Das Dilemma der Eigenheimkäufer
Laut Umfrageergebnissen von Marktforschungsinstituten ist die Nachfrage nach Kaufwohnungen in den ersten Monaten des Jahres 2023 im Vergleich zum Jahresende 2022 deutlich gestiegen.
Es zeigt sich, dass die tatsächliche Nachfrage nach Wohnraum weiterhin besteht und in großen und bevölkerungsreichen Städten wie Hanoi und Ho-Chi-Minh-Stadt nach wie vor hoch ist. Immobilienkäufer stehen jedoch vor drei Herausforderungen: Angebot, Verkaufspreis und finanzielle Probleme.
Angebot und Verkaufspreis hängen eng zusammen. Das Ungleichgewicht zwischen Angebot und Nachfrage sowie zahlreiche Faktoren im Zusammenhang mit Preisen, Grundstücksfonds und Legalität treiben die Wohnungspreise weiter in die Höhe.
Insbesondere im ersten Quartal 2024 sank die Zahl der neu eröffneten Wohnungen in Hanoi im Vergleich zum Vorquartal um 30 %, während der durchschnittliche Erstverkaufspreis trotz der schwachen Liquidität 52 Millionen VND/ m2 erreichte, was einem Anstieg von 22 % gegenüber dem Vorjahr entspricht.
Im Westen Hanois wimmelt es weiterhin von Luxuswohnungsprojekten, deren Preise mit denen in den zentralen Bezirken vergleichbar sind. Beispiele: Masteri West Height (Tay Mo, Nam Tu Liem – Hauptwohngebiet) – Preise liegen zwischen 60 und 80 Millionen pro Quadratmeter ; The Zei (My Dinh – Nebenwohngebiet) – Preise liegen zwischen 55 und 80 Millionen pro Quadratmeter , The Matrix One (Le Quang Dao – Nebenwohngebiet) – Übertragungspreise liegen zwischen 52 und 64 Millionen pro Quadratmeter .
Hoang Thanh Pearl (Nguyen Van Giap) ist ein seltenes Primärprojekt zum Verkauf im Gebiet My Dinh, das trotz seiner Lage in der Nähe von The Zei und The Matrix One zu einem Preis von 50-53 Millionen/ m2 angeboten wird.
Das High-End-Segment nimmt einen großen Marktanteil bei der Versorgung der Region West-Hanoi ein.
Etwa 8 Minuten von My Dinh entfernt liegt das Apartment Moonlight 1 im Stadtgebiet Anlac Green Symphony, das ab April 2023 neu zum Verkauf steht, und hat ebenfalls wettbewerbsfähige Preise von 39–45 Millionen/ m2 .
Im Süden von Hanoi sind die Preise gesunken, und das Angebot hat sich kaum verbessert. Im Bezirk Hoang Mai gibt es einige Immobilien wie Feliz Home (primär) mit Preisen zwischen 40 und 47 Millionen pro Quadratmeter , Hanoi Melody Residences (primär) mit Preisen zwischen 31 und 44 Millionen pro Quadratmeter , Rose Town (primär) mit Preisen zwischen 42 und 52 Millionen pro Quadratmeter und Phuong Dong Green Park (sekundär) mit Preisen zwischen 38 und 44 Millionen pro Quadratmeter .
Im Zentrum des Stadtgebiets Tu Hiep (Thanh Tri), 5 Minuten vom Busbahnhof Nuoc Ngam entfernt, befindet sich das Projekt Tecco Garden, ein seltenes Primärprojekt in der Hauptstadt mit einem Verkaufspreis von 25-28 Millionen/ m2 .
Derzeit haben Immobilienkäufer kaum Möglichkeiten, eine Wohnung zu kaufen, insbesondere zu erschwinglichen Preisen. Viele hoffen, sich jetzt ein Haus kaufen zu können, bevor die Preise weiter steigen, fürchten aber weiterhin finanzielle Probleme. Obwohl die Zinssätze für Bankkredite gesenkt wurden, liegen sie meist noch über 10 % pro Jahr.
Investoren starten „große“ Maßnahmen, um das Liquiditätseis zu brechen
Investoren sind sich nicht nur darüber im Klaren, dass Projektfortschritt, Qualität und Rechtmäßigkeit gewährleistet sind, sondern auch, dass finanzielle Aspekte wichtige Faktoren für die Kaufentscheidung ihrer Kunden sind.
Aus diesem Grund haben einige Investoren umfangreiche Konjunkturprogramme gestartet, beispielsweise direkte Preisnachlässe auf den Verkaufspreis, die Unterstützung der Kreditauszahlung mit 0 % Zinsen für einen bestimmten Zeitraum oder sogar die Verpflichtung zum Rückkauf von Wohnungen.
Tatsächlich haben diese Maßnahmen positive Auswirkungen auf die Liquidität wichtiger Projekte gehabt. Insbesondere das Apartmentgebäude Moonlight 1 (Anlac Green Symphony) im Westen Hanois, das erst Ende April zum Verkauf stand, verzeichnete bisher rund 65 Transaktionen – eine beeindruckende Zahl, insbesondere angesichts der noch nicht vollständig erholten Marktlage.
Das Gebäude Moonlight 1 hat die höchste Baustufe erreicht und die Modellebene ist für Besucher geöffnet.
Neben dem grünen Wohnraum und der umfangreichen Ausstattung überzeugt Moonlight 1 auch durch seine flexible Anreizpolitik. So gilt für die ersten 90 buchenden Kunden ein kumulativer Rabatt von bis zu 15 %. Mit dieser Regelung erhalten Hauskäufer einen direkten Rabatt von 500 bis 760 Millionen auf den Wohnungspreis – ideal für alle mit ausreichenden finanziellen Mitteln.
Darüber hinaus gibt es Zinsstützungspakete für 18–24 Monate; der Zahlungsfortschritt wird in 10 Raten von jetzt an bis Ende 2024 aufgeteilt.
Käufer von Hoang Thanh Pearl-Apartments erhalten bei vorzeitiger Zahlung einen Rabatt von 2,5 % oder einen Zinsanreiz von 0 % für 12 Monate und erhalten das Haus im ersten Quartal 2024. Obwohl diese Maßnahme keinen Durchbruch bringt, wird das Projekt im Vergleich zu seinem Potenzial immer noch als zu einem guten Verkaufspreis gehandelt und es wird erwartet, dass noch Spielraum für Preiserhöhungen besteht.
Unterdessen erklärte der Vertriebshändler Dat Xanh Mien Bac, dass beim Projekt Tecco Garden bereits nach einem Monat der Anwendung der Verpflichtung zum Rückkauf von Wohnungen nach 18 Monaten 35 Transaktionen stattgefunden hätten und die Liquidität im Vergleich zum vorherigen Zeitraum stark zugenommen habe.
Auch wenn die Wohnung bereits übergeben wurde, kommen Kunden, die Tecco Garden-Wohnungen kaufen, noch in den Genuss zahlreicher Anreize.
Der Apartmentkomplex Tecco Garden wurde übergeben und verfügt über rote Bücher. Bei den verbleibenden Apartments handelt es sich allesamt um 3-Zimmer-Apartments mit 1 Schlafzimmer und einer Fläche von 127 bis 141 m² . Obwohl die Nachfrage nach großen Apartments weiterhin besteht, sind die Zinssätze für Wohnungsbaudarlehen noch immer recht hoch, was die Kunden zögern lässt.
Um die Nachfrage anzukurbeln, bietet der Projektinvestor seinen Kunden drei Finanzierungsoptionen zur Auswahl. Bei einem Bankkredit erhalten Eigenheimkäufer 18 Monate lang zinsfreie Kredite. Bei ausreichender Liquidität können Kunden zwischen einer Ratenzahlung über 24 Monate oder einer vorzeitigen Zahlung mit einem Rabatt von bis zu 9 % wählen.
Insbesondere wenn der Kunde nach 18 Monaten Wohnzeit die Bankzinsen nicht mehr bezahlen kann oder diese für nicht angemessen hält, kann er das Haus zurückgeben und sich das ausgezahlte Geld zurückerhalten. Die Ablösegebühr trägt der Investor.
Mit dieser Police gewinnen die Kunden mehr, als sie verlieren, denn die Anzahlung beim Kauf einer Tecco Garden-Wohnung beträgt 40 %, also 1,2 bis 1,5 Milliarden. Würde man das Geld auf der Bank anlegen und Zinsen erhalten, käme man nur auf etwa 7 bis 8,5 Millionen pro Monat.
Während der Mietpreis für eine 3-Zimmer-Wohnung mit 1 Schlafzimmer bei Tecco Garden derzeit bei etwa 12 Millionen pro Monat oder mehr liegt, können Kunden, die jetzt eine Wohnung bei Tecco Garden kaufen, mit einem Kapital von 1,2 Milliarden 18 Monate lang in einem Haus wohnen und müssen keine finanziellen Risiken tragen.
Darüber hinaus werden die Tecco Garden Apartments derzeit auf High-End-Übergabestandards modernisiert und als „Sky Villas“ für Mehrgenerationenfamilien und Liebhaber großzügiger Wohnräume positioniert, so dass in naher Zukunft mit steigenden Preisen zu rechnen ist.
Nach den Berechnungen der Investoren sind die Bankzinsen nach der Zinsstützungsphase gesunken, und die Kunden stehen nicht mehr so unter finanziellem Druck wie zuvor. Warten sie jedoch mit dem Hauskauf, bis die Zinsen gesenkt werden, wird sich für die Wohnung voraussichtlich eine neue Preisspanne etablieren.
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