Raksasa properti tingkatkan pinjaman, utang membengkak hingga hampir 10 miliar dolar AS

Kekhawatiran karena aliran kredit yang kuat ke pasar properti - Foto: QUANG DINH

Laporan dari sejumlah unit riset pasar menunjukkan bahwa sebagian besar kredit pada bulan-bulan pertama tahun ini masih didorong oleh industri real estat.

Banyak bisnis real estate yang menambah pinjaman

Statistik Menurut Tuoi Tre Online , berdasarkan laporan keuangan hampir 80 perusahaan di industri manajemen dan pengembangan real estat (tidak termasuk Vingroup ), total utang (pinjaman dan utang sewa guna usaha keuangan) pada akhir kuartal kedua tahun 2024 mencapai lebih dari VND 245.640 miliar.

Angka ini hanya meningkat 10% dibanding awal tahun, namun meningkat 52% dibanding akhir tahun 2020.

	Berhutang
Kuartal 4-2020	161892
Kuartal 4-2021	179697
Kuartal 4-2022	207161
Kuartal 2-2023	222483
Kuartal 1-2024	236042
Kuartal 2-2024	245640

Data tersebut mencakup utang jangka pendek dan jangka panjang berdasarkan laporan keuangan hampir 80 perusahaan tercatat di bidang pengelolaan dan pengembangan real estat (terutama pinjaman bank, obligasi, sewa pembiayaan...)

Khususnya, 12 perusahaan teratas dengan jumlah pinjaman terutang terbesar menyumbang lebih dari 80% dari total pinjaman terutang seluruh grup ini.

Pada akhir kuartal kedua tahun ini, sebagian besar perusahaan besar cenderung meningkatkan utang mereka dibandingkan awal tahun. Hanya 3 unit yang bergerak "ke arah sebaliknya".

	Kuartal 4-2023	Kuartal 2-2024
VHM	56682	70500
NVL	57711	59214
Becamex (BCM)	19717	21273
Khang Dien House (KDH)	6345	7739
Nam Long (NLG)	6107	6532
Van Phu (VPI)	5357	6218
Ha Do (HDG)	5425	5151
Dat Xanh (DXG)	5288	5087
Kinh Bac (KBC)	3659	4899
Sonadezi (SNZ)	4814	4355
MENGGALI	3111	4323
Phat Dat (PDR)	3104	4183

Data: Laporan Keuangan Perusahaan

Di antaranya, tingkat pertumbuhan utang tercepat ada pada Construction Development Investment Joint Stock Corporation - DIC Group (DIG), yaitu sekitar 39% dibandingkan akhir tahun lalu.

Berikutnya adalah Phat Dat (PDR) dengan peningkatan hampir 35% setelah 6 bulan. Nha Khang Dien dan Van Phu Invest juga merupakan perusahaan dengan pinjaman beredar yang tumbuh dua digit dibandingkan akhir tahun lalu.

Sebaliknya, beberapa perusahaan di bursa efek telah "membersihkan" utang mereka. Oleh karena itu, data laporan keuangan kuartal kedua tahun 2024 tidak lagi mencatat utang apa pun di bagian utang pinjaman dan sewa guna usaha.

Misalnya, Sonadezi Giang Dien (SZG), Hoang Huy Service Investment Joint Stock Company (HHS), Tu Liem Urban Development Joint Stock Company (NTL)...

Selain itu, ada banyak perusahaan lain dengan jumlah pinjaman yang rendah dan menurun seperti Perusahaan Saham Gabungan Taman Industri Nam Tan Uyen (NTC), Perusahaan Saham Gabungan Grup Nam Mekong (VC3)...

Hal-hal yang perlu diperhatikan ketika utang meningkat

Risiko dapat muncul ketika bisnis meminjam terlalu banyak. Sementara itu, suku bunga pinjaman properti seringkali lebih tinggi daripada suku bunga pasar umum. Biaya bunga dapat "mengikis" keuntungan bisnis dalam kondisi bisnis yang tidak menguntungkan. Bukan tanpa alasan banyak pemimpin bisnis mengungkapkan bahwa tujuan utama mereka adalah "membersihkan" utang.

Ketika utang terlalu besar dibandingkan ekuitas, bukan hanya perusahaan tetapi juga "kreditor" akan khawatir. Auditor sering meragukan kemampuan bisnis untuk terus beroperasi ketika unit ini berada dalam situasi di mana liabilitasnya lebih besar daripada asetnya.

Salah satu indikator penting untuk mengevaluasi kesehatan suatu bisnis adalah D/E - singkatan dari Debt to Equity ratio.

	D/E
NVL	4.26
BCM	1.77
NLG	1.23
MENGGALI	1.34
HDG	0,88
VPI	1.9
DXG	0,86
KOS	1.04
SSH	1

D/E menggunakan angka 1 sebagai standar. Ketika rasio ini lebih besar dari 1, artinya perusahaan memiliki lebih banyak utang daripada ekuitas. Indeks lain yang digunakan untuk mengevaluasi kesehatan perusahaan adalah saldo utang/total aset - DAR (D/A).

DAR terlalu tinggi, menunjukkan bahwa bisnis tersebut tidak memiliki kekuatan finansial yang memadai, tetapi sebagian besar mengandalkan pinjaman untuk menjalankan bisnis. Namun, jika DAR terlalu rendah, faktor-faktor lain perlu dipertimbangkan untuk menilai apakah bisnis tersebut belum memanfaatkan saluran mobilisasi modal.

Menurut para ahli VPBanks Securities, real estat merupakan bidang yang menarik untuk pinjaman bank karena permintaan yang tinggi dan stabil, disertai agunan yang kuat.

Namun, pertumbuhan mungkin tidak berkelanjutan, sehingga menimbulkan risiko seiring penurunan nilai aset. Belum lagi pinjaman real estat jangka panjang, yang dapat mengikat modal dan membatasi kemampuan bank untuk mengejar peluang yang menguntungkan.

Pakar lain mengatakan kepada Tuoi Tre bahwa kita sebaiknya tidak mencoba "mendorong" pertumbuhan kredit hingga mencapai 14% tahun ini. Hal ini karena dapat dengan mudah menimbulkan risiko ketika bank "menjalankan" KPI kredit, sehingga menyalurkan lebih banyak pinjaman untuk membeli properti spekulatif, sehingga meningkatkan risiko "gelembung" dalam konteks suku bunga rendah dan uang murah.

Sumber: https://tuoitre.vn/loat-dai-gia-bat-dong-san-tang-vay-khoi-no-phinh-to-gan-10-ti-usd-20240903135729445.htm