Perlu menyelaraskan kepentingan semua pihak

Investor kesulitan untuk “menanggung” biaya dan membayar bunga pinjaman

Nguoi Dua Tin (NDT): Saat ini, meskipun jutaan masyarakat berpenghasilan rendah dan menengah bercita-cita memiliki rumah, pasokan perumahan terjangkau dan perumahan sosial hampir habis. Menurut Anda, apa penyebab situasi ini?

Bapak Vo Hong Thang - Direktur Layanan Konsultasi dan Pengembangan Proyek, DKRA Group: Masalah kurangnya pasokan perumahan terjangkau dan perumahan sosial untuk memenuhi kebutuhan masyarakat berpenghasilan rendah dan menengah telah terjadi dan berlangsung selama bertahun-tahun.

Ada banyak faktor yang memengaruhi segmen ini, tetapi ada dua faktor utama yang secara langsung memengaruhi pasokan segmen ini.

Pertama, biaya input tinggi. Meskipun harga properti menunjukkan tanda-tanda penurunan dalam dua tahun terakhir, harus diakui bahwa siklus pengembangan properti sebelumnya, sekitar tahun 2014-2020, menyebabkan harga rumah tetap tinggi.

Hal ini menyebabkan biaya investasi dan konstruksi yang sangat mahal bagi investor proyek real estat. Mulai dari pembelian lahan, bahan baku, tenaga kerja, dan sebagainya, yang semuanya meningkat secara vertikal, sehingga sangat sulit untuk menurunkan harga real estat yang sudah jadi.

Bapak Vo Hong Thang - Direktur Layanan Konsultasi dan Pengembangan Proyek, DKRA Group.

Kedua, status hukum proyek properti berlarut-larut dan membutuhkan waktu yang lama untuk diselesaikan. Sejak tahap kepemilikan tanah, investor juga harus mengajukan dokumen persetujuan dari berbagai tingkat pemerintahan, belum lagi rencana kompensasi dan pembebasan lahan, yang menyebabkan penyelesaian hukum proyek memakan waktu bertahun-tahun.

Khusus untuk bisnis spesifik seperti properti, kebanyakan menggunakan leverage keuangan yang tinggi, dan pinjaman dari lembaga pembiayaan obligasi dan bank sangat besar. Meskipun proyek tertunda karena prosedur hukum yang belum lengkap, bisnis tersebut tetap harus "menanggung" bunga pinjaman yang sangat besar. Semua lampiran di atas akan dimasukkan dalam harga produk setelah selesai.

Oleh karena itu, sangat sulit bagi bisnis untuk menurunkan harga produk ke tingkat rendah atau memenuhi konsep "keterjangkauan" seperti yang diinginkan sebagian besar orang, terutama dalam konteks saat ini ketika biaya sudah sangat tinggi.

Investor: Pernyataan itu menunjukkan bahwa investor properti sedang "pusing" dengan masalah biaya. Bisakah Anda menjelaskan lebih rinci beberapa biaya yang harus ditanggung oleh bisnis properti, bagaimana hal ini memengaruhi penurunan harga rumah, Pak?

Tn. Vo Hong Thang: Biaya input seperti biaya penggunaan lahan, kompensasi pembersihan lokasi, bunga pinjaman bank, biaya tenaga kerja, pembelian material konstruksi... semuanya telah meningkat tajam, bahkan beberapa kali lipat dalam beberapa waktu terakhir.

Sebuah proyek, mulai dari kebijakan konstruksi hingga penyelesaian hukum seperti yang diharapkan, hanya memakan waktu rata-rata sekitar 3 tahun. Namun, pada kenyataannya, bisnis yang ingin membangun secara resmi dapat menghabiskan waktu hingga sepuluh tahun untuk mengurus dokumen, sehingga membuang-buang sumber daya.

Untuk memiliki tanah, perusahaan harus membayar serangkaian biaya kompensasi dan pembersihan lokasi melalui penerimaan transfer hak penggunaan tanah, pembayaran biaya penggunaan tanah, sewa tanah, dan biaya perlindungan lahan padi kepada Negara.

Selanjutnya, biaya konstruksi, baik tenaga kerja, material, dan sebagainya, meningkat seiring waktu. Untuk proyek apartemen, biaya konstruksi mencapai sekitar 50%, sekitar 30% untuk townhouse, dan 20% untuk villa.

Belum lagi beban keuangan yang harus ditanggung perusahaan ketika harus membayar pokok dan bunga pinjaman. Semakin lama proyek selesai, semakin tinggi pula biaya keuangannya. Dan, biaya ini sudah termasuk dalam harga jual yang harus dibayar pelanggan saat membeli rumah.

Mustahil bagi bisnis untuk menerima kerugian hanya untuk mengeluarkan produk mereka.

Dalam konteks pasar real estat yang suram dalam dua tahun terakhir, banyak investor telah mencoba menawarkan insentif menarik kepada pembeli rumah dan memperpanjang periode pembayaran untuk merangsang permintaan.

Sebenarnya, kebijakan ini merugikan keuntungan investor, tetapi mereka tetap menerimanya demi menciptakan likuiditas. Karena biayanya sudah terlalu tinggi, para pelaku bisnis hanya dapat menurunkan harga produk mereka untuk menyelaraskan kepentingan pembeli dan penjual pada tingkat yang moderat.

Sangat sulit memaksa bisnis real estat menurunkan harga rumah ke tingkat yang "terjangkau" karena bisnis perlu menghasilkan keuntungan. Mustahil mengharapkan bisnis menerima kerugian hanya untuk menjual produk mereka.

Dulu, banyak investor mengharapkan keuntungan hingga puluhan persen sebelum bertindak, tetapi sekarang mereka bertekad untuk mencapai titik impas, bahkan merugi di beberapa tahap awal. Tujuan tertinggi investor saat ini adalah menjual dengan harga serendah mungkin, mengumpulkan dana secepat mungkin untuk menciptakan arus kas, yang merupakan pilihan terbaik bagi nasabah yang ingin memiliki properti.

Harapan peningkatan pasokan perumahan berkat kebijakan

Investor: Realitas menunjukkan bahwa bahkan dalam konteks pasar real estat yang suram pada tahun 2023, segmen perumahan terjangkau masih mendapat perhatian khusus dari pelanggan dan proyek di segmen ini selalu memiliki volume transaksi yang stabil.

Namun, investor tampaknya tertarik untuk mengembangkan rumah kota mewah dan apartemen kelas atas.... Menurut Anda, mengapa paradoks ini muncul?

Tn. Vo Hong Thang: Kebuntuan hukum yang terjadi secara bersamaan dalam ribuan proyek di seluruh negeri telah mengakibatkan sangat sedikit proyek yang memenuhi syarat untuk diluncurkan dalam beberapa tahun terakhir, hanya di segmen tertentu.

Karena jumlah proyek yang sedikit dengan harga yang wajar, kecepatan penjualannya tentu akan sangat cepat, dan transaksi yang ramai membuat kita mudah salah mengira bahwa hanya proyek berbiaya rendah yang diminati orang.

Namun, perlu juga dipertimbangkan kenyataan bahwa untuk proyek-proyek yang berlokasi di "hot spot" seperti Hanoi dan Kota Ho Chi Minh, jumlah apartemen dengan harga di bawah 50 juta VND/m2 hampir tidak ada. Proyek-proyek di atas semuanya akan menelan biaya 70-80 juta VND/m2, bahkan 100 juta VND/m2, yang juga dikenal sebagai real estat mewah.

Semua proyek di atas berlokasi di lokasi yang sangat strategis, sehingga sangat sulit bagi investor untuk menurunkan harga produk. Apalagi belakangan ini, jumlah proyek mewah yang layak diluncurkan juga sangat terbatas, yang juga menyebabkan volume transaksi di segmen ini rendah.

Oleh karena itu, mustahil untuk melihat jumlah transaksi di pasar untuk memastikan bahwa segmen real estat mewah kurang diminati dibandingkan segmen perumahan terjangkau atau perumahan sosial.

Jika biaya dikurangi, harga real estat akan langsung turun.

Selain itu, bagi sebagian investor, banyak bisnis yang sejak awal memposisikan diri untuk mengembangkan segmen rumah bandar dan rumah bernilai tinggi serta memiliki strategi jangka panjang untuk mengembangkan segmen ini, sehingga meskipun sebenarnya ingin mengembangkan lebih banyak segmen bernilai rendah untuk memenuhi permintaan pasar, tetap harus menerima dan tetap mengejar orientasi semula.

Selain itu, beberapa proyek juga masih terbengkalai dengan nilai investasi yang sangat tinggi, sehingga investor sulit untuk beralih ke segmen properti lainnya.

Investor: Jadi, menurut Anda, solusi apa yang perlu diterapkan untuk mengatasi masalah kurangnya pasokan perumahan terjangkau? Undang-Undang Pertanahan yang direvisi telah disahkan dan akan diterapkan dalam praktik. Bagaimana Anda menilai hal ini akan berdampak pada pasokan di pasar properti?

Tn. Vo Hong Thang: Berdasarkan kebijakan utama Negara, kita dapat sepenuhnya berharap bahwa dalam 3-5 tahun ke depan, pasokan perumahan sosial dan perumahan terjangkau akan meningkat secara dramatis, sehingga dapat menutupi kekurangan kebutuhan perumahan sebagian besar masyarakat saat ini.

Untuk melakukan ini, peran Negara masih menjadi yang paling penting, memegang tugas utama dalam mengoperasikan dan mengarahkan pengembangan pasar melalui kebijakan, lembaga, dan strategi...

Hal terpenting adalah menyelesaikan semua permasalahan hukum proyek, mempersingkat waktu prosedur administratif sehingga pelaku usaha dapat segera memulai konstruksi. Khususnya, undang-undang yang baru diamandemen dan ditambah ini tentu akan memberikan dampak positif langsung terhadap pasokan di pasar setelah resmi diterapkan.

Kedua, perlu meninjau biaya penggunaan lahan dan harus ada lebih banyak program dukungan pajak bagi bisnis yang mengembangkan perumahan terjangkau dan segmen perumahan sosial.

Ketiga, Vietnam harus mempertimbangkan untuk membangun dana pembangunan perumahan tambahan bagi pemilik rumah pertama kali seperti Singapura.

Dan akhirnya, di negara kita, kita harus menciptakan lebih banyak dana tanah bersih dan melelangnya sehingga bisnis dapat dengan mudah mengakses tanah.

Bagi bisnis, sifatnya masih hubungan penawaran dan permintaan. Jika biaya input meningkat, harga jual akan meningkat, begitu pula sebaliknya. Jika biaya dikurangi, harga produk real estat jadi juga akan langsung turun. Untuk mengendalikan biaya-biaya tersebut, Negara tetap memainkan peran penting dalam menentukan naik atau turunnya pasar real estat .

Sumber: https://www.nguoiduatin.vn/giai-con-khat-nha-gia-re-can-hai-hoa-loi-ich-cac-ben-a668701.html