Harga apartemen hanya naik, tidak turun, harga sewa tetap 'tidak berubah', syarat pengadaan tanah paksa

Bangunan apartemen masih menjadi "titik panas" pasar, hampir 4.000 apartemen lama di Kota Ho Chi Minh akan diperbaiki, metode perhitungan baru pajak penghasilan pribadi saat pengalihan hak penggunaan tanah... adalah berita real estat terkini.

Di pasar Utara, apartemen merupakan segmen yang akan mendapat perhatian positif pada tahun 2024. (Foto: Linh An)

Apartemen - titik panas pasar

Baru-baru ini, Batdongsan.com.vn menyelenggarakan acara "Tinjauan Pasar Real Estat Vietnam 2024 dan Fokus Da Nang ".

Pada konferensi tersebut, Bapak Nguyen Quoc Anh, Wakil Direktur Jenderal Batdongsan.com.vn mengatakan bahwa apartemen merupakan jenis properti dengan tingkat minat dan pertumbuhan harga yang cukup stabil di pasar.

Secara spesifik, harga jual rata-rata apartemen pada tahun 2021 berkisar antara 34-37 juta VND/m2. Pada tahun 2022, harga jual rata-rata apartemen berkisar antara 38-40 juta VND/m2. Pada tahun 2023, harga jual rata-rata apartemen berkisar antara 39-42 juta VND/m2. Pada tahun 2024, harga jual rata-rata apartemen berkisar antara 45-51 juta VND/m2.

Berbeda dengan tren kenaikan harga jual yang terus berlanjut, harga sewa apartemen hampir tidak berubah secara signifikan dalam beberapa tahun terakhir. Pada tahun 2021, harga sewa rata-rata apartemen adalah 10 juta VND/bulan. Pada tahun 2023 dan 2024, harga sewa rata-rata apartemen meningkat menjadi 12 juta VND/bulan.

Khususnya di pasar Utara, apartemen merupakan segmen yang akan mendapat perhatian positif pada tahun 2024. Pasar yang unggul dalam hal minat terhadap apartemen meliputi Hanoi dan Hung Yen dengan tingkat pertumbuhan sebesar 7% dibandingkan dengan kuartal kedua tahun 2024, diikuti oleh Hai Phong dengan tingkat pertumbuhan sebesar 6%.

Di Hanoi, proyek apartemen yang menerima minat terbesar dari pengguna pada kuartal ketiga tahun 2024 adalah Hanoi Melody Residence dengan peningkatan minat sebesar 88%, Heritage West Lake meningkat sebesar 87%, Sunshine Green Iconic meningkat sebesar 76%, Sunshine Golden River meningkat sebesar 74%, The Sapphire - Vinhomes Smart City meningkat sebesar 58%.

Di Kota Ho Chi Minh, proyek apartemen yang paling banyak mendapat perhatian pengguna pada kuartal ketiga tahun 2024 adalah Lavida Plus dengan peningkatan minat sebesar 258%, Celesta Rise dengan peningkatan minat sebesar 198%, kawasan perkotaan Van Phuc City dengan peningkatan sebesar 57%, The Opera Residence dengan peningkatan sebesar 55%, Thu Thiem Green House dengan peningkatan sebesar 55%, The Beverly Solari - Vinhomes Grand Park dengan peningkatan sebesar 46%.

Dibandingkan periode yang sama tahun lalu, proyek apartemen dengan kenaikan harga terbaik di pasar Hanoi meliputi Times City dengan kenaikan sebesar 39%, Goldmark City dengan kenaikan sebesar 38%, Vinhomes Ocean Park Gia Lam dengan kenaikan sebesar 38%, Vinhomes D'Capital dengan kenaikan sebesar 27%, Vinhomes Smart City dengan kenaikan sebesar 26%. Di Kota Ho Chi Minh, proyek apartemen dengan kenaikan harga terbaik di pasar adalah Lavida Plus dengan kenaikan sebesar 24%, The Era Town dengan kenaikan sebesar 19%, Masteri Thao Dien dengan kenaikan sebesar 18%, The Opera Residence dengan kenaikan sebesar 13%, Empire City Thu Thiem dengan kenaikan sebesar 13%.

Menurut Bapak Quoc Anh, apartemen mewah dan mewah secara bertahap mengambil alih proporsi pasokan apartemen yang lebih besar di kota-kota besar, khususnya di tiga pasar utama negara ini: Hanoi, Kota Ho Chi Minh, dan Da Nang. Apartemen mewah di Da Nang menunjukkan pertumbuhan yang baik, baik dari segi harga jual maupun tingkat bunga, sementara pasar di dua kota besar lainnya, Hanoi dan Kota Ho Chi Minh, cenderung stagnan.

Menurut data Batdongsan.com.vn, harga apartemen mewah di Hanoi turun dari VND 136 juta/m2 pada kuartal kedua tahun 2024 menjadi VND 132 juta/m2 pada kuartal ketiga tahun 2024. Pada periode yang sama, harga jual apartemen mewah di Kota Ho Chi Minh meningkat dari VND 113 juta/m2 menjadi VND 121 juta/m2.

Harga apartemen mewah di Da Nang meningkat dari 106 juta VND/m2 menjadi 111 juta VND/m2. Da Nang juga merupakan pasar dengan tingkat minat tertinggi terhadap apartemen mewah, dari 240 poin menjadi 260 poin.

Sementara itu, Kota Ho Chi Minh dan Hanoi mencatat penurunan suku bunga. Khususnya, suku bunga untuk apartemen mewah di Hanoi turun dari 109 poin menjadi 107 poin, dan apartemen mewah di Kota Ho Chi Minh turun dari 50 poin menjadi 45 poin.

Bapak Quoc Anh mengatakan bahwa warga Hanoi semakin banyak mencari apartemen mewah dan menaruh perhatian besar pada wilayah Hung Yen, Da Nang, dan Hai Phong . Dalam hal minat warga Hanoi terhadap segmen apartemen mewah, Hung Yen berada di posisi teratas dengan 44%, diikuti Da Nang dengan 15%. Hai Phong berada di posisi ketiga dengan tingkat pencarian 9%. Ketiga wilayah ini juga merupakan tiga wilayah dengan jumlah pencarian apartemen mewah tertinggi di pasaran.

Menurut Wakil Direktur Utama Batdongsan.com.vn, daya tarik utama segmen apartemen mewah adalah produk properti "bermerek". "Branded Residence" adalah proyek properti mewah yang dikembangkan bekerja sama dengan merek-merek ternama. Proyek-proyek ini menyediakan layanan dan fasilitas mewah dengan desain yang elegan. Alasan utama konsumen memutuskan untuk membeli properti bermerek antara lain: layanan dan fasilitas (34%), potensi keuntungan (25%), pemeliharaan dan pengelolaan gedung (23%), dan pengenalan merek (10%).

Hampir 4.000 apartemen tua di Kota Ho Chi Minh akan diperbaiki.

Komite Rakyat Kota Ho Chi Minh baru saja mengeluarkan dokumen yang menugaskan lembaga untuk menyelesaikan kesulitan dan masalah dalam perbaikan apartemen dan properti umum di gedung apartemen yang dikelola oleh Pusat Manajemen Perumahan dan Inspeksi Konstruksi, Departemen Konstruksi.

Sebelumnya, pada akhir Juli, Komite Rakyat Kota Ho Chi Minh mengalokasikan 3.944 apartemen milik negara kepada Komite Rakyat distrik dan Kota Thu Duc sehingga daerah-daerah tersebut dapat menyetujui rencana pengelolaan dan penggunaan untuk tujuan pemukiman kembali.

Komite Rakyat Kota Ho Chi Minh mewajibkan distrik dan Kota Thu Duc untuk melaporkan secara rinci jumlah apartemen yang perlu diperbaiki serta perkembangan dan rencana relokasi. Berdasarkan rencana tersebut, Pusat Manajemen Perumahan dan Inspeksi Konstruksi akan memperbaiki apartemen dan area umum di gedung-gedung apartemen.

Hampir 4.000 apartemen yang didistribusikan ke daerah-daerah dibagi menjadi 3 kelompok.

Secara spesifik, kelompok 1 mencakup semua apartemen di gedung apartemen milik publik yang masih kosong dan belum dialihfungsikan. Kelompok 2 mencakup apartemen kosong yang belum dialihfungsikan, yang terletak di antara apartemen-apartemen yang telah dialihfungsikan tetapi belum membentuk dewan pengelola apartemen.

Untuk apartemen dalam dua kelompok di atas, Pusat Inspeksi Konstruksi dan Manajemen Perumahan akan memimpin perbaikan, memastikan kemajuan sesuai dengan proposal setempat.

Kelompok 3 meliputi apartemen kosong, yang terletak di antara apartemen-apartemen lain yang telah diatur penggunaannya dan telah dibentuk suatu badan pengelola apartemen.

Untuk kelompok ini, Pusat Manajemen Perumahan dan Inspeksi Konstruksi ditugaskan untuk memperbaiki apartemen, berkoordinasi dengan dewan manajemen, dan melaporkan kepada Departemen Konstruksi rencana perbaikan properti umum gedung apartemen.

Cara baru menghitung pajak penghasilan pribadi saat pengalihan hak guna tanah

Berdasarkan peraturan sebelumnya, penghasilan kena pajak dari pengalihan hak guna tanah ditetapkan sebagai harga pengalihan setiap kali. Namun, dengan adanya peraturan baru dalam Undang-Undang Pertanahan 2024, metode perhitungannya telah berubah.

Hal tersebut menjadi catatan penting dalam Undang-Undang Agraria dan Tata Ruang Tahun 2024 saat mengubah ketentuan tentang penghasilan yang dikenakan Pajak Penghasilan Orang Pribadi (selanjutnya disebut PPh) dari kegiatan pengalihan hak atas tanah dan bangunan.

Sebelumnya, penghasilan kena pajak dari pengalihan hak atas tanah dan bangunan diatur dalam Pasal 14 Undang-Undang Pajak Penghasilan Orang Pribadi Tahun 2007 (sebagaimana diubah dan ditambah dengan Undang-Undang Nomor 71 Tahun 2014/QH13), yang mengatur bahwa penghasilan kena pajak dari pengalihan hak atas tanah dan bangunan ditetapkan sebesar harga pengalihan setiap kali pengalihan.

Namun demikian, peraturan tersebut di atas telah diubah dan ditambah dengan Pasal 247 Undang-Undang Pertanahan Tahun 2024, yang berlaku sejak tanggal 1 Agustus.

Dengan demikian, penghasilan kena pajak dari pengalihan hak atas tanah ditentukan sebesar harga pengalihan pada setiap kali pengalihan; dalam hal pengalihan hak atas tanah, penghasilan kena pajak dihitung berdasarkan harga tanah dalam daftar harga tanah.

Oleh karena itu, Undang-Undang Pertanahan 2024 telah menambahkan peraturan tentang penentuan penghasilan kena pajak dalam hal pengalihan hak guna tanah. Khususnya, mulai 1 Agustus, penghasilan kena pajak dari pengalihan hak guna tanah ditentukan berdasarkan harga tanah dalam tabel harga tanah.

Sementara itu, penghasilan kena pajak dari pengalihan real estat lainnya (bukan hak penggunaan tanah) masih ditentukan berdasarkan harga pengalihan setiap kali.

Berdasarkan Undang-Undang Pertanahan tahun 2024, mulai tahun 2026, daftar harga tanah akan dikeluarkan oleh Komite Rakyat provinsi setahun sekali untuk menyesuaikan dengan pasar, bukan setiap 5 tahun seperti peraturan lama.

Saat ini, di banyak daerah, daftar harga tanah yang dikeluarkan oleh Komite Rakyat Provinsi sesuai ketentuan Undang-Undang Pertanahan tahun 2013 terus berlaku hingga 31 Desember 2025.

Di Kota Ho Chi Minh, pada akhir Oktober, setelah hampir 3 bulan menerima masukan, penjelasan, dan penyesuaian yang sesuai, Komite Rakyat Kota secara resmi mengeluarkan keputusan untuk menyesuaikan daftar harga tanah tahun 2020. Daftar harga tanah ini akan berlaku mulai 31 Oktober 2024 hingga 31 Desember 2025.

Dalam daftar harga yang baru diterbitkan, harga lahan pertanian disesuaikan dengan mengalikan harga lahan dalam daftar harga tahun 2020 dengan koefisien penyesuaian (koefisien K) yang sesuai untuk setiap wilayah dan lokasi. Dibandingkan dengan harga lama, harga lahan pertanian yang telah disesuaikan sedikit meningkat.

Untuk tanah perumahan, jika harga tanah pada tahun 2020 setelah dikalikan dengan koefisien K hanya 30% dari harga pasar, maka daftar harga tanah yang disesuaikan adalah sekitar 50% dari harga pasar.

Harga tanah hunian tertinggi di Kota Ho Chi Minh adalah tanah di tiga rute: Nguyen Hue, Dong Khoi, dan Le Loi, Distrik 1, sebesar 687,2 juta VND/m2. Dibandingkan dengan harga tanah pada tahun 2020 dikalikan dengan koefisien (567 juta VND/m2), harga tanah hunian yang disesuaikan pada rute-rute tersebut meningkat sebesar 120,2 juta VND/m2, setara dengan 21%.

Namun, angka ini menurun signifikan dibandingkan dengan rancangan yang dirilis untuk komentar pada akhir Juli, ketika harga tanah yang diusulkan pada tiga rute tersebut adalah VND810 juta/m2.

Harga tanah terendah di kota ini berada di kawasan permukiman Thieng Lieng, Distrik Can Gio, yaitu 2,3 ​​juta VND/m2. Dalam daftar harga tahun 2020, jika dikalikan dengan koefisien K, harga tanah di kawasan ini hanya 170.000 VND/m2. Setelah penyesuaian, harga tanah telah meningkat 13,5 kali lipat.

Syarat-syarat Pengadaan Tanah Secara Wajib

Apa saja syarat untuk menegakkan keputusan pemulihan lahan?

Pasal 89 Undang-Undang Agraria dan Tata Ruang Tahun 2024 (berlaku sejak Agustus 2024) Pasal 2 ayat (2) menyebutkan bahwa pelaksanaan putusan pemulihan hak atas tanah dilaksanakan apabila memenuhi syarat-syarat sebagai berikut:

a) Keputusan mengenai pemulihan tanah telah berlaku, tetapi orang yang tanahnya dipulihkan tidak mematuhi keputusan tersebut setelah Komite Rakyat komune, Komite Front Tanah Air Vietnam komune tempat tanah dipulihkan, dan badan pengelola tanah yang kompeten atau unit atau organisasi yang melaksanakan tugas ganti rugi, dukungan, dan pemukiman kembali telah memobilisasi dan membujuk;

b) Keputusan pelaksanaan putusan pengembalian tanah telah diumumkan secara terbuka di kantor pusat Komite Rakyat tingkat kecamatan dan di tempat kediaman bersama masyarakat di wilayah pemukiman tempat pengembalian tanah;

c) Keputusan pelaksanaan putusan pemulihan tanah telah mulai berlaku;

d) Orang yang menjadi subjek penegakan hukum telah menerima keputusan untuk menegakkan keputusan pemulihan tanah yang efektif.

Apabila yang dikenai sanksi tidak mau menerima putusan sanksi atau tidak hadir pada saat putusan sanksi disampaikan, maka Panitia Rakyat tingkat kecamatan membuat berita acara.

Dengan demikian, pelaksanaan putusan pemulihan tanah hanya dapat dilaksanakan apabila seluruh syarat-syarat yang ditentukan di atas telah terpenuhi.

Sumber: https://baoquocte.vn/bat-dong-san-moi-nhat-gia-chung-cu-chi-tang-khong-giam-gia-thu-lai-bat-dong-dieu-kien-de-cuong-che-thu-hoi-dat-293896.html