Akadályozzák meg a befektetők számára, hogy zálogba adják az ügyfelek házait

Növelni az átláthatóságot, szigorítani a szankciókat

Phan Cong Chanh ingatlanszakértő szerint, amikor egy házat jelzáloggal terhelnek, és a bank beleegyezik, hogy a befektető jelzálogmentesítés nélkül eladja azt, a banknak és a befektetőnek egymás között kell rendezniük az ügyet. Ha bármilyen kockázat felmerül, a bank és a befektető felelős, míg az emberek jogait törvény védi.

Sok befektető jelzáloggal terheli meg azokat a házakat, amelyeket az ügyfeleknek adtak el bankoknak.

De hogy véget vessenek annak, hogy a befektetők zálogba adják ügyfeleik házait, Phan Cong Chanh úr azt javasolta, hogy a hatóságoknak irányelvekkel és szabályozásokkal kell rendelkezniük az ilyen esetek az emberek javát szolgáló megoldására. Különösen akkor, ha az emberek betartották a törvényeket, betartották az eljárásokat, és kifizették a teljes összeget, az államnak meg kell védenie őket, rózsaszín könyveket kell kiállítania számukra, és nem szabad hagynia, hogy az emberek veszteségeket szenvedjenek el viták vagy a befektetői kötelezettségek végrehajtása miatt.

„Bár a törvény számos szabályozást tartalmaz, de még mindig vannak kiskapuk, a hatóságoknak be kell avatkozniuk és gyorsan kell kezelniük ezeket. Szükség esetén az emberek bíróságon perelhetnek. A bíróságnak nagyon világos ítéletekkel kell rendelkeznie, szinte tipikus helyzetekkel, mint például precedensekkel, hogy más befektetők, bankok és magánszemélyek világosan lássák a problémát és biztonságban érezzék magukat. Ugyanakkor az ügyfelek által viselt kockázatok minimalizálása érdekében átláthatónak kell lenni, és nyilvánosságra kell hozni a jelzáloggal fedezett projektekkel kapcsolatos információkat. A közzétételnek egyértelműnek, részletesnek és rendszeresen frissítettnek kell lennie, hogy az emberek megértsék, ne csak általános közzétételről legyen szó, csak a projekt nevét kell feltüntetni” – javasolta Chanh úr.

Más szemszögből Dr. Phan Phuong Nam (Ho Si Minh-városi Jogi Egyetem) a 16. számú rendeletet idézve elemezte, hogy az ingatlanprojektek és lakásépítési beruházási projektek tartalmának nem nyilvános, nem teljes körű vagy nem megfelelő közzététele 100-tól 120 millió VND-ig terjedő bírsággal sújtható. Azoknak az ingatlanügynököknek a bírsága, akik nem biztosítják teljes mértékben a szabályozásnak megfelelő feltételeket, 600 millió VND. Azonban ahhoz képest az előnyhöz képest, amelyet egy több száz milliárd VND értékű nagyszabású ingatlanprojektben a jogi kiskapuk kihasználásával lehet elérni, ez a bírság túl alacsony. Ezért sok befektető szándékosan megsérti a törvényt, elfogadja a bírságok kifizetését, ami nagymértékben befolyásolja más szervezetek jogait.

Jelenleg a 2024-es ingatlanügyletekről szóló törvény néhány pozitív módosítást eszközölt az ingatlanügyletek adatközlési kötelezettségével kapcsolatban. Azonban a szabálysértések megfelelő kezelését biztosító büntetési keretrendszer szigorításának elmulasztása szintén a törvény korlátja.

Ezenkívül a törvény előírja, hogy miután az Építési Minisztérium írásbeli értesítést adott ki arról, hogy a lakás eladásra vagy lízingelésre alkalmas, a befektető jelzáloggal terhelheti meg a projektet, és a jelzálogot is fel kell oldania, mielőtt értékesítené az ügyfeleknek. Ezzel egyidejűleg le kell zárni az Építési Minisztérium által kiadott eljárásokat ahhoz, hogy értesítést bocsásson ki a lakás alkalmasságáról. Chanh úr azonban megjegyezte: „A szabályozást nagyon nehéz végrehajtani, ha nincs olyan mechanizmus, amely biztosítja, hogy a befektető betartja a szabályozásokat. Mert közvetlenül az Építési Minisztériumnak a befektető jelzáloggal történő megkötéséről szóló értesítése után erre az értesítésre fognak támaszkodni, hogy a lehető leghamarabb tőkét mozgósítsanak az ügyfelektől.”

Jelzáloghitelt kell fizetni, mielőtt eladná az ügyfeleknek

Ngo Gia Hoang úr (Ho Si Minh-város Jogi Egyetem) a befektetők ingatlanfedezetének bankoknak történő elzálogosításával kapcsolatos gyakorlatának ellenőrzése érdekében elmondta, hogy a tranzakciók ingatlanpiacokon keresztüli lebonyolításának előírása helyett meg kell erősíteni és ki kell bővíteni a közjegyzői szervezetek hatáskörét azáltal, hogy előírják az olyan ingatlanügyletek közjegyzői hitelesítését, amelyekben az ügyletben részt vevő egyik fél vagy felek ingatlanügyi szervezetek... Mivel a közjegyzői hitelesítési tevékenységek független jellege segít ellenőrizni és nyomon követni a törvények befektetők, ingatlanügynökök és tanácsadók általi végrehajtását és betartását a kiszolgáltatottak védelme érdekében.

Ugyanakkor a gazdasági fejlődés stabilitásának és rendjének fenntartása érdekében ki kell építeni egy olyan mechanizmust, amely ellenőrzi az ingatlanügyletek jövőbeli lakásügyleteit.

„A lakásvásárlók biztonságának garantálása érdekében a törvénynek ki kell egészítenie a bankok jelzáloggal fedezett eszközök kezelésében betöltött felelősségének növelésére vonatkozó szabályozásokat. Mivel a jövőbeli lakások értékesítése során a befektetők egyrészt hitelt vesznek fel a bankoktól, másrészt tőkét mozgósítanak az ügyfelektől. Ha a mozgósított tőkét nem kísérik figyelemmel szorosan, a befektetők visszaélhetnek vele, egyszerre több projektbe fektethetnek be pénzt, ami azzal a kockázattal jár, hogy a befektetők elveszítik fizetőképességüket, nem tudják befejezni a projektet, és nem tudják átadni a házat az ügyfeleknek. Ebben az esetben nemcsak a lakásvásárlók, hanem a jelzáloggal fedezett bank jogai is érintettek. Ezért egy lakásprojektre vonatkozó jelzálog elfogadásakor a banknak felelősséget kell vállalnia a jelzáloggal fedezett eszközök kezeléséért és felügyeletéért” – javasolta Mr. Hoang.

Szerinte egyértelműbb szabályozásra van szükség a lakásvásárlók jogainak biztosítására vonatkozóan a jelzáloggal terhelt eszközök projektátruházás formájában történő kezelése során. Mivel a felek a jelzáloggal terhelt ingatlanprojekt átruházásával kezelhetik az eszközöket a tartozás behajtása érdekében.

A lakásvásárlók biztonságának garantálása érdekében a törvénynek ki kell egészítenie a bankok jelzáloggal fedezett eszközök kezelésében betöltött felelősségének növelésére vonatkozó szabályozásokat. Mivel a jövőbeli lakások értékesítése során a befektetők egyrészt hitelt vesznek fel a bankoktól, másrészt tőkét mozgósítanak az ügyfelektől.

Ngo Gia Hoang úr (Ho Si Minh-városi Jogi Egyetem)

A Phu Thanh lakásbefektetője vállalta az adósság visszafizetését

Június 25-én a Phu Thanh lakóház (Tan Phu kerület, Ho Si Minh-város) befektetője, az 585-ös számú vállalat sajtóközleményt adott ki, amelyben megerősítette, hogy kifizeti az adósságot, hogy „kiváltsa” a házat az ügyfél számára.

Jelenleg a projektben összesen 833 lakás található. Ebből a cég a 2010. augusztus 4-én kelt 104. számú jelzálogszerződés értelmében 219 lakásra a vörös könyv szerinti jövőbeni vagyontárgyakat terhelte jelzáloggal. Az ingatlanüzletág során, a 2010-es években az ingatlanpiac befagyott, a banki kamatláb elérte az évi 22-23%-ot, ami nehézségeket okozott a cégnek az üzleti tevékenységében, valamint a bankkal való adósságrendezésben.

A vállalkozás nehézségeivel szembesülve a Viet A Bank - Ho Si Minh-városi fióktelep 2022. november 3-án beleegyezett, hogy a befektető kifizeti az adósságot az egyes lakáskódok szerint, és a bank minden lakásra vonatkozóan elengedi a jelzáloghitelt. A mai napig az 585-ös vállalat 6 lakás jelzáloghitelének elengedését intézte (ebből 1 lakást 2024 június elején engedtek el). A befektető azt javasolta, hogy a Viet A Bank - Ho Si Minh-városi fióktelep a következő 3 évben is támogassa a vállalatot, hogy a vállalatnak több ideje legyen előkészíteni a fennmaradó 213 lakás jelzáloghitelének elengedéséhez szükséges eszközöket (mostantól 2027-ig). A Viet A Banknál jelenleg jelzáloggal terhelt 213 lakás közül az 585-ös vállalatnak még be kell szednie a lakóktól a lakásérték 5%-át, ami több mint 41 milliárd VND-nek felel meg. Az 585-ös vállalat megerősítette, hogy a lakók nem a banknak, hanem a vállalatnak tartoznak felelősséggel.

Forrás: https://thanhnien.vn/bong-dung-bi-ngan-hang-siet-nha-chan-dung-viec-chu-dau-tu-mang-nha-cua-khach-di-cam-185240625225312879.htm