Reduciendo continuamente los precios
Según reporteros de Thanh Nien , en los últimos meses, el número de casas adosadas individuales en venta a precios reducidos en zonas que antes eran difíciles de encontrar, como el Distrito 7, el Distrito de Phu Nhuan, el Distrito de Binh Thanh y el Distrito de Tan Binh, ha aumentado considerablemente. Cabe mencionar que, si bien hay muchos vendedores, hay muy pocos compradores.
La Sra. Phuong Di (residente en el distrito de Nha Be, Ciudad Ho Chi Minh) comentó que lleva casi un año vendiendo su casa de tres plantas y 140 m², cuyo precio se redujo de 13.000 millones de VND a 12.000 millones. Aunque muchos clientes acudieron a ver la casa y elogiaron su belleza y el buen precio, la transacción no prosperó. Además de reducir el precio, la Sra. Phuong Di explicó que, si el cliente está dispuesto a comprar, regalará todos los muebles de la casa. Si no se los lleva, los descontará del precio de venta.
Muchos clientes vinieron a ver la casa. Todos la elogiaron por su belleza y el buen precio, pero la cantidad de dinero era considerable, así que los clientes dudaban. Si la compraban, tendrían que pedir prestado al banco, y ahora pocas personas tienen tanto dinero en efectivo en su casa. Sin embargo, durante este período de recesión económica , los ingresos disminuyeron, por lo que tener que pedir prestado al banco para comprar una casa desanimó a los clientes, dijo la Sra. Phuong Di.
Muchas casas adosadas, a pesar de las rebajas de precios, todavía tienen dificultades para encontrar clientes.
En el distrito de Tan Binh, el Sr. Tuan vende una casa de 42 m² en la calle Ly Thuong Kiet con un precio inicial de 4.300 millones de VND, pero ahora el precio se ha reducido en 800 millones de VND, quedando en 3.500 millones. Aunque ha firmado un contrato de consignación con varios agentes y lo ha anunciado por todas partes, la casa aún no se ha vendido. No muy lejos de la casa del Sr. Tuan, también en el callejón de la calle Ly Thuong Kiet, la Sra. Diem vende su propia casa de cuatro plantas por 3.800 millones de VND, un precio aún negociable.
En el barrio de Tan Thuan, Distrito 7, una casa de casi 30 metros cuadrados fue puesta a la venta por su propietario a principios de 2023 por 5 mil millones de VND, pero nadie la compró. Hasta ahora, el propietario ha reducido el precio a 4 mil millones de VND, pero aún no se puede vender, a pesar de que la casa es de nueva construcción y el callejón es accesible en coche. Según el Sr. Trong, inversor inmobiliario del Distrito 7, distrito de Nha Be, muchos inversores, abrumados, se han visto obligados a vender numerosas propiedades a precios muy bajos. Sin embargo, en estos momentos, la economía está difícil y el efectivo escasea, por lo que todos se aferran a él para protegerse.
Actualmente, cualquiera que tenga efectivo o capital inicial puede pedir prestado al banco para comprar casas que están "sobrevaloradas" y esperar a que el mercado inmobiliario se recupere; esa es la prioridad. También estoy buscando casas con frente a la calle cuyos propietarios estén "sobrevalorados" por el banco para alquilarlas o recomprar complejos turísticos para negocios. Los préstamos bancarios actualmente tienen una tasa de interés de aproximadamente el 6-7% anual. Si se pide prestado a dos años, la tasa de interés es de aproximadamente el 12-14%, y muchos bancos incluso ofrecen tasas de interés más bajas. Mientras tanto, los precios de muchas casas en venta han bajado entre un 10% y un 20%, incluso por debajo del nivel general del mercado. Por lo tanto, si alguien tiene efectivo, no tiene que pedir prestado al banco, ni siquiera un poco, para conservar esas propiedades, y cuando las venda más adelante, sin duda obtendrá ganancias. Especialmente las propiedades con frente a la calle que se pueden alquilar. Los ingresos por alquiler pueden cubrir parte de la tasa de interés, calculó el Sr. Trong.
El mercado se recuperará en el segundo trimestre.
Según la mayoría de los expertos, el segmento de casas adosadas en zonas residenciales existentes de Ciudad Ho Chi Minh enfrenta actualmente dificultades de liquidez a pesar de las fuertes caídas de precios. El experto inmobiliario Tran Khanh Quang analizó que las casas adosadas con un valor de entre 20 y 30 mil millones de VND suelen ser difíciles de comercializar a pesar de las reducciones de precios. Por otro lado, las casas con un precio de entre 5 y 7 mil millones de VND son difíciles de vender debido a la dificultad de alquilar los locales. Si bien en años anteriores el mercado registró buenas transacciones a finales de año, ahora sigue bastante hundido. Esto se debe a que la mayoría de quienes compran casas adosadas son inversores que las alquilan para obtener liquidez y esperar a que los precios suban. Si bien estas personas ya poseen muchos activos y los propios inversores no pueden venderlos, dudan en comprar más.
Experto en bienes raíces Tran Khanh Quang
Si el precio de las casas adosadas con fachada a la calle baja un 30-40%, se pueden vender de inmediato, pero si bajan ligeramente, seguirán siendo difíciles de vender. Los inmuebles que se puedan alquilar y generar flujo de caja serán más fáciles de vender y más populares; los edificios de servicios y oficinas en alquiler con descuentos de aproximadamente el 20% se venderán de inmediato. Las casas adosadas pequeñas de 2 o 3 plantas son muy difíciles de vender. Actualmente, hay señales positivas: mucha gente las visita y muchos quieren comprarlas, pero aún dudan, temerosos de que la economía siga siendo difícil y el mercado aún no se haya recuperado, predijo el Sr. Tran Khanh Quang.
Mientras tanto, al hablar sobre la razón por la que las casas adosadas han bajado de precio, pero aún hay pocas transacciones, el Sr. Dinh Minh Tuan, director de Batdongsan.com.vn en la región sur, explicó que existen cuatro factores. En primer lugar, los inmuebles de baja altura tienen precios muy superiores al ingreso promedio. Para comprar, se necesita una gran cantidad de dinero y, a menudo, se debe pedir prestado una parte. Si bien la recesión económica actual afecta los ingresos, las altas tasas de interés dificultan la búsqueda de compradores en este segmento.
Además, existe la tendencia a buscar un espacio habitable seguro y abierto. Con ese precio, quienes se mudan un poco más a las afueras compran una casa más grande con buen espacio, superficie, paisaje e infraestructura. Otro grupo elige apartamentos para vivir con todas las comodidades y seguridad en lugar de estar hacinados en casas adosadas estrechas. Finalmente, el margen de beneficio de este tipo de vivienda no es tan alto como se esperaba. La demanda de alquiler de casas particulares es menor que la de apartamentos; el aumento actual del precio de venta y la rentabilidad de la inversión ya no son tan rápidos como los de terrenos y casas adosadas satélite, lo que lleva a una disminución de la demanda de inversión para este grupo de productos.
La mayoría de las opiniones también reconocen que, si bien las tasas de interés de los préstamos bancarios han caído drásticamente y el mercado se encuentra en vías de recuperación, los inversores aún se muestran reticentes y siguen esperando reducciones de precios más profundas, lo que provoca una disminución de la liquidez. Normalmente, cuando el mercado inmobiliario está lento, también es cuando la economía atraviesa un período difícil, por lo que las personas tienden a acumular efectivo o depositar ahorros en los bancos. Por lo tanto, la recuperación de la liquidez en este segmento depende de la tasa de explotación de beneficios y del acceso al capital bancario, así como de la capacidad para reducir las tasas de interés. Muchos comentarios indican que la economía se está recuperando y que las tasas de interés están cayendo drásticamente, por lo que este segmento podría reactivarse en el segundo trimestre de 2024.
Según las estadísticas del sitio web de anuncios inmobiliarios batdongsan.com.vn, en el tercer trimestre de 2023, el precio de venta de este tipo de vivienda disminuyó en promedio entre un 3 % y un 6 % en comparación con el trimestre anterior. En concreto, el precio de venta en el distrito de Binh Thanh disminuyó un 1 %, el de Binh Tan disminuyó un 6 %, el de Tan Binh disminuyó un 2 %, el de Tan Phu disminuyó un 2 %, el de la ciudad de Thu Duc disminuyó un 5 % y el del distrito 12 disminuyó un 2 %.
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