、地方自治体の指導と不動産業者の協力の下、多くの強みが結晶化しています。これらの「明るい兆し」は市場の「爆発的成長」を促すほど強力ではありませんが、発展の基盤を確実に築いています。

工業用・商業用不動産は活況、リゾート不動産は明るい兆し

年初以来、産業用不動産は市場で主導的な地位を維持し、国内外の投資家から大きな注目を集めており、工業団地への投資プロジェクトが10件新たに承認されています。DICホールディングス、ファットダット、カンディエン、ハドなど、産業用不動産分野の大手企業は、この分野を力強く発展させる計画を立てています。商業オフィス不動産分野は引き続き前向きな変化を記録しており、一連の新しいオフィスビルが高品質のスペースとユーティリティを備え、EDGE、LEED、WELL基準を満たし、短期間で60％を超える稼働率を達成しています。これは、金融およびテクノロジー分野の企業の規模拡大と高品質オフィスビルへの移行の必要性によります。特に、観光およびリゾート不動産分野は、2024年の第2四半期に第1四半期と比較してより明るい兆候を示しています。

出典: https://doanhnghiepvn.vn/kinh-te/cac-phan-khuc-bat-dong-san-phuc-hoi-ro-net-tai-cac-dia-phuong/20240718040458470