Η «παιδική χαρά» εκατομμυρίων δολαρίων εξακολουθεί να σπαταλιέται

Μάθημα 1: Η θλιβερή πραγματικότητα

Η αγορά ακινήτων δεν ήταν ποτέ τόσο ζοφερή όσο είναι τώρα. Νέα έργα ακινήτων ξεκινούν, ενώ τα παλιά έργα είναι σχεδόν «ανενεργά», πολλά ακίνητα λειτουργούν μόνο σε χαμηλό επίπεδο και μερικές φορές αναγκάζονται να κλείσουν, με αποτέλεσμα χιλιάδες εργαζόμενοι να αναγκάζονται να παραιτηθούν από τις δουλειές τους. Παράλληλα, το εταιρικό χρέος και το χρέος ομολόγων αυξάνονται και κινδυνεύουν να «εκραγούν» ανά πάσα στιγμή.

Η «μαγική» έλξη έχει κρυώσει

Ο κλάδος των ακινήτων γενικότερα και η αγορά ακινήτων υψηλής ποιότητας ειδικότερα αποτελούν έναν από τους βασικούς οικονομικούς τομείς, συμβάλλοντας σημαντικά στην ανάπτυξη και το ΑΕΠ ολόκληρης της χώρας. Επιπλέον, ο κλάδος των ακινήτων βοηθά εκατομμύρια εργαζόμενους να έχουν θέσεις εργασίας και εισόδημα και συνδέεται στενά με πολλούς κλάδους: Παραγωγή δομικών υλικών, τουρισμός - θέρετρα, τραπεζικές εργασίες και χρηματοοικονομικά, κατασκευές... Ωστόσο, στο πλαίσιο του αυστηρά ελεγχόμενου πιστωτικού συστήματος, μαζί με μια σειρά από νομικές δυσκολίες που δεν έχουν επιλυθεί, οι επενδυτές σε έργα ακινήτων δεν είναι αρκετά οικονομικά ισχυροί και τα νομικά έγγραφα δεν είναι πλήρη, με αποτέλεσμα οι «πελάτες» να μην πληρώνουν τόσο γρήγορα και εύκολα όσο πριν. Αυτό οδηγεί σε αργές πωλήσεις, η αγορά ακινήτων βρίσκεται σχεδόν σε ελεύθερη πτώση και δημιουργεί ένα πρωτοφανές ζοφερό σκηνικό.

Πρόσφατα, λόγω των επιπτώσεων της πανδημίας Covid-19, η παγκόσμια οικονομία αντιμετώπισε δυσκολίες, ο πληθωρισμός και τα αυξημένα τραπεζικά επιτόκια έχουν επηρεάσει βαθιά την αγορά ακινήτων, ειδικά τον τομέα των ακινήτων υψηλής ποιότητας. Πολλά νέα έργα ακινήτων δεν έχουν αδειοδοτηθεί, τα παλιά έργα έχουν καθυστερήσει, με αποτέλεσμα η προσφορά να είναι ολοένα και πιο περιορισμένη. Εν τω μεταξύ, πολλά έργα ακινήτων έχουν εξαντληθεί, αλλά οι επενδυτές δεν τα έχουν ολοκληρώσει για χρήση όπως είχε προγραμματιστεί, με αποτέλεσμα μια σειρά από εγκαταλελειμμένες βίλες, κατάφυτες με γρασίδι, προκαλώντας σπατάλη.

Εγκαταλελειμμένη βίλα, κατάφυτη με γρασίδι, σπαταλά πόρους

Πολλοί ξένοι επενδυτές πιστεύουν ότι η αγορά ακινήτων στο Βιετνάμ έχει τα χαρακτηριστικά ενός μεγάλου πληθυσμού και μιας υψηλής ζήτησης για ακίνητα, κάτι που αποτελεί πάντα έναν ελκυστικό λόγο για να την επιδιώξουν. Το Βιετνάμ προωθεί την αστικοποίηση, ενώ η κυβέρνηση είναι αποφασισμένη να δημιουργήσει μια βιομηχανία χωρίς καπνό ως αιχμή του δόρατος για την ανάπτυξη. Επιπλέον, ο αριθμός των πελατών υψηλής τάξης αυξάνεται, θεωρώντας το ως ένα επενδυτικό κανάλι με υψηλή κερδοφορία, αν και είναι αποφασισμένο να ενέχει πολλούς κινδύνους.

«

Σύμφωνα με στοιχεία του Υπουργείου Σχεδιασμού και Επενδύσεων, αν το 2021 τα εγγεγραμμένα κεφάλαια Ξένων Άμεσων Ξένων Επενδύσεων που επενδύθηκαν σε ακίνητα έφτασαν μόνο τα 2,6 δισεκατομμύρια δολάρια ΗΠΑ, μέχρι το 2022 είχαν αυξηθεί στα 4,5 δισεκατομμύρια δολάρια ΗΠΑ και το πρώτο τρίμηνο του 2023 εξακολουθούσε να παρουσιάζει θετικά σημάδια. Τα ακίνητα είναι ο δεύτερος τομέας που προσελκύει κεφάλαια Ξένων Ξένων Επενδύσεων, μετά τη μεταποιητική βιομηχανία.

Ο κ. Le Minh Hiep - ένας έμπορος ακινήτων υψηλού επιπέδου στην περιοχή Nam Tu Liem, δήλωσε: «Οι δύο φίλοι μου κι εγώ επενδύσαμε μαζί. Πριν από μερικά χρόνια, είχαμε καλά κέρδη και γρήγορη ρευστότητα, αλλά από το 2021 μέχρι τώρα, σχεδόν δεν έχουμε αγοράσει άλλες βίλες, ενώ μερικές από αυτές που είχαμε προηγουμένως «κρατήσει» δεν έχουν πουληθεί ακόμα. Αν και κάποιοι ζήτησαν να αγοράσουν, μας πρόσφεραν πολύ χαμηλή τιμή». Ο κ. Hiep πρόσθεσε: «Ευτυχώς, όταν αγοράσαμε, δεν δανειστήκαμε χρήματα από την τράπεζα. Αν είχαμε δανειστεί και πληρώσει τόκους μέχρι τώρα, θα έπρεπε να πουλήσουμε επειγόντως».

Είναι φανερό ότι αυτή τη στιγμή, τα ακίνητα δεν βρίσκονται πλέον στο απόγειό τους όπως πριν από πολλά χρόνια.

Είναι η προσφορά και η ζήτηση εικονικές;

Οι ειδικοί στον τομέα των ακινήτων λένε ότι το απόθεμα του τμήματος ακινήτων υψηλής ποιότητας (ειδικά των βιλών) είναι αρκετά μεγάλο. Ωστόσο, η νέα προσφορά θα γίνεται ολοένα και πιο σπάνια, επειδή υπάρχουν πολύ λίγα έργα ακινήτων υψηλής ποιότητας με επαρκές οικονομικό δυναμικό που υλοποιούνται. Εν τω μεταξύ, η προσφορά βιλών και καταστημάτων (ένα μοντέλο στέγασης σε συνδυασμό με εμπορική δραστηριότητα) στο Ανόι και τις βόρειες επαρχίες έχει μειωθεί απότομα. Επί του παρόντος, η προσφορά αφορά κυρίως έργα ακινήτων που υλοποιήθηκαν πριν από το 2020. Από το 2021 έως το πρώτο τρίμηνο του 2023, έχουν υλοποιηθεί μόνο λίγα έργα ακινήτων που σχετίζονται με την υψηλή κατηγορία, ενώ αυτό το τμήμα απευθύνεται κυρίως στην ανώτερη τάξη και όχι σε άτομα με χαμηλό εισόδημα. Επομένως, η ήδη ζοφερή αγορά είναι τώρα ακόμη πιο ζοφερή.

Ο κ. Dinh Van Troi - Διευθυντής Πωλήσεων της Dai Phong Construction Investment - Real Estate Joint Stock Company σχολίασε: Η προσφορά βιλών και μεζονετών στο Ανόι παρουσιάζει συνεχή έλλειψη για μεγάλο χρονικό διάστημα, ενώ η νέα προσφορά το 2022 και στις αρχές του 2023 προέρχεται κυρίως από τρέχοντα έργα και επικεντρώνεται στα προάστια του Ανόι. Κατά κάποιο τρόπο, θα προσφέρει περισσότερα προϊόντα στην αγορά, αλλά όχι σημαντικά για την επιλογή.

Το έργο της περιοχής βίλας Thuy San Hill στην περιοχή Bai Chay, στην πόλη Ha Long (Quang Ninh) έχει πολλά ημιτελή έργα.

Σύμφωνα με έρευνα δημοσιογράφων στην επαρχία Κουάνγκ Νιν, η προσφορά βιλών και καταστημάτων εξακολουθεί να είναι άφθονη, αλλά κυρίως από παλιά έργα ακινήτων όπως: BIM Group, Geleximco Group, Tuan Chau Group... και σχεδόν κανένα νέο έργο ακινήτων δεν υλοποιείται, η νέα προσφορά έχει φτάσει στον πάτο.

Εν τω μεταξύ, η προσφορά στις περιοχές Ha Nam, Bac Ninh, Phu Tho, Hai Phong, Hoa Binh, κ.λπ. δεν είναι επίσης πολύ ελπιδοφόρα. Σε αυτές τις επαρχίες και πόλεις, υπάρχουν λίγα έργα ακινήτων υψηλής ποιότητας, περιορισμένες συναλλαγές και τα τελευταία χρόνια έχουν υλοποιηθεί πολύ λίγα έργα ακινήτων υψηλής ποιότητας. Ενώ τα παλιά έργα λειτουργούν σε στασιμότητα, πολλές βίλες και καταστήματα, αν και ιδιόκτητα, δεν τίθενται σε χρήση, οδηγώντας σε εγκατάλειψη, προκαλώντας σπατάλη και ενδεχομένως κοινωνικά δεινά.

Αυτή είναι η προσφορά, και όσον αφορά τη ζήτηση, οι ειδικοί λένε ότι η τάση των βιλών και των καταστημάτων που συνδέονται με χώρους πρασίνου, βέλτιστες παροχές κοινής ωφέλειας, που βρίσκονται σε μια σύνθετη και βολική συγκοινωνιακή σύνδεση, θα είναι η κορυφαία επιλογή των πελατών. Επιπλέον, ο ρυθμός αστικοποίησης, ο φυσικός ρυθμός αύξησης του πληθυσμού και η αύξηση της μεσαίας και ανώτερης τάξης είναι επίσης οι κύριες κινητήριες δυνάμεις για την ενίσχυση της ζήτησης για κατανάλωση βιλών στο μέλλον.

Στην πραγματικότητα, μόλις η οικονομία ανακάμψει δυναμικά μετά την πανδημία Covid-19, οι πολιτικές της κυβέρνησης για την άρση των εμποδίων και των δυσκολιών για την αγορά ακινήτων εφαρμόζονται σοβαρά από τις τοπικές αρχές, ενώ παράλληλα χαλαρώνει το «χώρο πίστωσης», εξασφαλίζονται εταιρικά ομόλογα και, στη συνέχεια, οι εταιρείες, οι εταιρείες και τα άτομα σύντομα θα έχουν πρόσβαση στο απαραίτητο κεφάλαιο. Από εκεί και πέρα, τα έργα ακινήτων θα αναπτυχθούν και θα παρέχουν μια ποικιλία προϊόντων ακινήτων υψηλής ποιότητας: ακίνητα για βίλες, καταστήματα, θέρετρα, υγειονομική περίθαλψη... στην αγορά, η αγοραστική και πωλητική δύναμη της αγοράς ακινήτων θα είναι ξανά ζωντανή.

Εμφανίζονται συγχωνεύσεις και εξαγορές

Αυτός είναι ένας φυσικός νόμος, οι ισχυροί κατακλύζουν τους αδύναμους, οι αδύναμοι αποκτώνται και συγχωνεύονται με τους ισχυρούς, κάτι που είναι κάτι φυσιολογικό στον κλάδο των ακινήτων τα τελευταία χρόνια. Ωστόσο, πρόσφατα υπήρξαν «καρχαρίες» από το εσωτερικό και το εξωτερικό, που χρησιμοποιούν πολλά επενδυτικά κεφάλαια ή ξοδεύουν μετρητά για να αγοράσουν πίσω έργα ακινήτων υψηλής ποιότητας, έργα με καθαρά νομικά έγγραφα για ανάπτυξη.

Μπορεί να φανεί ότι από τις αρχές του 2023 μέχρι σήμερα, οι βιετναμέζικες εταιρείες ακινήτων έχουν χωριστεί σε 4 τυπικές ομάδες: Κινδύνου, Ισορροπίας, Δυναμικού και «νέων παικτών». Στην ομάδα των «νέων παικτών» περιλαμβάνονται εταιρείες, επενδυτικά κεφάλαια... που αναζητούν ευκαιρίες διείσδυσης στην αγορά ακινήτων μέσω συγχωνεύσεων και εξαγορών.

Τυπικά παραδείγματα περιλαμβάνουν τον Όμιλο FLC, τον Tan Hoang Minh... Αφού ο ηγέτης ενεπλάκη σε νομικά προβλήματα, μια σειρά από «μεγάλους» θέλησαν να εμπλακούν σε πιθανά έργα αυτών των ομάδων. Η Bamboo Airways διαχωρίστηκε επίσημα από τον Όμιλο FLC, με αποτέλεσμα πολλά έργα ακινήτων αυτού του Ομίλου στο Quang Ninh, Thanh Hoa, Thai Nguyen, Vinh Phuc, Phu Tho... με κίνδυνο να διακοπεί η υλοποίηση ή να αναγκαστεί να μεταβιβαστεί σε άλλους εταίρους για να συνεχίσουν την έρευνα και την υλοποίηση του έργου.

Πολλά εγχώρια έργα ακινήτων υψηλής ποιότητας προσελκύουν αυτή τη στιγμή ξένους επενδυτές.

Επιπλέον, πολλές άλλες εξαγορές βρίσκονται στο στάδιο των διαπραγματεύσεων. Σύμφωνα με πολλούς οικονομικούς και κτηματομεσίτες, με την τρέχουσα υποτονική αγορά ακινήτων, σε συνδυασμό με τη δύσκολη οικονομική κατάσταση, εάν αυτή η κατάσταση συνεχιστεί, πολλοί επενδυτές έργων δεν θα έχουν πλέον χρήματα για να ανακάμψουν και ίσως χρειαστεί να σκεφτούν τη μεταβίβαση ή την πώληση έργων ακινήτων. Επιπλέον, πολλές εταιρείες και ξένα επενδυτικά κεφάλαια προετοιμάζουν χρήματα περιμένοντας την ευκαιρία να αποκτήσουν εγχώρια έργα ακινήτων όταν οι επιχειρήσεις αντιμετωπίζουν δυσκολίες και αναγκάζονται να πουλήσουν.

Ο κ. Le Hoang Chau - Πρόεδρος του Συνδέσμου Ακινήτων της Πόλης Χο Τσι Μινχ (HoREA), πρότεινε: Η Κυβέρνηση και η Μόνιμη Επιτροπή της Εθνοσυνέλευσης να εξετάσουν το ενδεχόμενο να επιτρέψουν στις επιχειρήσεις να μεταβιβάσουν έργα ακινήτων κατόπιν συμφωνίας, σύμφωνα με τον πιλοτικό μηχανισμό που ορίζεται στο ψήφισμα αριθ. 42/2017/QH14 της 21ης ​​Ιουνίου 2017 της Εθνοσυνέλευσης. Σύμφωνα με τον κ. Chau, εάν εφαρμοστεί, θα εξαλείψει τις δυσκολίες στη ροή μετρητών και ρευστότητας για τις επιχειρήσεις ακινήτων, συμπεριλαμβανομένων των επιχειρήσεων που εκδίδουν ομόλογα που πρόκειται να λήξουν. Επιτρέποντας στις επιχειρήσεις να μεταβιβάζουν έργα κατόπιν συμφωνίας, ανάλογα με τη ζήτηση, το Κράτος θα εισπράξει φόρους και θα ενισχύσει την αποτελεσματικότητα και την αποδοτικότητα της κρατικής διαχείρισης της αγοράς ακινήτων, θα αυξήσει τη διαφάνεια και θα ξεπεράσει την κατάσταση των «υπόγειων» μεταβιβάσεων έργων που μεταμφιέζονται σε μεταβιβάσεις μετοχών, προκαλώντας ζημίες στον κρατικό προϋπολογισμό.

Η κα Do Thu Hang - Ανώτερη Διευθύντρια του Τμήματος Έρευνας και Συμβουλευτικής της Savills Hanoi, δήλωσε: «Η προσφορά που πωλείται απευθείας από επενδυτές σε τρέχοντα έργα σε αυτόν τον τομέα είναι πολύ περιορισμένη, λόγω του μικρού αριθμού νέων μονάδων που εισάγονται στην αγορά. Ωστόσο, οι μεζονέτες εξακολουθούν να αποτελούν την κύρια σειρά προϊόντων, ακολουθούμενες από τις βίλες και στη συνέχεια τις μεζονέτες, οι οποίες αντιπροσωπεύουν μόνο ένα μικρό ποσοστό της τρέχουσας συνολικής προσφοράς».

Μάθημα 2: Τρέχοντας για να «τελειώσουμε» αργά

Υπάρχουν πολλοί λόγοι που επικαλούνται οι επενδυτές σε έργα ακινήτων, αλλά οι περισσότεροι από αυτούς οφείλονται στην αργή εκκαθάριση του χώρου, στις αλλαγές στους νομικούς μηχανισμούς και στις φορολογικές πολιτικές, καθώς και στην ασθενή οικονομική ικανότητα πολλών επιχειρήσεων... που οδηγεί σε αργή ολοκλήρωση του έργου.

Τα έργα στον τομέα των ακινήτων με αργή πρόοδο εξαπλώνονται ευρέως

Οι περισσότερες από τις 63 επαρχίες και πόλεις έχουν καθυστερημένα έργα στον τομέα των ακινήτων, ωστόσο, ο τομέας των ακινήτων υψηλής ποιότητας βρίσκεται κυρίως σε μεγάλες επαρχίες και πόλεις με ευνοϊκή γεωγραφική θέση, δυνατότητες για τουριστική εκμετάλλευση, μεταφορές και ανάπτυξη υποδομών.

Η περιοχή με τις περισσότερες καθυστερήσεις σε έργα ακινήτων είναι το Ανόι. Σύμφωνα με ελλιπή στατιστικά στοιχεία, το Ανόι έχει επί του παρόντος αρκετές εκατοντάδες έργα που έχουν καθυστερήσει, κάτι που ισοδυναμεί με μια έκταση άνω των 5.000 εκταρίων που δεν έχει αξιοποιηθεί, προκαλώντας μεγάλη σπατάλη.

Ορισμένα έργα ακινήτων καθυστερούν έως και δέκα χρόνια, όπως: η αστική περιοχή Kim Chung - Di Trach (τώρα μετονομασμένη σε Hinode Royal Park Urban Area - PV), στην περιοχή Hoai Duc. Ή η αστική περιοχή Nam An Khanh της Song Da Urban and Industrial Park Development Investment Joint Stock Company (Sudico), η οποία κάποτε προωθούνταν ως παράδεισος ζωής. Ωστόσο, οι εργασίες εκκαθάρισης του χώρου δεν έχουν ολοκληρωθεί, πολλές βίλες και μεζονέτες εξακολουθούν να εγκαταλείφονται, προκαλώντας σπατάλη πόρων. Ο εκπρόσωπος Τύπου της Sudico δήλωσε: Λόγω της πρόσφατης υποτονικής αγοράς ακινήτων, πολλοί πελάτες που επενδύουν σε βίλες κατέχουν μόνο γη, περιμένοντας θετικές αλλαγές στην αγορά. Αυτό οδηγεί σε μια κατάσταση όπου ορισμένες βίλες εγκαταλείπονται, με αποτέλεσμα να χαθεί η συνολική ομορφιά του έργου.

Στο Φου Το, το έργο Thanh Thuy Hot Mineral Water Resort, στο οποίο επενδύει η Song Thao Company Limited, έχει έκταση άνω των 87 εκταρίων, έχει καθυστερήσει περισσότερο από 2 δεκαετίες και έχει πολλές παραβιάσεις... Το έργο έχει επί του παρόντος εγκαταλειφθεί και χρησιμοποιείται από τους ανθρώπους ως τόπος βόσκησης ζώων.

Ο κ. Tran Van Kien - Αντιπρόεδρος της Λαϊκής Επιτροπής της πόλης Thanh Thuy, δήλωσε με ειλικρίνεια: «Το πρόβλημα του έργου των θερμών πηγών Thanh Thuy έγκειται πλέον στην ικανότητα του επενδυτή. Το έργο έχει επί του παρόντος μια καθαρή τοποθεσία, πλήρη νομικά έγγραφα, αλλά δεν μπορεί να υλοποιηθεί επειδή ο επενδυτής έχει περιορισμένη ικανότητα. Η περιοχή μας είναι επίσης πολύ ανυπόμονη επειδή οι ψηφοφόροι έχουν πολλές απόψεις, αλλά η εξουσία για τη διαχείριση του ανήκει στην επαρχία Phu Tho».

Το έργο του θέρετρου με θερμό μεταλλικό νερό Thanh Thuy έχει εγκαταλειφθεί προς το παρόν και χρησιμοποιείται από τους ντόπιους ως βοσκότοπος για τα ζώα.

Η επαρχία Χα Ναμ έχει ένα εξίσου συναρπαστικό έργο ακινήτων, το οποίο προβλέπει τη μετατροπή δημόσιων έργων και εκτάσεων υπηρεσιών σε εμπορικές κατοικίες (shophouse) και στη συνέχεια την εγκατάλειψη. Πρόκειται για το εμπορικό και οικιστικό συγκρότημα της Thang Loi Thanh Liem Company Limited. Μέχρι σήμερα, το έργο έχει ολοκληρώσει την πρόχειρη κατασκευή, ορισμένα νοικοκυριά έχουν αγοράσει σπίτια και έχουν μετακομίσει, πολλά στοιχεία του σχεδιασμού δεν έχουν κατασκευαστεί, ενώ ορισμένα έργα παρουσιάζουν σημάδια φθοράς και εγκατάλειψης.

Στην Ειδοποίηση Συμπεράσματος Επιθεώρησης Αρ. 161/TB-TTCP με ημερομηνία 17 Ιανουαρίου 2023 της Κυβερνητικής Επιθεώρησης σχετικά με το έργο του Εμπορικού Κέντρου του Συγκροτήματος της Εταιρείας Thang Loi Thanh Liem, η επαρχία Ha Nam διέθεσε γη αλλά δεν προχώρησε σε δημοπρασία δικαιωμάτων χρήσης γης, παραβιάζοντας το Άρθρο 118 του Νόμου περί Γης του 2013. Πιο σοβαρά, αυτή η έκταση γης έχει σχεδιαστεί ως γη δημοσίων έργων, υπηρεσιών και εμπορίου, χωρίς οικιστική χρήση, παραβιάζοντας το Άρθρο 26 του Νόμου περί Πολεοδομίας του 2009 και το Άρθρο 14 του Διατάγματος 37/2010/ND-CP με ημερομηνία 7 Απριλίου 2010 της Κυβέρνησης.

Αφαιρέστε τον «όγκο»

Οι περιοχές με έργα ακινήτων που έχουν καθυστερήσει, ακόμη και έχουν μείνει στάσιμα για πολλά χρόνια, είναι: Ανόι, Κουάνγκ Νιν, Φου Το, Χόα Μπιν... Μόνο στο Ανόι, υπάρχουν αυτήν τη στιγμή εκατοντάδες έργα ακινήτων που έχουν καθυστερήσει και δεν έχουν υλοποιηθεί, εκ των οποίων πολλά έργα έχουν τεθεί σε κόκκινο συναγερμό και μερικά έχουν ακυρωθεί από την Λαϊκή Επιτροπή του Ανόι.

Ένα τυπικό παράδειγμα είναι το έργο πολυτελών κατοικιών Phuong Vien στην περιοχή Me Linh, το οποίο επενδύθηκε από την Phuong Vien Trade and Tourism Services Joint Stock Company. Στο έργο παραχωρήθηκε γη το 2008, αλλά η υλοποίησή του άργησε, επομένως η Λαϊκή Επιτροπή του Ανόι εξέδωσε την απόφαση αριθ. 4058/QD-UBND σχετικά με την αποκατάσταση γης, ακυρώνοντας την απόφαση κατανομής γης για το παραπάνω έργο. Επιπλέον, υπάρχουν έργα: Truong Giang Construction Company με το έργο κατασκευής βίλων κήπου· Anh Duong Joint Stock Company με το έργο κατασκευής τεχνικής υποδομής για την περιοχή των βιλών Sunny Light· Vinalines Vinh Phuc Real Estate Joint Stock Company με το έργο της Νέας Αστικής Περιοχής Vinalines... Η Λαϊκή Επιτροπή του Ανόι εξέδωσε απόφαση για την ανάκτηση γης.

Οι βίλες και οι μεζονέτες του Tan Viet Urban Area Project, στην περιοχή Hoai Duc, εξακολουθούν να είναι αραιοκατοικημένες.

Όσον αφορά το έργο του θερέτρου θερμού μεταλλικού νερού Thanh Thuy που επενδύθηκε από την Song Thao Company Limited, ο κ. Ha Minh Duc - Αναπληρωτής Προϊστάμενος του Τμήματος Διαχείρισης Γης, Τμήματος Φυσικών Πόρων και Περιβάλλοντος της επαρχίας Phu Tho, δήλωσε: «Στο έγγραφο 2308/UBND-KGVX με ημερομηνία 21 Ιουνίου 2022, η Λαϊκή Επιτροπή της επαρχίας Phu Tho έδωσε εντολή στην Επαρχιακή Φορολογική Υπηρεσία να εισπράξει το ενοίκιο γης που οφείλει η Song Thao Company και ταυτόχρονα ανέθεσε στο Τμήμα Σχεδιασμού και Επενδύσεων της επαρχίας, στην Λαϊκή Επιτροπή της Περιφέρειας Thanh Thuy και στις αρμόδιες υπηρεσίες να εξετάσουν και να διαχωρίσουν μια έκταση περίπου 37 εκταρίων από τη συνολική έκταση του έργου για να το υλοποιήσει η εταιρεία. Ο κ. Duc πρόσθεσε: «Προς το παρόν, ο Επενδυτής δεν έχει ακόμη ολοκληρώσει τις διαδικασίες έγκρισης του Λεπτομερούς Σχεδιασμού 1/500, επομένως δεν υπάρχει βάση για τη μέτρηση και τον διαχωρισμό της περιοχής σύμφωνα με τις οδηγίες της Λαϊκής Επιτροπής της επαρχίας Phu Tho. Στις 25 Μαρτίου 2022, η Λαϊκή Επιτροπή της επαρχίας Phu Tho εξέδωσε...» απόφαση ανάκλησης του Πιστοποιητικού Επενδυτικών Κινήτρων του ανωτέρω έργου.

Ο κ. Tran Nhu Long - Διευθυντής του Τμήματος Φυσικών Πόρων και Περιβάλλοντος της επαρχίας Quang Ninh, δήλωσε: «Στο επόμενο χρονικό διάστημα, η Quang Ninh θα συνεχίσει να επανεξετάζει, να επιθεωρεί και να εξετάζει τη χρήση γης των έργων που έχουν καθυστερήσει, να παρατείνει την ολοκλήρωση των τεχνικών υποδομών, να χειρίζεται αποφασιστικά και να ανακτά τα οφέλη σύμφωνα με το νόμο, να μην αφήνει την κατάσταση του «αναστολή» του σχεδιασμού, των «αναστολών» έργων να επανεμφανίζονται και να αποτρέπει και να καταπολεμά τα συμφέροντα των ομάδων, την αρνητικότητα, την απώλεια προϋπολογισμού, τη σπατάλη γης, συμβάλλοντας στην υγεία της αγοράς ακινήτων».

Αυτά είναι μερικά τυπικά έργα που έχουν ανακληθεί αποφασιστικά από τις τοπικές αρχές και έχουν επιβληθεί από το νόμο. Ωστόσο, εξακολουθούν να υπάρχουν πολλά έργα που έχουν καθυστερήσει, έχουν παραταθεί πολλές φορές και έχουν άγρια ​​ζιζάνια, αλλά δεν έχουν διεκπεραιωθεί. Για παράδειγμα, στο Quang Ninh, υπάρχουν πολλά έργα όπως: Cao Xanh - Ha Khanh New Urban Area· το έργο μικτής χρήσης εμπορικών και διαμερισμάτων Bay View Tower (Ha Long City)... που έχουν καθυστερήσει. Επιπλέον, πολλά έργα ακινήτων έχουν τεθεί σε λειτουργία, αλλά το ποσοστό πληρότητας δεν είναι υψηλό, πολλές βίλες και καταστήματα έχουν ιδιοκτήτες αλλά δεν έχουν κατοικηθεί, παρουσιάζοντας σημάδια υποβάθμισης, προκαλώντας σπατάλη πόρων και απώλεια αστικής ομορφιάς.

Ο κ. Nguyen Huu Nha - Αντιπρόεδρος της Λαϊκής Επιτροπής της Πόλης Ha Long, δήλωσε: Πρόσφατα, η πόλη εφάρμοσε αποφασιστικά την αναθεώρηση, την υποβολή έκθεσης και την πρόταση στην επαρχία να εξετάσει, να χειριστεί και να ανακαλέσει δεκάδες έργα που έχουν καθυστερήσει και παραβιάζουν τον νόμο, προκειμένου να αποφευχθεί η κατάσταση της «κατοχής γης» για μεγάλο χρονικό διάστημα για να αναπτυχθούν ζιζάνια, προκαλώντας σπατάλη των χερσαίων πόρων, επηρεάζοντας την περιβαλλοντική υγιεινή και το αστικό τοπίο.

Για τα έργα στον τομέα των ακινήτων, ιδίως των ακινήτων υψηλής ποιότητας, οι τοπικές αρχές πρέπει να λάβουν αυστηρά μέτρα για την επιθεώρηση και την ενδελεχή διαχείριση έργων με σοβαρές παραβάσεις, αργή πρόοδο, διάρκεια πολλών ετών, καθώς και για την σοβαρή εξάλειψη έργων με κακό σχεδιασμό, περιορισμένο οικονομικό δυναμικό και σκόπιμα «κατοχή γης» χωρίς υλοποίηση.

Πρέπει να εξαλείψουμε τη νοοτροπία ότι αν αυτή η επαρχία έχει ένα έργο ακινήτων υψηλής ποιότητας, τότε και η δική μας επαρχία πρέπει να έχει ένα.

Μάθημα 3: Διαμονή σε μια έπαυλη ενός εκατομμυρίου δολαρίων

Άνθρωποι με χαμηλό εισόδημα ζουν σε βίλες εκατομμυρίων δολαρίων, νοικιάζουν βίλες, καταστήματα για να ζήσουν, ανοίγουν παντοπωλεία, πουλάνε λαχανικά, μπυραρίες... για να κάνουν δουλειές για να βιοποριστούν, ακούγεται σαν αστείο, αλλά υπάρχει στις περισσότερες αστικές περιοχές (KDT) που αναμένεται να είναι βιώσιμες, πολιτισμένες και σύγχρονες.

Μετατρέποντας βίλες και καταστήματα σε… «αγορές»

Δεν είναι δύσκολο να καταλάβει κανείς ότι πολλές βίλες και καταστήματα με μεγάλες προσόψεις, δίπλα σε κατοικημένες περιοχές ή στους πρόποδες πολυκατοικιών στο Ανόι χρησιμοποιούνται συχνά προς ενοικίαση για να ανοίξουν καφετέριες, εστιατόρια, παντοπωλεία, καταστήματα γρήγορου φαγητού, καταστήματα φρέσκων τροφίμων κ.λπ. Αυτό δεν απαγορεύεται από το νόμο, αλλά έχει δημιουργήσει ακούσια μια άθλια εμφάνιση για αστικές περιοχές που θεωρούνται πολιτισμένες και σύγχρονες.

Δίπλα, καταστήματα νοικιάζονται από ανθρώπους για να ανοίξουν καταστήματα, καταστήματα... για να κάνουν δουλειές.

Ο κ. Nguyen Quang Truong, που ζει στην περιοχή Hoai Duc, νοίκιασε ένα κατάστημα στη νέα αστική περιοχή Tan Tay Do, στην περιοχή Dan Phuong, και δήλωσε: «Οι δύο φίλοι μου κι εγώ νοικιάσαμε το κατάστημα για να πουλάμε fast food και καφέ... Αρχικά, το νοικιάζαμε για να πουλάμε προϊόντα για 5 εκατομμύρια VND/μήνα (ενοικιαζόμενα από τον ιδιοκτήτη - PV). Αργότερα, επειδή πουλούσαμε όλη τη νύχτα, έπρεπε να πληρώσουμε επιπλέον 2 εκατομμύρια VND/μήνα για να διανυκτερεύσουμε.»

Ένας «μεσίτης υπηρεσιών» που ειδικεύεται στην ενοικίαση καταστημάτων εδώ είπε: Οι ενοικιαστές είναι κυρίως εργάτες από την επαρχία, νοικιάζουν φθηνά για να ανοίξουν καταστήματα πρωινού, να πουλήσουν λαχανικά, μπυραρίες... το ενοίκιο δεν είναι δεσμευτικό, δεν χρειάζεται να καταθέσετε πολλά χρήματα, όταν το πάρει ο ιδιοκτήτης, πρέπει να του το επιστρέψουν.

Το γεγονός ότι οι μικροέμποροι έχουν επικεντρωθεί στην ενοικίαση καταστημάτων για την οργάνωση των εργασιών τους έχει μετατρέψει αυτό το μέρος σε μια αυθόρμητη υπαίθρια αγορά. Ένας κάτοικος που ζει στην πολυκατοικία HHA, στην αστική περιοχή Tan Tay Do, δήλωσε: Η αγορά και η πώληση είναι βολική, αλλά κάθε πρωί και τα Σαββατοκύριακα, υπάρχουν πολλοί αγοραστές και πωλητές, πολλά οχήματα μπαίνουν και βγαίνουν από την αστική περιοχή, προκαλώντας ενδεχομένως προβλήματα στην οδική ασφάλεια. Για να μην αναφέρουμε τα καταστήματα που απορρίπτουν λύματα, σκουπίδια... τα οποία είναι πολύ ακατάστατα.

Οι δημοσιογράφοι πήγαν στο πεδίο σε ορισμένες αστικές περιοχές στις περιοχές Hoai Duc, Gia Lam, Nam Tu Liem, Bac Tu Liem, Hoang Mai... και διαπίστωσαν ότι η κατάσταση με τις βίλες και τα καταστήματα που ενοικιάζονται από ιδιοκτήτες... εμφανιζόταν παντού, κάθε μέρος είχε διαφορετικά χαρακτηριστικά και διαφορετικές τιμές ενοικίασης. Αλλά όλα είχαν ένα κοινό: συμβάλλοντας στην φθορά της πολιτισμένης και σύγχρονης αστικής περιοχής.

Στις επαρχίες και τις πόλεις Χάι Φονγκ, Φου Το, Χα Ναμ, Χουνγκ Γιεν, Ταν Χόα κ.λπ., η κατάσταση δεν είναι πολύ αισιόδοξη. Αν και υπάρχουν λιγότεροι ενοικιαστές και οι τιμές είναι χαμηλότερες, εξακολουθεί να είναι πολύ ακατάστατη. Εν τω μεταξύ, τα εγκαταλελειμμένα σπίτια είναι κατάφυτα με γρασίδι και παρουσιάζουν σημάδια φθοράς.

Πολλά «όχι» σε βίλα ενός εκατομμυρίου δολαρίων

Στο ρόλο ενός ατόμου που νοικιάζει μια βίλα για να μείνει προσωρινά, η κα. Nguyen Thi Bich μας οδήγησε σε μια περιήγηση στην αστική περιοχή Nam An Khanh, στην περιοχή Hoai Duc, στην πόλη του Ανόι. Εκεί, είδαμε μερικές βίλες και καταστήματα με ανθρώπους που ζούσαν εκεί. Αν και το εξωτερικό της βίλας δεν είχε ακόμη ολοκληρωθεί, οι πόρτες είχαν τοποθετηθεί προσωρινά με πλαστικά πάνελ, μερικές πόρτες ήταν κατασκευασμένες από λεπτά κυματοειδή φύλλα σιδήρου... στο εσωτερικό, τα ρούχα ήταν κρεμασμένα πρόχειρα, οι χώροι ύπνου ήταν προσωρινά κατασκευασμένοι από ξύλινες σανίδες από εργάτες, σε ορισμένα σημεία υπήρχαν χαλάκια απλωμένα ευθεία στο τσιμεντένιο πάτωμα, η κουζίνα ήταν προσωρινά διαμορφωμένη και, πιο συγκεκριμένα, δεν υπήρχε σωστή τουαλέτα εδώ.

Η κα Bich ρώτησε: «Για πόσα άτομα σκοπεύετε να νοικιάσετε τη βίλα; Αν υπάρχουν πολλά άτομα, θα πρέπει να νοικιάσετε ολόκληρη τη βίλα, η περιοχή είναι από 200 - 300 τ.μ., η τιμή είναι μόνο περίπου 6 - 8 εκατομμύρια VND/μήνα, μπορείτε να επιλέξετε πόσα άτομα θέλετε να μείνουν. Αν συμφωνείτε, πείτε μου για να μπορέσω να επικοινωνήσω με τον ιδιοκτήτη.»

Οι περισσότεροι εργάτες προέρχονται από τις Νγκε Αν, Ταν Χόα, Ναμ Ντιν, Βιν Φουκ, Τουγιέν Κουάνγκ... ζουν σε βίλες, σε καταστήματα, κατά τη διάρκεια της ημέρας εργάζονται ως θυρωροί, εργάτες οικοδομών, μηχανικοί... τη νύχτα συγκεντρώνονται σε μια βίλα ενός εκατομμυρίου δολαρίων, αλλά τους «λείπουν» τα πάντα: ούτε ηλεκτρικό ρεύμα, ούτε καθαρό νερό, οι τουαλέτες δεν λειτουργούν...

Προσωρινή ζωή σε βίλα ενός εκατομμυρίου δολαρίων ενός ελεύθερου εργάτη - Φωτογραφία από τον Ngoc Vu

Ο Le Khac Nam (από το Thanh Hoa) ζει προσωρινά αυτή τη στιγμή σε μια βίλα στην περιοχή Hoang Mai. Είπε: «Παράτησα το σχολείο στην 9η τάξη και ακολούθησα τον γείτονά μου εδώ για να εργαστώ ως οικοδόμος. Τώρα είμαι οικοδόμος. Αν δεν ήταν η υποστήριξη και η καθοδήγηση όλων, δεν ξέρω πού θα βρισκόμουν τώρα».

Αυτές τις μέρες, οι μαθητές κάνουν καλοκαιρινές διακοπές, πολλά παιδιά πηγαίνουν στο Ανόι από τους γονείς τους, για πρώτη φορά μένουν σε μια βίλα ενός εκατομμυρίου δολαρίων με τους γονείς τους. Η κα Le Thi Hai (από το Nghe An) είπε: Το παιδί μου κάνει καλοκαιρινές διακοπές, είπε ότι της λείπουν οι γονείς της, οπότε επέστρεψα για να την πάρω εδώ για να παίξει. Δεν υπάρχει κλιματισμός, μερικές μέρες κάνει τόση ζέστη που δεν μπορώ να κοιμηθώ μέχρι αργά το βράδυ, λυπάμαι το παιδί μου, αλλά δεν υπάρχει άλλος τρόπος. Σκοπεύω να αφήσω το παιδί μου να μείνει για 1-2 εβδομάδες και μετά να το πάω πίσω στην εξοχή για να ζήσει με τους παππούδες της.

Η κα Hoang Thi Sy - η κύρια σεφ που μαγειρεύει για περισσότερους από 30 εργαζόμενους, δήλωσε: «Αυτές τις μέρες, η πανσιόν είναι πολύ πιο χαρούμενη. Υπάρχουν 5 παιδιά που καλωσορίζονται από τους γονείς τους. Κατά τη διάρκεια της ημέρας, μαγειρεύω και αναλαμβάνω επίσης τον ρόλο της νταντάς. Το καλό είναι ότι το καθένα από αυτά προέρχεται από διαφορετική πόλη, αλλά παίζουν πολύ ενωμένοι και ενδίδουν ο ένας στον άλλον».

Σε ορισμένες αστικές περιοχές στο Χόα Μπιν, το Χα Ναμ, το Κουάνγκ Νιν... εδώ, οι εργαζόμενοι με χαμηλό εισόδημα ζουν προσωρινά σε βίλες,

Τα καταστήματα εξακολουθούν να υπάρχουν, αν και όχι πολλά. Όταν τους προσεγγίσαμε ως δημοσιογράφοι, αρνήθηκαν να απαντήσουν ή σε ορισμένες περιπτώσεις ζήτησαν ενεργά να μην αποκαλύψουν πληροφορίες ή να μην τραβήξουν φωτογραφίες... από φόβο μήπως ο ιδιοκτήτης ή ο επενδυτής δεν θα συνέχιζε να τα ενοικιάζει.

(Σημείωση: Τα ονόματα σε αυτό το άρθρο έχουν αλλάξει για την προστασία του απορρήτου.)

Μάθημα 4: Τελειοποίηση θεσμών, επαναφορά ακινήτων υψηλής ποιότητας στην πραγματική τους αξία

Οι κατασκευαστές και οι επενδυτές ακινήτων πρέπει να θυσιάσουν μικρά, βραχυπρόθεσμα οφέλη για μακροπρόθεσμα οφέλη, να αναδιαρθρώσουν προληπτικά τις επιχειρήσεις, να επικεντρωθούν σε βασικά έργα, να μειώσουν το χρέος, να ελέγξουν καλά τα εταιρικά ομόλογα και να περιορίσουν την υπερβολική εξάρτηση από πιστωτικά ιδρύματα. Όσον αφορά τους φορείς διαχείρισης, το Κράτος πρέπει σύντομα να ολοκληρώσει ένα σαφές νομικό σύστημα από το κεντρικό στο τοπικό επίπεδο και να διαιρέσει με σαφήνεια τις εξουσίες διαχείρισης, αποφεύγοντας τις επικαλύψεις και την έλλειψη συνοχής όπως συμβαίνει σήμερα.

Θυσία μικρών οφελών

Για τις επιχειρήσεις, τα οφέλη έχουν πάντα την ύψιστη προτεραιότητα, με αποτέλεσμα η θυσία των βραχυπρόθεσμων οφελών για τα συνολικά, μακροπρόθεσμα οφέλη να είναι πράγματι μια εξαιρετικά δύσκολη επιλογή. Ωστόσο, για μια επιχείρηση που ειδικεύεται σε ακίνητα υψηλής ποιότητας, είναι απαραίτητο να έχει θάρρος, όραμα και κάποια κατανόηση για να αντιμετωπίσει την ανάγκη να θυσιάσει μη κερδοφόρα έργα ή έργα με χαμηλή κερδοφορία, αναδιαρθρώνοντας ταυτόχρονα την επιχείρηση, μειώνοντας το χρέος, εστιάζοντας στην κύρια δραστηριότητα, στα βασικά έργα... αυτή είναι η σοφή απόφαση.

Ο κ. Dinh Van Nghi - Πρόεδρος του Διοικητικού Συμβουλίου - Γενικός Διευθυντής της VinaPol Joint Stock Company - μιας μονάδας με πολυετή εμπειρία στην ανάπτυξη έργων ακινήτων, δήλωσε ειλικρινά: Οι επιχειρήσεις ακινήτων θα πρέπει να εκμεταλλευτούν αυτή τη στιγμή για να κοιτάξουν πίσω στον εαυτό τους, να αναδιαρθρώσουν την επιχείρησή τους, να μειώσουν το χρέος τους, να μειώσουν την εξάρτησή τους από τα πιστωτικά ιδρύματα, να διακόψουν με τόλμη έργα υψηλού κινδύνου, να μην επενδύσουν με διάσπαρτο και κατακερματισμένο τρόπο. Αποφύγετε το κυνήγι της ποσότητας και την βιαστική ανάπτυξη, γιατί μόλις αντιμετωπίσετε δυσκολίες, θα είναι πολύ αργά για να γυρίσετε πίσω.

Για τους «θεούς», εκτός από το να έχουν χρήματα, είναι απαραίτητο να μελετήσουν προσεκτικά τις νομικές πτυχές του ακινήτου στο οποίο σκοπεύουν να επενδύσουν ή να αγοράσουν για μακροχρόνια διαμονή. Αυτό δεν είναι δύσκολο, αλλά απαιτεί από τους επενδυτές να το σκεφτούν σοβαρά, αποφεύγοντας το «κλείσιμο της πόρτας του αχυρώνα αφού χαθεί η αγελάδα». Στην πραγματικότητα, υπάρχουν αυτή τη στιγμή πολλά ακινήτου υψηλής ποιότητας που, παρόλο που έχουν κατασκευαστεί και μάλιστα έχουν επιτρέψει στους πελάτες να εγκατασταθούν, οι νομικές διαδικασίες δεν έχουν ολοκληρωθεί και οι υποδομές δεν έχουν ακόμη συγχρονιστεί. Αυτό οδηγεί στην κατάσταση όπου οι βίλες και τα καταστήματα έχουν ιδιοκτήτες αλλά κανείς δεν ζει εκεί, μένουν εγκαταλελειμμένα, κατάφυτα με γρασίδι και σπαταλούν πόρους.

Οι εγχώριες επιχειρήσεις ακινήτων πρέπει να σφίξουν το ζωνάρι τους, να μειώσουν το χρέος, την εξάρτηση από τα πιστωτικά ιδρύματα και να περικόψουν με τόλμη έργα υψηλού κινδύνου, αντί να επενδύουν με διάσπαρτο και κατακερματισμένο τρόπο - Ενδεικτική φωτογραφία.

Οι τοπικές αρχές θα πρέπει επίσης να επιλέγουν προσεκτικά επενδυτές με φήμη και ισχυρό οικονομικό δυναμικό, να μην ακολουθούν τις τάσεις, να αποφεύγουν τη νοοτροπία της ευρείας ανάπτυξης ακινήτων υψηλής ποιότητας, χωρίς πολεοδομικό προσανατολισμό. Αυτή είναι μια λανθασμένη νοοτροπία, η οποία μπορεί να οδηγήσει σε πολλές συνέπειες αργότερα. Επιπλέον, οι τοπικές αρχές πρέπει να ενισχύσουν την επιθεώρηση και την εποπτεία, να χειρίζονται ειλικρινά τους επενδυτές που παραβιάζουν τους κανονισμούς, καθυστερούν την πρόοδο, ακόμη και ανακαλούν έργα, να αποφεύγουν την εγκατάλειψη, προκαλώντας σπατάλη πόρων, ενώ το Κράτος χάνει έσοδα από φόρους και τέλη.

Χρειάζεται το «χέρι » του Κράτους

Στην πραγματικότητα, η αγορά ακινήτων γενικά και τα πολυτελή ακίνητα ειδικότερα είναι εδώ και καιρό «χαλαρά» όσον αφορά τις τιμές, ενώ οι φόροι και τα τέλη για αυτόν τον τομέα εξακολουθούν να είναι χαμηλοί, μη συμβατοί με τον ρυθμό ανάπτυξης της αγοράς, οδηγώντας σε αχαλίνωτη κερδοσκοπία και πληθωρισμό τιμών, καθιστώντας δύσκολη την πρόσβαση για άτομα με πραγματικές ανάγκες στέγασης. Για να μην αναφέρουμε τη διαφορά στις τιμές των ακινήτων μεταξύ αστικών και αγροτικών περιοχών, ακόμη και σε μεγάλες πόλεις όπως το Ανόι, το Χάι Φονγκ, η πόλη Χο Τσι Μινχ κ.λπ., υπάρχουν επίσης σαφείς διαφορές. Ως εκ τούτου, πολλοί ειδικοί στον τομέα των ακινήτων πιστεύουν ότι το Κράτος πρέπει να συμμετέχει άμεσα στη ρύθμιση της αγοράς ακινήτων, επειδή επί του παρόντος το Κράτος διαθέτει αρκετά νομικά εργαλεία για να το ελέγξει αυτό.

Σύμφωνα με πολλούς ειδικούς, η αγορά ακινήτων υψηλής ποιότητας παρουσιάζει συμφόρηση, γεγονός που οδηγεί σε ανισορροπία μεταξύ προσφοράς και ζήτησης, η οποία με τη σειρά της μειώνει τη δυναμική ανάπτυξης πολλών άλλων κλάδων. Ως εκ τούτου, είναι απαραίτητο να ξεμπλοκαριστεί άμεσα η αγορά ακινήτων, αυξάνοντας έτσι τη ροή χρημάτων από εγχώριες και ξένες χώρες προς τα ακίνητα και οι αγοραπωλησίες, οι συγχωνεύσεις επιχειρήσεων και τα έργα στον τομέα των ακινήτων θα πραγματοποιούνται σύμφωνα με τους κανόνες της αγοράς... συμβάλλοντας έτσι στην προώθηση της οικονομικής ανάπτυξης και δημιουργώντας ένα φαινόμενο διάχυσης για την ανάπτυξη όλων των άλλων κλάδων.

«

Το ψήφισμα 18-NQ/TW της Κεντρικής Επιτροπής με ημερομηνία 16 Ιουνίου 2022 επεσήμανε: «Συνέχιση της καινοτομίας και της τελειοποίησης των θεσμών και των πολιτικών, βελτίωση της αποτελεσματικότητας και της αποδοτικότητας της διαχείρισης και χρήσης γης, δημιουργία δυναμικής για τη μετατροπή της χώρας μας σε ανεπτυγμένη χώρα υψηλού εισοδήματος», κάτι που αναμένεται να έχει ισχυρό αντίκτυπο σε πολλές πτυχές της αγοράς ακινήτων του Βιετνάμ στο μέλλον.

Από την άλλη πλευρά, παρόλο που οι διοικητικές διαδικασίες για την υλοποίηση έργων γης από τις επιχειρήσεις έχουν επιλυθεί, εξακολουθούν να είναι περίπλοκες και παρατεταμένες.

Αυτός ο φαύλος κύκλος επαναλαμβάνεται ξανά και ξανά, από έργο σε έργο, από επιχείρηση σε επιχείρηση, χρόνο με το χρόνο... γι' αυτό και υπάρχει η φράση «φόβος μήπως δεν υπάρχει επαρκής νομική βάση» ή «αναμονή οδηγιών από ανωτέρους», με αποτέλεσμα τα επενδυτικά έργα να κολλάνε, να μην μπορούν να υλοποιηθούν και να μην χρησιμοποιούνται αποτελεσματικά οι κοινωνικοί πόροι.

Όσον αφορά την υποστήριξη επενδυτικών κεφαλαίων, μια επιχείρηση που ειδικεύεται στην ανάπτυξη έργων ακινήτων (το όνομα δεν αποκαλύφθηκε) δήλωσε: «Επί του παρόντος, τα πιστωτικά ιδρύματα κάνουν πολύ καλή δουλειά στην αναβολή και την επέκταση του χρέους για τις επιχειρήσεις: Η κυβέρνηση έχει θέσει ως στόχο τη «χαλαρή πιστωτική ευχέρεια» για τα ακίνητα, αλλά, κατά τη γνώμη μου, αυτό θα πρέπει να συνοδεύεται από την αποδέσμευση ομολόγων για τις επιχειρήσεις. Επί του παρόντος, είναι πολύ δύσκολο για εμάς να έχουμε πρόσβαση σε τραπεζικά δάνεια. Η νοοτροπία του φόβου έχει εξαπλωθεί παντού και κινδυνεύει να μετατραπεί σε «κοινωνική ασθένεια».

Πολλοί ειδικοί στον τομέα των ακινήτων πιστεύουν ότι το Κράτος πρέπει να συμμετέχει άμεσα στη ρύθμιση της αγοράς ακινήτων, επειδή επί του παρόντος το Κράτος διαθέτει επαρκή νομικά εργαλεία για να το ελέγξει αυτό.

Η ολοκλήρωση θεσμών και πολιτικών για τη διαχείριση και χρήση της γης με σύγχρονο και συνεπή τρόπο με τους αναπτυξιακούς θεσμούς μιας σοσιαλιστικής οικονομίας της αγοράς θα ξεκλειδώσει τους πόρους γης, βοηθώντας το κράτος να διαχειριστεί, να εκμεταλλευτεί και να χρησιμοποιήσει τη γη για να εξασφαλίσει την πιο οικονομική, βιώσιμη και αποτελεσματική χρήση της γης. Για να γίνει αυτό, η ολοκλήρωση των τροπολογιών στον Κτηματολογικό Νόμο, τον περί Στέγασης, τον Επιχειρηματικό Δίκαιο Ακίνητης Περιουσίας κ.λπ. πρέπει να εξασφαλίσει συγχρονισμό και ενότητα, κάτι που είναι επείγουσα απαίτηση. Επιπλέον, είναι απαραίτητο να τελειοποιηθεί η οργάνωση του κρατικού μηχανισμού διαχείρισης γης, διασφαλίζοντας τον εξορθολογισμό και την ενότητα, την εξάλειψη των ενδιάμεσων, την προώθηση της αποκέντρωσης και της ανάθεσης εξουσίας, συνοδευόμενη από μηχανισμό επιθεώρησης, εποπτείας και ελέγχου της εξουσίας.

Αντιπρόσωπος Dang Bich Ngoc - Αντιπροσωπεία της Εθνοσυνέλευσης της επαρχίας Hoa Binh

Ανάγκη επίλυσης του προβλήματος των έργων που έχουν ανασταλεί και καθυστερήσει

Το Σχέδιο Νόμου για τη Γη (τροποποιημένο) που υποβλήθηκε στην 5η Συνεδρίαση βασίζεται σε σύνθεση μετά από ευρεία δημόσια διαβούλευση. Προσωπικά, εκτιμώ ιδιαίτερα τις προσπάθειες του Υπουργείου Φυσικών Πόρων και Περιβάλλοντος για τη σύνθεση και τη συλλογή απόψεων από ψηφοφόρους και ανθρώπους πανελλαδικά, με βάση τον έλεγχο, την αξιολόγηση και την προσαρμογή του Σχεδίου Νόμου για τη Γη (τροποποιημένο) που υποβλήθηκε στη 15η Εθνοσυνέλευση στην 5η αυτή Συνεδρίαση.

Το σχέδιο νόμου πρέπει να αντιμετωπίσει το πρόβλημα των έργων που έχουν ανασταλεί και καθυστερήσει. Επί του παρόντος, σε πολλές επαρχίες και πόλεις, έχουν χορηγηθεί επενδυτικές άδειες σε πολλά έργα, αλλά λόγω πολλών αντικειμενικών παραγόντων, αργούν να υλοποιηθούν ή πραγματοποιούνται μόνο μερικά διαδικαστικά βήματα, μετά δεν υλοποιούνται για 5 χρόνια, ακόμη και 10 χρόνια, προκαλώντας σπατάλη γης και απογοήτευση στους πολίτες.

Ελπίζω ότι το Σχέδιο Νόμου για τη Γη (τροποποιημένο) αυτή τη φορά πρέπει να έχει αυστηρούς και συγκεκριμένους κανονισμούς που θα βοηθούν τις τοποθεσίες να χειριστούν αυτό το ζήτημα ουσιαστικά και διεξοδικά. Διότι, στο παρελθόν, πολλά έργα είχαν ανασταλεί ή καθυστερήσει, αλλά όταν ελέγχονταν και ελέγχονταν, οι επενδυτές είχαν ακόμα λόγους: Μερικώς υλοποιημένα ή λόγω αντικειμενικών συνθηκών.

Δικηγόρος Nguyen Hong Bach - Διευθυντής της Δικηγορικής Εταιρείας Hong Bach and Associates

Να είστε προσεκτικοί όταν επενδύετε χρήματα

Επί του παρόντος, στην τρέχουσα οικονομική συγκυρία, οι επενδύσεις σε ακίνητα εξακολουθούν να αποτελούν ασφαλή προορισμό για τους επενδυτές. Ως εκ τούτου, τα έργα ακινήτων προσελκύουν μεγάλη προσοχή. Ως εκ τούτου, η προσεκτική μάθηση σχετικά με τα έργα ακινήτων, ειδικά τα ακίνητα υψηλής ποιότητας, είναι εξαιρετικά απαραίτητη και σημαντική για τους επενδυτές.

Ωστόσο, οι επενδυτές ακινήτων πρέπει να είναι προσεκτικοί όταν «βάζουν χρήματα κάτω». Πρώτον, πρέπει να μελετήσουν προσεκτικά τη νομιμότητα, το εμπορικό σήμα και τη φήμη του επενδυτή. Δεύτερον, πρέπει να γνωρίζουν την πρόοδο του έργου, επομένως οι αγοραστές πρέπει να παρακολουθούν και να ενημερώνουν την πρόοδο κατασκευής του έργου για να αποφύγουν κινδύνους που μπορεί να επηρεάσουν τα δικαιώματα και τα συμφέροντά τους. Τρίτον, η νομιμότητα εγγράφων όπως: Άδεια Επένδυσης Έργου, Άδεια Κατασκευής... οι αγοραστές πρέπει να προσέχουν τα παραπάνω έγγραφα, γιατί όταν υπάρχει διαφωνία, θα είναι πιο εύκολο να χειριστούν τα δικαιώματα. Τέταρτον, το περιεχόμενο των όρων της σύμβασης και άλλα έξοδα. Οι επενδυτές έργων ακίνητης περιουσίας πρέπει να διαβάσουν και να κατανοήσουν προσεκτικά τους όρους της συμφωνίας που αναφέρονται στη σύμβαση πριν υπογράψουν τη σύμβαση και πάρουν την απόφαση να "καταθέσουν χρήματα".

Κα Do Thu Hang - Ανώτερη Διευθύντρια, Τμήμα Έρευνας και Συμβουλευτικής, Savills Hanoi

Προσοχή στη νομιμότητα του έργου

Η προσφορά που πωλείται απευθείας από επενδυτές σε τρέχοντα έργα στο high-end τμήμα είναι πολύ περιορισμένη, θα μπορούσε να πει κανείς σπάνια, ενώ τα νέα έργα ακινήτων που μόλις ξεκίνησαν να κατασκευάζονται μπορούν να μετρηθούν στα δάχτυλα, εν μέρει λόγω των επιπτώσεων της παγκόσμιας οικονομικής κρίσης, εν μέρει λόγω της μη ολοκλήρωσης πολλών έργων ή της δυσκολίας ολοκλήρωσης των νομικών διαδικασιών για την έναρξη της κατασκευής.

Ωστόσο, οι επενδυτές πρέπει να εξοπλιστούν με τις πιο σαφείς πληροφορίες σχετικά με το έργο και, ταυτόχρονα, πρέπει να υπάρχουν συγκεκριμένες δεσμεύσεις που να δεσμεύουν πολλά μέρη μαζί. Επιπλέον, το νομικό πλαίσιο πρέπει να είναι ολοκληρωμένο, πλήρες, σαφές και να παρέχει λεπτομερείς οδηγίες... για να βοηθήσει τους επενδυτές και να προωθήσει τη βιώσιμη ανάπτυξη της αγοράς, να αποφύγει τη δημιουργία πολλών διακυμάνσεων στις τιμές, διασφαλίζοντας παράλληλα οφέλη για το κράτος.

Πηγή: https://baotainguyenmoitruong.vn/bat-dong-san-cao-cap-san-choi-trieu-do-con-lang-phi-360958.html