Πρόσθετες ελλείψεις στα τέλη γης: Απαιτείται λεπτομερής καθοδήγηση για κάθε συγκεκριμένη περίπτωση.

Το διάταγμα 103 σχετικά με τα τέλη χρήσης γης και τα ενοίκια γης δέχεται πολλά σχόλια κατά την εφαρμογή πρόσθετου τέλους γης ύψους 5,4% επί του ποσού της γης που καταβάλλεται κατά την περίοδο κατά την οποία το τέλος γης δεν έχει υπολογιστεί.

Ο επενδυτής του έργου οικιστικής περιοχής Hong Dat - Long An κινδυνεύει να πληρώσει εκατοντάδες δισεκατομμύρια σε πρόσθετα τέλη γης, παρόλο που δεν φέρει ευθύνη για την καθυστέρηση στον καθορισμό των τιμών γης - Φωτογραφία: SON LAM

Όπως αναφέρει το Tuoi Tre Online , το Διάταγμα 103 σχετικά με τα τέλη χρήσης γης και τα ενοίκια γης δέχεται πολλά σχόλια κατά την εφαρμογή πρόσθετου τέλους γης ύψους 5,4% επί του ποσού της γης που καταβάλλεται κατά την περίοδο κατά την οποία το τέλος γης δεν έχει υπολογιστεί.

Το Υπουργείο Οικονομικών ζητά σχόλια για την τροποποίηση του διατάγματος.

Ο MSc. Ngo Gia Hoang (λέκτορας της Σχολής Εμπορικού Δικαίου, Νομικό Πανεπιστήμιο της πόλης Χο Τσι Μινχ) έστειλε στο Tuoi Tre Online ένα άρθρο που παρείχε πρόσθετες απόψεις για το θέμα αυτό.

Κανονισμοί για την πρόσθετη είσπραξη τέλους χρήσης γης 5,4% στο Διάταγμα 103

Σύμφωνα με την παράγραφο 2 του άρθρου 50 του διατάγματος 103/2024/ND-CP που ρυθμίζει τα τέλη χρήσης γης και τα ενοίκια γης, για έργα για τα οποία έχουν εκδοθεί αποφάσεις σχετικά με την κατανομή γης, τη μίσθωση γης ή την άδεια αλλαγής σκοπού χρήσης γης πριν από την 1η Αυγούστου 2024, αλλά δεν έχουν ακόμη καθορίσει την τιμή της γης, οι χρήστες γης θα πρέπει να καταβάλουν ένα επιπλέον ποσό ισοδύναμο με 5,4%/έτος επί του ποσού των τελών χρήσης γης που καταβάλλονται κατά την περίοδο που αναμένει την αποτίμηση.

Ο παρών κανονισμός βασίζεται στην παράγραφο 2 του άρθρου 257 του νόμου περί γης του 2024, ο οποίος στοχεύει στη διασφάλιση της αρχής της μη απώλειας εσόδων του προϋπολογισμού κατά την περίοδο χρήσης γης χωρίς την εκπλήρωση οικονομικών υποχρεώσεων.

Συγκεκριμένα, το Άρθρο 257 του Νόμου περί Γης του 2024 ορίζει τις πολιτικές χρηματοδότησης γης και τις τιμές γης για περιπτώσεις όπου υπάρχουν αποφάσεις σχετικά με την κατανομή γης, τη μίσθωση γης, την άδεια αλλαγής σκοπών χρήσης γης... αλλά οι τιμές γης δεν έχουν αποφασιστεί πριν από την ημερομηνία έναρξης ισχύος του παρόντος νόμου (1η Αυγούστου 2024).

Καταρχήν, ο νέος νόμος δεν εφαρμόζεται αναδρομικά σε αποφάσεις και διοικητικές πράξεις που εκδίδονται πριν από την έναρξη ισχύος του νόμου.

Συνεπώς, σε περιπτώσεις όπου υπάρχουν διοικητικές αποφάσεις (κατανομή γης, μίσθωση γης, αλλαγή χρήσης γης...) πριν από την ημερομηνία έναρξης ισχύος, αλλά η τιμή της γης δεν έχει καθοριστεί, ο καθορισμός της τιμής της γης πρέπει να βασίζεται στις αρχές και τις πολιτικές κατά τον χρόνο έκδοσης της εν λόγω απόφασης και όχι στην εφαρμογή νέων κανονισμών.

Το άρθρο 257, παράγραφος 2, σημείο δ), του νόμου περί γης του 2024 ορίζει ότι η κυβέρνηση παρέχει λεπτομερείς οδηγίες σχετικά με το χρηματικό ποσό που πρέπει να καταβάλουν επιπλέον οι χρήστες γης για την περίοδο κατά την οποία δεν έχουν υπολογιστεί τέλη χρήσης γης και ενοίκια γης.

Από τους ανωτέρω κανονισμούς, σε περίπτωση που κατά την προηγούμενη περίοδο, ο χρήστης γης δεν έχει υπολογίσει το τέλος χρήσης γης (λόγω μη έγκαιρου προσδιορισμού της τιμής της γης), θα πρέπει να καταβάλει ένα επιπλέον ποσό. Το ποσό αυτό υπολογίζεται με συντελεστή 5,4%/έτος επί του καταβλητέου ποσού του τέλους χρήσης γης.

Οι κανονισμοί δεν έχουν ευελιξία για κάθε συγκεκριμένη περίπτωση

Το γεγονός ότι ο νόμος ορίζει ένα «αυστηρό» ποσοστό είσπραξης 5,4%/έτος, αλλά δεν εξηγεί με σαφήνεια τη βάση για τον προσδιορισμό αυτού του ποσοστού είσπραξης και δεν συνδέεται με μηχανισμό προσαρμογής που βασίζεται στην αγορά ή με συγκεκριμένο εργαλείο, είναι παράλογο, οδηγώντας εύκολα σε έλλειψη ευελιξίας και προκαλώντας εύκολα διαμάχη σχετικά με την εύλογη φύση του.

Η παραπάνω μέθοδος υπολογισμού στερείται ταξινόμησης και ευελιξίας για κάθε ομάδα έργων και δεν κάνει διάκριση μεταξύ περιπτώσεων λόγω αντικειμενικών σφαλμάτων (λόγω καθυστέρησης της αρμόδιας αρχής στον προσδιορισμό των τιμών γης ή λόγω του επενδυτή).

Εάν οι επιχειρήσεις συμμορφώνονται με τις νόμιμες διαδικασίες αλλά πρέπει να περιμένουν παθητικά τις αρχές να εκτιμήσουν τις τιμές της γης, θα τους επιβληθούν πρόσθετα τέλη, με αποτέλεσμα την αύξηση του επενδυτικού κόστους, παρόλο που δεν είναι δικό τους λάθος.

Αυτό αυξάνει τους νομικούς και οικονομικούς κινδύνους, επηρεάζει την ικανότητα των επενδυτών να προβλέπουν και ασκεί πίεση στις ταμειακές ροές, ειδικά σε ένα δύσκολο πλαίσιο της αγοράς.

Το αποτέλεσμα είναι η μείωση του κινήτρου υλοποίησης έργων, η οποία επηρεάζει την προσφορά στέγασης, την παραγωγή και τις επαγγελματικές εγκαταστάσεις, και είναι ασύμβατη με τις πολιτικές οικονομικής ανάκαμψης.

Το τέλος χρήσης γης είναι ένα κόστος επένδυσης εισροών (κόστος γης), παρόμοιο με το κόστος αγοράς πρώτων υλών, το κόστος κατασκευής υποδομών κ.λπ., επομένως θα συμπεριληφθεί στο κόστος των προϊόντων ακινήτων και στη συνέχεια θα μετατραπεί στην τιμή πώλησης για τους αγοραστές.

Επομένως, αυτή η είσπραξη αναπόφευκτα θα μετατοπίσει το οικονομικό βάρος στον αγοραστή κατοικίας (εάν η επιχείρηση δεν έχει πουλήσει το σπίτι) ή θα μειώσει το επενδυτικό κέρδος που θα αποκτηθεί εάν το προϊόν έχει πωληθεί.

Συνήθως, μετά την πώληση ενός σπιτιού σε έναν αγοραστή, η επιχείρηση πρέπει να καταβάλει αυτό το πρόσθετο τέλος χρήσης γης, επομένως η επιχείρηση δεν έχει πλέον το δικαίωμα να αυξήσει την τιμή πώλησης ή να προσαρμόσει τις οικονομικές υποχρεώσεις στο υπογεγραμμένο συμβόλαιο πώλησης κατοικίας.

Ως εκ τούτου, οι επιχειρήσεις αναγκάζονται να επωμιστούν αυτήν την πρόσθετη είσπραξη, η οποία οδηγεί σε νομικούς και οικονομικούς κινδύνους, ειδικά για έργα που παραδόθηκαν πριν από πολλά χρόνια, αλλά έχουν κολλήσει στον καθορισμό των τιμών της γης.

Πότε θα πρέπει να εξαιρούνται οι επιχειρήσεις από τα πρόσθετα τέλη γης;

Οι αρχές πρέπει να ταξινομήσουν τις υποθέσεις σε διαφορετικές ομάδες:

Σε περίπτωση καθυστερημένης καταβολής τελών χρήσης γης λόγω υπαιτιότητας της αρμόδιας αρχής (λόγω μη προσδιορισμού της τιμής της γης), η επιχείρηση θα πρέπει να εξαιρείται από την καταβολή του πρόσθετου τέλους χρήσης γης, προκειμένου να ενισχυθεί η ευθύνη της αρμόδιας αρχής κατά τον προσδιορισμό της τιμής της γης.

Ταυτόχρονα, να προστατεύονται τα νόμιμα δικαιώματα των επιχειρήσεων σε περιπτώσεις αντικειμενικών σφαλμάτων, διασφαλίζοντας τις αρχές της δικαιοσύνης και της διαφάνειας στη διαχείριση των οικονομικών της γης.

Σε περίπτωση που η καθυστέρηση στον προσδιορισμό της τιμής της γης οφείλεται σε υπαιτιότητα της επιχείρησης, η επιχείρηση οφείλει να καταβάλει πρόσθετο τέλος χρήσης γης.

Καταρχήν, τα τέλη χρήσης γης και οι τόκοι θα εισπράττονται μόνο εάν η επιχείρηση έχει επαρκή βάση για να καθορίσει τις οικονομικές της υποχρεώσεις, αλλά σκόπιμα δεν τις εκπληρώνει.

Συνεπώς, θα πρέπει να υπάρχει λεπτομερής καθοδήγηση σχετικά με το ποιες συγκεκριμένες καταστάσεις θεωρούνται σφάλματα των χρηστών γης, ώστε να αποφεύγεται η κατάχρηση ή η αυθαίρετη εφαρμογή.

Επιστροφή στο θέμα

ΜΚΟ GIA HOANG

Πηγή: https://tuoitre.vn/bat-cap-tien-dat-bo-sung-can-co-huong-dan-chi-tiet-cho-tung-truong-hop-cu-the-20250613105735746.htm