Serangkaian raksasa real estat "jatuh dari kudanya", Tiongkok berjuang untuk menyelamatkan mereka

Serangkaian taipan "jatuh dari kuda"

Pasar properti Tiongkok telah menghadapi gejolak berkepanjangan. Pengembang properti swasta, Country Garden, baru-baru ini gagal membayar obligasi dolar AS-nya, yang menggarisbawahi kesulitan perusahaan karena sektor properti Tiongkok belum menunjukkan tanda-tanda pemulihan.

Country Garden gagal membayar bunga sebesar $15,4 juta atas obligasi USD-nya di akhir masa tenggang 30 hari, setelah melewati batas waktu pembayaran awal 17 September. Kegagalan Country Garden membayar bunga selama masa tenggang yang berakhir minggu lalu dianggap sebagai wanprestasi, menurut pemberitahuan yang dikirimkan kepada para pemegang obligasi.

Gagal bayar tersebut hampir dipastikan setelah perusahaan tersebut mengatakan pekan lalu bahwa mereka memperkirakan tidak akan mampu memenuhi semua kewajiban utang luar negerinya tepat waktu. Country Garden mungkin sedang merencanakan salah satu restrukturisasi utang terbesar yang pernah dilakukan Tiongkok.

Country Garden juga mengalami penurunan penjualan baru-baru ini dan ribuan proyek pembangunan terhenti di seluruh Tiongkok, yang menggarisbawahi perjuangan Beijing untuk mengatasi krisis berkepanjangan yang telah mengguncang ekonomi terbesar kedua di dunia.

Penjualan dalam enam bulan pertama tahun ini turun 44% dibandingkan periode yang sama tahun lalu. Saham perusahaan juga turun sekitar 70% tahun ini.

Kelompok ini diperkirakan akan bergabung dengan puluhan pengembang lain dalam mengejar restrukturisasi utang di luar negeri, tetapi utangnya yang besar, termasuk pinjaman dari bank dan perusahaan investasi, masih belum pasti.

Evergrande adalah pengembang real estat dengan utang terbesar di dunia . (Foto: SCMP).

Dua tahun lalu, gagal bayar pengembang lain, Evergrande, juga menimbulkan kekhawatiran tentang situasi properti Tiongkok. Pernah menjadi perusahaan properti terkemuka di Tiongkok, Evergrande kini dikenal sebagai perusahaan dengan utang terbesar di dunia, dengan utang lebih dari $300 miliar.

Evergrande masih berjuang untuk menyelesaikan rencana restrukturisasi jangka panjangnya, yang baru-baru ini tergelincir ketika gagal membiayai kembali utang luar negerinya.

Menurut Bloomberg Billionaires Index , aset Bapak Xu Ka-yin, pendiri Evergrande Group, kini hanya mencapai 979 juta dolar AS. Hal ini disebabkan oleh penurunan harga saham perusahaan sebesar 86% sejak perdagangan dibuka kembali pada akhir Agustus.

Ketua Evergrande adalah orang terkaya kedua di Tiongkok pada tahun 2017, dengan kekayaan sebesar $42 miliar. Kekayaannya telah turun hingga 98%. Ia juga sedang diselidiki oleh otoritas Tiongkok atas dugaan kegiatan ilegal.

Ia terpaksa menjual saham perusahaan dan aset pribadinya, termasuk karya seni dan kaligrafi, ketika pemerintah Tiongkok menolak menyelamatkan Evergrande. Tahun lalu, ia dikabarkan telah menjual vila lain senilai lebih dari $200 juta di London (Inggris).

Nasib perusahaan bergantung pada sidang pengadilan Hong Kong atas permohonan likuidasi dari kreditur. Jika pengadilan mengabulkan permohonan tersebut, Evergrande akan menghadapi kesulitan lebih besar karena berupaya menyelesaikan rencana restrukturisasi untuk membayar kembali krediturnya.

Banyak bisnis mungkin terseret ke dalam “rawa”

Gary Ng, ekonom senior di bank Natixis, mengatakan bisnis real estat lainnya berisiko terseret ke dalam "rawa".

Pengembang properti Tiongkok selama bertahun-tahun mengandalkan penerbitan obligasi, baik di dalam maupun luar negeri, untuk mendanai investasi ulang. Perusahaan real estat sering menjual apartemen sebelum selesai dibangun dan terus menggunakan uang tersebut untuk berinvestasi dalam pengembangan baru.

Namun, ketika para pembuat kebijakan berupaya mengekang pinjaman baru dengan kebijakan “tiga garis merah” yang ketat pada tahun 2020, model lama bagi pengembang properti pun runtuh.

Lebih dari 25 perusahaan real estat terbesar pada tahun 2020 kini bangkrut (Foto: SCMP).

Pada tahun 2020, sebagian besar dari 10 grup real estat teratas Tiongkok juga menghadapi penurunan penjualan yang tajam di tengah menurunnya kepercayaan konsumen, yang menambah kekhawatiran tentang likuiditas pengembang.

Para ahli mengatakan masyarakat Tiongkok menunjukkan tanda-tanda lebih memilih membeli rumah dari pengembang yang didukung negara karena kecil kemungkinannya mereka akan bangkrut.

Dalam upaya memperbaiki arah, para pembuat kebijakan Tiongkok mengumumkan langkah-langkah dukungan untuk sektor real estat pada November lalu.

Bank-bank juga telah membuka jalur kredit baru untuk pengembang berkualitas tinggi, termasuk Country Garden. Namun, sejauh ini mereka gagal mengatasi krisis likuiditas.

Lebih dari 25 pengembang terbesar di tahun 2020 kini telah gagal bayar. Pengembang Tiongkok telah gagal bayar sekitar $115 miliar dari total $175 miliar obligasi dolar yang beredar pada tahun 2021, menurut data yang dikumpulkan oleh Bloomberg. Sejumlah besar pinjaman bank domestik juga menghadapi restrukturisasi atau investasi ulang.

Saat pengembang terhuyung-huyung, Beijing dan pemerintah setempat sejauh ini menekankan perlunya menyelesaikan proyek perumahan yang belum selesai.

Meskipun tidak ada data komprehensif tentang jumlah proyek pembangunan yang belum selesai, data yang tersedia menunjukkan bahwa jumlah total proyek yang belum selesai telah menurun dibandingkan dengan tahun 2021 tetapi tetap tinggi.

Dilema kebijakan

Tahun ini, pemerintah Tiongkok berupaya memberikan lebih banyak dukungan kepada para pembeli. Bank-bank memangkas suku bunga untuk menutupi setengah dari seluruh kredit perumahan pada bulan September. Beberapa pemerintah kota mencabut pembatasan pembelian rumah pada bulan Juli.

Para ahli mengatakan krisis properti belum menyebabkan fluktuasi harga rumah yang signifikan. Harga rumah baru, indikator utama pasar properti Tiongkok, telah turun di beberapa kota besar tetapi masih naik di kota-kota lain.

"Banyak kebijakan yang bertujuan menstabilkan pasar domestik dan menyediakan likuiditas yang cukup bagi pengembang untuk menyelesaikan pembangunan apartemen yang ada dan mengurangi utang. Namun, dengan begitu banyak target, memastikan semuanya baik-baik saja merupakan tugas yang sulit," tegas seorang pakar dari bank Natixis kepada Financial Times .

Para analis mengatakan Tiongkok telah memperkenalkan sejumlah kebijakan untuk menghidupkan kembali pasar properti, tetapi kebijakan tersebut belum efektif karena mereka kesulitan mencapai keseimbangan antara menyediakan dukungan likuiditas yang cukup dan mencoba mengekang spekulasi di sektor tersebut.

Menurut para ahli, krisis di sektor real estate belum menyebabkan fluktuasi yang kuat pada harga rumah (Foto: CNBC).

Tiongkok telah berjuang untuk menyeimbangkan kebijakan propertinya selama dua tahun terakhir. Mereka masih berjuang untuk menemukan cara mengatasi krisis properti. Namun, sejauh ini, langkah-langkah yang telah mereka ambil belum cukup untuk mengurangi risiko kredit yang terkait dengan grup-grup properti besar," ujar Larry Hu, kepala ekonom di Macquarie University, kepada Financial Times .

Krisis properti merupakan masalah yang sulit bagi Tiongkok karena konstruksi dan properti merupakan pendorong utama pertumbuhan negara tersebut. Properti dan industri terkait menyumbang sekitar seperempat PDB Tiongkok.

Rory Green, seorang pakar di bank TS Lombard, mengatakan para pembuat kebijakan China tampaknya telah memahami kebutuhan penting untuk memangkas leverage dua tahun lalu.

"Namun, kesalahannya adalah tidak memiliki rencana tentang bagaimana mereka akan mengubahnya dan mempersiapkan diri terhadap perubahan yang mungkin terjadi di sektor ini. Sangat sulit untuk tiba-tiba mengubah model pertumbuhan dan mencoba mengalokasikan kembali sumber daya dari sektor properti, terutama ketika sektor ini memiliki keterkaitan aset yang begitu besar dengan rumah tangga dan pemerintah daerah dalam sistem keuangan," jelas Bapak Green.

Sumber: https://dantri.com.vn/bat-dong-san/loat-dai-gia-bat-dong-san-nga-ngua-trung-quoc-chat-vat-giai-cuu-20231028161106366.htm