Suatu perwujudan dari "hausnya tanah" atau sekadar "demam virtual"?

Pada malam tanggal 19 Agustus, dini hari tanggal 20 Agustus 2024, lelang 19 bidang tanah di kelurahan Tien Yen, kecamatan Hoai Duc berakhir dengan harga tanah "final" sebesar 133 juta VND/m2, atau 30 kali lipat dari harga awal.

Lelang sebidang tanah yang terletak di pinggiran kota Hanoi berlangsung selama 18 jam, menimbulkan kehebohan di situs jejaring sosial dengan gambar ratusan investor berbaris dan bergegas mendaftar untuk berpartisipasi dalam lelang tersebut.

Lelang tanah berlangsung hingga hampir pukul 04.00 pagi pada tanggal 20 Agustus 2024 (Foto: Huu Thang).

Dua bidang tanah dengan harga pemenang terendah pada lelang ini adalah 91,3 juta VND/m2, tetapi ini masih 12,5 kali lebih tinggi dari harga awal.

Gambar ini tidak terlalu baru karena kurang dari setengah bulan yang lalu, "panci api" lelang tanah di Thanh Oai juga menetapkan tingkat harga baru untuk segmen tanah pinggiran kota.

Lelang tanah yang digelar akhir pekan lalu di Distrik Thanh Oai, Hanoi, menarik ribuan peserta. Harga tertinggi yang diraih mencapai lebih dari 100 juta VND/m2, 8 kali lipat lebih tinggi dari harga awal yang hanya 8,6 juta VND/m2 hingga 12,5 juta VND/m2.

Para makelar memindahkan tanah tepat setelah lelang (Foto: Huu Thang).

Dengan demikian, jumlah total uang yang dikumpulkan distrik Thanh Oai dari lelang terakhir adalah 404,6 miliar VND, selisih harga awal adalah 349 miliar VND, sekitar 8 kali lebih tinggi dari harga awal semula.

Sedangkan untuk Hoai Duc, distrik ini berharap dapat mengumpulkan lebih dari 186 miliar VND dari lelang tersebut, lebih dari 11 kali lipat harga awal.

Pasar tanah suburban sebelum lelang, tanah dijual mulai 20-30 juta VND/m2

Menurut survei pasar aktual Nguoi Dua Tin dan laporan ringkasan di beberapa lantai perdagangan elektronik seperti Batdongsan.com.vn, faktanya, harga jual tanah di komune Thanh Cao (distrik Thanh Oai, Hanoi) cenderung meningkat dalam beberapa tahun terakhir.

Namun, harga tanah rata-rata di wilayah ini hanya meningkat sekitar 80% selama 4 tahun terakhir - dari tingkat umum 15 juta VND/m2 pada tahun 2020 menjadi 27 juta VND/m2 pada tahun 2024, tanpa fenomena kenaikan mendadak beberapa lusin kali lipat seperti harga pada lelang di atas.

Harga tanah yang menang dalam lelang di Hoai Duc 2 hingga 3 kali lebih tinggi dari harga umum (Foto: Huu Thang).

Dengan demikian, dibandingkan dengan harga jual umum sebesar 27 juta VND/m2 pada triwulan kedua tahun 2024, harga lelang yang menang sebesar 63 - 100 juta VND/m2 untuk bidang tanah di Kelurahan Thanh Cao pada lelang tanggal 10 Agustus 2024 adalah 2,3 hingga 3,7 kali lebih tinggi.

Di wilayah tetangga distrik Thanh Oai, harga juga berfluktuasi dalam kisaran 20-30 juta VND/m2.

Untuk wilayah Tien Yen, Hoai Duc, Hanoi, harga jual segmen tanah paling diminati pada kuartal kedua tahun 2024 hanya tercatat sebesar 43 juta VND/m2 dengan tingkat pertumbuhan pada tahun terakhir sekitar lebih dari 48%.

Namun, harga tanah yang menang dalam lelang terakhir masih 2 hingga 3 kali lebih tinggi dari tingkat harga umum.

Untuk daerah tetangga di distrik Hoai Duc, harganya hanya 22 hingga 62 juta VND/m2 pada kuartal kedua tahun 2024.

Melonjaknya harga tanah merupakan manifestasi "hausnya" pasar.

Menanggapi situasi di atas, Bapak Nguyen Quoc Anh, Wakil Direktur Utama Batdongsan.com.vn, mengatakan bahwa mulai kuartal kedua tahun 2025, sektor properti akan mulai memasuki tren pemulihan utama. Gelombang pemulihan saat ini hanya bersifat lokal di beberapa wilayah.

Data dari Batdongsan.com.vn juga menunjukkan bahwa permintaan tanah secara nasional pada kuartal kedua tahun 2024 meningkat sebesar 33% dibandingkan dengan kuartal pertama tahun 2024.

Namun, pakar menilai hal ini hanya merupakan perbaikan lokal di beberapa wilayah, terutama provinsi-provinsi utara. Hanoi mencatat peningkatan minat terhadap lahan sebesar 75%.

"Khususnya, tingkat minat dan kenaikan harga di daerah pinggiran kota Hanoi disebabkan oleh faktor perencanaan dan kegiatan lelang," kata Bapak Quoc Anh.

Tuan Nguyen Quoc Anh - Wakil Direktur Jenderal Batdongsan.com.vn.

Secara khusus, pada paruh pertama tahun 2024, tanah di Dong Anh, Gia Lam, Hoai Duc, Thach That, dan Quoc Oai mencatat peningkatan pencarian dari 48% menjadi 104%, yang menyebabkan peningkatan harga tanah di distrik pinggiran kota ini dari 4% menjadi 24% dibandingkan dengan paruh kedua tahun 2023.

Bapak Nguyen Quoc Anh menyampaikan bahwa ada 3 faktor utama yang sangat mempengaruhi pasar tanah, antara lain perekonomian daerah, atau lebih makro lagi perekonomian nasional; perencanaan infrastruktur dan kependudukan, serta konektivitas dengan daerah lain.

"Selain pasar tradisional, di banyak pasar baru tempat informasi perencanaan infrastruktur diumumkan, harga umumnya naik 10-30%, dan di beberapa tempat harga tanah naik 2-3 kali lipat dalam waktu singkat.

Saat ini, informasi perencanaan dirilis secara masif dan berskala besar, seluruh negeri bagaikan sebuah proyek besar yang dilaksanakan dengan perencanaan yang sinkron. Informasi positif ini memberikan angin segar bagi likuiditas dan harga lahan," analisis pakar tersebut.

Namun, Bapak Quoc Anh juga menekankan bahwa ketika menganalisis risiko, mengikuti informasi infrastruktur, ada tempat di mana harga tanah meningkat berdasarkan permintaan dan potensi, tetapi ada juga tempat di mana harga meningkat karena rumor dan dapat berdampak negatif pada pasar.

Bapak Nguyen Van Dinh mengatakan tingginya harga tanah mencerminkan tingginya permintaan pasar real estat.

Dari sudut pandang lain, Dr. Nguyen Van Dinh, Ketua Asosiasi Pialang Properti Vietnam (VARS), mengatakan bahwa lelang tanah menarik perhatian banyak peserta dan harganya melonjak drastis. Hal ini jelas menunjukkan "hausnya" masyarakat terhadap tanah.

Dalam beberapa tahun terakhir, jumlah proyek, bidang tanah, dan produk real estat dengan dokumen hukum yang "bersih" sangat langka, masuk ke pasar dalam jumlah yang sangat sedikit dan dapat dikatakan hampir tidak ada.

Oleh karena itu, peluncuran proyek yang berbadan hukum penuh dan dikelola oleh negara akan menarik perhatian besar dari para investor, yang bersedia membayar sejumlah uang besar untuk "menahan" tanah tersebut.

Risiko tersembunyi dari "memeluk" tanah

Meskipun beliau yakin bahwa tingginya harga tanah sebagian disebabkan oleh "hausnya" pasar, Bapak Dinh juga mengingatkan investor untuk berhati-hati karena meskipun telah menjadi titik panas, transaksi tanah masih belum benar-benar menjadi segmen dengan likuiditas yang kuat. Beberapa area memang sangat panas, tetapi ada juga area di mana inflasi harga muncul dengan tujuan memanipulasi pasar.

Sangat mungkin investor berkolusi untuk berpartisipasi dalam lelang, sehingga mendorong harga tanah di daerah sekitarnya mendekati harga baru untuk mendapatkan keuntungan. Belum lagi Hanoi merupakan kawasan perkotaan utama dengan karakteristik lahan terbatas dan populasi padat, pasokan properti selalu tidak mencukupi untuk memenuhi permintaan, sehingga sangat mungkin investor memanfaatkan psikologi tersebut untuk mendapatkan keuntungan.

Terlepas dari apakah harga tanah memang setinggi itu atau tidak, kita perlu memperhatikan apakah investor yang menang akan benar-benar membayar di masa mendatang. Kisah lelang tanpa jaminan di Thu Thiem masih ada untuk memberi kita gambaran yang lebih realistis tentang situasi demam tanah ini," ujar Bapak Dinh.

Para ahli mengemukakan kekhawatiran tentang potensi risiko dari "memeluk" daratan (Foto: Huu Thang).

Mengomentari hasil lelang tanah dengan harga setinggi itu akan membuat biaya pembersihan lahan untuk proyek baru menjadi lebih mahal, Tn. Nguyen Quoc Anh juga mengkhawatirkan bahwa dengan harga lelang yang menang bisa 2 hingga 3 kali lebih tinggi dari rata-rata, pemilik tanah di sekitarnya akan memiliki mentalitas untuk menaikkan harga jual tanahnya.

Harga tanah yang tinggi secara tiba-tiba juga dapat menciptakan tren spekulasi tanah, karena banyak orang berbondong-bondong membeli tanah dengan harapan mendapat untung dari kenaikan harga tanah yang terus-menerus.

Namun, hal ini dapat menyebabkan uang terhenti di tanah, alih-alih berputar di kegiatan ekonomi lainnya.

Menurut ahli, setelah periode pasar yang sulit, psikologi umum pembeli dan investor real estat akan lebih berhati-hati daripada sebelumnya.

Oleh karena itu, ia menyarankan agar pembeli dan investor meneliti pasar dengan cermat dan mempelajari fluktuasi harga melalui sumber informasi yang objektif sebelum memutuskan untuk mengeluarkan uang untuk produk apa pun.

Lelang tanah di Thanh Oai sepenuhnya transparan dan mengikuti prosedur yang benar.

Menanggapi informasi yang saling bertentangan bahwa pelaksanaan proyek, penentuan harga awal dan pengorganisasian lelang hak penggunaan tanah untuk 68 bidang tanah di daerah Ngo Ba, desa Thanh Than, kecamatan Thanh Cao, distrik Thanh Oai pada tanggal 10 Agustus tidak transparan, Komite Rakyat distrik Thanh Oai baru saja mengirimkan laporan kepada Komite Rakyat Hanoi mengenai masalah di atas.

Laporan itu menyatakan bahwa lelang tersebut diselenggarakan sesuai dengan ketentuan Undang-Undang Pertanahan tahun 2024; Undang-Undang Lelang tahun 2016; dan keputusan Komite Rakyat Hanoi terkait dengan penerbitan peraturan tentang lelang hak guna tanah untuk mengalokasikan tanah dengan biaya penggunaan tanah atau menyewa tanah di Hanoi.

Peninjauan menunjukkan bahwa total 1.550 nasabah telah menyerahkan dokumen pendaftaran untuk berpartisipasi dalam lelang, yang terdiri dari 4.201 dokumen. Dari jumlah tersebut, 1.439 nasabah memenuhi syarat untuk berpartisipasi dalam lelang, yang terdiri dari 3.923 dokumen.

Melalui pemeriksaan dan peninjauan dokumen serta dokumen pedoman terkini, Komite Rakyat Distrik Thanh Oai menemukan bahwa proses pelaksanaan telah dilaksanakan dan mematuhi instruksi, menjamin objektivitas, transparansi, dan kepatuhan terhadap peraturan perundang-undangan, tanpa penimbunan tanah, kenaikan harga, dan pencatutan nama baik melalui lelang baru-baru ini di Komune Thanh Cao.

Komite Rakyat Distrik Thanh Oai menegaskan bahwa pengorganisasian pelaksanaan proyek, pembebasan tanah, pembersihan lokasi, pembangunan infrastruktur, penentuan harga awal dan pemilihan organisasi lelang; pemasangan dokumen dan pengorganisasian lelang hak penggunaan tanah telah sesuai dengan ketentuan hukum; lelang diselenggarakan secara jujur, terbuka, transparan, adil dan objektif.

Pelanggan menawar sesuai permintaan dan kondisi pasar. Lelang berlangsung sesuai prosedur, di bawah pengawasan aparat penegak hukum dan masyarakat.

Sumber: https://www.nguoiduatin.vn/dau-gia-dat-vung-ven-ca-tram-trieu-m2-bieu-hien-con-khat-dat-hay-chi-la-sot-ao-204240820122958289.htm