Εφαρμογή του Νόμου περί Γης του 2024: Προσδοκίες για απελευθέρωση πόρων

Μετά από πολλά χρόνια εφαρμογής, άτομα που αγόρασαν γη στο αστικό έργο της Bach Dat An Company δεν έχουν ακόμη λάβει κόκκινα βιβλία. Φωτογραφία: H.QUANG

Η εποχή των μεσιτών γης και της πώλησης «πράσινου ρυζιού» τελείωσε

Περίπου 200 συναντήσεις με πολίτες από επαρχιακούς φορείς για την αντιμετώπιση προβλημάτων που προκύπτουν από έργα που επενδύει η εταιρεία Bach Dat An αποτελούν τυπικές περιπτώσεις των συνεπειών μιας περιόδου «έκρηξης» των λεγόμενων έργων αστικής ανάπτυξης.

Μέχρι στιγμής, παρόλο που οι αρχές έχουν καταβάλει μεγάλες προσπάθειες και έχουν αναλάβει ευθύνες, και οι ανώτατοι ηγέτες της επαρχίας έχουν εκδώσει «τελεσίγραφο», πιθανότατα θα χρειαστεί λίγος ακόμη χρόνος για να διεκπεραιωθεί πλήρως η υπόθεση Μπαχ Ντατ Αν.

Όχι μόνο η Μπαχ Ντατ Αν, αλλά και πολλά από τα σχεδόν 200 οικιστικά και αστικά έργα στην επαρχία στα οποία επενδύουν επί του παρόντος επιχειρήσεις αντιμετωπίζουν προβλήματα σε διαφορετικά επίπεδα.

Κανείς δεν έχει ακόμη υπολογίσει τα ποσά (ακόμα και τις εκτιμήσεις) της ζημιάς στο Κράτος, τους ανθρώπους και τις επιχειρήσεις, αλλά η τεράστια σπατάλη πόρων, ιδίως των χερσαίων πόρων, και οι κοινωνικές συνέπειες είναι προφανείς πραγματικότητες. Και θα χρειαστούν πολλά ακόμη χρόνια για να επιλύσουν οι αρχές σε όλα τα επίπεδα τις συνέπειες μιας εποχής που τα έργα ήταν παντού!

Ο νόμος περί γης του 2024 και οι νόμοι περί επιχειρήσεων ακινήτων και στέγασης (όπως τροποποιήθηκαν) που τίθενται σε ισχύ από την 1η Αυγούστου 2024 απαιτούν απόλυτη απαγόρευση της υποδιαίρεσης και πώλησης γης σε δημοτικές περιφέρειες όλων των πόλεων και κωμοπόλεων.

Ταυτόχρονα, τα έργα αστικής και οικιστικής κατασκευής αυστηροποιούνται από το στάδιο της αδειοδότησης και ολόκληρης της διαδικασίας υλοποίησης. Ειδικότερα, η απαίτηση για δημόσια γνωστοποίηση και διαφάνεια στη κοινή γνώμη είναι πλήρης, λεπτομερής σχετικά με τη νομιμότητα, την κλίμακα και την πρόοδο υλοποίησης του έργου.

Ανάκληση έργων που «αγκαλιάζουν τη γη»

Σύμφωνα με τον Νόμο περί Γης του 2024, οι επενδυτές έργων που δεν θέτουν γη σε χρήση ή καθυστερούν στη χρήση της γης σε σύγκριση με το χρονοδιάγραμμα που αναφέρεται στο επενδυτικό έργο θα λάβουν παράταση χρήσης γης για όχι περισσότερο από 24 μήνες και πρέπει να καταβάλουν στο Κράτος ένα επιπλέον χρηματικό ποσό που αντιστοιχεί στο τέλος χρήσης γης και στο ενοίκιο γης για την παρατεταμένη περίοδο.

Εάν ο επενδυτής δεν έχει θέσει τη γη σε χρήση μετά την παράταση της περιόδου, το Κράτος θα την ανακτήσει χωρίς αποζημίωση για τη γη, τα περιουσιακά στοιχεία που συνδέονται με τη γη και τα υπόλοιπα επενδυτικά έξοδα στη γη.

Σύμφωνα με τους ειδικούς, με τις νέες νομοθετικές ρυθμίσεις, θα υπάρχει αυστηρός «έλεγχος» για τους επενδυτές ακινήτων· οι μικρές επιχειρήσεις με περιορισμένους οικονομικούς πόρους, οι καιροσκόποι και οι μη επαγγελματικές επιχειρήσεις θα αποκλειστούν από το παιχνίδι.

Η κατάσταση πώλησης «πράσινου ρυζιού» με σκοπό το κέρδος δεν θα υφίσταται πλέον. Διότι, οι επιχειρήσεις μπορούν να ανοίξουν έργα προς πώληση μόνο όταν έχουν εκπληρώσει πλήρως τις υποχρεώσεις τους προς το Κράτος και έχουν εκπληρώσει τους όρους υποδομής όπως ορίζονται.

Ο αναθεωρημένος νόμος περί ακινήτων απαγορεύει επίσης τους ερασιτέχνες μεσίτες ακινήτων και τους ελεύθερους επαγγελματίες (οι οποίοι εδώ και καιρό αποκαλούνται «μεσίτες γης» από το κοινό). Αποτρέπει την «εμπορία» γης από τους χτίστες και τους πωλητές λαχανικών ή την ευρεία εξάπλωση των «μεσιτών» ακινήτων από την ύπαιθρο στην πόλη, κάτι που είναι σύνηθες εδώ και πολύ καιρό.

Αστική σκέψη

Από την 1η Αυγούστου 2024, το Κράτος δεν θα χορηγεί πλέον άδειες για έργα υποδιαίρεσης γης σε δημοτικές περιφέρειες πόλεων και κωμοπόλεων. Οι επενδυτές σε έργα γης αναγκάζονται να επικεντρωθούν σε αγροτικές περιοχές στα περίχωρα κωμοπόλεων και κωμοπόλεων.

Με σημαντικούς περιορισμούς στον χώρο ανάπτυξης, καθώς και αυστηρότερους νομικούς περιορισμούς στα έργα ακινήτων, οι αναλυτές έχουν προβλέψει ότι οι τιμές της γης θα αυξηθούν στο εγγύς μέλλον, προκαλώντας μειονεκτήματα για άτομα με χαμηλό εισόδημα που έχουν πραγματική ανάγκη για οικιστική γη.

Συγκεκριμένα, μόλις η πολιτική της «επιβολής υψηλών φόρων σε άτομα που έχουν πολλά σπίτια και γη αλλά δεν τα αξιοποιούν αποτελεσματικά» σύμφωνα με το Ψήφισμα 18 της 13ης Κεντρικής Εκτελεστικής Επιτροπής δεν θεσμοθετηθεί δια νόμου, η κερδοσκοπία με γη πιθανότατα θα εξακολουθεί να είναι ελκυστική για πολλούς ανθρώπους.

Η Κουάνγκ Ναμ έχει υποστεί σοβαρές συνέπειες από την αχαλίνωτη αστική ανάπτυξη στο πρόσφατο παρελθόν και σίγουρα θα αντλήσει πολλά πολύτιμα μαθήματα.

Το πιο προφανές από αυτά είναι η εκτεταμένη και επίμονη ερημοποίηση σε πολλές αστικές περιοχές παρά την ολοκλήρωση των υποδομών· η κατάσταση όπου οι περισσότεροι άνθρωποι αγοράζουν γη σε έργα κυρίως για σκοπούς επιχειρηματικής κερδοσκοπίας· η απώλεια γης για παραγωγή ενώ τα έργα εγκαταλείπονται και βρίσκονται σε ερείπωση για πολλά χρόνια· η κοινωνική ιστορία πολλών νοικοκυριών και ατόμων που είναι πολύ απογοητευμένα από την ανάγκη να εγκατασταθούν και να βιοποριστούν, αλλά οι τιμές της γης είναι πολύ μακριά από τις προσδοκίες...

Η αστικοποίηση και η αστική ανάπτυξη είναι αναπόφευκτες τάσεις. Αλλά το πώς, προς ποια κατεύθυνση και ποιος οδικός χάρτης θα ταιριάξει σε κάθε στάδιο ανάπτυξης είναι ένα πρόβλημα που κάθε περιοχή πρέπει να εξετάσει για να αξιοποιήσει με τον πιο αποτελεσματικό τρόπο τους χερσαίους πόρους σύμφωνα με τον προσανατολισμό του Κόμματος και να επιλύσει αρμονικά τα κοινωνικά ζητήματα.

Σημειώνεται ότι στον Κατάλογο έργων προσέλκυσης επενδύσεων και προτεραιοτήτων προσέλκυσης επενδύσεων του Quang Nam για την περίοδο 2024 - 2025 (Απόφαση αριθ. 1221-QD/UBND, ημερομηνίας 21 Μαΐου 2024 της Επαρχιακής Λαϊκής Επιτροπής), από τα 233 έργα σε τοπικές κοινότητες, υπάρχουν έως και 40 έργα που προσελκύουν επενδύσεις στην αστική ανάπτυξη, κυρίως με τη μορφή εμπορικών περιοχών, αστικών οικιστικών περιοχών (επιχειρήσεις γης).

Είναι δύσκολο να προσδιοριστεί πόσα ή πόσα λίγα έργα είναι πραγματικά απαραίτητα και επείγοντα, ποιος είναι ο στόχος (επιχειρηματικοί κερδοσκόποι ή στεγαστικές ανάγκες των κατοίκων της περιοχής), συμπεριλαμβανομένων των προβλημάτων εισροών - εκροών του έργου, αλλά σίγουρα αυτά θα είναι ζητήματα που δεν μπορούν να αγνοηθούν, όταν οι τοπικές κοινότητες στην επαρχία είναι πολύ «ενήμερες» και έχουν αναγκαστεί να πληρώσουν το τίμημα για έργα υποδιαίρεσης και πώλησης γης.

Μια άλλη αξιοσημείωτη πρόβλεψη από ειδικούς μετά την έναρξη ισχύος των τριών νόμων που σχετίζονται με τη γη που αναφέρθηκαν παραπάνω είναι ότι τα βιομηχανικά ακίνητα θα προσελκύσουν έντονα εγχώριους και ξένους επενδυτές στο μέλλον.

Ο σχεδιασμός της επαρχίας Κουάνγκ Ναμ έχει καθορίσει την ανάπτυξη περισσότερων από 10 χιλιάδων εκταρίων γης για βιομηχανικά πάρκα από τώρα έως το 2030. Η πρακτική έχει αποδείξει ότι η βιομηχανική γη προώθησε και προωθεί την υψηλότερη απόδοση, δημιουργώντας κέρδη και συμβάλλοντας τα μέγιστα στην τοπική κοινωνικοοικονομική ανάπτυξη.

--- ...
Μάθημα 3: Όταν η γεωργική γη «αποδεσμεύεται»

Πηγή: https://baoquangnam.vn/thi-hanh-luat-dat-dai-2024-ky-vong-khoi-thong-nguon-luc-bai-2-dep-loan-thi-truong-bat-dong-san-3139127.html