Memecahkan masalah pembelian apartemen di bawah tekanan kenaikan harga

Harga apartemen terus meningkat

Pesatnya perkembangan ekonomi dan urbanisasi telah menyebabkan peningkatan tajam permintaan perumahan, sementara dana untuk lahan secara bertahap menipis. Pasokan perumahan terus menurun akibat lambatnya implementasi proyek akibat kebijakan terkait sumber modal dan keputusan instansi serta departemen dalam mengendalikan pasar properti. Dikombinasikan dengan peningkatan nilai lahan perkotaan seiring dengan peningkatan infrastruktur dan layanan publik, harga apartemen terus mencapai level baru dalam beberapa tahun terakhir.

1. Di Hanoi , harga apartemen terus meningkat di pasar primer dan sekunder.

Data penelitian dari Asosiasi Realtors Vietnam (VARS) menunjukkan bahwa indeks harga apartemen di Hanoi pada tahun 2023 meningkat sekitar 38 poin persentase dibandingkan dengan tahun 2019. Di Kota Ho Chi Minh, kenaikannya sebesar 16 poin persentase.

Secara khusus, indeks harga apartemen merupakan salah satu indeks dalam Proyek Indeks Harga Real Estat yang diteliti VARS untuk mencerminkan fluktuasi harga real estat di bawah pengaruh pergerakan pasar dari waktu ke waktu.

Secara spesifik, harga apartemen di Hanoi terus meningkat, baik di pasar primer maupun sekunder. Sementara itu, harga apartemen di Kota Ho Chi Minh juga mulai memasuki siklus kenaikan harga lagi, seiring dengan penurunan bertahap dalam proyek-proyek mewah dan mewah di pasar sekunder.

Peningkatan permintaan perumahan yang kuat tidak hanya disebabkan oleh perpindahan rumah tangga perkotaan, peningkatan angkatan kerja yang berkelanjutan, dan mahasiswa yang berbondong-bondong ke kota untuk bekerja dan belajar, terutama di Hanoi. Hal ini juga disumbangkan oleh peningkatan permintaan investasi yang signifikan karena harga sewa apartemen lama dan baru di kawasan perumahan terus meningkat sejak berakhirnya periode pembatasan sosial, terutama dalam konteks pemulihan pasar.

Statistik dari Batdongsan.com.vn menunjukkan bahwa minat terhadap apartemen yang dijual secara nasional pada Januari 2024 meningkat sebesar 66% dibandingkan periode yang sama pada tahun 2023, dan jumlah listing properti juga meningkat sebesar 46%. Lebih spesifik lagi, jumlah pencarian apartemen pada Januari 2024 di Hanoi meningkat sebesar 71% dibandingkan periode yang sama. Demikian pula, di Kota Ho Chi Minh , permintaan apartemen juga meningkat sebesar 59%. Tren ini serupa di sebagian besar provinsi dan kota lainnya.

Meskipun permintaan pembeli rumah meningkat pesat, pasokan apartemen masih tumbuh secara tidak proporsional. Pasokan apartemen pada tahun 2023 mencatat penurunan di pasar Hanoi dan Kota Ho Chi Minh.

Di Hanoi, pasokan apartemen baru pada tahun 2023 diperkirakan mencapai 10.500 unit, turun sekitar 31% dibandingkan tahun sebelumnya. Di Kota Ho Chi Minh, pasokan apartemen baru diperkirakan mencapai hampir 7.500 unit, turun lebih dari 50% dibandingkan periode yang sama pada tahun 2022.

Pasokan apartemen telah menurun belakangan ini karena semakin sedikitnya proyek properti baru yang disetujui, sementara proyek-proyek yang sedang berjalan "berjuang" akibat masalah hukum dan permodalan. Meskipun upaya Pemerintah, kementerian, dan lembaga untuk mengatasi kesulitan telah mencapai beberapa hasil yang luar biasa, jumlah proyek yang dilaksanakan dan dimulai kembali pada tahun 2023 telah meningkat tajam, tetapi tekanan arus kas belum mereda bagi bisnis properti.

Harapan bahwa perumahan sosial akan meningkat, harga apartemen akan turun

Dengan demikian, situasi mobilisasi modal melalui penerbitan obligasi korporasi telah berangsur membaik sejak pertengahan tahun 2023 berkat upaya lembaga pengelola negara.

Namun, tekanan jatuh tempo obligasi tetap menjadi tantangan bagi bisnis pada tahun 2024, terutama bisnis real estat, dengan hampir VND115,7 triliun obligasi korporasi real estat jatuh tempo, mencakup 41,4% dari total nilai obligasi korporasi yang jatuh tempo tahun ini, menurut data terbaru dari Asosiasi Pasar Obligasi Vietnam (VBMA).

1. Pada segmen terjangkau dan menengah, harga apartemen akan terus meningkat, terutama di kota-kota besar.

Aktivitas penerbitan pada bulan-bulan pertama tahun 2024 juga mulai menghadapi kendala akibat kondisi penerbitan dan perdagangan obligasi yang lebih sulit, seperti peraturan mengenai investor sekuritas profesional dan peraturan pemeringkatan kredit wajib ketika Keputusan 65/2022/ND-CP diberlakukan kembali pada awal tahun 2024 setelah masa perpanjangan dan penundaan sesuai dengan Keputusan 08/2023/ND-CP. Namun, ini hanya kendala jangka pendek; dalam jangka panjang, penerapan Keputusan 65 akan membantu pasar obligasi korporasi berkembang lebih sehat.

Terkait permodalan, penyaluran kredit untuk kegiatan usaha properti terus meningkat berkat solusi dari perbankan, Pemerintah, dan instansi terkait dalam mengatasi kendala proyek.

Namun, kredit konsumen dan pinjaman properti pada bulan-bulan pertama tahun 2024 terus menurun dibandingkan tahun 2023, meskipun suku bunga pinjaman tetap rendah. Karena inflasi dan fluktuasi suku bunga masih sulit diprediksi, meminjam uang untuk membeli rumah dan membayar utang bulanan lebih dari 10 juta VND telah menjadi beban bagi banyak keluarga, ketika mereka tidak yakin dengan masa depan pekerjaan dan pendapatan mereka.

Namun, setelah Tet, kredit pembelian rumah sedikit meningkat di beberapa bank komersial dengan ekosistem real estat yang beragam, karena orang-orang mulai berinvestasi lagi.

Setelah periode penurunan yang panjang, pasokan apartemen di kedua kawasan perkotaan khusus ini diperkirakan akan kembali meningkat berkat pemulihan pasar dan upaya penghapusan hambatan hukum bagi proyek-proyek oleh badan pengelola negara. Terutama pasokan perumahan sosial dan perumahan pekerja. Namun, pasokan ini membutuhkan waktu untuk menyelesaikan prosedur hukum sebelum resmi dipasarkan dan sebagian besar berasal dari daerah-daerah yang jauh dari pusat kota.

Oleh karena itu, VARS memperkirakan bahwa dalam jangka pendek, harga apartemen di pusat kota besar akan terus meningkat, terutama di segmen terjangkau dan menengah. Sementara itu, harga beli dan jual kembali proyek kelas atas dan mewah kemungkinan akan mengalami sedikit penurunan.

VARS memperkirakan bahwa, seiring dengan fondasi serangkaian faktor positif pasar saat ini, pada pertengahan tahun 2025, ketika Undang-Undang baru terkait sektor real estat disahkan beserta peraturan baru untuk menghilangkan kesulitan bagi investor dan pembeli perumahan sosial serta perumahan bagi pekerja, akan resmi berlaku. Pasokan perumahan sosial akan meningkat, dan harga apartemen akan turun ke tingkat yang lebih sesuai bagi mereka yang membutuhkan perumahan.

Ngan Giang

Sumber: https://www.nguoiduatin.vn/giai-bai-toan-mua-can-ho-truoc-ap-luc-tang-gia-a652976.html