Rekomendasi untuk membatasi konsentrasi kredit yang berlebihan pada proyek perumahan mewah

(CLO) Menurut Prinsipal NEU, bank komersial perlu mengeluarkan kriteria pinjaman yang tepat untuk berbagai jenis real estat, membatasi konsentrasi kredit terlalu banyak pada proyek real estat perumahan kelas atas.

Modal mengalir deras ke pasar real estat.

Saat ini, untuk mengembangkan proyek properti, investor memiliki banyak pilihan untuk memobilisasi modal. Di antaranya, beberapa aliran modal tradisional seperti: modal kredit, modal dari penerbitan obligasi korporasi, modal investasi asing, modal yang dimobilisasi dari investor,...

Pada periode 2022-2023, dua saluran mobilisasi modal utama pasar, yaitu kredit dan obligasi korporasi, sedang mengalami "kemacetan". Namun, saat ini, aliran modal kredit dan obligasi korporasi yang "mengalir" ke sektor properti menunjukkan tren peningkatan yang kuat.

Modal mengalir deras ke pasar properti. (Foto: ST)

Menurut laporan Bank Negara, hingga akhir Agustus 2024, kredit yang disalurkan meningkat sebesar 7,15%. Bank Negara memperkirakan pertumbuhan kredit untuk keseluruhan tahun 2024 dapat mencapai 15%.

Namun, hingga akhir Agustus 2024, saldo kredit untuk kegiatan usaha properti saja mencapai lebih dari 1,27 miliar VND, meningkat 29,18% dibandingkan periode yang sama tahun lalu. Dengan demikian, tingkat pertumbuhan kredit kegiatan usaha properti 4 kali lebih tinggi daripada tingkat pertumbuhan kredit perekonomian secara keseluruhan.

Terkait modal dari obligasi korporasi, menurut laporan Asosiasi Pasar Obligasi, hingga tanggal pengumuman informasi 2 Agustus, terdapat 33 penerbitan obligasi korporasi swasta senilai VND31,387 miliar dan 1 penerbitan publik senilai VND395 miliar pada Juli 2024.

Sampai dengan tanggal pengumuman informasi 30 Agustus, terdapat 43 penerbitan obligasi korporasi swasta senilai VND37,995 miliar dan 2 penerbitan publik senilai VND11,000 miliar pada bulan Agustus 2024.

Hingga 30 September, terdapat 24 penerbitan obligasi korporasi swasta senilai VND22,333 miliar dan 1 penerbitan publik senilai VND1,467 miliar pada September 2024. Perusahaan membeli kembali obligasi senilai VND11,749 miliar sebelum jatuh tempo, naik 2% dibandingkan periode yang sama pada tahun 2023.

Laporan tersebut juga menganalisis bahwa penerbitan obligasi properti meningkat tajam pada kuartal tersebut, dengan kelompok properti terus menempati peringkat kedua dengan porsi sekitar 19%. Pada sisa tahun 2024, diperkirakan sekitar VND79.858 miliar obligasi akan jatuh tempo, yang mayoritas berupa obligasi properti dengan porsi sekitar VND35.137 miliar, setara dengan 44%.

Menanggapi hal tersebut, Kementerian Konstruksi menyampaikan bahwa pada triwulan III-2024, penerbitan obligasi oleh sejumlah perusahaan properti kembali meningkat tajam. Hal ini menunjukkan bahwa sektor properti masih menjadi salah satu saluran mobilisasi modal yang penting dalam perekonomian.

Selain modal kredit dan obligasi korporasi, aliran modal FDI ke pasar real estat juga mengalami tren peningkatan.

Kementerian Konstruksi yakin bahwa Vietnam saat ini merupakan tujuan investasi yang menarik bagi investor asing langsung (FDI) berkat konteks politiknya , pembangunan ekonomi yang stabil, dan biaya tenaga kerja yang kompetitif.

Pada saat yang sama, menurut survei pasar oleh sejumlah organisasi penelitian, Kementerian Konstruksi menilai: Beberapa segmen real estat dengan pertumbuhan luar biasa termasuk apartemen berlayanan dan real estat industri dan memiliki permintaan yang stabil berkat aliran modal FDI.

"Alasan utamanya adalah pembangunan infrastruktur juga berperan besar dalam meningkatkan daya tarik segmen apartemen berlayanan. Arus modal asing yang masuk ke Vietnam telah menarik banyak pakar internasional untuk bekerja, menciptakan segmen pelanggan utama bagi pasar apartemen berlayanan," ungkap Kementerian Konstruksi.

Batasi konsentrasi kredit terlalu banyak pada proyek perumahan mewah

Prof. Dr. Pham Hong Chuong, Rektor Universitas Ekonomi Nasional (NEU), mengatakan bahwa pada kenyataannya, aliran modal ke pasar properti Vietnam sebagian besar berasal dari jalur kredit, obligasi korporasi, dan mobilisasi nasabah. Oleh karena itu, beliau yakin bahwa Pemerintah perlu menerapkan sejumlah solusi untuk memobilisasi dan membuka blokir modal bagi pasar.

Berdasarkan Prinsip NEU, bank komersial perlu menetapkan kriteria pinjaman yang sesuai untuk berbagai jenis properti. (Foto: PS)

Pertama, Pemerintah perlu membuka blokir sumber modal dari kredit perbankan. Menurut Prof. Dr. Pham Hong Chuong, bank komersial perlu menetapkan kriteria pinjaman yang sesuai untuk berbagai jenis properti, sehingga membatasi konsentrasi kredit yang terlalu besar pada proyek properti residensial kelas atas.

Sebaliknya, bank memfokuskan modal kreditnya untuk berinvestasi pada proyek perumahan sosial dan proyek perumahan komersial yang sangat efektif, memiliki konsumsi yang baik, dan memenuhi kebutuhan riil masyarakat.

Pada saat yang sama, perluasan kredit perlu berjalan seiring dengan pengendalian mutu kredit, penguatan penilaian dan pengawasan penggunaan pinjaman, memastikan tujuan yang tepat, dan membatasi munculnya kredit macet baru di sektor real estat.

Kedua, Presiden NEU mengatakan bahwa Vietnam perlu mengembangkan aliran modal dari obligasi real estat.

Menurut Bapak Chuong, Kementerian Keuangan perlu meninjau status keuangan (termasuk aset, utang, dan arus kas) penerbit obligasi korporasi yang saat ini menghadapi kesulitan agar dapat mendukung dan memantau langkah-langkah pemenuhan kewajiban utang di masa mendatang.

Dengan adanya obligasi real estat yang baru terdaftar, lembaga manajemen dan pengawasan perlu memperkuat pemantauan dan pengawasan terhadap kasus-kasus di mana perusahaan dan kelompok perusahaan terkait menerbitkan obligasi korporasi dalam jumlah besar.

Ketiga, menarik modal investasi asing dan menciptakan saluran mobilisasi modal jangka panjang untuk pasar properti. Oleh karena itu, Vietnam perlu mempromosikan dan menarik modal investasi asing ke sektor properti, merestrukturisasi sumber modal, dan mendorong merger dan akuisisi (M&A) proyek properti dengan partisipasi investor asing.

Di samping itu, Bapak Chuong juga menyampaikan perlunya mendorong pengembangan investor institusional di pasar melalui promosi pengembangan dana investasi real estate untuk mendiversifikasi saluran mobilisasi modal bagi pasar, agar secara bertahap dapat mengurangi ketergantungan terhadap modal yang dimobilisasi dari lembaga kredit dan pasar obligasi korporasi.

Sumber: https://www.congluan.vn/kien-nghi-han-che-tap-trung-tin-dung-qua-nhieu-vao-cac-du-an-nha-o-cao-cap-post319722.html