Transaksi properti wajib melalui lantai, mayoritas kerugian ditanggung masyarakat

Membahas rancangan Undang-Undang tentang Bisnis Properti (diamandemen) pada sore hari tanggal 19 Juni, Wakil Ketua Majelis Nasional Nguyen Khac Dinh mengatakan bahwa Komite Tetap Majelis Nasional (NASC) mengadakan sesi tematik untuk memberikan pendapat tentang undang-undang ini pada tanggal 12 April dan mengeluarkan pemberitahuan penutup.

Mendefinisikan secara jelas konsep dan ruang lingkup objek bisnis real estate

Menurut Wakil Ketua Nguyen Khac Dinh, rancangan undang-undang yang diajukan ke Majelis Nasional kali ini belum sepenuhnya mencerminkan persyaratan Komite Tetap Majelis Nasional ketika konsep "bisnis" harus digunakan secara konsisten di seluruh sistem hukum, tetapi rancangan undang-undang tersebut menggunakannya secara tidak tepat.

“Perlu dibedakan secara tegas antara tindakan tukar-menukar, jual beli, dan jual beli menurut hukum perdata, dengan jual beli properti secara profesional yang dilakukan oleh badan usaha. Organisasi dan individu berhak membeli dan menjual properti, tetapi untuk menjadi badan usaha, mereka harus mendirikan badan usaha, memenuhi persyaratan tertentu, dan diakui oleh hukum. Demikian pula dengan badan usaha, tidak semua properti yang diperjualbelikan tunduk pada hukum ini,” ujar Wakil Ketua Majelis Nasional Nguyen Khac Dinh.

Wakil Ketua Majelis Nasional Nguyen Khac Dinh.

"Jika sebuah rumah dijual oleh perorangan, sebuah bisnis dibubarkan, bangkrut, atau kantor pusatnya dijual, properti-properti tersebut tidak tunduk pada undang-undang ini. Karena kebingungan konsep dan definisi ruang lingkup serta subjek yang kurang tepat, rancangan undang-undang ini secara umum masih memiliki banyak hal yang perlu disesuaikan," ujar Wakil Ketua Majelis Nasional Nguyen Khac Dinh.

Berbagi sudut pandang di atas, delegasi Phan Duc Hieu, delegasi Thai Binh menunjukkan banyaknya tumpang tindih antara Undang-Undang Bisnis Properti (yang diamandemen) dan Undang-Undang Perumahan karena konsep yang didefinisikan tidak jelas.

"Segala kegiatan yang berkaitan dengan kegiatan profesional untuk mencari keuntungan di sektor properti diatur dalam Undang-Undang Usaha Properti (yang telah diubah). Undang-Undang Perumahan seharusnya hanya mengatur kepemilikan rumah. Mengenai pengelolaan gedung apartemen, saya pribadi berpendapat bahwa itu adalah kegiatan bisnis yang berkaitan dengan properti," ujar delegasi Thai Binh.

“Perlu didefinisikan secara jelas dan tegas ruang lingkup pengaturan kedua undang-undang ini untuk menghindari area abu-abu dan tumpang tindih, karena jika diterapkan dalam praktik, dapat menimbulkan kesulitan dalam implementasinya,” ujar delegasi Phan Duc Hieu.

Delegasi Phan Duc Hieu, delegasi Thai Binh.

Perdagangan real estat tidak seharusnya dilakukan melalui lantai perdagangan.

Menurut delegasi Hoang Ngoc Dinh dari delegasi Ha Giang, Pasal 57 Rancangan Undang-Undang tentang Bisnis Properti (yang telah diamandemen) menetapkan bahwa transaksi properti harus dilakukan melalui lantai bursa. Peraturan semacam itu akan menimbulkan banyak kesulitan dalam implementasinya, karena rancangan undang-undang tersebut tidak menjelaskan alasan mengapa transaksi properti harus dilakukan melalui lantai bursa, dan tidak ada informasi mengenai penelitian, survei, dan penilaian dampak dari peraturan ini.

"Mekanisme kontrol ini telah dihapuskan dengan banyak kekurangan, sehingga menurut saya tidak masuk akal untuk mengembalikannya ke dalam rancangan undang-undang. Mekanisme ini perlu dipertimbangkan secara cermat dan menyeluruh," tegas delegasi Ha Giang.

Sementara itu, menurut delegasi Hoang Ngoc Dinh, regulasi yang lebih diperlukan adalah pengesahan transaksi real estat oleh notaris, tetapi tidak wajib.

"Negara-negara maju (seperti kebanyakan negara di Uni Eropa) mewajibkan notaris. Dengan semakin dibangun dan diselesaikannya basis data notaris nasional, kualitas kegiatan notaris semakin baik, sehingga notaris jauh lebih efektif dalam mencegah perilaku curang dan negatif," ujar delegasi Hoang Ngoc Dinh.

"Dalam hal manfaat dan tujuan operasional, lantai perdagangan real estat cenderung lebih erat kaitannya dengan investor daripada konsumen. Oleh karena itu, mustahil untuk menuntut agar lantai perdagangan bersikap objektif dalam operasionalnya, terutama ketika lantai perdagangan secara langsung memberikan modal kepada investor untuk menghasilkan keuntungan, atau bertindak sebagai agen penjualan bagi investor untuk menikmati selisih harga," ujar delegasi Ha Giang.

Senada dengan pandangan ini, delegasi Pham Van Hoa dari delegasi Dong Thap menyatakan bahwa lantai perdagangan properti cenderung menyediakan jasa perantara, sebagai jembatan antara penjual dan pembeli, sementara notaris cenderung menjamin keamanan hukum, keadilan, dan hak hukum para pihak yang terlibat dalam transaksi. Oleh karena itu, lantai perdagangan properti tidak boleh digunakan untuk menjamin keamanan hukum dalam transaksi properti, dan sebaliknya, notaris tidak dapat menyediakan jasa yang menggantikan fungsi lantai perdagangan properti.

Delegasi Pham Van Hoa, delegasi Dong Thap.

"Dalam banyak kasus, lantai perdagangan real estat juga merupakan 'halaman belakang' para investor. Saya mengusulkan agar semua transaksi harus diaktakan dan disertifikasi, kecuali kedua belah pihak merupakan organisasi," usul delegasi Dong Thap.

"Kalau kamu belum bayar tapi sudah makan bubur, besok kamu harus menagih utangmu."

Menteri Keuangan Ho Duc Phoc menyarankan agar badan penyusun mengkaji peraturan tentang kapasitas keuangan bagi investor yang memiliki izin untuk investasi real estat dan proyek bisnis. Hal ini untuk memastikan bahwa investor memiliki kapasitas keuangan yang memadai untuk melaksanakan proyek sesuai jadwal dan memenuhi persyaratan.

Menurut Menteri Ho Duc Phoc, saat ini sektor properti belum mendapatkan sertifikat hak guna lahan. Akibatnya, ratusan ribu orang tidak mendapatkan sertifikat karena investor masih terlilit utang pada anggaran negara.

Undang-undang menetapkan bahwa tanah dialokasikan untuk badan usaha, kemudian retribusi penggunaan tanah ditetapkan. Jika badan usaha tidak membayar, mereka akan dikenakan denda keterlambatan, tetapi dendanya lebih rendah daripada bunga bank. Hal ini menyebabkan situasi di mana, setelah menjual rumah, badan usaha meminjam uang dari masyarakat, menggunakan uang yang dihasilkan di masa mendatang untuk berinvestasi pada proyek lain, tanpa memiliki dana untuk membayar anggaran. Konsekuensinya, masyarakat tidak akan menerima sertifikat, dan pemerintah akan menghadapi ketidakstabilan akibat keluhan masyarakat,” Menteri Keuangan menjelaskan realitas tersebut.

Oleh karena itu, Menteri Keuangan meminta agar investor memenuhi kewajiban keuangannya. Sengketa antara pelaku usaha dan masyarakat merupakan perkara perdata yang perlu diselesaikan melalui pengadilan.

Menteri Keuangan Ho Duc Phoc.

“Kalau ada indikasi penipuan, yang dipenjara saja investornya, tapi ribuan orang yang belum dapat sertifikat, siapa yang akan mengurusnya?” tanya Menkeu.

Menurut Menteri, jika investor belum menyetor anggaran, mereka belum memenuhi kewajiban keuangannya, masyarakat akan terus menuntut, dan pemerintah harus menyelesaikan ketidakstabilan yang menyebabkan hilangnya kepercayaan. Menteri Ho Duc Phoc menyarankan agar ada regulasi agar hanya investor yang menyetor anggaran dan memenuhi kewajiban keuangannya yang akan diberikan lahan.

"Nenek moyang kita bilang, uang dibayar, bubur dihidangkan. Kalau uang tidak dibayar tapi bubur dihidangkan, besoknya kita harus menagih utang," saran Menteri Keuangan.

Grup Reporter/VOV.VN

Berguna
Emosi
Kreatif
Unik

Sumber: https://vtc.vn/bat-buoc-giao-dich-bat-dong-san-qua-san-phan-thiet-nhieu-thuoc-ve-nguoi-dan-ar799286.html