Qui profite du différentiel de loyer foncier ?

RICHES, PAUVRES, PRISON, TOUT À CAUSE DE LA TERRE

Dans une chambre louée étouffante, sous la chaleur intense de début mai, Mme Nguyen Thi Kim Buu (hameau 1, commune de Song Trau, district de Trang Bom, Dong Nai ) prépare de « nouveaux » documents pour continuer à se plaindre du terrain familial de plus de 11 000 ^m² , confisqué pour la construction du parc industriel Bau Xeo (IP) il y a près de vingt ans. Âgée de 70 ans, Mme Kim Buu est la deuxième génération à intenter une action en justice. La mère de Mme Kim Buu, Mme Le Thi Lam, est décédée il y a cinq ans, peu de temps après la confiscation forcée des terres de sa famille fin 2018. Mme Kim Buu n'est pas la seule famille à se plaindre. Une cinquantaine de familles ici, depuis plusieurs générations, sont également en désaccord avec la décision du gouvernement de Dong Nai de confisquer le terrain pour le céder à l'investisseur de Bau Xeo IP.

Le 12 janvier 2004, le président du Comité populaire provincial de Dong Nai a signé la décision 101/QD-CT-UBND portant sur la récupération de plus de 440 hectares de terres dans les communes de Song Trau, Tay Hoa, Doi 61 et la ville de Trang Bom et la cession temporaire de la totalité des terres récupérées à la société Tin Nghia, à la société Dong Nai Rubber et à ses membres afin de mener à bien les procédures d'indemnisation, de déblaiement du site et d'investissement pour la construction du parc industriel de Bau Xeo. En février 2004, les sociétés Tin Nghia et Dong Nai Rubber ont apporté des capitaux pour créer la société par actions Thong Nhat, investisseur du parc industriel de Bau Xeo.

C'est également de là que vient l'origine de la plainte. La famille de Mme Kim Buu et les ménages dont les terres ont été récupérées ont déclaré que la décision 101 du président du Comité populaire provincial de Dong Nai de 2004, alors que le Premier ministre n'avait pas pris de décision concernant la création du parc industriel de Bau Xeo, n'était pas de son ressort. Leurs terres ne se situaient pas non plus dans les limites du périmètre d'urbanisme approuvé, de sorte que la récupération des terres pour les remettre à l'investisseur du parc industriel était sans fondement légal. Par conséquent, les habitants ne se sont pas conformés à la demande de récupération et se plaignent depuis 2004. En 2018, le Comité populaire du district de Trang Bom a publié un avis visant à organiser la récupération forcée des terres. Mme Kim Buu et les ménages ont déclaré que la récupération forcée des terres par le Comité populaire du district de Trang Bom, fondée sur la décision 101, était contraire à la loi, et ont donc continué à se plaindre jusqu'à présent.

« Ils nous ont indemnisé seulement 25 000 VND/m² et 15 millions de VND pour la réinstallation, soit un total de 11 000 m² de maisons et de jardins. Ils nous ont indemnisé à hauteur de plus de 700 millions de VND. Comment vivrons-nous après la restitution des terres ? » a déclaré Mme Kim Buu. Pendant de nombreuses années, cette femme de 70 ans a dû vivre chez un ami, au nom de ses sept frères et sœurs, dans la maison louée par un ami, pour poursuivre un procès dont la date d'issue est indéterminée.

Les familles multigénérationnelles confrontées à des conflits fonciers, comme Mme Kim Buu dans le parc industriel de Bau Xeo, ne sont pas rares. Les rapports mensuels de l'Assemblée nationale sur les pétitions populaires sont systématiquement suivis par d'importantes délégations de pétitionnaires, des échelons locaux au niveau central, qui cherchent à obtenir une voix équitable. La plupart d'entre elles sont des personnes engagées dans des litiges fonciers, comme Mme Kim Buu et les habitants du district de Trang Bom. Le nombre de litiges fonciers annoncés par les autorités, supérieur à 70 %, est une moyenne sur plusieurs années.

Près de quatre décennies de rénovation nationale ont créé de nombreux milliardaires. La plupart d'entre eux se sont enrichis grâce à l'immobilier. Mais près de 40 ans de rénovation nationale ont également engendré de nombreuses générations de personnes qui ressentent une injustice lorsque les terres que leurs ancêtres ont laissées pendant de nombreuses générations sont aujourd'hui récupérées à bas prix, puis données à des entreprises pour la construction de parcs industriels, de centres commerciaux et d'immeubles de grande hauteur, puis vendues à prix d'or. Les terres agricoles appartenant aux habitants ont été récupérées au prix d'un million de VND le m², puis aménagées en terrains résidentiels. Les entreprises les ont divisées en parcelles, vendues, ont construit des immeubles de grande hauteur et les ont vendues à 50 millions de VND le m². Le Dr Nguyen Si Dung, ancien chef adjoint du Bureau de l'Assemblée nationale, a déclaré que cette augmentation de 49 millions de VND, résultant des décisions de récupération, de modification de l'urbanisme et d'attribution des terres, représente la différence de loyer foncier.

L'écart entre les loyers fonciers réels est bien plus important que l'exemple mentionné par M. Nguyen Si Dung. De nombreux habitants de Thu Thiem (ville de Thu Duc, Hô-Chi-Minh-Ville) se sont vu confisquer leurs terres pour 18 millions de VND/m². Quelques années plus tard, lorsqu'ils sont revenus sur leur propre terrain, le personnel a annoncé un prix d'appartement de 350 millions de VND/m², et tous les appartements ont été vendus. Une enquête de l'Association immobilière du Vietnam a montré que l'écart entre les prix des terrains avant et après le projet était jusqu'à 700 fois supérieur à certains endroits, et au moins 50 fois supérieur. Cet énorme profit a suscité ressentiment, colère et injustice. Des personnes ont perdu leur maison, leurs terres et leur emploi à cause de projets de développement socio-économique (KT-XH), d'intérêt national et public, mais elles n'ont pas profité de la valeur ajoutée que ces projets apportaient. Les indemnisations et les aides à la réinstallation ne les ont pas aidés à améliorer leurs conditions de vie après la confiscation de leurs terres. Les projets contribuent au développement de l'économie et de la société, mais ils ne cessent de s'appauvrir. L'acquisition de terres et le défrichement des sites sont donc devenus la « peur » de nombreuses personnes et une source de frustration et de plaintes persistantes.

Français Le secrétaire général Nguyen Phu Trong, dans son discours d'ouverture à la 5e Conférence centrale du 13e mandat - lorsque le Comité central du Parti a résumé la résolution sur la politique foncière, en mai 2022, a déclaré : « Beaucoup de gens sont devenus riches grâce à la terre, mais il y a aussi beaucoup de gens qui sont devenus pauvres à cause de la terre, sont même allés en prison à cause de la terre, ont perdu la relation entre père et fils, entre frères à cause de la terre... ». Les conflits fonciers s'intensifient avec le développement du pays.

Plus de 70 % des procès à l’échelle nationale sont liés à la terre.

LA SOURCE DES CONFLITS FONCIERS

Si ce ne sont pas les citoyens qui bénéficient de la rente différentielle créée par les projets d'acquisition foncière, qui en profite ? La réponse la plus évidente est celle des entreprises : celles qui se sont vu attribuer des terres acquises à bas prix puis revendues à un prix exorbitant. Mais sur de nombreux forums, les entreprises affirment être « accusées à tort » parce qu'elles ont été « mal accusées ».

Selon la Constitution, les résolutions du Parti et la loi foncière en vigueur, la terre appartient à tout le peuple et est représentée par l'État en tant que propriétaire et gérée de manière uniforme. Exerçant son droit de représentation du propriétaire, l'État détermine l'affectation des terres par le biais de l'aménagement du territoire, de plans d'occupation des sols et autorise le changement d'affectation. La décision d'utiliser une parcelle de terrain pour construire une zone urbaine au lieu de la conserver comme terre agricole domaniale (et seul l'État est autorisé à le faire) a créé une rente foncière différentielle.

Selon le Dr Nguyen Van Dinh, juriste spécialisé en investissement et en immobilier, lors de la mise en œuvre de projets immobiliers, outre le versement d'une avance à l'État pour l'indemnisation et le défrichement des terrains, les entreprises devront, lors de l'attribution des terrains, verser un complément de prix en fonction du prix du terrain fixé par l'État. Selon la méthode de l'excédent utilisée pour déterminer le prix des terrains pour la plupart des projets de récupération et de conversion des terres, le prix du terrain sera calculé de manière à ce que les entreprises bénéficient de 15 % de la valeur ajoutée après le projet d'investissement, appelée bénéfice. 85 % de la différence de loyer foncier devront être reversés au budget de l'État sous forme de redevances foncières. « En théorie, 85 % de la plus-value correspond aux redevances foncières que les investisseurs doivent verser à l'État. Ces redevances sont intégrées au budget pour servir l'ensemble du pays, conformément à la loi de finances de l'État, au service de l'investissement public », a déclaré M. Dinh.

Mais les propos de M. Dinh ne relèvent que de la « théorie ». En pratique, la réglementation des loyers fonciers différentiels est très différente : elle doit suivre de nombreux processus et procédures complexes, mais présente de nombreuses failles propices à la corruption et à la négativité. Les entreprises trouvent de multiples moyens de maximiser leurs profits. L'État n'a probablement jamais été en mesure d'« intégrer 85 % de la valeur ajoutée au budget ». Dans la plupart des grands dossiers fonciers du Nord au Sud ces dernières années, les autorités provinciales et municipales ont, de diverses manières, attribué des terres aux entreprises à bas prix, ce qui a entraîné une perte de recettes pour l'État due à l'augmentation des loyers fonciers. De quelques dizaines de milliards au minimum, jusqu'à des milliers de milliards de dongs au maximum.

S'il existe une différence de loyer foncier, il ne faut pas la laisser tomber dans les poches des entreprises ou des autorités, qui ont le pouvoir de modifier l'affectation des sols ou d'ajuster l'urbanisme. Il faut trouver un moyen de redistribuer équitablement cette différence de loyer foncier.

Dr Nguyen Si Dung, ancien chef adjoint du Bureau de l'Assemblée nationale

Français Dans une affaire majeure portée devant le tribunal ces derniers jours, le 23 février 2017, l'ancien président du Comité populaire de la province de Binh Thuan, Nguyen Ngoc Hai, a signé et émis une dépêche officielle acceptant en principe de céder 3 parcelles de terrain de plus de 92 600 m2 appartenant au fonds foncier des deux côtés de la route 706B (dans le quartier de Phu Hai, ville de Phan Thiet) à la société Tan Viet Phat sans vente aux enchères, au prix de 1,2 million de VND/m2, le prix de départ de la vente aux enchères selon la décision de 2013. L'enquête ultérieure a montré que la cession du terrain à un prix de 1,2 million de VND/m2 était contraire à la réglementation car, conformément à la loi foncière, le calcul des frais d'utilisation du terrain et du loyer foncier doit être déterminé en fonction du prix du terrain au moment où l'agence d'État a cédé ou loué le terrain. Selon les autorités, le fait que les anciens dirigeants de la province de Binh Thuan aient cédé trois parcelles de terrain à bas prix à des entreprises a fait perdre à l'État plus de 45 milliards de VND.

Français De la même manière, le 27 décembre 2012, l'ancien secrétaire du Comité provincial du Parti de Binh Duong, Tran Van Nam, alors vice-président du Comité populaire provincial, a signé des décisions acceptant d'appliquer le prix du terrain de 51 914 VND/m² conformément à la décision du Comité populaire provincial de Binh Duong de 2006 pour calculer les frais d'utilisation du sol pour deux parcelles de 43 hectares et 145 hectares lors de la conversion de leur destination et de leur cession à la Binh Duong Production - Import - Export Corporation. Selon le verdict, la fixation de prix fonciers bon marché et non conformes à la réglementation par le défendeur Tran Van Nam et ses complices a causé une perte de plus de 761 milliards de VND à l'État.

Dans de nombreux cas similaires de vente à bas prix de « terrains en or » à Khanh Hoa, Da Nang ou Hô-Chi-Minh-Ville, les accusés, dirigeants de provinces et de villes, ont tous affirmé n'avoir tiré aucun profit ni commis de corruption en attribuant des terres à bas prix à des entreprises. Les autorités n'ont pas non plus pu le prouver. Aucun sac à dos rempli d'argent n'a été retrouvé sur les grilles de leurs maisons. Aucun argent illicite n'a été découvert dans les coffres-forts ou les comptes des suspects. Aucune relation douteuse n'a été révélée. Personne n'a compris ce qui avait « fluoré » l'ensemble du système consultatif et décisionnel, alors que les responsables étaient tous conscients que l'attribution de terres à bas prix était une erreur. Pourtant, les sommes perdues augmentent de jour en jour.

« Pendant longtemps, l'ensemble du système a été poussé à privilégier la différenciation des loyers fonciers. C'est la source d'injustices et de conflits fonciers », a résumé le Dr Nguyen Si Dung. Pour réduire ces conflits, M. Dung a déclaré qu'il était nécessaire de résoudre le problème de la régulation de la différenciation des loyers fonciers, afin qu'une partie de cette plus-value puisse être utilisée pour aider les personnes dont les terres ont été récupérées à accéder à de nouveaux logements équivalents ou supérieurs à leurs anciens logements, comme le stipule la résolution du Parti. « S'il existe une différenciation des loyers fonciers, il ne faut pas la laisser tomber dans les poches des entreprises ou des fonctionnaires qui ont le pouvoir de modifier l'affectation des terres ou d'ajuster l'urbanisme. Il faut trouver un moyen de redistribuer équitablement la différenciation des loyers fonciers », a conclu M. Dung.

Lien source: https://thanhnien.vn/ai-dang-huong-chenh-lech-dia-to-185230515005635465.htm