Proyek yang 'dihidupkan kembali' merupakan sumber pasokan penting bagi pasar real estat

Pak, banyak orang bertanya-tanya mengapa harga properti terus meningkat, terutama di Hanoi dan Kota Ho Chi Minh, terutama mengingat berlakunya tiga undang-undang tentang tanah, perumahan, dan properti. Bagaimana Anda menjelaskan masalah ini?

Ada banyak alasan untuk menjelaskan lonjakan harga properti belakangan ini, terutama di kota-kota besar. Namun, alasan yang kemungkinan besar akan disepakati bersama adalah kurangnya pasokan dan ketidakseimbangan antara penawaran dan permintaan, terutama apartemen dan lahan kecil dengan harga rata-rata di kawasan pusat kota.

Mengapa terjadi fluktuasi harga dan kelangkaan pasokan padahal Undang-Undang Pertanahan, Undang-Undang Perumahan, dan Undang-Undang Usaha Properti baru berlaku sejak 1 Agustus?

Menurut pendapat kami, jumlah proyek perumahan baru yang dibuka untuk dijual tidak banyak setelah undang-undang baru berlaku. Banyak orang berharap pasokan akan lebih banyak, tetapi perlu dinilai secara objektif bahwa meskipun peraturan baru fleksibel dan masuk akal, peraturan tersebut hanya berlaku untuk proyek perumahan yang baru diimplementasikan. Proyek-proyek ini harus menyelesaikan prosedur hukum dan tidak dapat dibuka untuk dijual segera setelah undang-undang berlaku.

Di sisi lain, proyek perumahan terhenti karena berbagai alasan seperti: salah memilih investor, tidak memenuhi peraturan pertanahan, dll., sehingga masih belum ada solusi. Proyek-proyek lama masih dalam mode "menunggu" kebijakan baru untuk diselesaikan. Proyek-proyek dengan "masalah" yang belum terselesaikan belum menciptakan sumber pasokan bagi pasar.

Kedua, peningkatan biaya "input" menyebabkan kenaikan harga tanah. Saat ini, pemerintah daerah sedang menyesuaikan daftar harga tanah sesuai dengan ketentuan Undang-Undang Pertanahan. Sebagai contoh, Kota Ho Chi Minh mengeluarkan Daftar Harga Tanah pada 21 Oktober, yang menunjukkan bahwa dibandingkan dengan daftar harga tanah tahun 2020, harga tanah di banyak daerah meningkat 3 hingga 11 kali lipat dari harga sebelumnya, seperti di distrik Cu Chi; Hoc Mon 2 hingga 11 kali lipat lebih tinggi... Daftar harga tanah yang tinggi akan menyebabkan kenaikan biaya tanah bagi masyarakat (pajak tanah, biaya penggunaan tanah setelah diterbitkan sertifikat, biaya alih fungsi lahan, dan sebagainya).

Bagi pelaku usaha, meskipun penetapan harga lahan proyek tidak lagi didasarkan pada daftar harga lahan, dengan peraturan baru ini, biaya penggunaan lahan yang ditetapkan untuk proyek investasi tidak akan lebih rendah dari sebelumnya. Terutama dalam konteks biaya kompensasi yang lebih tinggi untuk pembebasan lahan, di mana orang yang lahannya diambil alih akan menerima manfaat yang lebih besar dari sebelumnya.

Alasan ketiga adalah tren spekulasi properti masih populer. Tidak sulit untuk menegaskan bahwa orang masih ingin berinvestasi di tanah karena profitabilitasnya yang tinggi. Sebagian orang menganggap tanah sebagai aset yang baik untuk disimpan. Hal ini berlaku baik bagi investor maupun mereka yang membeli tanah untuk menyimpan aset. Pepatah populer "seumur hidup berbisnis tidak sebanding dengan keuntungan sebidang tanah" masih berlaku hingga saat ini.

Spekulasi juga memicu trik untuk "menaikkan" harga properti. Lelang dengan harga selangit dan kemudian membatalkan deposit mengganggu informasi pasar seperti di Thanh Oai, Hoai Duc... dan bahkan di Ha Dong baru-baru ini dengan tawaran pemenang sebesar 262 juta VND/m2, yang terus memecahkan rekor lelang sebelumnya. Konsekuensi dari "kenaikan" harga ini adalah informasi pasar terganggu dan pembeli berada dalam "labirin" harga.

Apakah menurut Anda penyesuaian daftar harga tanah di daerah akan meningkatkan harga transfer real estat di pasaran?

Menurut kami, penyesuaian daftar harga tanah daerah merupakan suatu keharusan yang objektif. Daftar harga tanah yang sebelumnya diatur tidak mencerminkan nilai tanah yang sebenarnya. Oleh karena itu, penyesuaian dan penerapan daftar harga tanah sejak dini diperlukan dan membantu pasar menjadi transparan, stabil, serta menyelesaikan permasalahan yang telah berlangsung selama bertahun-tahun, seperti: Perhitungan harga ganti rugi bagi masyarakat yang tanahnya telah diambil kembali akan lebih masuk akal, membatasi situasi individu yang mengambil tanah dan kemudian mengubah tujuan penggunaan tanah untuk tujuan spekulatif...

Namun, kenaikan harga tanah dalam daftar harga tersebut juga berdampak pada banyak kelompok subjek, terutama individu yang memerlukan sertifikat hak guna tanah, permohonan perubahan peruntukan lahan pertanian dalam satu bidang tanah dengan rumah, dan pembayaran pajak penggunaan tanah nonpertanian. Mereka adalah subjek yang akan terkena dampak negatif dari penyesuaian daftar harga tanah karena biaya guna tanah akan meningkat.

Misalnya, sebelum penyesuaian harga tanah, masyarakat harus membayar 1 miliar VND untuk sebidang tanah pertanian seluas 100 m² karena perubahan peruntukannya. Jika harga tanah dinaikkan 2,2 kali lipat, biaya tanah masyarakat akan meningkat sebesar 2,2 miliar VND. Biaya pendaftaran dan pajak penggunaan lahan non-pertanian juga akan meningkat.

Hal ini akan berdampak pada kelompok rentan, terutama mereka yang telah lama menggunakan lahan yang "ditangguhkan perencanaannya" tanpa mendapatkan sertifikat, dan kini berhak mendapatkan sertifikat. Biaya pembayaran iuran penggunaan lahan ketika Negara mengakuinya dalam beberapa kasus akan meningkat dibandingkan sebelumnya.

Secara keseluruhan, kita melihat bahwa ketika harga tanah spesifik (harga tanah input) ditetapkan mendekati harga pasar dalam daftar harga tanah, harga tanah transfer (harga output) cenderung meningkat. Oleh karena itu, meskipun pasokan membaik, harga properti mungkin masih sangat sulit untuk "turun" dalam waktu singkat.

Jadi, menurut Anda, apa solusi untuk situasi saat ini, yaitu kenaikan harga properti secara tiba-tiba di masa mendatang?

Untuk "mendinginkan" harga properti, diperlukan banyak solusi yang sinkron dari pihak berwenang. Namun, dari perspektif hukum, kami yakin bahwa solusi jangka pendek maupun jangka panjang juga diperlukan.

Dalam jangka pendek, otoritas yang berwenang perlu mempertimbangkan untuk menerbitkan mekanisme penanganan proyek-proyek yang ditangguhkan akibat permasalahan hukum. Dengan kata lain, perlu ada regulasi yang dapat menangani proyek-proyek semacam ini secara tegas, sehingga proyek-proyek tersebut dapat dilaksanakan atau dihentikan sepenuhnya; dan tidak membiarkan situasi proyek-proyek yang "ditangguhkan" seperti saat ini.

Proyek-proyek yang "dihidupkan kembali" merupakan sumber pasokan penting bagi pasar di masa mendatang. Jumlah proyek yang "macet" cukup besar dan hanya sebagian kecil dari proyek-proyek ini yang perlu diimplementasikan untuk mengubah pasokan pasar. Di sisi lain, untuk menghindari dampak penyesuaian harga tanah, Pemerintah perlu mempertimbangkan untuk menerbitkan peraturan tentang pembebasan dan pengurangan biaya penggunaan lahan, termasuk perubahan peruntukan lahan untuk rumah tangga dan individu.

Dalam jangka panjang, mempertimbangkan penerapan tarif pajak yang lebih tinggi bagi mereka yang memiliki banyak properti, membiarkan lahan terbengkalai, dan membeli serta menjual tanah dalam waktu singkat tetap merupakan solusi mendasar. Ini bukan satu-satunya solusi, tetapi merupakan salah satu langkah penting untuk mengatur pasar; berkontribusi dalam membatasi jumlah uang yang diinvestasikan orang dalam properti. Tentu saja, penerapan undang-undang pajak semacam itu memerlukan penelitian yang cermat tentang waktu dan metode yang tepat.

Selain itu, keterbukaan informasi, promosi digitalisasi, dan pembentukan bursa real estat nasional—semacam bursa saham yang ada saat ini—dapat menjadi solusi berkelanjutan. Bursa real estat nasional yang beroperasi dengan model organisasi layanan publik yang dikelola oleh Negara, terintegrasi dengan basis data nasional tentang kependudukan dan pertanahan, akan berkontribusi dalam mengendalikan nilai transaksi aktual, membantu menjadikan pasar transparan dan sehat.

Terima kasih banyak!

Sumber: https://doanhnghiepvn.vn/kinh-te/du-an-duoc-hoi-sinh-la-nguon-cung-quan-trong-cho-thi-truong-bat-dong-san/20241028102534040