Kehilangan $2,7 miliar dalam 3 tahun

Pasar saham pada sesi-sesi terakhir tahun Naga terus diperdagangkan dengan tenang, dengan likuiditas yang sangat rendah. Khususnya, saham-saham properti melemah, dengan harga cenderung menurun.

Saham NVL dari No Va Real Estate Investment Group Corporation ( Novaland ), yang diketuai oleh Bapak Bui Thanh Nhon, menurun untuk sesi keempat berturut-turut, kehilangan hampir 5,7% dan mencapai titik terendah sepanjang sejarah sekitar VND8.950/saham.

Sebelumnya, pada 10 Januari, untuk pertama kalinya sejak pencatatannya di akhir tahun 2016, NVL jatuh di bawah nilai nominal, kehilangan batas 10.000 VND/saham. Level support yang sangat kuat di 10.000 VND telah tertembus. NVL dengan cepat jatuh di bawah 9.000 VND/saham. Tekanan jual meningkat sangat kuat, 10-16 juta unit diperdagangkan per sesi.

NVL menurun setelah Dewan Direksi menyesuaikan harga dan nilai tukar untuk lot obligasi internasional senilai 300 juta USD untuk ke-5 kalinya, dari 40.000 VND/saham menjadi 36.000 VND/saham, tetapi masih lebih dari 4 kali lebih tinggi dari harga pada tanggal 14 Januari.

Dalam sebulan terakhir, NLV telah turun 12%, dan jika kita hitung sepanjang tahun 2024, kode ini telah turun sekitar 50%. Dibandingkan dengan level 92.500 VND/saham pada pertengahan 2021, saham ini bahkan telah "menguap" lebih dari 90%.

Aset Ketua Bui Thanh Nhon (1958) pun merosot tajam. Pada awal 2022, menurut Forbes, aset Tuan Nhon mencapai 2,9 miliar dolar AS. Namun, pada November 2022, aset Tuan Nhon turun di bawah ambang batas 1 miliar dolar AS dan ia tidak lagi masuk dalam daftar miliarder dunia dengan kekayaan bersih USD.

Berdasarkan nilai saham, Bapak Nhon saat ini memiliki aset senilai lebih dari VND5.400 miliar. Aset Bapak Nhon telah menurun hampir USD2,7 miliar dalam tiga tahun terakhir.

Bapak Nhon secara langsung memegang lebih dari 96,8 juta saham. Selain itu, beliau juga memegang lebih dari 512 juta saham melalui dua perusahaan terpisah, Novagroup dan Diamond Properties.

Aset Bapak Nhon juga menurun tajam karena kelompok pemegang saham terkait terus mengurangi kepemilikannya, dari sekitar 1,2 miliar lembar saham menjadi lebih dari 750 juta lembar saham. Saat ini, rasio kepemilikan saham telah turun hingga di bawah 39%. Sebelumnya, kelompok Bapak Nhon memegang lebih dari 60% saham di NVL.

Sejak akhir tahun 2022, kelompok pemegang saham Tn. Nhon terus dilikuidasi atau secara aktif menjual saham untuk melunasi utang Novaland.

Penurunan NVL di bawah nilai nominal dapat memengaruhi rencana penerbitan saham individual kepada investor profesional dan pemegang saham lama. Pada bulan April 2024, Rapat Umum Pemegang Saham menyetujui rencana penerbitan 200 juta saham individual untuk menghimpun dana sebesar VND 2.000 miliar dan penerbitan 1,17 miliar saham dengan harga VND 10.000/saham kepada pemegang saham lama dengan rasio 10:6 untuk menghimpun dana sebesar VND 11.700 miliar. Rencananya, dana tersebut akan diinvestasikan pada anak perusahaan, restrukturisasi utang, dan perbaikan kondisi keuangan.

BuiThanhNhon nguonNVL.gif
Tuan Bui Thanh Nhon. Foto: NVL

Para taipan dalam kesulitan, ikon industri properti sedang menurun

Novaland dianggap sebagai raksasa real estate di Vietnam, dengan proyek-proyek terkenal seperti Aqua City, Novaworld Phan Thiet, Novaworld Ho Tram, Novahills Mui Ne, LakeView City... Namun, bisnis Tn. Nhon sedang dalam masalah.

Hingga akhir September 2024, NVL memiliki total liabilitas lebih dari VND 191.000 miliar, terdiri dari pinjaman jangka pendek hampir VND 37.700 miliar dan pinjaman jangka panjang hampir VND 22.200 miliar. Ekuitas pemilik hanya sedikit di atas VND 40.600 miliar. Rasio liabilitas terhadap ekuitas pemilik sangat besar, hingga 4,7 kali lipat, berisiko tinggi. Persediaan mencapai lebih dari VND 145.000 miliar.

Proses restrukturisasi NVL sedang dipercepat. Baru-baru ini, perusahaan terpaksa menjual banyak aset dan menambah kredit, serta membeli kembali banyak obligasi senilai ribuan miliar VND. Beberapa proyek telah diselesaikan masalah hukumnya… Namun secara umum, beban utang masih besar.

Saat ini, Bapak Bui Thanh Nhon dan rekan-rekannya berisiko kehilangan kendali atas Novaland ketika harga sahamnya jatuh di bawah nilai nominal. NVL menggunakan sejumlah besar saham milik grup Bapak Nhon sebagai jaminan. Ketika harga saham turun tajam, saham tersebut dapat dijual. Rasio kepemilikan saham dapat turun di bawah 36%—ambang batas untuk memveto keputusan penting di perusahaan.

Kelompok Tn. Nhon juga dapat kehilangan hak veto di Novaland jika obligasi senilai $300 juta dikonversi menjadi saham berdasarkan rencana yang baru disetujui.

Tak hanya Novaland, banyak perusahaan properti di pasar saham juga menghadapi banyak kesulitan, saham mereka anjlok tajam. Kode-kode seperti Dat Xanh (DXG), Phat Dat (PDR), DIC Corp. (DIG), Ha Do (HDG) ... anjlok tajam. Pada sesi perdagangan 14 Januari, jumlah kode properti yang turun dua kali lipat lebih banyak daripada jumlah kode yang naik.

Pasar properti telah memasuki fase baru, dan pertumbuhan eksplosif di semua segmen tidak lagi mudah. ​​Bisnis juga tidak mudah memanfaatkan leverage keuangan untuk menembus pasar.

Dari menjadi salah satu kelompok paling menarik di pasar saham, saham properti telah mengecewakan investor selama setahun terakhir. Prospek untuk tahun 2025 juga tidak terlalu positif. Banyak bisnis properti telah mencatat utang besar, obligasi yang belum dibayar jatuh tempo...

Baru-baru ini, Novaland mengumumkan rencana pembelian kembali obligasi sebelum jatuh tempo dengan nilai maksimum yang dihitung berdasarkan nilai nominal sebesar VND 7.000 miliar. Dengan upaya yang luar biasa, pada tanggal 31 Desember 2024, NVL membeli kembali 5 lot obligasi sebelum jatuh tempo dengan total nilai VND 1.550 miliar. Perusahaan ini masih memiliki sisa obligasi sebesar VND 5.450 miliar untuk dibeli kembali.

Harga apartemen mencapai ratusan juta per meter persegi, raksasa properti berlomba-lomba memamerkan keuntungan . Harga apartemen di pinggiran kota mencapai ratusan juta per meter persegi, harga lelang tanah juga meroket. Pendapatan broker di beberapa perusahaan properti meningkat tajam. Apakah transaksi properti benar-benar ramai kembali?