Mengapa perselisihan kepemilikan apartemen terjadi?

Kontrak penjualan yang ambigu dan celah hukum membuat pembeli rumah berisiko dalam perselisihan kepemilikan dengan investor gedung apartemen.

Gambar-gambar warga yang memegang spanduk protes terhadap investor telah muncul di banyak gedung apartemen di Hanoi dan beberapa provinsi. Sengketa paling intens terjadi di sekitar area, fasilitas umum dan pribadi seperti ruang bawah tanah dan tempat parkir, ruang komunitas, pusat kebugaran , area bisnis, dan area sewa... Para ahli dan pengacara menunjukkan berbagai alasan yang menyebabkan situasi ini.

Kontrak penjualan yang ambigu menguntungkan investor

Bapak Tran Khanh, Ketua Hanoi Building Management Club, menganalisis bahwa Peraturan 71/2010 sebelumnya menetapkan bahwa kepemilikan pribadi dan kepemilikan bersama harus dinyatakan secara jelas dalam kontrak jual beli apartemen. Namun, Peraturan 99/2015 yang mengatur pelaksanaan Undang-Undang Perumahan saat ini tidak memuat ketentuan ini. Setiap proyek apartemen memiliki kontrak jual beli terpisah, yang isinya dapat ditafsirkan dengan berbagai cara, sehingga menimbulkan sengketa. Banyak kontrak jual beli yang disusun oleh investor tidak terperinci, dan bahkan menghilangkan kepemilikan bersama dengan cara yang menguntungkan investor.

Menurut Bapak Khanh, sebagian besar pembeli hanya memperhatikan harga dan kualitas apartemen, dan kurang memperhatikan ketentuan kepemilikan bersama dan pribadi dalam kontrak. Setelah apartemen diserahterimakan, dewan manajemen yang mewakili penghuni tidak memiliki dasar untuk membagi kepemilikan bersama dan pribadi dengan investor. Dari sini, perselisihan terus muncul mengenai kontribusi investor dan penghuni terhadap dana pemeliharaan apartemen (2% dari nilai apartemen atau luas kepemilikan).

Bapak Nguyen Manh Ha, Wakil Presiden Asosiasi Real Estat Vietnam, juga berkomentar bahwa banyak kontrak jual beli apartemen tidak sesuai peraturan, bahkan ilegal, yang mengakibatkan perselisihan. Saat menandatangani kontrak jual beli, pelanggan seringkali tidak mempelajari ketentuan dengan saksama. Sementara itu, banyak investor ingin menjual produk mereka sehingga mereka "beriklan secara berbeda dari kenyataan, lalu memutus layanan utilitas di area umum penghuni untuk menguntungkan diri sendiri".

Warga dan blok kantor gedung Bonanza (23 Duy Tan, Hanoi) memasang spanduk yang meminta investor untuk berdialog dan mengklarifikasi masalah yang disengketakan, pada tanggal 23 April. Foto: Disediakan oleh warga.

Undang-undang belum secara khusus mendefinisikan tempat parkir untuk apartemen.

Perselisihan terkini mengenai kepemilikan umum dan pribadi di gedung apartemen menyangkut area parkir sepeda motor, sepeda, dan mobil di ruang bawah tanah. Undang-Undang Perumahan saat ini menetapkan bahwa tempat parkir untuk sepeda dan sepeda motor merupakan milik bersama. Namun, untuk tempat parkir mobil, pembeli apartemen harus menyewa atau membeli. Jika mereka tidak membeli atau menyewa, tempat parkir mobil berada di bawah pengelolaan investor, dan biaya investasi untuk membangun tempat parkir ini tidak termasuk dalam harga jual apartemen.

Pengacara Truong Anh Tu, Direktur Firma Hukum Truong Anh Tu, menganalisis sifat tempat parkir apartemen sebagai milik bersama dan karena sudah termasuk dalam harga jual, sejak saat serah terima, investor akan mengakhiri kepemilikannya. Harga jual apartemen tidak tetap, tetapi dapat naik dan turun seiring waktu, sehingga sulit untuk membuktikan bahwa investor tidak memasukkan biaya pembangunan tempat parkir dalam harga jual rumah.

Selain itu, tempat parkir tersebut menyatu dengan lantai gedung apartemen, dan merupakan bagian tak terpisahkan dari proyek. "Oleh karena itu, sulit untuk memisahkan biaya pembangunan tempat parkir dari harga jual apartemen," ujar Bapak Tu.

Meskipun terdapat banyak sengketa terkait tempat parkir di gedung apartemen, Undang-Undang Perumahan yang berlaku saat ini dan rancangan Undang-Undang Perumahan yang telah direvisi yang sedang dibahas oleh Majelis Nasional pada sidang ke-5 belum melakukan penyesuaian apa pun untuk mendefinisikannya secara spesifik. "Ketidakjelasan dalam menentukan kepemilikan bersama dan kepemilikan pribadi inilah yang menjadi sumber perselisihan antara investor dan penghuni, dengan penghuni sebagai pihak yang paling dirugikan," ujar Bapak Tu.

Warga di proyek Kosmo Tay Ho menuntut investor membayar biaya pemeliharaan pada bulan Maret. Foto: Disediakan oleh warga

Tidak ada catatan bangunan umum

Bapak Tran Khanh, Ketua Klub Manajemen Bangunan Hanoi, menunjukkan kekurangan Undang-Undang Perumahan saat ini dan dokumen sub-undang-undang yang tidak mengharuskan investor untuk menerbitkan dokumen hukum bangunan. seperti sertifikat hak guna lahan untuk kepemilikan pribadi, desain yang disetujui, penyelesaian proyek (yang telah diaudit). Jika investor tidak mempublikasikan catatan yang transparan, warga tidak memiliki informasi yang cukup untuk menentukan kepemilikan bersama dan kepemilikan pribadi.

Faktanya, saat menyerahkan dokumen bangunan kepada dewan manajemen, investor diwajibkan untuk menyerahkan dokumen seperti gambar penyelesaian dan denah area parkir. Namun, Bapak Khanh mengatakan bahwa karena dokumen tersebut tidak diwajibkan untuk disertifikasi atau diaktakan, investor dapat menyerahkan gambar area parkir yang tidak sesuai dengan dokumen asli, dan juga tidak dapat memastikan apakah biaya konstruksi area parkir sudah termasuk dalam harga jual apartemen atau tidak.

Pengelolaan dan pengoperasian gedung apartemen saat ini melibatkan lima entitas, termasuk badan pengelola negara, investor, dewan manajemen, unit manajemen dan operasional, serta pemilik apartemen. Ketika terjadi perselisihan antara penghuni dan investor, intervensi badan pengelola negara diperlukan. "Namun, dengan peraturan perundang-undangan yang berlaku saat ini, tampaknya badan-badan negara hanya diam dan membiarkan investor memutuskan sendiri," ujar Bapak Khanh, seraya menambahkan bahwa ketika terjadi perselisihan, penghuni tidak dapat meminta Dinas Konstruksi atau Dinas Sumber Daya Alam dan Lingkungan Hidup untuk memberikan catatan bangunan.

"Kendala dalam sengketa apartemen adalah instansi pemerintah tidak menerbitkan dokumen konstruksi publik untuk masyarakat. Hanya ketika masyarakat memiliki dokumen hukum, mereka dapat memperjelas area mana yang merupakan milik bersama dan mana yang milik pribadi, sehingga sengketa dapat diselesaikan dengan cepat," ujar Bapak Khanh.

Di samping alasan-alasan di atas, Bapak Nguyen Ngoc Tuan, Kepala Inspektur Kementerian Konstruksi, mengatakan bahwa perselisihan mengenai kepemilikan umum dan pribadi di gedung-gedung apartemen juga disebabkan oleh kurangnya kesadaran hukum, kurangnya kerja sama antara investor dan dewan manajemen yang mewakili penghuni; investor secara sewenang-wenang mengubah fungsi, merambah dan menggunakan kepemilikan umum, tidak menyerahkan, atau tidak menyerahkan dokumen apartemen yang lengkap kepada dewan manajemen.

Pinjaman Doan

Tautan sumber: https://vnexpress.net/vi-sao-xay-ra-tranh-chap-so-huu-chung-cu-4602449.html