Pengabaian besar-besaran deposit lelang tanah di pinggiran kota Hanoi: Jika tidak dicegah, pasar akan terdistorsi

Pembatalan deposit besar-besaran setelah bayar harga tanah tinggi, pakar sebut "pelajaran" dari kasus Tan Hoang Minh

Pasar terus dikejutkan oleh harga-harga yang tinggi dalam lelang tanah di pinggiran kota Hanoi . Di distrik Hoai Duc, harga tanah yang menang berkisar antara 90 hingga 133 juta VND/m2. Di distrik Thanh Oai, harga tanah yang menang berkisar antara 51 hingga 100 juta VND/m2, jauh lebih tinggi daripada harga awal.

Namun, segera setelah lelang, sebagian besar pemenang menawarkan untuk menjual kavling mereka dengan selisih harga 400 juta hingga 600 juta VND per kavling. Pada puncaknya, banyak kavling ditawarkan untuk dijual kembali dengan harga 800 juta VND lebih tinggi dari harga penawaran pemenang. Namun, hanya beberapa hari kemudian, selisih harga tersebut turun menjadi sekitar 100-200 juta VND.

Tak hanya itu, pasca lelang tersebut, harga tanah di pasar sekitar pun langsung melonjak hingga 5-10 juta VND/m2. Saat itu, para broker bahkan enggan membeli karena menunggu selisih harga jual karena menganggap harga tanah terlalu tinggi dibandingkan infrastruktur di sekitarnya.

Patut dicatat, situasi penelantaran deposito telah terjadi secara masif. Misalnya, dalam lelang 68 bidang tanah di wilayah Ngo Ba, Desa Thanh Than, Kelurahan Thanh Cao (Distrik Thanh Oai, Hanoi), terdapat 55 bidang tanah dengan deposito yang terbengkalai, termasuk kavling pemenang dengan harga 100,5 juta VND/m2. Dari 13 bidang tanah yang lunas, harga tertinggi hanya sedikit di atas 55 juta VND/m2.

Berbicara kepada reporter Dan Tri, Bapak Dinh Minh Tuan, Direktur Batdongsan.com.vn di wilayah Selatan, mengatakan bahwa penyebab lelang di Hanoi terletak pada harga awal yang harus disetorkan pembeli terlalu rendah. Sebagai contoh, harga rata-rata di beberapa lelang yang sukses adalah 30 juta VND/m2, tetapi harga awalnya hanya 7 juta VND/m2. Hal ini menunjukkan bahwa harga yang disetorkan terlalu rendah.

Selain itu, pasokan produk di pasar terlalu rendah, sehingga para deposan ingin membeli untuk transfer. Sementara itu, mengizinkan transfer jangka pendek juga menimbulkan beberapa batasan, yang memengaruhi pasar secara umum.

Dr. Dinh The Hien, seorang pakar ekonomi , menyatakan bahwa mereka yang benar-benar ingin membeli seringkali meluangkan waktu dan upaya untuk mempelajari harga tanah dan pasar properti di daerah tersebut dengan saksama. Memberikan uang muka menunjukkan bahwa mereka benar-benar ingin membeli.

Namun, saat ini, beberapa lelang tanah di Hanoi telah mengalami pengabaian jaminan secara besar-besaran. Menurut Bapak Hien, kita perlu bertanya apakah para peserta benar-benar ingin membeli atau menyabotase kebijakan negara yang benar?

Deposit hangus pada 55 bidang tanah pada lelang 68 bidang tanah di Thanh Oai pada tanggal 10 Agustus (Foto: Duong Tam).

"Lelang tanah menunjukkan keterbukaan dan transparansi. Ini adalah kebijakan yang tepat dan sejalan dengan ekonomi pasar. Negara melelang tanah dengan harapan dapat menjualnya dengan harga yang sesuai dengan pasar. Target audiensnya adalah mereka yang benar-benar membutuhkan tempat tinggal atau investasi jangka panjang, bukan mereka yang berspekulasi untuk menaikkan harga," ujar Bapak Hien.

Menurut Bapak Hien, lelang tanah baru-baru ini di pinggiran kota Hanoi menunjukkan tanda-tanda yang tidak biasa. Mereka yang memenangkan penawaran tinggi dan kemudian meninggalkan deposit mereka secara besar-besaran juga bertanggung jawab atas gangguan pasar properti. Ia mencontohkan "pelajaran" dari lelang tanah Tan Hoang Minh, yang juga melibatkan pembayaran harga selangit dan kemudian meninggalkan deposit mereka. Hal itu menciptakan efek berantai, gelombang kenaikan harga properti yang sangat tinggi yang terjadi di Thu Thiem.

"Dari situ, saya pikir lelang tinggi baru-baru ini, lalu hilangnya uang jaminan, memang disengaja dan diperhitungkan, bukan sekadar membayar harga tinggi. Mungkin, melalui lelang itu, mereka menciptakan kehebohan di daerah yang mereka miliki banyak tanahnya," kata Pak Hien.

Jika tidak dihentikan, praktik mengabaikan simpanan dapat terus berlanjut.

Mengenai konsekuensi dari penawaran tinggi dan kemudian pembatalan deposit, Dr. Dinh The Hien mengatakan bahwa, pertama, hal itu memengaruhi kebijakan lelang Negara. Kedua, lelang semacam itu akan menjadi alat untuk mengganggu dan mendistorsi pasar properti lokal. Dari sana, hal itu akan berdampak buruk pada perekonomian secara umum dan pasar properti. Sementara itu, Negara sedang berupaya menstabilkan pasar properti untuk mendorong pembangunan ekonomi.

Menurut Hien, apabila tidak ada tindakan tegas untuk mencegah praktik membayar mahal lalu uang jaminan hangus, kejadian serupa bisa saja terus terulang di lelang-lelang lainnya.

Bapak Dinh Minh Tuan menambahkan bahwa setelah lelang yang menggemparkan pasar, tidak hanya investor tetapi juga masyarakat umum akan memikirkan harga 100-130 juta VND/m2, yang berjarak 25-30 km dari pusat kota Hanoi. Harga ini juga merupakan tanda kenaikan harga tanah yang tidak normal di radius ini, terlepas dari nilai bisnis atau nilai guna. Selain itu, lelang berikutnya, jika ada, di daerah lain akan memiliki harga yang jauh lebih tinggi.

Harga kemenangan yang tidak biasa akan menimbulkan banyak konsekuensi bagi pembeli rumah, bisnis investasi, dan bahkan menyebabkan ketidakstabilan di seluruh pasar.

Secara khusus, orang yang benar-benar ingin membeli rumah akan kesulitan membeli selama periode ini, ketika penjual menaikkan harga melebihi nilai pasar. Orang kaya akan berbondong-bondong membeli tanah dengan harapan mendapat untung. Selain itu, orang yang tidak benar-benar membutuhkan tempat tinggal akan memfokuskan arus kas mereka pada properti, alih-alih menggunakannya untuk kegiatan ekonomi lainnya. Orang yang membutuhkan rumah tidak memiliki cukup uang untuk membeli, sementara orang kaya akan menginvestasikannya pada tanah.

Akibat selanjutnya, perusahaan penanaman modal dalam dan luar negeri akan semakin kesulitan dalam pengurusan izin lokasi ketika melaksanakan proyek besar dan modal pun akan bertambah berkali-kali lipat.

Selain itu, efek berantai dapat terjadi di seluruh pasar dan segmen lainnya. Misalnya, proyek apartemen di pusat kota Hanoi akan mengalami kenaikan harga yang tajam, terkadang hingga 100 juta VND/m² karena keterbatasan dana lahan, tingginya permintaan, dan meningkatnya harga lahan baru; proyek-proyek di sekitarnya juga dapat mengalami kenaikan harga sebesar 300-400 juta VND/m²... Fluktuasi ini akan menyebabkan ketidakstabilan pasar properti dalam jangka pendek.

Para ahli mengatakan bahwa jika kita tidak mencegah situasi penawaran yang terlalu tinggi dan kemudian mengabaikan uang muka, hal itu dapat terjadi lagi (Foto: Duong Tam).

Pakar ini menekankan bahwa jika tidak ada langkah-langkah penanganan, harga umum akan naik. Karena setelah lelang, orang-orang tidak akan lagi mengingat berapa banyak orang yang telah menyetor uang muka. Mereka hanya akan mengingat hasil akhirnya, harga akhir. Hal ini akan terekam dalam ingatan orang-orang tentang berapa kali harga di area ini telah naik, yang tentunya akan memengaruhi pasar secara umum.

Sanksi diperlukan

Mengenai langkah-langkah pencegahan, Dr. Dinh The Hien mengatakan bahwa penyelenggaraan lelang di daerah perlu memiliki rencana yang ketat dan aman. Selain itu, proses penilaian tanah untuk menetapkan harga awal perlu melibatkan perusahaan penilai dan bertanggung jawab. Khususnya, harga awal harus sesuai dengan harga pasar. Oleh karena itu, uang muka sebelum berpartisipasi dalam lelang harus sesuai.

Khususnya, perlu ada langkah-langkah untuk melarang atau tidak mengizinkan peserta lelang yang sebelumnya telah menarik tawarannya untuk berpartisipasi dalam lelang selama jangka waktu tertentu. Sebelum lelang, panitia penyelenggara harus memeriksa dokumen-dokumen seperti metode penawaran lainnya. Selain itu, setiap daerah juga dapat menyusun rencana dan peraturan tambahan yang sesuai untuk masing-masing daerah guna memastikan efisiensi bagi negara dan masyarakat.

Menurut Bapak Dinh Minh Tuan, solusinya adalah menetapkan harga input yang lebih tinggi, sehingga membatasi jumlah peserta yang "berselancar". Di saat yang sama, badan pengelola harus menetapkan sanksi, seperti denda 2-3 kali lipat dari deposit, untuk memastikan peserta memenuhi kewajibannya.

Bapak Le Dinh Chung, Anggota Kelompok Kerja Riset Pasar Asosiasi Realtors Vietnam (VARS), juga mengusulkan solusi. Ia mengatakan perlu ada langkah untuk menetapkan harga awal yang lebih tinggi dari harga saat ini. Selain itu, uang muka seharusnya dinaikkan menjadi sekitar 30-50% dari harga awal, bukan 20% seperti saat ini. Dari situ, pihak-pihak yang berniat mengikuti lelang tanah dengan niat buruk akan mempertimbangkannya.

Selain itu, menurutnya, investor dapat diwajibkan mentransfer uang jaminan ke rekening penyelenggara. Jika investor memenangkan lelang, uang jaminan akan ditahan oleh penyelenggara untuk pembayaran, dan jika terdapat kekurangan, akan dilakukan pembayaran tambahan.

Source: https://dantri.com.vn/bat-dong-san/o-at-bo-coc-dau-gia-dat-vung-ven-ha-noi-khong-ngan-chan-se-meo-thi-truong-20240918131201640.htm