Kota Ho Chi Minh memanfaatkan sumber daya lahan

Tanah kosong, rakyat sengsara

Kisah lahan kosong terbengkalai dan kawasan permukiman spontan bukanlah hal baru, melainkan telah ada selama bertahun-tahun. Opini publik dan pers telah berulang kali memberitakannya, terutama situasi proyek dan perencanaan yang tertunda selama 20-30 tahun. Di pusat Kota Ho Chi Minh, kita dapat menyebutkan kawasan perkotaan Binh Quoi - Thanh Da (Distrik Binh Thanh) yang tertunda selama 31 tahun, kawasan perkotaan baru Thu Thiem (Kota Thu Duc) setelah lebih dari 20 tahun masih memiliki beberapa proyek yang terbentuk; dan di kejauhan, kita dapat menyebutkan kawasan perkotaan Sing - Viet (Distrik Binh Chanh) yang juga tertunda selama lebih dari 25 tahun; wilayah barat laut termasuk Distrik Hoc Mon dan Distrik Cu Chi; wilayah selatan Kota Ho Chi Minh juga memiliki serangkaian proyek yang tertunda untuk waktu yang lama...

Sekretaris Partai Kota Ho Chi Minh, Nguyen Van Nen, duduk di helikopter untuk meninjau lokasi. Foto diambil pada 26 Agustus.

Menurut statistik Komite Rakyat Distrik Binh Chanh, terdapat 323 proyek di distrik tersebut untuk membangun perumahan, infrastruktur sosial, taman, dll. Per Mei 2022, terdapat 92 proyek yang tertunda, beberapa di antaranya telah "ditangguhkan" selama 20-30 tahun. Oleh karena itu, distrik telah mengirimkan dokumen kepada investor untuk meminta percepatan pembangunan. Jika tidak, mereka akan mengusulkan pembatalan proyek. Pembatalan proyek merupakan langkah yang kuat dan diinginkan oleh pemerintah daerah, tetapi pelaksanaannya merupakan proses yang panjang, yang sebagian besar bergantung pada penilaian dan saran khusus dari departemen dan cabang.

Masih banyak lahan kosong di pinggiran kota Ho Chi Minh City, dan kawasan pemukiman berkembang secara spontan.

Distrik Hoc Mon terletak di sebelah Distrik Binh Chanh. Sekretaris Komite Partai Distrik Hoc Mon, Tran Van Khuyen, pernah berbagi di forum Dewan Rakyat Kota Ho Chi Minh bahwa ia merasa sedih ketika berdiri di Komune Nhi Binh (Distrik Hoc Mon) memandang ke arah Kota Thuan An, Binh Duong, dan melihat lampu-lampu yang terang benderang. Sementara itu, di sisi Hoc Mon, tingkat pembangunan masih sangat sederhana, masih banyak lahan kosong. Hoc Mon juga merupakan salah satu daerah dengan banyak proyek yang ditangguhkan, perencanaan yang tumpang tindih, dan rasio lahan pertanian hingga 50%. Ketidakcukupan dalam perencanaan penggunaan lahan dibandingkan dengan kebutuhan pribadi membuat orang-orang kesal karena mereka memiliki tanah tetapi tidak dapat membangun rumah, tanah yang luas tidak dapat dibagi menjadi petak-petak untuk anak-anak mereka hidup terpisah. Pada pertengahan tahun 2022, daerah ini mengusulkan agar Kota Ho Chi Minh mempertimbangkan untuk menangani dan mereklamasi lebih dari 700 hektar lahan milik proyek yang ditangguhkan, yang direncanakan selama bertahun-tahun tetapi tidak terlaksana.

Lahan kosong bukan hanya disebabkan oleh investor swasta yang tidak kompeten, tetapi juga banyak proyek yang dilaksanakan dengan modal APBN berjalan lambat. Salah satu contohnya adalah proyek pembangunan pagar hijau untuk mengisolasi dua kompleks pengolahan limbah, Da Phuoc (Distrik Binh Chanh) dan Tay Bac (Distrik Cu Chi). Karena proyek tersebut telah ditangguhkan dari tahun ke tahun, warga berada dalam situasi di mana mereka tidak dapat pergi atau tinggal, dan aset mereka dialihkan dengan harga rendah...

Kawasan perkotaan di atas kertas seperti Binh Quoi-Thanh Da, Sing-Viet... hanyalah beberapa dari ratusan proyek yang ditangguhkan di Kota Ho Chi Minh. Setiap kali Majelis Nasional dan Dewan Rakyat Kota Ho Chi Minh bertemu dengan para pemilih, masyarakat kesal dan bertanya kapan proyek tersebut akan dilaksanakan, dan jika tidak dilaksanakan, kapan akan direklamasi untuk mengembalikan hak sah rakyat atas tanah dan perumahan. Ini juga merupakan potongan-potongan yang membentuk gambaran "lahan kosong yang luas" yang dilihat lebih jelas oleh para pemimpin Kota Ho Chi Minh saat meninjau dari helikopter.

Berdasarkan hasil penelitian Institut Studi Pembangunan Kota Ho Chi Minh, laju alih fungsi lahan pertanian ke non-pertanian di Kota Ho Chi Minh pada periode 2011-2020 terbilang lambat. Khususnya, periode 2011-2015 mencapai 11,2%, sementara periode 2016-2020 hanya mencapai 13,18% dibandingkan dengan rencana yang telah disetujui.

Penyebab situasi ini adalah ketidakcukupan dan kesulitan dalam regulasi perencanaan, rencana tata guna lahan dengan rencana lainnya, serta regulasi hukum tentang investasi dan proyek konstruksi. Selain itu, data pertanahan belum lengkap, akurat, konsisten, dan berkesinambungan, sehingga memengaruhi akurasi peramalan perencanaan dan rencana tata guna lahan. Statistik dan penilaian dana pertanahan (terutama penilaian fragmentasi dan pembagian, efisiensi eksploitasi) belum lengkap dan akurat, sehingga kualitas peramalan perencanaan dan rencana tata guna lahan belum optimal.

Mengenai pelaksanaan perencanaan dan rencana penggunaan lahan, ada juga penyebabnya karena kesulitan dalam mereklamasi lahan pertanian, kurangnya sumber daya untuk berinvestasi dalam kerangka infrastruktur teknis dan proyek-proyek di lahan...

KONVERSI LAHAN PERTANIAN YANG LAMBAT

"Masih banyak lahan kosong" juga muncul karena dalam struktur tata guna lahan Kota Ho Chi Minh, lahan pertanian masih mendominasi. Pada tahun 2010, luas lahan pertanian Kota Ho Chi Minh mencapai 118.052 hektar, atau 56,3%. Pada Juni 2018, Pemerintah mengeluarkan Resolusi 80 tentang penyesuaian perencanaan tata guna lahan hingga tahun 2020 dan rencana tata guna lahan final (2016-2020). Oleh karena itu, Pemerintah mengizinkan Kota Ho Chi Minh untuk mengubah lebih dari 26.000 hektar lahan pertanian menjadi lahan non-pertanian sehingga pada tahun 2020, struktur lahan pertanian akan menurun menjadi 42,1%.

Kawasan Perkotaan Binh Quoi - Thanh Da (Distrik Binh Thanh), salah satu kawasan dengan perencanaan yang ditangguhkan dan proyek-proyek yang ditangguhkan dalam jangka panjang

Namun, alih fungsi lahan di Kota Ho Chi Minh cukup lambat, hanya mencapai lebih dari 13%, menurut penelitian Institut Studi Pembangunan Kota Ho Chi Minh. Survei tersebut juga menunjukkan bahwa 6,5% lahan pertanian tersebar di beberapa distrik seperti: 12, Binh Thanh, Binh Tan, dan Kota Thu Duc. Namun, kenyataannya, beberapa tempat tidak lagi digunakan untuk produksi pertanian melainkan hanya lahan pertanian... di atas kertas. Lahan pertanian berupa "kulit macan tutul", berskala kecil, berubah warna, dan tersebar di pinggiran kota juga sulit dimanfaatkan secara efektif untuk tujuan pertanian, tetapi sebagian besar dibiarkan kosong atau digunakan untuk tujuan non-pertanian.

Dalam rapat kerja dengan Komite Tetap Komite Partai Kota Ho Chi Minh pada Oktober 2022, Wakil Perdana Menteri Tran Hong Ha (saat itu Menteri Sumber Daya Alam dan Lingkungan Hidup) berkomentar bahwa proporsi lahan pertanian di Kota Ho Chi Minh yang mencapai lebih dari 50% terlalu besar. Pada saat yang sama, beliau menyarankan perlunya perencanaan pemanfaatan lahan pertanian untuk berbagai keperluan, meningkatkan efisiensi lahan, dan membantu pengguna lahan memanfaatkannya secara lebih rasional. "Lahan pertanian seharusnya tidak hanya dianggap sebagai ekonomi pertanian, tetapi juga sebagai ruang lingkungan, yang menggabungkan perdagangan, jasa, pariwisata, kehutanan, dan produksi tanaman obat," ujar Bapak Ha.

Arsitek Khuong Van Muoi, mantan Wakil Presiden Asosiasi Arsitek Vietnam, yang telah puluhan tahun berpartisipasi dalam perencanaan di Kota Ho Chi Minh, menjelaskan keterbatasan perencanaan dalam banyak hal sebelumnya: lahan untuk penanaman pohon direncanakan sebagai lahan pertanian. Lahan untuk penanaman alang-alang juga dianggap sebagai lahan pertanian, tetapi kenyataannya, padi atau tanaman lain tidak dapat tumbuh di lahan tersebut atau produktivitasnya rendah. Selain itu, ketika Kota Ho Chi Minh ingin mengubah peruntukan lahan untuk pembangunan, mereka terjebak dengan peraturan bahwa perubahan peruntukan lahan untuk penanaman padi harus disetujui oleh Pemerintah Pusat. Hal inilah yang membatasi pembangunan Kota Ho Chi Minh.

BAGAIMANA JUMLAH PENDUDUK KOTA HO CHI MINH BERUBAH ?

Menurut Departemen Perencanaan dan Investasi, dari tahun 2004 hingga sekarang, populasi Kota Ho Chi Minh telah meningkat pesat di kawasan pusat kota dan distrik pinggiran kota yang baru dikembangkan (kecuali Distrik Can Gio), yang mayoritas penduduknya adalah imigran. Khususnya, wilayah dengan pertumbuhan pesat meliputi Distrik 7, Distrik 12, Distrik Binh Tan, Distrik Binh Chanh, Distrik Hoc Mon, Distrik Nha Be, dan Kota Thu Duc.

Populasi di wilayah ini meningkat pesat karena faktor-faktor seperti harga tanah, proyek infrastruktur baru, dan sumber daya tenaga kerja di pabrik dan perusahaan. Urbanisasi yang pesat dan kepadatan penduduk yang tinggi di wilayah ini membentuk sabuk yang mengelilingi pusat kota yang ada, memberikan tekanan besar pada kebijakan investasi untuk mengembangkan infrastruktur teknis dan infrastruktur sosial. Sebaliknya, wilayah pusat kota yang ada seperti Distrik 1, Distrik 3, Distrik 5, Distrik 10, Distrik Phu Nhuan... telah hampir sepenuhnya terurbanisasi, dengan sedikit perubahan populasi, dan banyak distrik bahkan memiliki jumlah populasi yang lebih rendah dibandingkan dengan tahun 2004.

Pada akhir tahun 2022, total populasi Kota Ho Chi Minh akan mencapai sekitar 9,4 juta jiwa. Mengenai kebutuhan pembangunan hingga tahun 2040, distrik-distrik mengusulkan peningkatan jumlah tersebut menjadi lebih dari 16,8 juta jiwa. Sementara itu, berdasarkan keputusan Perdana Menteri untuk menyetujui penyesuaian perencanaan umum Kota Ho Chi Minh hingga tahun 2040 dengan visi hingga tahun 2060, total populasi yang direncanakan adalah sekitar 14 juta jiwa.

PERENCANAAN TEROBOSAN

Survei helikopter di seluruh ruang kota Kota Ho Chi Minh dan survei sebelumnya di Sungai Saigon membantu para pemimpin Kota Ho Chi Minh mendapatkan lebih banyak perspektif tentang kondisi perencanaan kota saat ini, yang, sebagaimana dikomentari oleh Ketua Komite Rakyat Kota Ho Chi Minh, Phan Van Mai, penuh dengan lubang dan "kulit macan tutul". Bapak Mai percaya bahwa diperlukan pemikiran yang lebih inovatif dan terobosan dalam pekerjaan perencanaan untuk menata dan menata ulang ruang kota, produksi, ruang publik, ruang terbuka hijau, dll.

Saat ini, Kota Ho Chi Minh sedang mempersiapkan dua rencana: perencanaan Kota Ho Chi Minh untuk periode 2021-2030, dengan visi hingga 2050, dan penyesuaian perencanaan umum Kota Ho Chi Minh hingga 2040, dengan visi hingga 2060. Saat ini, unit konsultasi bekerja dengan departemen, distrik, dan kabupaten untuk mengumpulkan informasi dan menyelesaikan 72 kelompok tugas, yang mana blok departemen memiliki 50 tugas dan blok distrik memiliki 22 tugas.

Bapak Mai mengatakan bahwa beliau berkoordinasi erat dengan kementerian, cabang, dan para ahli untuk mempersingkat waktu, memastikan proses dan kualitas yang tepat. Diharapkan pada kuartal pertama tahun 2024, berkas perencanaan Kota Ho Chi Minh untuk periode 2021-2030 dengan visi hingga 2050 akan diserahkan kepada otoritas yang berwenang untuk mendapatkan persetujuan. Berkas penyesuaian perencanaan umum akan diserahkan kepada Dewan Rakyat Kota Ho Chi Minh pada rapat di akhir tahun 2023 sebelum diserahkan kepada Kementerian Konstruksi untuk dinilai.

Dari perspektif lokal, Ketua Komite Rakyat Distrik Hoc Mon mengatakan bahwa mereka menunggu perencanaan umum Kota Ho Chi Minh untuk memandu pemanfaatan sumber daya lahan di distrik tersebut. Namun, setelah perencanaan ada, harus ada mekanisme untuk menarik investor untuk melaksanakan proyek-proyek tertentu. Dalam beberapa tahun terakhir, banyak investor datang untuk belajar, tetapi tanpa mekanisme, tanpa lahan yang bersih, mereka hanya berhenti pada tingkat minat dan penelitian.

Gagasan penataan pemerintahan perkotaan dan pengembangan kota satelit telah digagas Kota Ho Chi Minh selama beberapa dekade, dan diharapkan dapat memecahkan masalah distribusi penduduk serta memanfaatkan dana lahan secara efektif di distrik-distrik suburban. Namun, Kota Ho Chi Minh belum mampu mewujudkannya, dan kawasan suburban masih berkembang secara terfragmentasi dan spontan. Model pembangunan perkotaan berorientasi transportasi umum (TOD) yang telah diizinkan oleh Majelis Nasional untuk diujicobakan dalam Resolusi 98/2023 akan menjadi "kunci" bagi Kota Ho Chi Minh untuk mewujudkan hal ini, terkait dengan proyek konversi distrik suburban menjadi distrik atau "kota di dalam kota", menurut arsitek Khuong Van Muoi.

"Setiap distrik memiliki tujuan pembangunan perkotaannya masing-masing dan bergantung pada dukungan Kota Ho Chi Minh. Ketika kita membangun kawasan perkotaan, kita harus menciptakan lapangan kerja bagi masyarakat, memajukan perekonomian, dan memberi kesempatan kepada masyarakat setempat untuk memanfaatkan kondisi lahan yang tersedia demi pembangunan bersama," tambah pakar tersebut.

Bapak Phan Van Mai mengatakan bahwa di sepanjang Jalur Metro 1 (Ben Thanh - Suoi Tien), Jalur Metro 2 (Ben Thanh - Tham Luong), Jalan Lingkar 2, 3, 4, dan Jalan Tol Kota Ho Chi Minh - Moc Bai (sedang dibangun), terdapat sekitar 10.000 hektar lahan yang dapat dikembangkan menjadi kawasan perkotaan dengan model TOD. Mengenai proyek Jalan Lingkar 3, Ketua Komite Rakyat Distrik Hoc Mon juga mengatakan bahwa setelah peninjauan, terdapat sekitar 2.000 hektar lahan. Dinas Sumber Daya Alam dan Lingkungan Hidup mengusulkan agar Komite Rakyat Kota Ho Chi Minh terlebih dahulu melakukan proyek percontohan di wilayah tersebut.

Faktanya, sumber daya lahan memberikan kontribusi yang besar terhadap anggaran negara. Berdasarkan rencana yang berfokus pada penghapusan hambatan bagi beberapa proyek real estat guna meningkatkan pendapatan dari lahan, diperkirakan mulai saat ini hingga akhir tahun 2023, Kota Ho Chi Minh akan mendapatkan tambahan anggaran hampir 19.000 miliar VND.

Kebijakan dan perencanaan harus konsisten.

Perencanaan Kota Ho Chi Minh saat ini belum memenuhi persyaratan, terdapat kesenjangan yang signifikan antara perencanaan dan realisasinya. Perencanaan dan teori sudah baik, tetapi masih terdapat kekurangan produk spesifik. Perusahaan juga banyak mengeluhkan prosedur administratif dan perencanaan yang tidak transparan dan kurang fleksibel, sehingga mengakibatkan proses yang panjang dari tahap riset investasi hingga penyelesaian. Negara ingin menarik investasi, tetapi mekanisme dan kebijakannya sempit dan berubah-ubah sesuai dengan perkembangan zaman. Masalah ini telah lama muncul, tetapi belum menemukan solusi yang tuntas.

Oleh karena itu, penyesuaian perencanaan Kota Ho Chi Minh yang akan datang perlu mengatasi kekurangan-kekurangan ini. Pemerintah perlu berkomitmen kepada investor untuk memastikan stabilitas kebijakan dan perencanaan agar komitmen tersebut tetap konsisten, bahkan setelah berganti generasi pemimpin, dan hanya akan menjadi lebih baik, bukan lebih buruk. Kebijakan harus stabil, bukan berubah-ubah, dengan satu periode berjalan terlalu baik dan periode berikutnya berjalan lamban.

Pemerintah kota harus tegas dan menetapkan tanggung jawab masing-masing departemen dan individu. Ketika kondisinya stabil, bisnis akan secara otomatis mencari investasi. Hanya dengan demikian, Kota Ho Chi Minh dapat meningkatkan daya saingnya, tidak hanya di antara kota-kota lokal tetapi juga di antara kota-kota besar di kawasan ini.

Beberapa orientasi utama Kota Ho Chi Minh, seperti pengembangan kota satelit di distrik-distrik suburban, dan pelaksanaan proyek reklamasi laut di Can Gio di kawasan perkotaan, telah mendapat dukungan besar dari masyarakat. Namun, pemerintah perlu segera melaksanakan proyek-proyek tipikal untuk membangun kepercayaan, terutama proyek-proyek transportasi utama seperti jalan lingkar, jalan raya, jalan layang, dll.

Dr. Tran Quang Thang , Direktur Institut Ekonomi dan Manajemen Kota Ho Chi Minh, Delegasi Dewan Rakyat Kota Ho Chi Minh

Perlu menetapkan tanggung jawab tertentu

Dalam proses perencanaan, penyesuaian, dan pelaksanaan proyek konversi distrik menjadi distrik perkotaan (atau kota di bawah Kota Ho Chi Minh) pada periode 2021-2030, diperlukan pembangunan dan pengelolaan data lahan yang bersifat waktu nyata (real-time) dan terbuka pada berbagai tingkatan untuk berbagai subjek. Berdasarkan analisis data lahan, otoritas yang berwenang dapat menilai secara akurat dana lahan pertanian, terutama fragmentasi dan pembagian dana lahan pertanian serta efisiensi aktual dalam pemanfaatannya untuk produksi pertanian, kehutanan, dan perikanan.

Ketika memutuskan untuk mengubah penggunaan lahan pertanian menjadi lahan non-pertanian, pertimbangan dan penilaian yang cermat diperlukan. Karena lahan ini sensitif terhadap lingkungan dan perubahan iklim, terdapat risiko dampak negatif berupa banjir akibat hilangnya ruang penyimpanan air sementara, yang menghambat aliran air. Belum lagi, terdapat risiko pencemaran lingkungan akibat kapasitas sistem infrastruktur teknis yang tidak terjamin.

Banyaknya penangguhan perencanaan dan proyek di Kota Ho Chi Minh telah membuat masyarakat marah, sebagian karena lemahnya kapasitas investor, dan sebagian lagi karena kurangnya mekanisme pemerintah untuk menarik investor. Untuk menarik investor selama proses perencanaan, penyediaan data lahan secara real-time dan keterbukaan informasi pada tingkat yang sesuai untuk bisnis sangatlah penting.

Selain itu, proses lelang dan penawaran tanah untuk memilih investor bagi proyek konstruksi di atas tanah harus terbuka, transparan, wajar, dan cepat. Kota Ho Chi Minh juga perlu menetapkan target terkait pelaksanaan perencanaan untuk menetapkan tanggung jawab yang spesifik dan jelas kepada setiap lembaga pengelola negara; dengan mempertimbangkan hal ini sebagai dasar penting dalam perencanaan dan penunjukan pemimpin.

Bapak Pham Tran Hai, Wakil Kepala Departemen Penelitian Manajemen Perkotaan, Institut Studi Pembangunan Kota Ho Chi Minh

Sy Dong (tertulis)

Tautan sumber: https://thanhnien.vn/tphcm-khoi-thong-nguon-luc-dat-dai-185230904012427823.htm