Kemampuan investor untuk membayar

VIS Rating memperkirakan kapasitas pembayaran utang pengembang real estat akan mulai membaik dari level lemah tahun 2023-2024.

Harapan terhadap pemulihan solvabilitas investor properti

VIS Rating memperkirakan kapasitas pembayaran utang pengembang real estat akan mulai membaik dari level lemah tahun 2023-2024.

Laporan industri properti residensial, berdasarkan data dari 30 perusahaan properti residensial teratas berdasarkan pendapatan, yang diumumkan secara luas oleh VIS Rating kemarin sore (28 November), menyatakan bahwa penjualan properti di Hanoi dan Kota Ho Chi Minh pada kuartal ketiga tahun 2024 meningkat sebesar 48% dibandingkan kuartal sebelumnya, tertinggi dalam empat kuartal terakhir. Permintaan perumahan tetap kuat, tercermin dari tingkat penyerapan yang tinggi dan pertumbuhan kredit perumahan yang kuat sebesar 7%, dibandingkan periode yang sama tahun lalu yang hanya 1%.

Ekspektasi kenaikan harga rumah, ditambah dengan uang muka yang lebih rendah, akan terus mendorong permintaan yang kuat dari para pembeli rumah. Banyak pengembang seperti VHM, NLG, KDH, AGG, dan HDC telah mencatat peningkatan penjualan, terutama di segmen kelas atas. Namun, pendapatan dan laba pengembang yang masuk dalam daftar pantauan laporan untuk periode 9 bulan 2024 masing-masing turun 20% dan 43% dibandingkan periode yang sama tahun lalu akibat penurunan serah terima akibat penjualan yang lemah pada tahun 2023. Oleh karena itu, diperkirakan lebih dari 60% pengembang tidak akan mencapai target laba tahun 2024 mereka.

Diperkirakan lebih dari 60% investor tidak akan menyelesaikan rencana keuntungan mereka sepanjang tahun 2024.

Banyak peraturan properti baru telah diterbitkan baru-baru ini, yang akan mendorong perkembangan proyek penjualan di tahun 2025 dan seterusnya. Lebih dari 20 peraturan dan surat edaran telah diterbitkan pada kuartal ketiga tahun 2024 untuk mendukung implementasi revisi Undang-Undang Pertanahan, Undang-Undang Perumahan, dan Undang-Undang Usaha Properti. Investor akan memiliki panduan yang lebih jelas untuk menjalankan prosedur dan mendorong perkembangan proyek baru. Aspek-aspek ini meliputi penilaian tanah, pembebasan tanah, biaya, dan banyak faktor lainnya.

Selain itu, upaya Pemerintah untuk mempercepat persetujuan hukum bagi proyek-proyek real estat terkemuka sejak awal tahun 2024 telah menghasilkan peningkatan jumlah proyek baru berlisensi dan memenuhi syarat untuk dijual pada Q3/2024.

Pada tahun 2025, VIS Rating memperkirakan para pengembang akan meningkatkan jumlah proyek baru, yang akan membantu meningkatkan penjualan dan arus kas mereka. Kapasitas pembayaran utang industri akan tetap lemah pada kuartal ketiga 2024, tetapi leverage diperkirakan akan terkendali berkat peraturan baru dan arus kas pengembang akan membaik berkat peningkatan penjualan.

Per Q3 2024, lebih dari separuh pengembang yang dipantau oleh VIS Rating memiliki profil leverage dan pembayaran utang yang lemah. Hal ini terutama disebabkan oleh leverage yang berlebihan untuk pengembangan proyek pada periode 2021-2023 dan akumulasi proyek yang belum selesai serta inventaris yang belum terjual seiring memburuknya sentimen pasar sejak tahun 2023.

Diharapkan kapasitas pembayaran utang investor real estat akan mulai membaik dari level lemah tahun 2023-2024.

Namun seiring membaiknya kemajuan penjualan, VIS Rating memperkirakan kapasitas pembayaran utang pengembang real estat akan mulai membaik dari level lemah tahun 2023-2024.

Dengan prospek positif untuk penjualan dan arus kas proyek baru, rasio cakupan utang pengembang akan membaik secara bertahap. Peraturan baru yang diterbitkan pada Juli 2024 akan membatasi penggunaan utang untuk proyek baru. Oleh karena itu, VIS Rating memperkirakan pertumbuhan utang akan terus melambat dari level tertinggi 15% per tahun pada periode 2022-2023.

Sekitar VND22.000 miliar obligasi yang diterbitkan investor akan jatuh tempo pada kuartal keempat tahun 2024, yang sebagian besar telah terlambat membayar pokok dan bunga pada periode sebelumnya. Sekitar VND13.000 miliar obligasi yang jatuh tempo pada kuartal keempat tahun 2024 telah terlambat membayar pokok dan bunga pada tahun 2023 dan telah berhasil dinegosiasikan dengan pemegang obligasi untuk memperpanjang pembayaran ke tahun berikutnya.

Sekitar 13.000 miliar VND obligasi jatuh tempo pada kuartal keempat tahun 2024.

Obligasi ini diterbitkan oleh perusahaan yang terkait dengan perusahaan real estate seperti Van Thinh Phat, Novaland , Hung Thinh dan Sunshine.

Sisa obligasi senilai VND9.000 miliar diterbitkan oleh 11 perusahaan, termasuk 7 perusahaan dengan profil kredit lemah dan risiko tinggi, sebagian besar perusahaan tidak memiliki kegiatan usaha terkait perusahaan real estat , tidak memiliki pendapatan operasional, dan sumber daya kas yang sangat sedikit.

Di sisi positifnya, akses perusahaan real estat terhadap modal baru telah membaik. Penerbit berisiko tinggi ini perlu mengandalkan dukungan likuiditas dari perusahaan terkait atau meminta persetujuan pemegang obligasi untuk perpanjangan pembayaran guna menghindari keterlambatan pembayaran pokok dan bunga obligasi.

Sumber: https://baodautu.vn/batdongsan/ky-vong-kha-nang-thanh-toan-cua-chu-dau-tu-bat-dong-san-phuc-hoi-d231253.html