Η πόλη Χο Τσι Μινχ χρησιμοποιεί το TOD για την ανοικοδόμηση υπεραστικού χώρου

Το μοντέλο αστικής ανάπτυξης (TOD) με προσανατολισμό στις συγκοινωνίες πρέπει να αναγνωριστεί ως η ραχοκοκαλιά για την ανασυγκρότηση της πόλης Χο Τσι Μινχ μετά τη συγχώνευση.

Το σύστημα του μετρό ανοίγει νέους χώρους για την οικονομία της πόλης Χο Τσι Μινχ - Φωτογραφία: QUANG DINH

Η συγχώνευση της πόλης Χο Τσι Μινχ, της Μπιν Ντουόνγκ και της Μπα Ρία - Βουνγκ Τάου δεν είναι απλώς μια αλλαγή στον διοικητικό χάρτη.

Η συνοχή μεταξύ ενός κέντρου χρηματοοικονομικών υπηρεσιών, μιας βιομηχανικής πρωτεύουσας και μιας διεθνούς ναυτιλιακής πύλης υπόσχεται να δημιουργήσει έναν ενιαίο πόλο οικονομικής ανάπτυξης με εξαιρετική ανταγωνιστικότητα.

Προϋποθέσεις για την εφαρμογή του TOD

Ταυτόχρονα, η πίεση στις υποδομές, τη στέγαση και τις δημόσιες υπηρεσίες αυξάνεται εκθετικά, απαιτώντας ένα ανώτερο πολεοδομικό όραμα και θεσμικό πλαίσιο. Διαφορετικά, η μεγαλούπολη της πόλης Χο Τσι Μινχ κινδυνεύει να γίνει μια εκτός ελέγχου γιγάντια οντότητα. Τότε, τα παλιά προβλήματα όχι μόνο δεν θα λυθούν, αλλά θα γίνουν πιο σοβαρά.

Σε αυτό το πλαίσιο, το μοντέλο αστικής ανάπτυξης (TOD) με προσανατολισμό στις συγκοινωνίες αναγνωρίστηκε ως η ραχοκοκαλιά αυτής της ανασυγκρότησης. Η απόφαση συγχώνευσης κατέστησε ακούσια παρωχημένα τα προηγούμενα μεμονωμένα σχέδια, δημιουργώντας παράλληλα μια χρυσή ευκαιρία για τη διαμόρφωση ενός εντελώς νέου αστικού σιδηροδρομικού δικτύου κλίμακας περίπου 1.000 χλμ.

Αυτό δεν είναι απλώς το άθροισμα παλιών έργων, αλλά μια στρατηγική για τη δημιουργία χώρου, με ένα δίκτυο μετρό που δεν είναι μόνο ακτινωτό αλλά και εκτεταμένο, συνδέοντας ουσιαστικά τις περιοχές μεταξύ τους. Έργα όπως η επέκταση της γραμμής 1 του μετρό προς το Binh Duong , η σιδηροδρομική γραμμή Thu Thiem - Long Thanh ή η γραμμή Ho Chi Minh City - Can Gio (η οποία μπορεί να φτάσει στο Vung Tau) είναι τα πρώτα κομμάτια αυτής της ραχοκοκαλιάς.

Το παραπάνω δίκτυο μεταφορών θα αποτελέσει την προϋπόθεση για την εφαρμογή του μοντέλου TOD σε υψηλότερο επίπεδο, παρόμοιο με αυτό που έχουν κάνει το Τόκιο ή η Σεούλ. Αυτή η προσέγγιση θα μετατρέψει κάθε σταθμό του μετρό όχι μόνο σε σημείο διέλευσης αλλά και στον πυρήνα ενός ζωντανού αστικού κέντρου, αυτοδύναμου σε υπηρεσίες και θέσεις εργασίας.

Το σιδηροδρομικό σύστημα γίνεται ένα εργαλείο για την αναδιοργάνωση του χώρου ολόκληρης της πόλης Χο Τσι Μινχ, προωθώντας την ισορροπημένη ανάπτυξη και μειώνοντας την πίεση στην κεντρική περιοχή. Ωστόσο, για να μετατρέψει αυτό το όραμα σε πραγματικότητα, η δημοτική αρχή πρέπει να εξαλείψει τρία εγγενή πολιτικά εμπόδια, τα οποία είναι πλέον πιο περίπλοκα σε περιφερειακή κλίμακα.

Ανασχεδιασμός αστικού χώρου

Το πρώτο είναι το πρόβλημα της γης . Η συγκέντρωση μεγάλων κονδυλίων γης για έργα TOD μέσω παραδοσιακών μηχανισμών διοικητικής ανάκαμψης αποκαλύπτει πολλές αδυναμίες, όπως: καθυστερήσεις, τεράστιο κόστος, κοινωνικές συγκρούσεις. Πολλές χώρες έχουν εφαρμόσει με επιτυχία ένα πιο αποτελεσματικό εργαλείο - το μοντέλο της «αναπροσαρμογής γης».

Η πόλη Χο Τσι Μινχ αποφασίζει να αναπτύξει εμπορικά κέντρα και κέντρα παροχής υπηρεσιών υψηλής ποιότητας που σχετίζονται με το TOD - Φωτογραφία: QUANG DINH

Σύμφωνα με αυτό το μοντέλο, το Κράτος και ο λαός συνεργάζονται για τον επανασχεδιασμό του χώρου, μοιράζοντας τα οφέλη από την αυξημένη αξία της γης μετά τις επενδύσεις σε υποδομές, οι άνθρωποι γίνονται εταίροι αντί για υποκείμενα των οποίων η γη ανακτάται. Παρόλο που αυτή η έννοια δεν έχει θεσμοθετηθεί σαφώς στον Νόμο περί Γης του 2024, η έρευνα και η πιλοτική εφαρμογή αποτελούν επείγουσες απαιτήσεις για την επιτάχυνση της υλοποίησης του έργου και την ελαχιστοποίηση των συγκρούσεων.

Δεύτερον, και κρίσιμο, είναι το οικονομικό ζήτημα . Ο κρατικός προϋπολογισμός δεν μπορεί να επωμιστεί το κόστος εκατοντάδων χιλιάδων δισεκατομμυρίων δολαρίων ντόινγκ (VND) μόνο για το δίκτυο υποδομών μεταφορών, ενώ αυτά τα έργα δημιουργούν τεράστια προστιθέμενη αξία για τα γύρω ιδιωτικά ακίνητα. Χωρίς έναν αποτελεσματικό μηχανισμό για την «αποτύπωση της αξίας της γης», τα οφέλη θα ρέουν σε μια ομάδα γαιοκτημόνων, ενώ ο προϋπολογισμός πρέπει να καλύψει ολόκληρο το κόστος της επένδυσης.

Ευτυχώς, πρόσφατες νομικές εξελίξεις, όπως το ψήφισμα 98/2023/QH15 και το ψήφισμα 188/2025/QH15, έχουν προσφέρει στην πόλη του Χο Τσι Μινχ σημαντικά πιλοτικά εργαλεία.

Συνεπώς, η πόλη επιτρέπεται να χρησιμοποιήσει τον προϋπολογισμό δημόσιων επενδύσεων για αποζημιώσεις και επανεγκατάσταση, ώστε να δημιουργήσει καθαρή γη γύρω από σταθμούς του μετρό και μεγάλους κόμβους κυκλοφορίας, και στη συνέχεια να δημοπρατήσει γη για να προσελκύσει κοινωνικούς πόρους.

Ταυτόχρονα, το 100% των εσόδων από την αυξημένη αξία γης στην περιοχή TOD θα διατηρηθεί και θα επανεπενδυθεί στο αστικό σιδηροδρομικό σύστημα. Αυτό είναι το κλειδί για τη δημιουργία ενός βιώσιμου οικονομικού κύκλου, μειώνοντας την εξάρτηση από τον κρατικό προϋπολογισμό.

Τρίτον, η πρόκληση της κοινωνικής ισότητας . Η διεθνής εμπειρία δείχνει ότι η αστική ανανέωση σχεδόν αναπόφευκτα οδηγεί στο φαινόμενο της «εξευγενισμού», καθώς οι ραγδαίες τιμές των ακινήτων ωθούν τις κοινότητες χαμηλού εισοδήματος να εγκαταλείψουν τα παραδοσιακά τους σπίτια.

Σε κλίμακα μεγαλουπόλεων, αυτός ο κίνδυνος θα μπορούσε να οδηγήσει σε βαθύ χωρικό διαχωρισμό. Για να αποφευχθεί ένα τέτοιο σενάριο, οι πολιτικές στέγασης χωρίς αποκλεισμούς πρέπει να αποτελούν αναπόσπαστο μέρος κάθε έργου TOD.

Ο νόμος περί στέγασης του 2023 και τα κατευθυντήρια διατάγματά του έχουν δημιουργήσει ένα ευέλικτο νομικό πλαίσιο, που δίνει τη δυνατότητα στις τοπικές αρχές να υποχρεώνουν τα έργα αστικής ανάπτυξης να συνεισφέρουν σημαντικά στο ταμείο κοινωνικής στέγασης, είτε μέσω της κατανομής γης, της ανταλλαγής γης είτε μέσω της καταβολής χρημάτων. Η συνεπής και αυστηρή εφαρμογή αυτής της αρχής θα διασφαλίσει ότι τα αναπτυξιακά οφέλη κατανέμονται δίκαια, αντί να συγκεντρώνονται στα χέρια μιας μόνο ομάδας δικαιούχων.

Για να μετατρέψει αυτή την ιστορική ευκαιρία σε μια φόρμουλα για την αστική ανασυγκρότηση, η πόλη Χο Τσι Μινχ πρέπει να δώσει προτεραιότητα στην οικοδόμηση θεσμικών θεμελίων, ένα σιωπηλό αλλά θεμελιώδες έργο. Αντί να κατανείμετε πόρους, επιλέξτε ένα στρατηγικό πιλοτικό έργο που βρίσκεται στα παλιά διοικητικά όρια, όπως η περιοχή σύνδεσης μεταξύ της πόλης Thu Duc και της πόλης Di An κατά μήκος της Γραμμής 1 του μετρό.

Η περιοχή βρίσκεται σε πλεονεκτική θέση για να γίνει ένα «εργαστήριο πολιτικής», δοκιμάζοντας και βελτιώνοντας μια σειρά εργαλείων από την αναπροσαρμογή γης, την αποτύπωση της αξίας της γης και την πολιτική στέγασης χωρίς αποκλεισμούς.

Επιστροφή στο θέμα

ΝΓΚΟΥΓΙΕΝ ΘΑΝ ΧΟΥΝΓΚ

Πηγή: https://tuoitre.vn/tp-hcm-tan-dung-tod-de-tai-thiet-khong-giant-sieu-do-thi-20250815150443089.htm