Τα «αναβιωμένα» έργα αποτελούν σημαντική πηγή προσφοράς για την αγορά ακινήτων

Κύριε, πολλοί αναρωτιούνται γιατί οι τιμές των ακινήτων συνεχίζουν να αυξάνονται, ειδικά στο Ανόι και την πόλη Χο Τσι Μινχ, ειδικά στο πλαίσιο της έναρξης ισχύος των τριών νόμων για τη γη, τη στέγαση και τα ακίνητα. Πώς εξηγείτε αυτό το ζήτημα;

Υπάρχουν πολλοί λόγοι που εξηγούν την ραγδαία αύξηση των τιμών των ακινήτων τον τελευταίο καιρό, ειδικά στις μεγάλες πόλεις. Ωστόσο, ο λόγος που πιθανότατα θα λάβει μεγάλη συναίνεση είναι η έλλειψη προσφοράς και η ανισορροπία μεταξύ προσφοράς και ζήτησης, ειδικά στα διαμερίσματα και τα μικρά οικόπεδα με μέσες τιμές στην κεντρική περιοχή.

Γιατί υπάρχουν διακυμάνσεις τιμών και ελλείψεις προσφοράς, ενώ ο Νόμος περί Γης, ο Νόμος περί Στέγασης και ο Νόμος περί Ακινήτων έχουν τεθεί σε ισχύ από την 1η Αυγούστου;

Κατά τη γνώμη μας, επειδή ο αριθμός των νέων οικιστικών έργων που τίθενται προς πώληση δεν είναι μεγάλος αμέσως μετά την έναρξη ισχύος των νέων νόμων, πολλοί άνθρωποι αναμένουν ότι η προσφορά θα είναι μεγαλύτερη, είναι απαραίτητο να αξιολογηθεί αντικειμενικά ότι, παρόλο που οι νέοι κανονισμοί είναι ευέλικτοι και λογικοί, ισχύουν μόνο για νεοσύστατα οικιστικά έργα. Αυτά τα έργα πρέπει να ολοκληρώσουν τις νομικές διαδικασίες και δεν μπορούν να τεθούν προς πώληση αμέσως μετά την έναρξη ισχύος των νόμων.

Από την άλλη πλευρά, τα έργα στέγασης σταματούν για διάφορους λόγους, όπως: επιλογή λάθος επενδυτή, μη τήρηση των κανονισμών γης κ.λπ., επομένως δεν υπάρχει ακόμη λύση. Επομένως, τα παλιά έργα βρίσκονται ακόμη σε κατάσταση «αναμονής» για την επίλυση νέων πολιτικών. Τα έργα με «προβλήματα» που δεν έχουν επιλυθεί δεν έχουν δημιουργήσει πηγή εφοδιασμού για την αγορά.

Δεύτερον, η αύξηση του κόστους «εισροών» οδηγεί σε αύξηση των τιμών της γης. Επί του παρόντος, οι τοπικές αρχές προσαρμόζουν τον τιμοκατάλογο γης σύμφωνα με τις διατάξεις του Νόμου περί Γης. Για παράδειγμα, η πόλη Χο Τσι Μινχ εξέδωσε τον Τιμοκατάλογο Γης στις 21 Οκτωβρίου, στον οποίο, σε σύγκριση με τον τιμοκατάλογο γης του 2020, πολλές περιοχές αυξήθηκαν από 3 έως 11 φορές υψηλότερα από την παλιά τιμή, όπως στην περιοχή Cu Chi. Η τιμή Hoc Mon είναι 2 έως 11 φορές υψηλότερη... Ο υψηλός τιμοκατάλογος γης θα οδηγήσει σε αντίστοιχη αύξηση του κόστους γης για τους ανθρώπους (φόρος γης, τέλος χρήσης γης όταν εκδίδεται με πιστοποιητικό, τέλος μετατροπής χρήσης γης...).

Για τις επιχειρήσεις, παρόλο που ο καθορισμός των τιμών γης του έργου δεν βασίζεται στον τιμοκατάλογο γης, με τους νέους κανονισμούς, τα τέλη χρήσης γης που καθορίζονται για επενδυτικά έργα δεν θα είναι χαμηλότερα από πριν. Ειδικά στο πλαίσιο του υψηλότερου κόστους αποζημίωσης για την εκκαθάριση του χώρου, όταν το άτομο του οποίου η γη ανακτάται θα λάβει περισσότερα οφέλη από πριν.

Ο τρίτος λόγος είναι ότι η τάση της κερδοσκοπίας στον τομέα των ακινήτων εξακολουθεί να είναι δημοφιλής. Δεν είναι δύσκολο να επιβεβαιωθεί ότι οι άνθρωποι εξακολουθούν να θέλουν να επενδύσουν σε γη λόγω της υψηλής κερδοφορίας της. Μερικοί άνθρωποι πιστεύουν ότι η γη είναι ένα καλό κανάλι για τη διατήρηση περιουσιακών στοιχείων. Αυτό ισχύει τόσο για τους επενδυτές όσο και για όσους αγοράζουν γη για να διατηρήσουν περιουσιακά στοιχεία. Η δημοφιλής παροιμία «μια ζωή επιχείρησης δεν ισούται με το κέρδος από ένα οικόπεδο» εξακολουθεί να ισχύει μέχρι τώρα.

Η κερδοσκοπία οδηγεί επίσης σε κόλπα για την «αύξηση» των τιμών των ακινήτων. Δημοπρασίες με υπερβολικά υψηλές τιμές και στη συνέχεια ακύρωση καταθέσεων διαταράσσουν την πληροφόρηση της αγοράς, όπως στο Thanh Oai, στο Hoai Duc... και ακόμη και στο Ha Dong πρόσφατα με την νικητήρια προσφορά των 262 εκατομμυρίων VND/m2, συνεχίζοντας να σπάει τα ρεκόρ προηγούμενων δημοπρασιών. Η συνέπεια αυτών των «αυξήσεων» των τιμών είναι ότι η πληροφόρηση της αγοράς διαταράσσεται και οι αγοραστές βρίσκονται σε έναν «λαβύρινθο» τιμών.

Πιστεύετε ότι η προσαρμογή των τιμοκαταλόγων γης στις τοπικές κοινωνίες θα αυξήσει τις τιμές μεταβίβασης ακινήτων στην αγορά;

Κατά τη γνώμη μας, η προσαρμογή των τοπικών τιμοκαταλόγων γης αποτελεί αντικειμενική αναγκαιότητα. Οι προηγουμένως ρυθμιζόμενοι τιμοκατάλογοι γης δεν αντικατοπτρίζουν την πραγματική αξία των οικοπέδων. Συνεπώς, η προσαρμογή και η έγκαιρη εφαρμογή των τιμοκαταλόγων γης είναι απαραίτητη και βοηθά την αγορά να είναι διαφανής, σταθερή και επιλύει προβλήματα που παραμένουν εδώ και πολλά χρόνια, όπως: Ο υπολογισμός των τιμών αποζημίωσης για άτομα των οποίων η γη έχει ανακτηθεί θα είναι πιο λογικός, περιορίζοντας την κατάσταση των ατόμων που συλλέγουν γη και στη συνέχεια αλλάζουν τον σκοπό της γης για κερδοσκοπικούς σκοπούς...

Ωστόσο, η αύξηση των τιμών γης στον τιμοκατάλογο επηρεάζει επίσης πολλές ομάδες υποκειμένων, ιδίως άτομα που χρειάζονται να λάβουν πιστοποιητικά δικαιωμάτων χρήσης γης, να ζητήσουν αλλαγή του σκοπού χρήσης γης γεωργικών οικοπέδων στο ίδιο οικόπεδο με κατοικίες και να πληρώσουν φόρο χρήσης μη γεωργικής γης... Αυτά είναι τα υποκείμενα που θα επηρεαστούν αρνητικά από την προσαρμογή του τιμοκαταλόγου γης, επειδή το κόστος χρήσης γης θα αυξηθεί.

Για παράδειγμα, πριν από την προσαρμογή του τιμοκαταλόγου γης, οι άνθρωποι έπρεπε να πληρώσουν 1 δισεκατομμύριο VND για ένα οικόπεδο 100 τ.μ. γεωργικής γης λόγω αλλαγής του σκοπού του. Εάν ο τιμοκατάλογος γης αυξηθεί 2,2 φορές, το κόστος γης για τους ανθρώπους θα αυξηθεί κατά 2,2 δισεκατομμύρια VND. Το κόστος για τα τέλη εγγραφής και τους φόρους χρήσης μη γεωργικής γης θα αυξηθεί επίσης.

Αυτό θα επηρεάσει τα ευάλωτα άτομα, ιδίως τα άτομα που χρησιμοποιούν γη που έχει «ανασταλεί ο σχεδιασμός» για μεγάλο χρονικό διάστημα χωρίς να τους χορηγηθεί πιστοποιητικό, και τώρα δικαιούνται πιστοποιητικό. Το κόστος καταβολής τελών χρήσης γης όταν το Κράτος το αναγνωρίζει σε ορισμένες περιπτώσεις θα αυξηθεί σε σύγκριση με πριν.

Συνολικά, βλέπουμε ότι όταν στον τιμοκατάλογο γης, η συγκεκριμένη τιμή γης (τιμή εισροής γης) καθορίζεται πιο κοντά στην τιμή αγοράς, η τιμή μεταβίβασης γης (τιμή εκροής) αυξάνεται κατά κανόνα. Έτσι, ακόμη και αν βελτιωθεί η προσφορά, οι τιμές των ακινήτων μπορεί να είναι πολύ δύσκολο να «ηρεμήσουν» σε σύντομο χρονικό διάστημα.

Λοιπόν, κατά τη γνώμη σας, ποια είναι η λύση στην τρέχουσα κατάσταση της ξαφνικής αύξησης των τιμών των ακινήτων στο μέλλον;

Για να «ψυχρώσουν» οι τιμές των ακινήτων, χρειάζονται πολλές ταυτόχρονες λύσεις από τις αρχές. Ωστόσο, από νομικής άποψης, πιστεύουμε ότι χρειάζονται τόσο βραχυπρόθεσμες όσο και μακροπρόθεσμες λύσεις.

Βραχυπρόθεσμα, η αρμόδια αρχή θα πρέπει να εξετάσει το ενδεχόμενο έκδοσης ενός μηχανισμού για τη διαχείριση έργων που έχουν ανασταλεί λόγω νομικών προβλημάτων. Με άλλα λόγια, θα πρέπει να υπάρχουν κανονισμοί για τη διαχείριση αυτού του είδους έργων με αποφασιστικό τρόπο, επιτρέποντας την υλοποίησή τους ή την πλήρη διακοπή τους και μη επιτρέποντας την τρέχουσα κατάσταση των «αναστολών» έργων.

Τα «αναβιωμένα» έργα αποτελούν σημαντική πηγή προσφοράς για την αγορά στο μέλλον. Ο αριθμός των «κολλημένων» έργων είναι μεγάλος και μόνο ένας μικρός αριθμός από αυτά τα έργα πρέπει να υλοποιηθεί για να αλλάξει η προσφορά για την αγορά. Από την άλλη πλευρά, για να αποφευχθούν οι επιπτώσεις των προσαρμογών των τιμών της γης, η κυβέρνηση πρέπει να εξετάσει το ενδεχόμενο έκδοσης κανονισμών για την απαλλαγή και τη μείωση των τελών χρήσης γης, συμπεριλαμβανομένης της αλλαγής του σκοπού χρήσης γης για νοικοκυριά και ιδιώτες.

Μακροπρόθεσμα, η εξέταση της εφαρμογής υψηλότερων φορολογικών συντελεστών σε όσους κατέχουν πολλαπλά ακίνητα, αφήνουν γη αγρανάπαυση και αγοράζουν και πωλούν γη σε σύντομο χρονικό διάστημα εξακολουθεί να αποτελεί μια θεμελιώδη λύση. Αυτή δεν είναι η μόνη λύση, αλλά είναι ένα από τα σημαντικά μέτρα για τη ρύθμιση της αγοράς, συμβάλλοντας στον περιορισμό του ποσού των χρημάτων που επενδύουν οι άνθρωποι σε ακίνητα. Φυσικά, η εφαρμογή ενός τέτοιου φορολογικού νόμου απαιτεί προσεκτική έρευνα σχετικά με τον κατάλληλο χρόνο και μέθοδο.

Επιπλέον, η γνωστοποίηση πληροφοριών, η προώθηση της ψηφιοποίησης και η δημιουργία ενός εθνικού χρηματιστηρίου ακινήτων - μιας μορφής του τρέχοντος χρηματιστηρίου - θα μπορούσαν να αποτελέσουν μια βιώσιμη λύση. Ένα εθνικό χρηματιστήριο ακινήτων που θα λειτουργεί σύμφωνα με το μοντέλο ενός δημόσιου οργανισμού που διαχειρίζεται το κράτος, ενσωματωμένο στην εθνική βάση δεδομένων για τον πληθυσμό και τη γη, θα συμβάλει στον έλεγχο των πραγματικών αξιών των συναλλαγών, συμβάλλοντας στη διαφάνεια και την υγεία της αγοράς.

Σας ευχαριστώ πολύ!

Πηγή: https://doanhnghiepvn.vn/kinh-te/du-an-duoc-hoi-sinh-la-nguon-cung-quan-trong-cho-thi-truong-bat-dong-san/20241028102534040