Πολλές αστικές περιοχές «φαντάσματα» και αποτυχημένα έργα λόγω έλλειψης χωροταξικού σχεδιασμού

Τα έργα ακινήτων που αποτυγχάνουν και εγκαταλείπονται στη μέση της διαδρομής δεν είναι πλέον παράξενα στην αγορά του Βιετνάμ. Αν και υπάρχουν πολλοί λόγοι για αυτό, η έκθεση Land Use Planning της Savills Vietnam ανέλυσε τη σημασία του σχεδιασμού χρήσης γης κατά την ανάπτυξη ενός έργου.

κ. Troy Griffiths, Αναπληρωτής Διευθύνων Σύμβουλος της Savills Βιετνάμ

Ο σχεδιασμός χρήσης γης βοηθά στον προσδιορισμό των καταλληλότερων επιλογών χρήσης γης, καθώς και στην κατανομή των υποδομών, του σχεδιασμού, των μεταφορών και των περιβαλλοντικών επιπτώσεων για το έργο.

Ο κ. Troy Griffiths, Αναπληρωτής Διευθύνων Σύμβουλος της Savills Vietnam, σχολίασε ότι το σχέδιο χρήσης γης δημιουργεί ένα λεπτομερές και αποτελεσματικό σχέδιο για την κατανομή γης και πόρων, στοχεύοντας έτσι στη βιώσιμη ανάπτυξη του έργου ειδικότερα και της αγοράς ακινήτων γενικότερα. Καθορίζοντας τον τύπο ανάπτυξης ακινήτων, την κλίμακα, τη φάση, την τιμή και τη στρατηγική πωλήσεων, το σχέδιο χρήσης γης διασφαλίζει ότι η ανάπτυξη είναι αποτελεσματική, ελαχιστοποιεί τις περιβαλλοντικές επιπτώσεις και είναι οικονομικά εφικτή.

«Ένα αποτυχημένο σχέδιο χρήσης γης είναι αυτό που αναπτύσσει προϊόντα, υποδομές και εγκαταστάσεις που δεν προσφέρουν οικονομικά, κοινωνικοοικονομικά και περιβαλλοντικά οφέλη. Ο κακός σχεδιασμός μπορεί να οδηγήσει σε προϊόντα που δεν είναι εμπορεύσιμα και σε υποδομές και εγκαταστάσεις που δεν ανταποκρίνονται στις ανάγκες της κοινότητας. Ο κακός σχεδιασμός χρήσης γης ή η μη εφαρμογή του σχεδίου μπορεί να εκθέσει τα ενδιαφερόμενα μέρη σε σημαντικό οικονομικό κίνδυνο, ακόμη και σε επενδυτική αποτυχία», δήλωσε ο Troy Griffiths.

Για παράδειγμα, στα νότια του Ανόι , ένας επενδυτής ανέπτυξε ένα έργο διαμερισμάτων 9.000 μονάδων σε κλίμακα 3.500 τ.μ. Ωστόσο, αυτή η επιχείρηση δεν συμμορφώθηκε με το αρχικό σχέδιο, αλλά μετέτρεψε γραφεία και εμπορικούς χώρους σε διαμερίσματα, καθιστώντας τα διαμερίσματα μικρότερα και αυξάνοντας σημαντικά τον αριθμό των διαμερισμάτων. Αυτές οι αλλαγές άσκησαν μεγάλη πίεση στις υποδομές και οι υπηρεσίες κοινής ωφέλειας δεν επαρκούσαν για τον αριθμό των κατοίκων. Αυτό οδήγησε σε πολλές συγκρούσεις μεταξύ ομάδων κατοίκων και σε υποβάθμιση της ποιότητας ζωής στο έργο.

Ο ειδικός είπε ότι υπάρχουν πολλά έργα με καλά προϊόντα που εξακολουθούν να αποτυγχάνουν επειδή το σχέδιο δεν λαμβάνει υπόψη την ανάπτυξη αντίστοιχων υποδομών.

«Ακόμα κι αν ένα έργο διαθέτει κατάλληλα οικιστικά ή εμπορικά προϊόντα, αν δεν διαθέτει δρόμους, συστήματα αποχέτευσης και δημόσιες υπηρεσίες, η ποιότητα ζωής θα εξακολουθεί να είναι ελλιπής και άβολη. Αυτό θα οδηγήσει σε «φανταστικές» αστικές περιοχές χωρίς κατοίκους», είπε.

Ένα άλλο παράδειγμα που αναφέρει η Savills είναι η πόλη Να Τρανγκ, όπου πολλά έργα έχουν πυκνότητα κατασκευής έως και 70%. Η αγνόηση των κατασκευαστικών απαιτήσεων της πόλης έχει οδηγήσει σε ένα επίπεδο ανάπτυξης που είναι ασύμβατο με τον σχεδιασμό υποδομών και κοινωνικών υποδομών της Να Τρανγκ.

«Η σωστή ανάπτυξη και ο σωστός σχεδιασμός γης απαιτεί την εξέταση τόσο ευνοϊκών όσο και δυσμενών σεναρίων, συμπεριλαμβανομένης της συνεκτίμησης των κινδύνων, του εντοπισμού βιώσιμων στρατηγικών πωλήσεων, των προσφορών προϊόντων και των σταδίων πωλήσεων, ελαχιστοποιώντας έτσι τον κίνδυνο αποτυχίας και μεγιστοποιώντας την ευκαιρία για επιτυχία», δήλωσε ο Troy Griffiths.

Αντίθετα, η βιομηχανία ακινήτων του Βιετνάμ έχει επίσης επιτυχημένα παραδείγματα ολοκληρωμένου και βέλτιστου σχεδιασμού χρήσης γης. Το Phu My Hung στην Περιοχή 7 (HCMC) και το Ecopark στο Hung Yen είναι δύο παραδείγματα σχεδιασμού ανάπτυξης προϊόντων, σταδιακής υλοποίησης και στρατηγικών πωλήσεων που υποστηρίζουν την επιτυχία του έργου.

Σύμφωνα με την ανάλυση της Savills, το Phu My Hung στην Περιοχή 7, με έκταση 433 εκταρίων, έχει ένα «φιλόδοξο» ξεκίνημα με στόχο τη μετατροπή μιας κενής γης σε κορυφαίο οικονομικό, οικιστικό, εμπορικό, βιομηχανικό και εκπαιδευτικό κέντρο στα νότια της πόλης Χο Τσι Μινχ.

Το έργο διαθέτει ένα σαφές, ολοκληρωμένο σχέδιο ανάπτυξης σε κάθε φάση, διάρκειας 30 ετών. Κατά τη διάρκεια αυτής της διαδικασίας, ο επενδυτής έχει συμμορφωθεί με τα διεθνή πρότυπα ανάπτυξης, συμπεριλαμβανομένης της βιώσιμης ανάπτυξης, διασφαλίζοντας ότι η κατασκευή είναι συμβατή με την κοινωνικοοικονομική ανάπτυξη και τη συμμόρφωση με όλους τους κανονισμούς σχεδιασμού και κατασκευής.

«Πριν από την έναρξη της κατασκευής ή της επένδυσης, είναι απαραίτητος ο προσεκτικός και διεξοδικός σχεδιασμός. Οι καλές αποφάσεις βασίζονται σε αντικειμενικούς δείκτες της αγοράς, μελέτες περιπτώσεων ανάπτυξης και εξεταζόμενες προτάσεις. Η ανάλυση της αγοράς είναι σημαντική για την κατανόηση του κατάλληλου τύπου και κλίμακας ανάπτυξης. Η οικονομική βιωσιμότητα πρέπει επίσης να προσδιορίζεται μέσω της πρόβλεψης ταμειακών ροών, ώστε να προσδιοριστεί ποιος τύπος ανάπτυξης είναι ο πιο εφικτός, κατά τη στιγμή της υλοποίησης. Αυτό βοηθά στην αποφυγή επενδυτικών κινδύνων, στη βελτιστοποίηση των κερδών και στην ελαχιστοποίηση των κινδύνων», τόνισε ο κ. Troy Griffiths.

Πηγή: https://www.congluan.vn/nhieu-khu-do-thi-ma-du-an-that-bai-vi-thieu-ke-hoach-su-dung-dat-post256570.html