Der „neue Akteur“ ist nicht irgendein Unternehmen, sondern die Politik, die darauf abzielt, ein der Kaufkraft der Bevölkerung angemessenes Wohnungsangebot zu schaffen. Bei einer erfolgreichen Umsetzung kann sich die unzumutbare Situation auf dem Immobilienmarkt in naher Zukunft ändern.
Sozialwohnungsgebiet Thang Long Green City im neuen Stadtgebiet Kim Chung, Hanoi – Foto: B.NGOC
„Neuer Akteur“ mit vielen „Waren“ in der Hand. Das bedeutet, jedem Ort konkrete Ziele für den Bau von Sozialwohnungen zuzuweisen, um das Ziel von 1 Million Sozialwohnungen zu erreichen; Mustermodelle zu entwerfen, um alles auf einmal zu erreichen und die Gewinne zu steigern, um Unternehmen zum Bau von Sozialwohnungen zu ermutigen.
Im März müssen wir einen nationalen Wohnungsbaufonds einrichten, und es gibt eine Reihe von Maßnahmen, um die Schwierigkeiten für Immobilienprojekte zu beseitigen, die mit rechtlichen Problemen konfrontiert sind …
Quelle: Bauministerium – Grafik: T.DAT
Traurige Realität: Die Wohnungspreise steigen weiter
Die Nachfrage nach Wohnraum ist zu hoch, während das Angebot begrenzt ist. Es handelt sich dabei vor allem um gewerbliche Wohnprojekte im mittleren, oberen und luxuriösen Bereich, wodurch die Wohnungspreise weit über ihren tatsächlichen Wert hinausgehen.
Den Aufzeichnungen von Tuoi Tre zum Sozialwohnungsprojekt NHS Trung Van (Bezirk Nam Tu Liem, Hanoi) zufolge gibt es einen enormen Unterschied zwischen den Verkaufspreisen von Sozialwohnungen und Gewerbewohnungen im selben Gebäude.
Während der Verkaufspreis für Sozialwohnungen im NHS Trung Van-Gebäude vom Bauministerium von Hanoi im Mai 2023 mit etwa 19,5 Millionen VND/ m2 bekannt gegeben wurde, wird der Verkaufspreis des kommerziellen Apartmentfonds (etwa 20 % der Gesamtzahl der Wohnungen im Projekt) mit 60 – 70 Millionen VND/ m2 angeboten.
Im selben Projekt und mit derselben Infrastruktur und Bauqualität ist der Verkaufspreis von Gewerbewohnungen dreimal höher als der Verkaufspreis von Sozialwohnungen.
Ebenso wurde der Verkaufspreis des Sozialwohnungsprojekts Udic Ecotower Ha Dinh (dessen Bau gerade durch die Udic Infrastructure Development Investment Corporation auf dem Grundstück N01 im neuen Stadtgebiet Ha Dinh, Gemeinde Tan Trieu, Bezirk Thanh Tri, Hanoi begonnen hat) vom Bauministerium von Hanoi im Februar 2025 mit etwa 25 Millionen VND/ m2 , der Mietpreis mit 150.000 VND/ m2 /Monat und der Mietkaufpreis mit 390.000 VND/ m2 /Monat bekannt gegeben.
Gleichzeitig werden die Verkaufspreise für Gewerbewohnungen in benachbarten Gebieten mit der gleichen sozialen Infrastruktur und Verkehrsanbindung, wie etwa Eco Green City, D3 Vinaconex 2-Gebäude, QMS To Huu und The Charm An Hung, mit 55 bis 75 Millionen VND/ m2 angeboten.
Die beschriebene Situation verdeutlicht die Defizite des aktuellen Wohnungsmarktes. Die Preise für staatlich kontrollierten Sozialwohnungen (mit einer Gewinnspanne von 10 %) werden auf einem für die Mehrheit der Durchschnitts- und Niedrigeinkommensbevölkerung erschwinglichen Niveau gehalten (ca. 20-25 Millionen VND/ m² ). Der Preis für Gewerbewohnungen hingegen hängt (aufgrund der Knappheit) vom Angebot der Projektbesitzer ab und wird auf ein ungewöhnlich hohes Niveau (von 55-75 Millionen VND/ m² ) getrieben, obwohl sich die Qualität der Wohnungen kaum unterscheidet.
Die Situation der ständig steigenden Wohnungspreise führt auch dazu, dass die Preise für Wohnungen, die seit 5–10 Jahren genutzt werden und deren Ausstattung unverändert oder sogar verschlechtert ist, im Jahr 2024 um das 1,5- bis 2-fache steigen werden.
Sozialwohnungsgebiet NHS Trung Van (Nam Tu Liem, Hanoi) – Foto: BN
Viele Wohnungen stehen zum Verkauf, können die Preise weiter steigen?!
Die Regierung hat die zuständigen Ministerien und Sektoren aufgefordert, die Einrichtung eines nationalen Wohnungsbaufonds bis März 2025 abzuschließen, um das Angebot an Sozialwohnungen und bezahlbarem Gewerbewohnungsbau, der für die Einkommensverhältnisse der Mehrheit der Menschen mit durchschnittlichem und niedrigem Einkommen sowie für Arbeiter in Industrieparks geeignet ist, deutlich zu erhöhen.
Viele Experten sind davon überzeugt, dass die Einrichtung eines nationalen Wohnungsbaufonds und eine Reihe von Maßnahmen zur Förderung des sozialen Wohnungsbaus dazu beitragen werden, das Angebot an bezahlbarem Wohnraum in der kommenden Zeit zu erhöhen, den Wohnungsmarkt umzugestalten und die Immobilienpreise in den kommenden Jahren zu senken.
Herr Nguyen Van Dinh, Vorsitzender der Vereinigung der vietnamesischen Immobilienmakler, sagte, dass die Einrichtung eines nationalen Wohnungsbaufonds langfristig für Marktstabilität sorgen und den Mindestbedarf der Menschen an Wohnraum decken werde. Bis jedoch ein entsprechendes Wohnungsangebot geschaffen sei, werde es einige Zeit dauern.
Kurzfristig jedoch werden Informationen über die Einrichtung eines nationalen Wohnungsbaufonds das Vertrauen der Märkte stärken und Arbeitnehmer und Menschen mit niedrigem Einkommen darauf vertrauen, dass es bezahlbaren Wohnraum zu kaufen geben wird.
Laut Dr. Nguyen Quang Tuyen, stellvertretender Vorstandsvorsitzender der Rechtsuniversität Hanoi, hat die Regierung den Mangel des Immobilienmarktes richtig erkannt: das im Vergleich zur Nachfrage zu geringe Angebot. Zuvor hatte der Staat lediglich Maßnahmen ergriffen, die Angebotssteigerung war jedoch von Investoren abhängig, sodass es keinen Fonds für den Verkauf von preiswertem Wohnraum gab.
Die Regierung stellt den Gemeinden nun jährlich Sozialwohnungsausgaben zur Verfügung. Bei konsequenter Umsetzung wird das Angebot sicherlich steigen. Diese Lösung wird auch in vielen Ländern umgesetzt.
„Die Lösungen werden den Markt beeinflussen und regulieren und so das Ungleichgewicht zwischen Angebot und Nachfrage verringern. Es ist wichtig, sie strikt umzusetzen. Gleichzeitig ist es notwendig, den Markt transparent zu machen, über ein vollständiges Datensystem für Immobilien zu verfügen, zu wissen, wie viele Häuser eine Person besitzt, und Regulierungsinstrumente wie die Grundsteuer zu nutzen“, betonte Herr Tuyen.
Mieter bringen Möbel in ein Wohnhaus in der Le Van Luong Straße, Bezirk Nha Be, Ho-Chi-Minh-Stadt – Foto: TU TRUNG
Ho-Chi-Minh-Stadt schlägt die Einrichtung eines Sozialwohnungs-Sparfonds vor
Gemäß dem Investitionsprojekt, im Zeitraum von 2021 bis 2030 mindestens eine Million Sozialwohnungen für Menschen mit niedrigem Einkommen und Arbeiter in Industriegebieten zu bauen, hat sich Ho-Chi-Minh-Stadt das Ziel gesetzt, bis 2030 fast 70.000 Sozialwohnungen zu errichten. Davon sollen im Zeitraum von 2021 bis 2025 etwa 26.000 Einheiten und im Zeitraum von 2026 bis 2030 etwa 44.000 Einheiten gebaut werden.
Um Kapital für die Umsetzung zu haben, sind viele Wege nötig, darunter die Mobilisierung von Personen, die Anspruch auf den Kauf von Sozialwohnungen haben, durch Gehaltsabzüge, für die es jedoch keinen Umsetzungsmechanismus gibt.
Daher zielt die Studie zur Einrichtung eines Sozialwohnungssparfonds (ähnlich dem Modell Singapurs) darauf ab, soziale Ressourcen zu maximieren, ein Bewusstsein für finanzielle Einsparungen beim Wohnungsbau für Bedürftige zu schaffen und gleichzeitig diese Personengruppe und bestimmte Projektbereiche zu verwalten.
Das Volkskomitee von Ho-Chi-Minh-Stadt hat der Regierung vorgeschlagen, die Einrichtung eines Sozialwohnungs-Sparfonds zu genehmigen. Nach der Genehmigung durch die Regierung wird sich das Volkskomitee mit dem Finanzministerium und dem Bauministerium abstimmen, um dieses Betriebsmodell zu vereinheitlichen.
Siehe Singapur-Modell
Dr. Pham Phuong Nam, Dozent an der Fakultät für natürliche Ressourcen und Umwelt der Vietnam National University of Agriculture, erklärte, die Einrichtung eines nationalen Wohnungsbaufonds zur Entwicklung von Sozialwohnungen in Großstädten sei dringend erforderlich, um Menschen mit niedrigem Einkommen eine Wohnmöglichkeit zu bieten. Als Modell für die Fondsentwicklung könne der Central Provident Fund (CPF) Singapurs dienen.
Der Fonds wurde 1955 gegründet und dient hauptsächlich der Finanzierung von Sozialwohnungen. Der Beitragssatz betrug damals 10 % des Monatsgehalts (5 % für Arbeitnehmer und Arbeitgeber). Derzeit müssen Arbeitgeber, Geringverdiener und Beamte ihr monatliches Gehalt in Höhe von 17 % bzw. 20 % pro Monat in den CPF einzahlen. Der CPF vergibt Kredite bis zu 90 % des Immobilienwerts zu sehr niedrigen Zinsen und die Rückzahlung erfolgt in Raten von 25 bis 30 Jahren.
Neben CPF vergibt das Singapore Housing and Development Board auch Hypothekendarlehen an einkommensschwache Eigenheimkäufer in Höhe von 80 % des Wohnungswerts für eine maximale Laufzeit von 55 Jahren abzüglich des Alters des Kreditnehmers oder 30 Jahren, je nachdem, was zuerst eintritt.
Um den Erwerb von Wohneigentum zu ermöglichen, muss der Staat Kredite vergeben, sodass die Menschen weniger als 20 % ihres monatlichen Einkommens für den Kauf von Wohneigentum ausgeben müssen. Private Wohnungsbaudarlehen werden von Geschäftsbanken und anderen Finanzinstituten vergeben.
Um den Immobilienmarkt zu regulieren, den Anstieg der Immobilienpreise unter Kontrolle zu bringen und Spekulationen einzuschränken, hat die Regierung Singapurs viele wirksame Maßnahmen ergriffen, wie etwa die Verkürzung der maximalen Kreditlaufzeit für den Kauf von Eigenheimen, die Begrenzung der Kredithöhe, die Erhöhung der Steuern für Immobilienkäufer usw.
Der Erfolg seiner Wohnungsmarktentwicklungspolitik hat Singapur zu einem der Länder mit der weltweit höchsten Eigenheimquote gemacht (derzeit liegt sie bei über 90 %).
Dem Staat kommt dabei eine besonders wichtige Rolle zu. Es ist insbesondere notwendig, zeitnah spezielle Regelungen für die Entwicklung von bezahlbarem Wohnraum zu erlassen und gleichzeitig die Umsetzung, Überwachung und zeitnahe Lösung von Problemen, die während des Umsetzungsprozesses auftreten, sicherzustellen.
Auch private Investoren, verstanden als Investoren, müssen durch spezifische Fördermaßnahmen, insbesondere in den Bereichen Finanzen und Grundstücksbau, ermutigt werden, sich an der Entwicklung dieses Wohnungsbaufonds zu beteiligen“, sagte Herr Nam.
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Quelle: https://tuoitre.vn/tay-choi-moi-tren-thi-truong-bat-dong-san-20250309082511783.htm
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