'Pemain baru' di pasar real estat

"Pemain baru" bukanlah korporasi, melainkan kebijakan yang bertujuan menciptakan pasokan perumahan yang sesuai dengan daya beli masyarakat. Jika diterapkan dengan baik, kebijakan ini dapat mengubah situasi pasar properti yang tidak masuk akal dalam waktu dekat.

Perumahan sosial Thang Long Green City, di kawasan perkotaan baru Kim Chung, Hanoi - Foto: B.NGOC

"Pemain baru" dengan banyak "barang" di tangan. Yaitu menetapkan target spesifik pembangunan perumahan sosial di setiap wilayah untuk mencapai target 1 juta unit perumahan sosial; merancang model contoh untuk menyelesaikan semuanya sekaligus dan meningkatkan keuntungan guna mendorong bisnis membangun perumahan sosial.

Pada bulan Maret, kita harus mendirikan dana perumahan nasional, dan ada serangkaian kebijakan untuk menghilangkan kesulitan bagi proyek real estat yang menghadapi masalah hukum...

Sumber: Kementerian Konstruksi - Grafik: T.DAT

Realita menyedihkan: harga apartemen terus naik

Permintaan perumahan terlalu tinggi sementara pasokan terbatas, terutama dari proyek perumahan komersial kelas menengah, kelas atas, dan mewah, yang mendorong harga apartemen jauh melampaui nilai sebenarnya.

Menurut catatan Tuoi Tre di proyek perumahan sosial NHS Trung Van (distrik Nam Tu Liem, Hanoi), ada perbedaan besar antara harga jual apartemen perumahan sosial dan apartemen komersial di gedung yang sama.

Sementara harga jual perumahan sosial di gedung NHS Trung Van diumumkan oleh Departemen Konstruksi Hanoi pada Mei 2023 sekitar 19,5 juta VND/ ^m2 , harga jual dana apartemen komersial (sekitar 20% dari total jumlah apartemen dalam proyek) ditawarkan untuk dijual pada harga 60 - 70 juta VND/ ^m2 .

Dalam proyek yang sama dan dengan infrastruktur dan kualitas konstruksi yang sama, harga jual apartemen komersial 3 kali lebih tinggi daripada harga jual apartemen perumahan sosial.

Demikian pula, harga jual proyek perumahan sosial Udic Ecotower Ha Dinh (yang baru saja mulai dibangun oleh Udic Infrastructure Development Investment Corporation di bidang tanah N01, kawasan perkotaan baru Ha Dinh, kecamatan Tan Trieu, distrik Thanh Tri, Hanoi) diumumkan oleh Departemen Konstruksi Hanoi pada bulan Februari 2025 sekitar 25 juta VND/ ^m2 , harga sewa 150.000 VND/ ^m2 /bulan, dan harga sewa beli 390.000 VND/ ^m2 /bulan.

Sementara itu, harga jual apartemen komersial di kawasan tetangga dengan infrastruktur sosial dan koneksi lalu lintas yang sama seperti Eco Green City, gedung D3 Vinaconex 2, QMS To Huu, The Charm An Hung diiklankan untuk dijual mulai dari 55 - 75 juta VND/ ^m2 .

Situasi di atas menunjukkan kekurangan pasar perumahan saat ini. Harga perumahan sosial di bawah kendali Negara (dengan margin keuntungan investor 10%) dijaga pada tingkat yang terjangkau bagi mayoritas masyarakat berpenghasilan menengah dan rendah (sekitar 20-25 juta VND/ ^m² ), sementara harga perumahan komersial (karena kelangkaan) bergantung pada tingkat penawaran pemilik proyek, yang didorong hingga ke tingkat yang tidak normal (dari 55-75 juta VND/ ^m² ) meskipun kualitas perumahan tidak jauh berbeda.

Situasi harga apartemen yang terus meningkat juga mendorong harga apartemen yang sudah dipakai 5-10 tahun, dengan fasilitas yang tidak berubah, atau bahkan rusak, akan naik 1,5-2 kali lipat pada tahun 2024.

Kawasan perumahan sosial NHS Trung Van (Nam Tu Liem, Hanoi) - Foto: BN

Banyak apartemen yang dijual, apakah harganya bisa terus naik?!

Pemerintah telah meminta kementerian dan sektor terkait untuk menyelesaikan pembentukan dana perumahan nasional paling lambat Maret 2025 untuk meningkatkan secara tajam pasokan perumahan sosial dan perumahan komersial yang terjangkau, sesuai dengan pendapatan sebagian besar orang dengan pendapatan rata-rata dan rendah, dan pekerja kawasan industri.

Banyak ahli percaya bahwa pembentukan dana perumahan nasional bersama dengan serangkaian solusi untuk mempromosikan pengembangan perumahan sosial akan membantu meningkatkan pasokan perumahan terjangkau di masa mendatang, dengan demikian membentuk kembali pasar perumahan dan mengurangi harga rumah di tahun-tahun mendatang.

Tn. Nguyen Van Dinh - Ketua Asosiasi Pialang Real Estat Vietnam - mengatakan bahwa pembentukan dana perumahan nasional dalam jangka panjang akan menciptakan stabilitas pasar, dan memenuhi kebutuhan perumahan minimum masyarakat, tetapi akan membutuhkan waktu untuk memiliki pasokan perumahan.

Namun, dalam jangka pendek, informasi tentang pembentukan dana perumahan nasional akan menciptakan kepercayaan pasar, dan pekerja serta masyarakat berpenghasilan rendah akan percaya bahwa akan ada perumahan yang terjangkau untuk dibeli.

Menurut Associate Professor Dr. Nguyen Quang Tuyen - Wakil Ketua Dewan Universitas Hukum Hanoi, Pemerintah telah mengidentifikasi dengan tepat kelemahan pasar properti, yaitu pasokan yang terlalu rendah dibandingkan permintaan. Sebelumnya, Negara hanya mengeluarkan kebijakan, tetapi peningkatan pasokan bergantung pada investor, sehingga tidak ada dana untuk perumahan murah yang dijual kepada masyarakat.

Pemerintah kini mengalokasikan anggaran perumahan sosial tahunan ke daerah-daerah; jika diterapkan secara ketat, pasokan pasti akan meningkat. Ini juga merupakan solusi yang diterapkan oleh banyak negara.

"Solusi-solusi ini akan berdampak dan mengatur pasar, mengurangi ketidakseimbangan antara penawaran dan permintaan. Penting untuk menerapkannya secara ketat. Pada saat yang sama, penting untuk membuat pasar transparan, memiliki sistem data properti yang lengkap, mengetahui jumlah rumah yang dimiliki seseorang, dan perlu menggunakan instrumen regulasi seperti pajak properti," tegas Bapak Tuyen.

Penyewa memindahkan perabotan ke gedung apartemen di Jalan Le Van Luong, Distrik Nha Be, Kota Ho Chi Minh - Foto: TU TRUNG

Kota Ho Chi Minh mengusulkan pembentukan dana tabungan perumahan sosial

Berdasarkan proyek investasi untuk membangun setidaknya 1 juta unit apartemen perumahan sosial bagi masyarakat berpenghasilan rendah dan pekerja kawasan industri pada periode 2021-2030, Kota Ho Chi Minh ditargetkan membangun hampir 70.000 unit perumahan sosial pada tahun 2030. Dari jumlah tersebut, sekitar 26.000 unit akan dibangun pada periode 2021-2025, dan sekitar 44.000 unit pada periode 2026-2030.

Untuk mendapatkan modal guna terlaksana, diperlukan berbagai cara, termasuk mobilisasi dari subyek yang berhak membeli rumah susun melalui pemotongan gaji, yang belum ada mekanisme pelaksanaannya.

Oleh karena itu, studi untuk mendirikan Dana Tabungan Perumahan Sosial (mirip dengan model Singapura) bertujuan untuk memaksimalkan sumber daya sosial, menciptakan kesadaran akan tabungan keuangan untuk perumahan bagi mereka yang membutuhkan, dan sekaligus mengelola kelompok orang ini dan area proyek tertentu.

Komite Rakyat Kota Ho Chi Minh telah mengusulkan agar Pemerintah mengizinkan pembentukan Dana Tabungan Perumahan Sosial di wilayah tersebut. Setelah mendapat persetujuan dari Pemerintah, Komite Rakyat Kota akan berkoordinasi dengan Kementerian Keuangan dan Kementerian Konstruksi untuk menyatukan model operasional ini.

Merujuk pada model Singapura

Dr. Pham Phuong Nam, dosen Fakultas Sumber Daya Alam dan Lingkungan di Universitas Pertanian Nasional Vietnam, mengatakan bahwa pembentukan dana perumahan nasional untuk mengembangkan perumahan murah di kota-kota besar sangat mendesak guna menciptakan kondisi bagi masyarakat berpenghasilan rendah untuk memiliki tempat tinggal. Model pengembangan dana tersebut dapat merujuk pada Dana Pensiun Pusat (CPF) Singapura.

Dana ini didirikan pada tahun 1955 dan utamanya digunakan untuk pinjaman perumahan sosial. Saat pertama kali didirikan, tingkat kontribusinya adalah 10% dari gaji bulanan (5% untuk setiap karyawan dan pemberi kerja). Saat ini, pemberi kerja, pegawai negeri sipil (PNS), dan karyawan berpenghasilan rendah wajib mengontribusikan gaji bulanan mereka ke CPF dengan tingkat kontribusi masing-masing 17%/bulan dan 20%/bulan. CPF memberikan pinjaman hingga 90% dari nilai rumah dengan suku bunga yang sangat rendah dan dibayarkan dalam angsuran 25-30 tahun.

Selain CPF, Dewan Perumahan dan Pembangunan Singapura juga menyediakan pinjaman hipotek kepada pembeli rumah berpenghasilan rendah setara dengan 80% dari nilai tetap untuk jangka waktu pinjaman maksimum 55 tahun dikurangi usia peminjam atau 30 tahun, mana saja yang tercapai lebih dulu.

Selain itu, agar masyarakat dapat membeli rumah, pemerintah perlu menyediakan pinjaman agar masyarakat hanya perlu mengeluarkan kurang dari 20% pendapatan bulanan mereka untuk membeli rumah. Pinjaman perumahan swasta disediakan oleh bank komersial dan lembaga keuangan lainnya.

Untuk mengatur pasar perumahan, mengendalikan kenaikan harga rumah, dan membatasi spekulasi, Pemerintah Singapura telah menerapkan banyak langkah efektif seperti mengurangi jangka waktu pinjaman maksimum untuk pembelian rumah, membatasi nilai pinjaman, meningkatkan pajak pada pembeli real estat...

Keberhasilan kebijakan pengembangan pasar perumahan telah menjadikan Singapura salah satu negara dengan tingkat kepemilikan rumah tertinggi di dunia (saat ini mencapai lebih dari 90%).

Negara memiliki peran yang sangat penting. Negara perlu segera menerbitkan regulasi khusus untuk pengembangan perumahan terjangkau, sekaligus melaksanakan, memantau, dan segera menyelesaikan permasalahan yang timbul selama proses implementasi.

Investor swasta, yang dipahami sebagai investor, juga perlu didorong untuk berpartisipasi dalam mengembangkan dana perumahan ini dengan kebijakan dukungan khusus, terutama kebijakan keuangan dan pertanahan," kata Bapak Nam.

Sumber: https://tuoitre.vn/tay-choi-moi-tren-thi-truong-bat-dong-san-20250309082511783.htm