"Taman bermain" senilai jutaan dolar masih terbuang sia-sia

[iklan_1]

Pelajaran 1: Realitas yang menyedihkan

Pasar properti belum pernah sesuram sekarang. Proyek-proyek properti baru mulai bermunculan, sementara proyek-proyek lama hampir "tidak aktif", banyak lantai properti hanya beroperasi pada tingkat rendah dan terkadang harus tutup, yang mengakibatkan ribuan karyawan terpaksa berhenti bekerja. Selain itu, utang perusahaan dan obligasi meningkat dan berisiko "meledak" kapan saja.

Daya tarik "ajaib" telah mendingin

Bisnis properti secara umum, dan pasar properti kelas atas khususnya, merupakan salah satu sektor ekonomi utama yang berkontribusi besar terhadap pertumbuhan dan PDB nasional. Selain itu, properti membantu jutaan pekerja mendapatkan pekerjaan dan pendapatan, serta berkaitan erat dengan berbagai industri: produksi bahan bangunan, pariwisata - resor, perbankan dan keuangan, konstruksi... Namun, dalam konteks kredit yang dikontrol ketat, ditambah dengan sejumlah kesulitan hukum yang belum terselesaikan, investor proyek properti tidak memiliki kekuatan finansial yang memadai, dan dokumen hukum yang belum lengkap, sehingga "pelanggan" tidak membayar secepat dan semudah sebelumnya. Hal ini menyebabkan penjualan yang lambat, pasar properti hampir terjun bebas, dan menciptakan kondisi suram yang belum pernah terjadi sebelumnya.

Belakangan ini, akibat dampak pandemi Covid-19, perekonomian dunia mengalami kesulitan. Inflasi dan kenaikan suku bunga bank telah sangat memengaruhi pasar properti, terutama segmen properti kelas atas. Banyak proyek properti baru belum mendapatkan izin, sementara proyek-proyek lama terlambat, sehingga pasokan semakin terbatas. Sementara itu, banyak proyek properti telah terjual habis tetapi investor belum menyelesaikannya untuk digunakan sesuai rencana. Hal ini mengakibatkan banyaknya vila terbengkalai yang ditumbuhi rumput dan menyebabkan pemborosan.

Vila terbengkalai, ditumbuhi rumput, membuang-buang sumber daya

Banyak investor asing meyakini bahwa pasar properti di Vietnam memiliki karakteristik populasi yang besar dan permintaan properti yang tinggi, yang selalu menjadi daya tarik bagi mereka. Vietnam sedang mendorong urbanisasi, sementara Pemerintah bertekad membangun industri bebas asap rokok sebagai ujung tombak pembangunan. Selain itu, jumlah pelanggan kelas atas terus meningkat, dan mereka memandang hal ini sebagai saluran investasi dengan profitabilitas tinggi, meskipun berisiko tinggi.

“
Menurut data Kementerian Perencanaan dan Investasi, jika pada tahun 2021 modal FDI terdaftar yang diinvestasikan di sektor properti hanya mencapai 2,6 miliar dolar AS, pada tahun 2022 meningkat menjadi 4,5 miliar dolar AS dan kuartal pertama tahun 2023 masih menunjukkan tanda-tanda positif. Properti merupakan sektor kedua yang menarik modal FDI, setelah industri pengolahan dan manufaktur.

Bapak Le Minh Hiep, seorang pedagang properti kelas atas di distrik Nam Tu Liem, mengatakan: "Saya dan kedua teman saya berinvestasi bersama. Beberapa tahun yang lalu, kami meraup untung besar dan likuiditasnya cepat, tetapi sejak tahun 2021 hingga sekarang, kami hampir tidak membeli vila lagi, sementara beberapa vila yang sebelumnya kami "miliki" belum terjual. Meskipun beberapa orang ingin membeli, mereka menawarkan harga yang terlalu rendah." Bapak Hiep menambahkan: "Untungnya, saat kami membeli, kami tidak meminjam uang dari bank. Jika kami meminjam dan membayar bunga sampai sekarang, kami harus segera menjualnya."

Dapat dilihat bahwa saat ini, pasar properti tidak lagi berada pada puncaknya seperti beberapa tahun yang lalu.

Apakah penawaran dan permintaan bersifat virtual?

Para pakar properti mengatakan bahwa inventaris segmen properti kelas atas (terutama vila) cukup besar. Namun, pasokan baru akan semakin langka karena sangat sedikit proyek properti kelas atas bergengsi dengan potensi finansial memadai yang sedang diimplementasikan. Sementara itu, pasokan vila dan rumah toko (model perumahan yang dipadukan dengan bisnis komersial) di Hanoi dan provinsi-provinsi utara telah menurun tajam. Saat ini, pasokan terutama berasal dari proyek-proyek properti yang diimplementasikan sebelum tahun 2020. Dari tahun 2021 hingga kuartal pertama tahun 2023, hanya segelintir proyek properti terkait segmen kelas atas yang telah diimplementasikan, sementara segmen ini terutama untuk kelas atas, bukan untuk masyarakat berpenghasilan rendah. Oleh karena itu, pasar yang sudah suram kini menjadi semakin suram.

Bapak Dinh Van Troi, Direktur Penjualan Dai Phong Construction Investment - Perusahaan Saham Gabungan Real Estat, berkomentar: Pasokan vila dan rumah bandar di Hanoi telah lama kekurangan pasokan, sementara pasokan baru pada tahun 2022 dan awal 2023 sebagian besar berasal dari proyek yang sedang berjalan dan terkonsentrasi di pinggiran kota Hanoi. Dalam beberapa hal, hal ini akan menyediakan lebih banyak produk ke pasar, tetapi tidak banyak pilihan.

*Proyek Kawasan Vila Bukit Thuy San di Distrik Bai Chay, Kota Ha Long (Quang Ninh) memiliki banyak pekerjaan yang belum selesai.*

Menurut survei yang dilakukan wartawan di provinsi Quang Ninh, pasokan vila dan rumah toko masih melimpah, tetapi sebagian besar berasal dari proyek real estat lama seperti: BIM Group, Geleximco Group, Tuan Chau Group... dan hampir tidak ada proyek real estat baru yang dilaksanakan, pasokan baru telah mencapai titik terendah.

Sementara itu, pasokan di wilayah Ha Nam, Bac Ninh, Phu Tho, Hai Phong, Hoa Binh, dll. juga tidak terlalu menjanjikan. Di provinsi dan kota-kota tersebut, terdapat sedikit proyek properti mewah, transaksi terbatas, dan dalam beberapa tahun terakhir, sangat sedikit proyek properti mewah yang telah diimplementasikan. Sementara proyek-proyek lama terhenti, banyak vila dan ruko, meskipun dimiliki, tidak dimanfaatkan, yang menyebabkan terbengkalai, menyebabkan pemborosan, dan berpotensi menimbulkan masalah sosial.

Itulah penawarannya, dan dari segi permintaan, para ahli mengatakan bahwa tren vila dan rumah toko yang dilengkapi ruang terbuka hijau, utilitas optimal, dan lokasi yang strategis serta akses transportasi yang mudah akan menjadi pilihan utama pelanggan. Selain itu, laju urbanisasi, laju pertumbuhan penduduk alami, dan peningkatan kelas menengah dan atas juga menjadi pendorong utama peningkatan permintaan vila di masa mendatang.

Faktanya, setelah ekonomi pulih kuat pascapandemi Covid-19, kebijakan Pemerintah untuk menghilangkan hambatan dan kesulitan pasar properti akan diimplementasikan secara serius oleh daerah. Ditambah lagi, "ruang kredit" dilonggarkan, obligasi korporasi dijamin, maka korporasi, perusahaan, dan individu akan segera memiliki akses ke modal yang dibutuhkan. Dari sana, proyek-proyek properti akan diluncurkan dan menyediakan beragam produk properti kelas atas: vila, rumah toko, resor, perawatan kesehatan... ke pasar, daya beli dan jual pasar properti akan kembali bergairah.

Penggabungan dan akuisisi muncul

Ini adalah hukum alam, yang kuat mengalahkan yang lemah, yang lemah diakuisisi dan dilebur menjadi yang kuat adalah hal yang lumrah di industri properti belakangan ini. Namun, belakangan ini muncul "hiu" dari dalam dan luar negeri, yang menggunakan banyak dana investasi atau mengeluarkan uang tunai untuk membeli kembali proyek-proyek properti mewah, proyek-proyek dengan dokumen hukum yang bersih untuk dikembangkan.

Terlihat bahwa sejak awal tahun 2023 hingga saat ini, perusahaan-perusahaan real estat Vietnam telah terbagi menjadi 4 kelompok umum: Risiko, keseimbangan, potensi, dan "pemain baru". Kelompok "pemain baru" ini mencakup perusahaan, dana investasi, dan perusahaan yang mencari peluang untuk menembus pasar real estat melalui merger dan akuisisi.

Contoh tipikal termasuk FLC Group, Tan Hoang Minh... Setelah sang pemimpin terlibat masalah hukum, serangkaian "orang besar" ingin terjun ke proyek-proyek potensial grup ini. Bamboo Airways telah resmi berpisah dari FLC Group, yang mengakibatkan banyak proyek real estat Grup ini di Quang Ninh, Thanh Hoa, Thai Nguyen, Vinh Phuc, Phu Tho... berisiko harus menghentikan pelaksanaan atau terpaksa beralih ke mitra lain untuk melanjutkan riset dan pelaksanaan proyek.

*Banyak proyek real estat domestik kelas atas yang saat ini menarik minat investor asing.*

Selain itu, banyak akuisisi lain sedang dalam tahap negosiasi. Menurut banyak pakar ekonomi dan real estat, dengan pasar real estat yang sedang lesu saat ini, ditambah dengan situasi keuangan yang sulit, jika situasi ini terus berlanjut, banyak investor proyek tidak akan lagi memiliki uang untuk membalikkan keadaan, dan mereka mungkin harus mempertimbangkan untuk mengalihkan atau menjual proyek-proyek real estat. Belum lagi banyak perusahaan dan dana investasi asing yang sedang mempersiapkan dana sambil menunggu kesempatan untuk mengakuisisi proyek-proyek real estat domestik ketika bisnis menghadapi kesulitan dan terpaksa menjual.

Bapak Le Hoang Chau, Ketua Asosiasi Real Estat Kota Ho Chi Minh (HoREA), mengusulkan: Pemerintah dan Komite Tetap Majelis Nasional mempertimbangkan untuk mengizinkan perusahaan mengalihkan proyek real estat melalui kesepakatan sesuai mekanisme percontohan yang ditetapkan dalam Resolusi Majelis Nasional No. 42/2017/QH14 tanggal 21 Juni 2017. Menurut Bapak Chau, jika diterapkan, hal ini akan menghilangkan kesulitan arus kas dan likuiditas bagi perusahaan real estat, termasuk perusahaan yang menerbitkan obligasi yang akan segera jatuh tempo. Dengan mengizinkan perusahaan mengalihkan proyek melalui kesepakatan, sesuai permintaan, Negara akan memungut pajak sekaligus memperkuat efektivitas dan efisiensi pengelolaan pasar real estat oleh negara, meningkatkan transparansi, dan mengatasi situasi pengalihan proyek "bawah tanah" yang berkedok pengalihan saham, yang menyebabkan kerugian pada anggaran Negara.

Ibu Do Thu Hang - Direktur Senior, Departemen Riset dan Konsultasi, Savills Hanoi, mengatakan: "Pasokan yang dijual langsung dari investor pada proyek-proyek yang sedang berjalan di segmen ini sangat terbatas, karena jumlah unit baru yang dipasarkan masih sedikit. Namun, rumah bandar masih menjadi lini produk utama, diikuti oleh vila dan kemudian rumah toko, yang hanya mencakup sebagian kecil dari total pasokan saat ini."

Pelajaran 2: Berlomba untuk "menyelesaikan" secara perlahan
Ada banyak alasan yang dikemukakan oleh para investor proyek real estate, namun sebagian besar disebabkan oleh lambatnya pembersihan lokasi, perubahan mekanisme hukum dan kebijakan perpajakan, ditambah lagi dengan lemahnya kapasitas finansial banyak pelaku usaha... yang mengakibatkan lambatnya penyelesaian proyek.

Proyek real estate yang berjalan lambat tersebar luas

Dari 63 provinsi dan kota, sebagian besar memiliki proyek real estat yang terlambat diselesaikan. Namun, segmen real estat kelas atas sebagian besar berlokasi di provinsi dan kota besar yang memiliki lokasi geografis yang menguntungkan, potensi pemanfaatan pariwisata, transportasi, dan pengembangan infrastruktur.

Kota dengan proyek properti paling tertunda adalah Hanoi. Menurut statistik yang belum lengkap, Hanoi saat ini memiliki ratusan proyek yang tertunda, setara dengan area seluas lebih dari 5.000 hektar yang belum dieksploitasi, sehingga menyebabkan pemborosan besar.

Beberapa proyek properti tertunda hingga sepuluh tahun, seperti: Kawasan Perkotaan Kim Chung-Di Trach (kini berganti nama menjadi Kawasan Perkotaan Hinode Royal Park - PV), di Distrik Hoai Duc. Atau Kawasan Perkotaan Nam An Khanh milik Perusahaan Saham Gabungan Investasi Pengembangan Kawasan Perkotaan dan Industri Song Da (Sudico), yang pernah dipromosikan sebagai surga kehidupan. Namun, pekerjaan pembersihan lahan belum selesai, banyak vila dan rumah bandar masih terbengkalai, menyebabkan pemborosan sumber daya. Perwakilan media Sudico mengatakan: Karena pasar properti yang lesu akhir-akhir ini, banyak pelanggan yang berinvestasi di vila hanya menahan lahan, menunggu perubahan positif di pasar. Hal ini menyebabkan situasi di mana beberapa vila terbengkalai, yang menyebabkan hilangnya keindahan keseluruhan proyek.

Di Phu Tho, Proyek Resor Air Mineral Panas Thanh Thuy, yang diinvestasikan oleh Song Thao Company Limited, memiliki skala lebih dari 87 hektar, terlambat lebih dari 2 dekade dari jadwal dan memiliki banyak pelanggaran... Proyek tersebut saat ini ditinggalkan dan digunakan oleh masyarakat sebagai tempat penggembalaan ternak.

Bapak Tran Van Kien, Wakil Ketua Komite Rakyat Kota Thanh Thuy, dengan terus terang mengatakan: "Permasalahan proyek pemandian air panas Thanh Thuy saat ini terletak pada kapasitas investor. Proyek ini saat ini memiliki lokasi yang bersih dan dokumen hukum yang lengkap, tetapi tidak dapat dilaksanakan karena kapasitas investor yang lemah. Pemerintah daerah kami juga sangat tidak sabar karena pemilih memiliki banyak pendapat, tetapi kewenangan untuk menanganinya berada di tangan Provinsi Phu Tho."

*Proyek Resor Air Mineral Panas Thanh Thuy saat ini terbengkalai dan digunakan oleh penduduk setempat sebagai area penggembalaan ternak.*

Provinsi Ha Nam memiliki proyek properti yang tak kalah menarik, yaitu mengubah lahan pekerjaan umum dan layanan menjadi perumahan komersial (ruko) lalu membiarkannya terbengkalai. Proyek tersebut adalah kompleks komersial dan perumahan Thang Loi Thanh Liem Company Limited. Hingga saat ini, proyek tersebut telah menyelesaikan konstruksi kasarnya, beberapa rumah tangga telah membeli rumah dan pindah, banyak hal dalam perencanaan belum dibangun, sementara beberapa proyek menunjukkan tanda-tanda kerusakan dan terbengkalai.

Dalam Surat Pemberitahuan Kesimpulan Inspeksi No. 161/TB-TTCP tertanggal 17 Januari 2023 dari Inspektorat Pemerintah terkait proyek Pusat Komersial Kompleks Perusahaan Thang Loi Thanh Liem, Provinsi Ha Nam, telah dialokasikan lahan tetapi tidak melalui proses lelang hak guna lahan, sehingga melanggar Pasal 118 Undang-Undang Pertanahan tahun 2013. Lebih serius lagi, lahan ini direncanakan sebagai lahan pekerjaan umum, jasa, dan perdagangan, tanpa fungsi lahan permukiman, sehingga melanggar Pasal 26 Undang-Undang Tata Kota tahun 2009 dan Pasal 14 Keputusan Pemerintah No. 37/2010/ND-CP tertanggal 7 April 2010.

Hapus “tumor”

Daerah yang memiliki proyek real estate yang terlambat, bahkan mandek selama bertahun-tahun adalah: Hanoi, Quang Ninh, Phu Tho, Hoa Binh... Di Hanoi sendiri, saat ini terdapat ratusan proyek real estate yang terlambat dan belum dilaksanakan, banyak proyek telah diberi peringatan merah dan beberapa proyek telah dicabut oleh Komite Rakyat Hanoi.

Contoh tipikal adalah Proyek Perumahan Mewah Phuong Vien di Distrik Me Linh, yang diinvestasikan oleh Perusahaan Saham Gabungan Layanan Perdagangan dan Pariwisata Phuong Vien. Proyek ini dialokasikan lahan pada tahun 2008, tetapi pelaksanaannya lambat, sehingga Komite Rakyat Hanoi mengeluarkan Keputusan No. 4058/QD-UBND tentang reklamasi lahan, yang membatalkan keputusan alokasi lahan untuk proyek tersebut. Selain itu, terdapat proyek-proyek berikut: Perusahaan Konstruksi Truong Giang dengan proyek pembangunan vila taman; Perusahaan Saham Gabungan Anh Duong dengan proyek pembangunan infrastruktur teknis untuk kawasan vila Sunny Light; Perusahaan Saham Gabungan Real Estat Vinalines Vinh Phuc dengan proyek Kawasan Perkotaan Baru Vinalines... Komite Rakyat Hanoi telah mengeluarkan keputusan untuk mereklamasi lahan.

*Vila dan rumah bandar di Proyek Kawasan Perkotaan Tan Viet, Distrik Hoai Duc masih jarang penduduknya.*

Terkait Proyek Resor Air Mineral Panas Thanh Thuy yang diinvestasikan oleh Song Thao Company Limited, Bapak Ha Minh Duc - Wakil Kepala Departemen Pengelolaan Lahan, Departemen Sumber Daya Alam dan Lingkungan Hidup Provinsi Phu Tho mengatakan: "Dalam Dokumen 2308/UBND-KGVX tertanggal 21 Juni 2022, Komite Rakyat Provinsi Phu Tho memerintahkan Dinas Pajak Provinsi untuk menagih iuran sewa tanah yang menjadi tanggungan Perusahaan Song Thao, dan sekaligus menugaskan Dinas Perencanaan dan Investasi provinsi, Komite Rakyat Distrik Thanh Thuy, dan instansi terkait untuk meninjau dan memisahkan lahan seluas sekitar 37 hektar dari total luas proyek agar perusahaan dapat melaksanakannya." Bapak Duc menambahkan: "Saat ini, Investor belum melaksanakan prosedur persetujuan Rencana Rinci 1/500, sehingga tidak ada dasar untuk mengukur dan memisahkan lahan sesuai arahan Komite Rakyat Provinsi Phu Tho. Pada tanggal 25 Maret, 2022, Komite Rakyat Provinsi Phu Tho mengeluarkan keputusan untuk mencabut Sertifikat Insentif Investasi proyek di atas.

Bapak Tran Nhu Long, Direktur Departemen Sumber Daya Alam dan Lingkungan Hidup Provinsi Quang Ninh, mengatakan: Ke depannya, Quang Ninh akan terus meninjau, memeriksa, dan mengevaluasi pemanfaatan lahan proyek-proyek yang terlambat, memperpanjang penyelesaian infrastruktur teknis, menangani dan memulihkan secara tegas sesuai hukum, mencegah terulangnya kembali perencanaan yang "tertunda", serta mencegah dan memberantas kepentingan kelompok, hal-hal negatif, pemborosan anggaran, dan pemborosan sumber daya lahan, yang berkontribusi pada kesehatan pasar properti.

Ini adalah beberapa proyek tipikal yang telah dibatalkan dengan tegas oleh otoritas lokal dan diberlakukan oleh hukum. Namun, masih banyak proyek yang terlambat, diperpanjang berkali-kali, dan banyak yang bermasalah, tetapi belum ditangani. Misalnya, di Quang Ninh, terdapat banyak proyek seperti: Kawasan Perkotaan Baru Cao Xanh - Ha Khanh; proyek komersial dan apartemen serbaguna The Bay View Tower (Kota Ha Long) ... yang terlambat dari jadwal. Selain itu, banyak proyek real estat telah beroperasi tetapi tingkat huniannya rendah, banyak vila dan rumah toko telah dimiliki tetapi belum dihuni, menunjukkan tanda-tanda kerusakan, menyebabkan pemborosan sumber daya dan hilangnya keindahan kota.

Bapak Nguyen Huu Nha, Wakil Ketua Komite Rakyat Kota Ha Long, mengatakan: Baru-baru ini, kota ini dengan tegas melaksanakan peninjauan, pelaporan, dan mengusulkan kepada provinsi untuk mempertimbangkan, menangani, dan mencabut puluhan proyek yang terlambat dan melanggar hukum. Hal ini dilakukan untuk menghindari situasi "menahan lahan" dalam jangka waktu lama agar tidak tumbuh gulma, yang menyebabkan pemborosan sumber daya lahan, serta memengaruhi sanitasi lingkungan dan lanskap perkotaan.

Untuk proyek-proyek real estate, terutama real estate kelas atas, pemerintah daerah perlu mengambil langkah-langkah yang kuat untuk memeriksa dan menangani secara menyeluruh proyek-proyek yang memiliki pelanggaran berat, kemajuan yang lambat, berlangsung selama bertahun-tahun, secara serius menghilangkan proyek-proyek yang memiliki perencanaan yang buruk, potensi keuangan yang terbatas, dan sengaja "menahan lahan" tanpa melaksanakan.

Kita perlu menghilangkan pola pikir bahwa jika provinsi ini punya proyek real estate mewah, provinsi kita juga harus punya.
Pelajaran 3: Menginap di rumah mewah seharga sejuta dolar
Masyarakat berpendapatan rendah tinggal di vila seharga jutaan dolar, mereka menyewa vila, rumah toko untuk ditinggali, membuka toko kelontong, menjual sayur-sayuran, bar bir... untuk berbisnis demi mencari nafkah, kedengarannya seperti lelucon tetapi hal itu terjadi di sebagian besar wilayah perkotaan (KDT) yang diharapkan layak huni, beradab, dan modern.

Mengubah villa dan rumah toko menjadi… “pasar”

Tak sulit melihat banyaknya vila dan rumah toko bermuka lebar, bersebelahan dengan permukiman penduduk atau di kaki gedung apartemen di Hanoi, yang kerap disewakan untuk membuka kafe, restoran, toko kelontong, toko makanan cepat saji, toko makanan segar, dan sebagainya. Hal ini memang tidak dilarang oleh undang-undang, namun tanpa disadari telah menciptakan kesan kumuh di kawasan perkotaan yang dianggap beradab dan modern.

*Di sebelahnya, rumah toko disewakan oleh orang untuk membuka toko, gudang... untuk berbisnis.*

Bapak Nguyen Quang Truong, yang tinggal di distrik Hoai Duc, menyewa sebuah ruko di kawasan perkotaan baru Tan Tay Do, distrik Dan Phuong, berkata: "Saya dan dua teman saya menyewa ruko itu untuk berjualan makanan cepat saji dan kopi... Awalnya, kami menyewanya untuk berjualan barang seharga 5 juta VND/bulan (disewa dari pemilik - PV). Kemudian, karena kami berjualan sepanjang malam, kami harus membayar tambahan 2 juta VND/bulan untuk menginap."

Seorang "broker jasa" yang khusus menyewakan rumah toko di sini berkata: Penyewanya kebanyakan pekerja dari daerah, mereka menyewa dengan harga murah untuk membuka warung sarapan, berjualan sayur mayur, bar bir... sewanya tidak mengikat, tidak perlu deposit banyak, kalau diambil pemiliknya harus dikembalikan.

Fakta bahwa para pedagang kecil lebih memilih menyewa ruko untuk mengelola usaha telah mengubah tempat ini menjadi pasar loak spontan. Seorang warga yang tinggal di gedung Apartemen HHA, di Kawasan Perkotaan Tan Tay Do, mengatakan: "Jual beli memang nyaman, tetapi setiap pagi dan akhir pekan, banyak pembeli dan penjual, banyak kendaraan keluar masuk kawasan perkotaan, yang berpotensi menimbulkan masalah keselamatan lalu lintas. Belum lagi toko-toko yang membuang air limbah dan sampah... yang sangat berantakan."

Para wartawan mendatangi lapangan di beberapa wilayah perkotaan di distrik Hoai Duc, Gia Lam, Nam Tu Liem, Bac Tu Liem, Hoang Mai... dan menemukan bahwa situasi vila dan ruko yang disewakan oleh pemiliknya... muncul di mana-mana, masing-masing memiliki karakteristik dan harga sewa yang berbeda. Namun, semuanya memiliki satu kesamaan: berkontribusi pada kumuhnya wilayah perkotaan yang beradab dan modern.

Di provinsi dan kota-kota seperti Hai Phong, Phu Tho, Ha Nam, Hung Yen, Thanh Hoa, dan lain-lain, situasinya tidak terlalu optimis. Meskipun jumlah penyewa lebih sedikit dan harga lebih murah, kondisinya masih sangat berantakan. Sementara itu, rumah-rumah kosong ditumbuhi rumput dan menunjukkan tanda-tanda kerusakan.

Banyak "tidak" di vila seharga jutaan dolar

Sebagai penyewa vila untuk sementara waktu, kami dipandu oleh Ibu Nguyen Thi Bich untuk berkeliling Kawasan Perkotaan Nam An Khanh, Distrik Hoai Duc, Kota Hanoi. Di sana, kami melihat beberapa vila dan rumah toko yang dihuni warga. Meskipun eksterior vila belum rampung, pintu-pintunya dipasang sementara dengan panel plastik, beberapa pintu terbuat dari lembaran seng tipis... di dalamnya, pakaian digantung sembarangan, tempat tidur sementara dibuat dari papan kayu oleh para pekerja, beberapa tempat di antaranya dibentangkan langsung di lantai beton, dapurnya juga dibangun sementara, dan yang lebih penting, tidak ada toilet yang layak di sini.

Bu Bich bertanya: "Anda berencana menyewa vila ini untuk berapa orang? Kalau banyak orang, sebaiknya sewakan seluruh vila. Luasnya 200-300 m2, harganya hanya sekitar 6-8 juta VND/bulan, Anda bisa memilih berapa orang yang ingin menginap. Kalau Anda setuju, beri tahu saya agar saya bisa menghubungi pemiliknya."

Sebagian besar pekerja berasal dari Nghe An, Thanh Hoa, Nam Dinh, Vinh Phuc, Tuyen Quang... mereka tinggal di vila, rumah toko, siang hari mereka bekerja sebagai petugas kebersihan, kuli bangunan, mekanik... malam harinya mereka berkumpul di vila seharga sejuta dolar namun "kekurangan" segalanya: tidak ada listrik, tidak ada air bersih, toilet tidak berfungsi...

saudara-4(1).jpg — *Kehidupan sementara di vila seharga sejuta dolar milik seorang pekerja lepas - Foto oleh Ngoc Vu*

Le Khac Nam (dari Thanh Hoa) saat ini tinggal sementara di sebuah vila di distrik Hoang Mai. Ia berkata: "Saya putus sekolah saat kelas 9 dan mengikuti tetangga saya di sini untuk bekerja sebagai kuli bangunan. Sekarang saya seorang kuli bangunan. Jika bukan karena dukungan dan bimbingan semua orang, saya tidak tahu di mana saya akan berada sekarang."

Saat ini, para siswa sedang liburan musim panas, dan banyak anak-anak diajak orang tua mereka ke Hanoi. Untuk pertama kalinya, mereka menginap di vila seharga jutaan dolar bersama orang tua mereka. Ibu Le Thi Hai (dari Nghe An) berkata: Anak saya sedang liburan musim panas. Ia bilang ia merindukan orang tuanya, jadi saya kembali untuk mengajaknya bermain di sini. Tidak ada AC, dan terkadang cuacanya sangat panas sehingga saya tidak bisa tidur sampai larut malam. Saya kasihan pada anak saya, tetapi tidak ada pilihan lain. Saya berencana untuk membiarkan anak saya tinggal selama 1-2 minggu, lalu membawanya kembali ke pedesaan untuk tinggal bersama kakek-neneknya.

Ibu Hoang Thi Sy, koki utama yang memasak untuk lebih dari 30 pekerja, berkata: "Akhir-akhir ini, suasana asrama jauh lebih bahagia. Ada 5 anak yang disambut oleh orang tua mereka. Di siang hari, saya memasak dan juga berperan sebagai pengasuh. Untungnya, mereka semua berasal dari kampung halaman yang berbeda, tetapi mereka bermain bersama dengan sangat kompak dan saling mengalah."

Di beberapa daerah perkotaan di Hoa Binh, Ha Nam, Quang Ninh... di sini, pekerja berpenghasilan rendah tinggal sementara di vila,

Ruko-ruko masih ada, meskipun jumlahnya tidak banyak. Ketika kami menghubungi mereka sebagai reporter, mereka menolak menjawab atau dalam beberapa kasus secara aktif meminta untuk tidak mengungkapkan informasi atau mengambil gambar… karena takut pemilik atau investor tidak akan lagi menyewakannya.

(Catatan: Nama-nama dalam artikel ini telah diubah untuk melindungi privasi.)

Pelajaran 4: Menyempurnakan institusi, membawa real estat mewah ke nilai sebenarnya
Pengembang dan investor proyek real estat perlu mengorbankan keuntungan kecil jangka pendek demi keuntungan jangka panjang, merestrukturisasi bisnis secara proaktif, berfokus pada proyek inti, mengurangi utang, mengendalikan obligasi korporasi dengan baik, dan membatasi ketergantungan yang berlebihan pada lembaga kredit. Terkait lembaga pengelola, Negara perlu segera menyelesaikan sistem hukum yang jelas dari tingkat pusat hingga daerah dan membagi kewenangan pengelolaan secara jelas, guna menghindari tumpang tindih dan kurangnya kohesi seperti saat ini.

Mengorbankan keuntungan kecil

Bagi bisnis, keuntungan selalu menjadi prioritas utama, mengorbankan keuntungan jangka pendek demi keuntungan jangka panjang memang merupakan pilihan yang sangat sulit. Namun, bagi bisnis yang berspesialisasi di bidang properti mewah, dibutuhkan keberanian, visi, dan pemahaman yang kuat untuk menghadapi kebutuhan mengorbankan proyek yang tidak menguntungkan atau proyek dengan profitabilitas rendah, sekaligus merestrukturisasi bisnis, mengurangi utang, dan berfokus pada bisnis utama, proyek-proyek inti... itulah keputusan yang bijaksana.

Bapak Dinh Van Nghi, Ketua Dewan Direksi sekaligus Direktur Utama VinaPol Joint Stock Company, sebuah unit usaha dengan pengalaman bertahun-tahun dalam pengembangan proyek properti, menyampaikan dengan jujur: Perusahaan properti harus memanfaatkan momen ini untuk mengevaluasi diri, merestrukturisasi perusahaan, mengurangi utang, mengurangi ketergantungan pada lembaga kredit, berani memangkas proyek berisiko tinggi, dan tidak berinvestasi secara terpencar-pencar dan terfragmentasi. Hindari mengejar kuantitas dan pengembangan yang terburu-buru, karena begitu menghadapi kesulitan, akan terlambat untuk mundur.

Bagi "dewa", selain memiliki uang, penting untuk mempelajari aspek hukum proyek properti yang ingin Anda investasikan atau beli untuk hunian jangka panjang dengan saksama. Hal ini tidak sulit, tetapi menuntut investor untuk mempertimbangkannya dengan serius, menghindari "menutup pintu gudang setelah sapi hilang". Faktanya, saat ini banyak proyek properti mewah yang, meskipun telah dibangun dan bahkan memungkinkan pelanggan untuk menempatinya, prosedur hukumnya belum selesai dan infrastrukturnya belum sinkron. Hal ini menyebabkan situasi di mana vila dan rumah toko memiliki pemilik tetapi tidak ada yang tinggal di sana, terbengkalai, ditumbuhi rumput, dan membuang-buang sumber daya.

Bisnis real estat domestik harus berhemat, mengurangi utang, mengurangi ketergantungan pada lembaga kredit, dan berani memangkas proyek berisiko tinggi, tidak berinvestasi secara tersebar dan terfragmentasi - Foto ilustrasi.

Pemerintah daerah juga harus cermat memilih investor bereputasi dan memiliki potensi keuangan yang kuat, tidak mengikuti tren, dan menghindari pola pikir pengembangan properti mewah secara luas, yang kurang berorientasi perencanaan. Pola pikir ini keliru dan dapat menimbulkan banyak konsekuensi di kemudian hari. Selain itu, pemerintah daerah perlu memperkuat pengawasan dan inspeksi, menangani investor yang melanggar peraturan, menunda pembangunan, bahkan membatalkan proyek secara terbuka, serta menghindari pengabaian yang mengakibatkan pemborosan sumber daya dan hilangnya pendapatan pajak dan retribusi negara.

Butuh "tangan " Negara

Faktanya, pasar properti secara umum, khususnya properti kelas atas, telah lama "longgar" dalam hal harga. Sementara itu, pajak dan biaya untuk sektor ini masih rendah, tidak sebanding dengan laju perkembangan pasar. Hal ini menyebabkan spekulasi yang meluas dan harga yang melambung, sehingga menyulitkan masyarakat yang membutuhkan hunian. Belum lagi perbedaan harga properti antara perkotaan dan pedesaan, bahkan di kota-kota besar seperti Hanoi, Hai Phong, dan Kota Ho Chi Minh... terdapat perbedaan yang jelas. Oleh karena itu, banyak pakar properti berpendapat bahwa negara perlu terlibat langsung dalam mengatur pasar properti, karena saat ini negara memiliki perangkat hukum yang memadai untuk mengendalikannya.

Menurut banyak pakar, pasar properti kelas atas sedang padat, yang mengakibatkan ketidakseimbangan pasokan dan permintaan, yang mengakibatkan sejumlah industri lain kehilangan momentum pertumbuhan. Oleh karena itu, pasar properti perlu segera dibenahi. Dari sana, aliran uang dari dalam dan luar negeri ke properti akan meningkat, dan merger serta akuisisi bisnis dan proyek properti akan berlangsung sesuai aturan pasar... dengan demikian, berkontribusi pada pertumbuhan ekonomi dan menciptakan spillover bagi perkembangan semua industri lainnya.

“
Resolusi 18-NQ/TW tertanggal 16 Juni 2022 dari Komite Eksekutif Pusat menekankan: "Terus berinovasi dan menyempurnakan lembaga serta kebijakan, meningkatkan efektivitas dan efisiensi pengelolaan dan pemanfaatan lahan, serta menciptakan motivasi untuk menjadikan negara kita negara maju berpendapatan tinggi", yang diharapkan akan berdampak kuat pada berbagai aspek pasar properti Vietnam di masa mendatang.

Di sisi lain, meskipun prosedur administratif bagi perusahaan pelaksana proyek tanah telah diselesaikan, namun masih saja kusut dan berlarut-larut.

Lingkaran setan ini terus berulang, dari satu proyek ke proyek lain, dari satu perusahaan ke perusahaan lain, tahun demi tahun... makanya ada pepatah "takut tidak punya dasar hukum yang cukup", atau "menunggu instruksi atasan", yang mengakibatkan proyek investasi macet, tidak bisa dilaksanakan, yang mengakibatkan sumber daya masyarakat tidak efektif.

Mengenai dukungan modal investasi, sebuah bisnis yang berspesialisasi dalam pengembangan proyek real estat (nama dirahasiakan) mengatakan: "Saat ini, lembaga kredit bekerja sangat baik dalam menunda dan memperpanjang utang bagi bisnis: Pemerintah telah menginstruksikan untuk 'melonggarkan ruang kredit' bagi real estat, tetapi, menurut saya, hal itu harus disertai dengan pembebasan obligasi bagi bisnis. Saat ini, sangat sulit bagi kami untuk mengakses pinjaman bank. Mentalitas ketakutan telah menyebar ke mana-mana dan berisiko berubah menjadi 'penyakit sosial'."

*Banyak pakar properti yang berpendapat bahwa Negara perlu turun tangan langsung dalam mengatur pasar properti, karena saat ini Negara sudah memiliki perangkat hukum yang cukup untuk mengaturnya.*

Melengkapi institusi dan kebijakan pengelolaan dan penggunaan lahan secara sinkron dan sesuai dengan institusi untuk mengembangkan ekonomi pasar yang berorientasi sosialis akan membuka sumber daya lahan, membantu Negara mengelola, mengeksploitasi dan menggunakan lahan untuk menjamin penggunaan lahan yang paling ekonomis, berkelanjutan dan efektif. Untuk itu, menyelesaikan amandemen UU Pertanahan, UU Perumahan, UU Bisnis Real Estate… harus menjamin sinkronisasi dan kesatuan yang merupakan kebutuhan yang sangat mendesak. Selain itu, perlu dilakukan penguatan organisasi aparatur pengelolaan pertanahan negara, menjamin perampingan, kesatuan, menghilangkan perantara, mendorong desentralisasi dan desentralisasi, disertai mekanisme pemeriksaan, pengawasan dan pengendalian kekuasaan.

Delegasi Dang Bich Ngoc - Delegasi Majelis Nasional Provinsi Hoa Binh

Hal ini perlu untuk memecahkan masalah proyek yang ditangguhkan dan kemajuan yang lambat

Rancangan Undang-undang Pertanahan (yang telah diubah) disampaikan pada Sidang ke-5 ini berdasarkan sintesis setelah masa konsultasi publik. Saya pribadi mengapresiasi upaya Kementerian Sumber Daya Alam dan Lingkungan Hidup dalam mensintesis dan mengumpulkan pendapat dari para pemilih dan masyarakat secara nasional, berdasarkan penyaringan, evaluasi dan penyesuaian Rancangan Undang-Undang Pertanahan (yang telah diubah) untuk diserahkan kepada Majelis Nasional ke-15 pada Sesi ke-5 ini.

RUU ini perlu menyelesaikan permasalahan proyek yang terhenti dan tertunda. Misalnya, saat ini di banyak provinsi dan kota terdapat banyak proyek yang memiliki izin investasi, namun karena banyak faktor obyektif, pelaksanaannya lambat atau hanya memerlukan beberapa langkah prosedural, kemudian tidak dilaksanakan selama 5 atau bahkan 10 tahun sehingga menyebabkan pemborosan sumber daya lahan dan frustasi masyarakat.

Saya berharap RUU Pertanahan (yang telah diubah) ini memiliki peraturan yang ketat dan spesifik untuk membantu daerah menangani masalah ini secara mendasar dan menyeluruh. Sebab, belakangan ini banyak proyek yang terhenti dan terlambat dari jadwal, namun ketika diperiksa dan diuji, investor masih punya alasan: Terlaksana sebagian atau karena kondisi obyektif.

Pengacara Nguyen Hong Bach - Direktur Firma Hukum Hong Bach and Associates

Saat menginvestasikan uang, Anda harus berhati-hati

Saat ini, dalam situasi perekonomian saat ini, investasi real estate masih menjadi tujuan yang aman bagi investor. Oleh karena itu, proyek real estate menarik banyak perhatian. Oleh karena itu, mempelajari secara cermat tentang proyek real estat, terutama real estat kelas atas, sangatlah penting dan bermakna bagi investor.

Namun, investor real estate perlu berhati-hati ketika "meletakkan uangnya". Pertama, Anda harus mempelajari dengan cermat legalitas, merek, dan reputasi investor. Kedua, kemajuan pelaksanaan proyek harus diketahui, sehingga pembeli perlu memantau dan memperbarui kemajuan konstruksi proyek untuk menghindari risiko yang dapat mempengaruhi hak dan kepentingan mereka. Ketiga, legalitas dokumen seperti: Izin Investasi Proyek, Izin Konstruksi... pembeli perlu memperhatikan dokumen-dokumen di atas, karena jika mengalami perselisihan akan lebih memudahkan dalam proses pengurusan hak. Keempat, isi syarat kontrak dan biaya lainnya. Investor proyek real estat harus membaca dan memahami dengan cermat syarat-syarat perjanjian yang tercantum dalam kontrak sebelum menandatangani kontrak dan mengambil keputusan untuk "membayar uang".

Ibu Do Thu Hang - Direktur Senior, Departemen Penelitian dan Konsultasi, Savills Hanoi

Perhatikan legalitas proyek

Pasokan yang dijual langsung dari investor pada proyek-proyek saat ini di segmen kelas atas sangat terbatas, bisa dikatakan langka, sedangkan proyek-proyek real estat baru yang baru mulai dibangun dapat dihitung dengan jari, sebagian karena dampak krisis keuangan global, sebagian karena banyak proyek yang tidak selesai atau kesulitan menyelesaikan prosedur hukum untuk memulai konstruksi... inilah alasan utama mengapa pasokan real estat kelas atas di masa mendatang akan terbatas.

Namun investor perlu dibekali dengan informasi sejelas-jelasnya mengenai proyek tersebut, dan harus memiliki komitmen khusus yang mengikat banyak pihak. Selain itu, kerangka hukum harus komprehensif, lengkap, jelas, dengan petunjuk rinci... untuk membantu memurnikan investor dan mendorong pengembangan pasar yang berkelanjutan, menghindari terjadinya fluktuasi harga yang besar, dan pada saat yang sama, tetap menjamin manfaat bagi Negara.

[iklan_2]
Sumber