Πώς επηρεάζει ο νέος τιμοκατάλογος γης στην πόλη Χο Τσι Μινχ τις επιχειρήσεις ακινήτων;

Οι νόμοι αλλάζουν

Από την 1η Αυγούστου 2024, θα τεθούν σε ισχύ ο νόμος περί γης, ο νόμος περί επιχειρήσεων ακινήτων και ο νόμος περί στέγασης. Επιπλέον, στην πόλη Χο Τσι Μινχ, το Τμήμα Φυσικών Πόρων και Περιβάλλοντος (DONRE) της πόλης Χο Τσι Μινχ πρότεινε επίσης την έκδοση σχεδίου νόμου για την προσαρμογή των τιμοκαταλόγων γης σε όλη την πόλη.

Πέρα από μια σειρά απόψεων που ελπίζουν ότι ο νόμος θα βοηθήσει την αγορά να γίνει διαφανής, να προχωρήσει προς τη δικαιοσύνη στον υπολογισμό της τιμής της γης και να επιλύσει τα προβλήματα των ανθρώπων των οποίων η γη έχει ανακτηθεί, εξακολουθούν να υπάρχουν πολλές ανησυχίες ότι η αύξηση στον υπολογισμό της τιμής της γης δεν είναι ο κύριος παράγοντας που επηρεάζει τις επιχειρήσεις ακινήτων και επηρεάζει τους ανθρώπους και τους αγοραστές κατοικιών.

Ο νόμος περί γης τίθεται σε ισχύ, καθιστώντας την αγορά διαφανή και οι τιμές της γης παρουσιάζουν επίσης διακυμάνσεις.

Συγκεκριμένα, το Άρθρο 159 του Νόμου περί Γης του 2024 ορίζει ότι το πλαίσιο τιμών γης θα καταργηθεί και ο τιμοκατάλογος γης θα πρέπει να ενημερώνεται ετησίως αντί για κάθε 5 χρόνια όπως πριν. Συνεπώς, η κυβέρνηση έχει αποκεντρώσει και αυξήσει την ευθύνη της επαρχιακής Λαϊκής Επιτροπής όταν ορίζει ότι ο καθορισμός του τιμοκαταλόγου γης θα πραγματοποιείται από την επαρχιακή Λαϊκή Επιτροπή. Ταυτόχρονα, θα καταργηθεί η μέθοδος της «έκπτωσης» και αντ' αυτού, οι τιμές γης θα καθορίζονται σύμφωνα με 4 μεθόδους: σύγκριση, εισόδημα, πλεόνασμα και συντελεστή προσαρμογής τιμής γης.

Μοιραζόμενος πληροφορίες με δημοσιογράφους σχετικά με τις τρέχουσες μεθόδους τιμολόγησης γης, ο κ. Le Dinh Lang, Διευθυντής της Song Long Real Estate Investment, Construction and Development Company Limited, σχολίασε: «Οι ισχύοντες νόμοι είναι πολύ πλήρεις και κοντά στην πραγματικότητα της αγοράς, όπου ο Νόμος περί Γης περιλαμβάνει κανονισμούς για την αποτίμηση γης με νέες μεθόδους που βοηθούν την αποτίμηση γης να είναι κοντά στην πραγματικότητα, διασφαλίζοντας τη διαφάνεια και τη βιωσιμότητα».

«Ωστόσο, με τη νέα μέθοδο υπολογισμού, το κόστος ανάπτυξης ενός επιχειρηματικού έργου θα αυξηθεί λίγο πολύ. Όταν οι τιμές της αγοράς αυξάνονται, οι επενδυτές θα αναγκαστούν να πουλήσουν το έργο σε υψηλή τιμή και δεν θα μπορούν να τη μειώσουν», δήλωσε ο κ. Λανγκ.

Η αύξηση του κόστους γης με την πάροδο των ετών έχει οδηγήσει σε αύξηση των τιμών των κατοικιών.

Εν τω μεταξύ, ο κ. Dao Huy (επενδυτής) σχολίασε επίσης ότι η αγορά ακινήτων παρουσιάζει ολοένα και μεγαλύτερες διακυμάνσεις στις τιμές. Αν και αυτό είναι ένα χαρακτηριστικό της αγοράς ακινήτων στο Βιετνάμ, η οποία συσσωρεύει και αυξάνει τις τιμές με την πάροδο του χρόνου. Ωστόσο, όταν εφαρμόζονται νέοι νόμοι, ειδικά στην πόλη Χο Τσι Μινχ, εάν εκδοθεί νέος τιμοκατάλογος γης, σίγουρα θα αντιμετωπίσει πολλές ανησυχίες από τις επιχειρήσεις και όσους χρειάζονται μακροπρόθεσμη στέγαση.

Τα τέλη χρήσης γης υπολογίζονται πάντα δίκαια για τις επιχειρήσεις.

Όσον αφορά το προσχέδιο του τιμοκαταλόγου γης στην πόλη Χο Τσι Μινχ, πολλές απόψεις λένε ότι ο νέος τιμοκατάλογος γης θα έχει μεγάλο αντίκτυπο στις επιχειρήσεις ακινήτων. Όταν οι τιμές της γης είναι υψηλές, δηλαδή υψηλές εισροές, υψηλή παραγωγή, θα επηρεάσουν άμεσα τους αγοραστές. Από εκεί και πέρα, η τιμή πώλησης των προϊόντων θα είναι πολύ υψηλή.

Ο κ. Nguyen Toan Thang, Διευθυντής του Τμήματος Φυσικών Πόρων και Περιβάλλοντος της πόλης Χο Τσι Μινχ, ενημέρωσε ότι: «Η προσαρμογή του Τιμοκαταλόγου Γης δεν επηρεάζει τις επιχειρήσεις ακινήτων, επειδή τα τέλη χρήσης γης για έργα ακινήτων καθορίζονται με τη μέθοδο του πλεονάσματος.

Συνεπώς, το αποτέλεσμα του προσδιορισμού της αξίας των δικαιωμάτων χρήσης γης σύμφωνα με τη μέθοδο του πλεονάσματος, είτε υψηλότερο είτε χαμηλότερο από την τιμή της γης στον Τιμοκατάλογο Γης, δεν χρειάζεται να προσαρμοστεί σύμφωνα με την τιμή της γης στον Τιμοκατάλογο Γης, όπως ορίζεται στην παράγραφο 8 του άρθρου 158 του Νόμου περί Γης του 2024 (χρησιμοποιώντας το αποτέλεσμα που προσδιορίστηκε σύμφωνα με τη μέθοδο του πλεονάσματος).

Ο κ. Nguyen Toan Thang, Διευθυντής του Τμήματος Φυσικών Πόρων και Περιβάλλοντος της πόλης Χο Τσι Μινχ, ενημέρωσε τον Τύπο σχετικά με την έκδοση νέου τιμοκαταλόγου γης από την πόλη Χο Τσι Μινχ και πληροφορίες σχετικά με τα θέματα που σχετίζονται με την έκδοση του τιμοκαταλόγου.

Ένας εκπρόσωπος του Τμήματος Φυσικών Πόρων και Περιβάλλοντος της πόλης Χο Τσι Μινχ δήλωσε ότι όλα τα έργα εμπορικών κατοικιών υπόκεινται στον τιμοκατάλογο της αγοράς κατά τον χρόνο υπολογισμού. Το Τμήμα Φυσικών Πόρων και Περιβάλλοντος της πόλης Χο Τσι Μινχ θα καλέσει τις μονάδες αποτίμησης να εκτιμήσουν το χρηματικό ποσό που πρέπει να καταβάλουν οι επιχειρήσεις κατά τον χρόνο πληρωμής των τελών χρήσης γης. Συνεπώς, η έκδοση του νέου τιμοκαταλόγου γης δεν επηρεάζει τις επιχειρήσεις ακινήτων.

Επίσης, σύμφωνα με πληροφορίες από το Τμήμα Φυσικών Πόρων και Περιβάλλοντος της πόλης Χο Τσι Μινχ, η τιμή της γεωργικής γης στον προσαρμοσμένο τιμοκατάλογο γης έχει αυξηθεί σε σύγκριση με πριν, καθιστώντας το χάσμα ενοικίου γης πιο αρμονικό από ό,τι στην πραγματικότητα, γεγονός που οδηγεί σε πιο διαφανείς, δημόσιες, δίκαιες και λογικές εκπτώσεις για τις επιχειρήσεις ακινήτων κατά την εκπλήρωση οικονομικών υποχρεώσεων. Από την άλλη πλευρά, οι τιμές των ακινήτων λειτουργούν σύμφωνα με τον νόμο της προσφοράς και της ζήτησης, επομένως η τιμή πώλησης θα αποφασιστεί από την αγορά.

Σύμφωνα με τους νέους κανονισμούς, μετά την έναρξη ισχύος του Νόμου περί Γης του 2024, οι τιμές γης για εμπορικά έργα κατοικιών θα εξακολουθούν να υπολογίζονται με τη μέθοδο του πλεονάσματος, η οποία είναι η κύρια μέθοδος που εφαρμόζεται από το 2014 για τον υπολογισμό των τελών χρήσης γης για έργα ακινήτων, με ποσοστό εφαρμογής έως και 90%.

Η επιλογή αυτών των παραγόντων διασφαλίζει ότι οι τιμές της γης θα κυμαίνονται κοντά στην αγορά με σταθερό τρόπο, αποφεύγοντας τις απότομες αυξήσεις στις τιμές της γης ή τον «εικονικό πυρετό» που θέτουν σε κίνδυνο την ασφάλεια της αγοράς ακινήτων γενικότερα και της κεφαλαιαγοράς ειδικότερα.

Ένα έργο στην περιοχή Binh Chanh της πόλης Χο Τσι Μινχ αντιμετωπίζει προβλήματα με τα τέλη χρήσης γης, προκαλώντας καθυστερήσεις στην έκδοση πιστοποιητικών χρήσης γης σε άτομα.

Επιπλέον, η τιμή της γεωργικής γης στον προσαρμοσμένο τιμοκατάλογο γης είναι υψηλότερη από ό,τι πριν, καθιστώντας το χάσμα ενοικίου γης πιο αρμονικό από ό,τι στην πραγματικότητα, γεγονός που οδηγεί σε πιο διαφανείς, δημόσιες, δίκαιες και εύλογες εκπτώσεις για τις επιχειρήσεις ακινήτων κατά την εκπλήρωση οικονομικών υποχρεώσεων.

Μοιραζόμενος πληροφορίες με τον Nguoi Dua Tin σχετικά με την τρέχουσα μέθοδο υπολογισμού της τιμής γης, ο κ. Ngo Quang Phuc, Γενικός Διευθυντής της Phu Dong Real Estate Joint Stock Company, δήλωσε ότι «Η νέα μέθοδος υπολογισμού της τιμής γης θα επηρεάσει λίγο πολύ την αύξηση των τιμών των ακινήτων στο μέλλον, όταν το κόστος γης, το κόστος κατασκευής, το κόστος ανάπτυξης έργων... αυξάνονται συνεχώς, ενώ οι τιμές των κατοικιών επίσης κυμαίνονται».

Η καλύτερη λύση για τον περιορισμό της αύξησης των τιμών των ακινήτων είναι να στηρίξει το Κράτος τις επιχειρήσεις στη συντόμευση των νομικών διαδικασιών για τα έργα, αυξάνοντας την προσφορά οικονομικά προσιτής στέγασης, κοινωνικής στέγασης... για την αύξηση της προσφοράς, σταθεροποιώντας έτσι τις τιμές.

Πηγή: https://www.nguoiduatin.vn/bang-gia-dat-moi-tai-tphcm-anh-huong-gi-den-doanh-nghiep-bat-dong-san-204240830103413663.htm