Immobilienunternehmen haben schon immer gelernt, dass sie sich darauf konzentrieren, das zu verkaufen, was der Markt braucht.

Angebot „aus der Phase“, Risiko eines Hauspreisanstiegs

Der Immobilienmarkt hat gerade eine Phase der „Stagnation“ durchlebt, in der Angebot und Nachfrage stark zurückgingen, rechtliche Probleme bei Projekten verwickelt waren und Kapitalquellen blockiert waren. Viele Unternehmen mussten eine äußerst schwierige Zeit durchmachen, Tausende von Mitarbeitern entlassen oder sogar den Betrieb vorübergehend einstellen.

Herr Le Hoang Chau, Vorsitzender der Ho Chi Minh City Real Estate Association (HoREA), gab auf einer kürzlich abgehaltenen Konferenz zu, dass Immobilienunternehmen nach Covid-19 „unvergessliche Lektionen“ gelernt hätten.

Danach musste sich das Unternehmen auf die Umstrukturierung, die Lösung des Kapitalproblems und die Förderung der Produktentwicklung konzentrieren. Das größte Problem, die Anleihenschulden, wurden dank der Unterstützung der Regierung und der Staatsbank mit Rundschreiben zur Verlängerung der Schuldentilgungsfristen und der Anleihenschulden ebenfalls „sanft“ angegangen.

Herr Chau ist jedoch weiterhin besorgt, dass auf dem Immobilienmarkt in Ho-Chi-Minh-Stadt auch in diesem Jahr ein Ungleichgewicht zwischen Angebot und Nachfrage bestehen könnte. 71 % des Angebots liegen nach wie vor im oberen Preissegment, der Rest im mittleren Preissegment. Laut Daten von Ende 2023 mangelt es an erschwinglichen Produkten und Sozialwohnungen.

Auch aufgrund rechtlicher Probleme, die 70 % der Marktschwierigkeiten ausmachen, gibt es in Ho-Chi-Minh-Stadt 148 Immobilien-, Gewerbewohnungs- und Sozialwohnungsprojekte, deren Investitions-, Bau- und Geschäftsprozesse nicht abgeschlossen werden konnten oder die ausgesetzt wurden. Infolgedessen wurde über 58.000 Kunden, die Häuser in den Projekten kauften, keine „Pink Book“ zugeteilt.

Der Mangel an Wohnraum kann zu hohen Immobilienpreisen führen, da bezahlbarer Wohnraum und Sozialwohnungen immer knapper werden. Der Vorsitzende von HoREA ist der Ansicht, dass Immobilienunternehmen ihre Produktstruktur fördern und sich auf bezahlbaren Wohnraum und Sozialwohnungen konzentrieren müssen, um die Liquidität zu erhöhen, den tatsächlichen Bedarf der Menschen zu decken und eine gesunde Marktentwicklung sicherzustellen.

Der Immobilienmarkt ist aufgrund des mangelnden Angebots mit dem Risiko eines weiteren Anstiegs der Immobilienpreise konfrontiert (Illustration: Trinh Nguyen).

Der Markt ist aus dem Takt geraten und es fehlt an bezahlbarem Wohnraum. Das hat Nguyen Xuan Quang, Vorstandsvorsitzender der Nam Long Investment Company, kürzlich erwähnt. Der Markt sieht sich mit Problemen wie Angebot und Nachfrage in verschiedenen Immobiliensegmenten, einer Vertrauenskrise bei den Eigenheimkäufern und der damit verbundenen Liquiditätsverknappung sowie steigenden Lagerbeständen konfrontiert.

Darüber hinaus stehen Unternehmen laut Herrn Quang vor finanziellen Herausforderungen, wenn Schulden bestehen bleiben. Auch die Anleihen werden, obwohl verlängert, 2024 und 2025 noch laufen. Drittens ist das Projekt rechtlich anspruchsvoll, da sich einige Gesetze noch überschneiden. Gleichzeitig ist die tatsächliche Nachfrage nach Wohnraum nach wie vor hoch, und die Segmente bezahlbarer Wohnraum und Sozialwohnungen bieten weiterhin Entwicklungspotenzial.

Experten und Vertreter von Wohnungsverwaltungen warnen seit Jahren vor dem Phänomen der „Phasendifferenz“ zwischen Wohnungsangebot und -nachfrage. Das bedeutet, dass das Marktangebot auf das Luxussegment ausgerichtet ist und es an bezahlbarem Wohnraum mangelt. In jüngster Zeit wird verstärkt darauf hingewiesen, dass Unternehmen zur Entwicklung dieser vom Markt benötigten Produktlinie ermutigt werden sollten.

Nach Ansicht vieler Experten werden bezahlbarer Wohnraum und Sozialwohnungen das Immobiliensegment sein, das in diesem Jahr in die erste Erholungsphase eintreten wird. Die Nachfrage in diesem Segment ist nach wie vor sehr hoch, was die Liquidität fördert und den Markt bald in eine neue Phase nach der Krise führen wird.

Viele Unternehmen gehen ins Rennen

Um den tatsächlichen Wohnungsbedarf der Bevölkerung zu decken, benötigt Ho-Chi-Minh-Stadt nach Schätzungen und Forschungsmodellen von Savills rund 50.000 Wohnungen. 60–70 % des Gesamtangebots entfallen auf bezahlbaren Wohnraum. In Ho-Chi-Minh-Stadt mangelt es jedoch an solchen Angeboten. Das Angebot konzentriert sich auf benachbarte Märkte wie Binh Duong, Dong Nai und Long An , reicht aber möglicherweise nicht aus.

Apartmentprojekte in den Vororten richten sich an Kunden in Ho-Chi-Minh-Stadt, die zum Wohnen und als Investition kaufen. Der Verkaufspreis für 2-Zimmer-Apartments liegt bei rund 2 Milliarden VND/Einheit und ist daher sehr gut für kleine Familien geeignet.

Angesichts des großen Marktes sind viele Unternehmen schnell in den Wettlauf um die Ausweitung des Angebots dieses hochliquiden Produkts eingestiegen. Die Nam Long Company verfolgt eine Strategie, die sich auf erschwingliche, der Marktnachfrage entsprechende Wohnprodukte konzentriert, Fördermaßnahmen fördert, die Lagerhaltung optimiert und den Umsatz steigert. Der diesjährige Zielumsatz liegt bei rund 6.657 Milliarden VND und wird aus Schlüsselprojekten in Ho-Chi-Minh-Stadt, Long An und Can Tho stammen.

An Gia Company konzentriert sich konsequent auf die Entwicklung von Projekten im mittleren und erschwinglichen Segment, da dies den Marktanforderungen entspricht. Die Führungskräfte von An Gia sind davon überzeugt, dass dieses Segment auch in florierenden oder stagnierenden Marktphasen seine „unschlagbare Stärke“ beweist, da es den Bedürfnissen der Mehrheit der Bevölkerung entspricht und über eine hohe Liquidität verfügt.

Die TT Capital Investment Joint Stock Company und zwei japanische Partner, Cosmos Initia (ein Mitglied der Daiwa House Group) und Koterasu, haben außerdem ein langfristiges Joint Venture zur Entwicklung erschwinglicher Immobilienprojekte in Ho-Chi-Minh-Stadt und den angrenzenden Provinzen gegründet. Das Joint Venture kündigte an, in den nächsten fünf Jahren rund 150 Millionen US-Dollar zu investieren und jährlich rund 1.000 erschwingliche Wohnungen auf den Markt zu bringen.

Das Joint Venture gab außerdem bekannt, dass es die Kapitaleinlage für ein Projekt in der Nähe von Vincom Di An, Di An City, Provinz Binh Duong, mit fast 2.000 Wohnungen und einem Verkaufspreis von unter 2 Milliarden VND pro Wohnung abgeschlossen hat. Aktuellen Informationen zufolge durchläuft das Projekt derzeit die notwendigen Verfahren, um im dritten Quartal dieses Jahres auf den Markt zu kommen.

Im Bereich des sozialen Wohnungsbaus plant die Regierung im Zeitraum 2021–2030 den Bau von mindestens einer Million Sozialwohnungen für Geringverdiener und Arbeiter in Industrieparks. Viele Unternehmen haben sich zur Umsetzung dieses Ziels angemeldet und setzen es schrittweise um.

Die Novaland Group hat Investitionen in den Bau von 200.000 Sozialwohnungen in Ho-Chi-Minh-Stadt und den angrenzenden Provinzen angemeldet. Die Hoang Quan Group plant, bis 2030 50 Projekte mit insgesamt 50.000 Wohneinheiten abzuschließen. Die von diesen beiden Einheiten angemeldete Zahl entspricht einem Viertel des Gesamtziels der Regierung.

Zuvor hatten sich bereits zahlreiche große Immobilienunternehmen wie Hung Thinh, Vingroup, Sungroup, Him Lam und Becamex zum Bau von Sozialwohnungen verpflichtet. Die Vingroup hat ihre Zusage nun in die Tat umgesetzt und zahlreiche Sozialwohnungsprojekte in Nord- und Zentralvietnam gestartet.

Die Rückkehr von bezahlbarem Wohnraum und Sozialwohnungen könnte in der kommenden Zeit auf großes Marktinteresse stoßen. Das Angebot an diesen Produkten könnte in den Vororten von Ho-Chi-Minh-Stadt in den nächsten ein bis zwei Jahren explosionsartig ansteigen und so den „Durst“ nach Eigenheimen bei Menschen mit echtem Wohnbedarf stillen.

Da jedoch 70 % des Wohnungsangebots noch immer im oberen Segment angesiedelt sind, die Marktliquidität schwierig ist und die rechtlichen Fragen der Projekte noch nicht geklärt sind, müssen die Unternehmen weiterhin stark umstrukturiert werden. Dies gilt insbesondere, wenn der Anleihenmarkt zwar eine sanfte Landung hingelegt hat, der Druck der Fälligkeit aber weiterhin besteht.

Daher besagen viele Meinungen, dass Unternehmen noch immer eine Umstrukturierung ihrer Produkte planen, ihre finanzielle Gesundheit weiter verbessern und ihre Apparatur stärken müssen, um über einen gesünderen Körper zu verfügen, bevor sie in das neue Rennen einsteigen.

Quelle: https://dantri.com.vn/bat-dong-san/tu-bai-hoc-nho-doi-doanh-nghiep-dia-oc-don-luc-ban-thu-thi-truong-can-20240612063108118.htm